Impuesto sobre el Patrimonio (Impuesto de Patrimonio) para No Residentes en Andalucía
Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio autonómico, por lo que la gran mayoría de compradores extranjeros en la Costa del Sol no paga Impuesto de Patrimonio en absoluto. Es posible que aún tenga que presentar una declaración si sus activos españoles superan los 2.000.000 de euros, y el patrimonio neto español superior a 3.000.000 de euros está sujeto a un impuesto estatal separado (el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) que la bonificación autonómica no anula.
Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes en Andalucía: la versión corta
Si usted es un comprador extranjero que adquiere una vivienda de nueva construcción en cualquier lugar de la Costa del Sol, la buena noticia sobre el Impuesto sobre el Patrimonio español es que Andalucía es una de las regiones más favorables de España. Desde que una reforma regional entró en vigor en 2022, Andalucía aplica una bonificación del 100% sobre la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio, lo que significa que la obligación efectiva para la gran mayoría de los propietarios no residentes es cero.1 Sin embargo, “cero a pagar” no es siempre lo mismo que “nada que hacer”, y un impuesto estatal separado aún puede alcanzar a las mayores fortunas. Esta guía explica cómo funciona el Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes, qué cubre la bonificación andaluza y dónde radican las excepciones.
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
Cómo trata el Impuesto sobre el Patrimonio español a los no residentes
El Impuesto sobre el Patrimonio es un impuesto anual sobre el valor neto de los bienes de una persona, calculado a 31 de diciembre de cada año. Los residentes tributan por su patrimonio mundial (obligación personal), pero los no residentes tributan únicamente por los bienes y derechos situados en España (obligación real).2 Para un comprador típico de la Costa del Sol, esto significa que el impuesto solo considera su propiedad española, cualquier saldo bancario español y otros bienes situados en España. Su pensión, cartera y propiedades en su país de origen quedan completamente fuera de su alcance.
“Valor neto” significa el valor de esos bienes españoles menos cualquier deuda garantizada contra ellos. Una hipoteca contraída para comprar la propiedad es deducible, por lo que una compra altamente apalancada produce una base imponible mucho menor que una realizada totalmente en efectivo.
La exención de 700.000 euros
Todo contribuyente, residente o no residente, se beneficia de un mínimo exento nacional de 700.000 euros de patrimonio neto.12 Solo el valor por encima de esa cifra entra en el cálculo del impuesto. Dado que el mínimo es por persona, una pareja que posee una propiedad conjuntamente tiene un patrimonio neto español combinado de 1.400.000 euros antes de que el impuesto empiece a gravar.
La exención de 300.000 euros por vivienda habitual normalmente no aplica
Los residentes españoles también disfrutan de una exención adicional de hasta 300.000 euros sobre el valor de su vivienda habitual.13 Para la mayoría de los no residentes, esta exención no está disponible, porque una propiedad vacacional o de inversión en la Costa del Sol no es su vivienda habitual. Vale la pena saber que la exención existe, pero no debe asumir que se aplica a una segunda vivienda.
Tipos impositivos y la bonificación andaluza del 100%
Cuando no se aplica una escala autonómica, la escala progresiva estatal va del 0,2% en el primer tramo hasta el 3,5% sobre un patrimonio neto superior a aproximadamente 10,7 millones de euros.2 En la práctica, sin embargo, los no residentes pueden aplicar las normas de la comunidad autónoma española en la que se encuentre el mayor valor de sus bienes españoles.2 Para un comprador cuyo único bien español es una vivienda en la Costa del Sol, esa comunidad autónoma es Andalucía.
Andalucía aplica una bonificación del 100% sobre la cuota resultante del Impuesto sobre el Patrimonio.1 El efecto es que, una vez calculado el impuesto según la escala estatal, la cantidad a pagar se reduce a cero. Así, incluso un no residente cuyo patrimonio neto español exceda cómodamente los 700.000 euros normalmente no tendrá que pagar Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía.
| Elemento | Cifra |
|---|---|
| Mínimo exento personal (por persona) | 700.000 euros12 |
| Exención por vivienda habitual (raramente disponible para no residentes) | hasta 300.000 euros13 |
| Escala de tipos estatal | 0,2% a 3,5%2 |
| Bonificación andaluza sobre la cuota | 100%1 |
| Umbral de declaración (debe declarar incluso si no hay nada que pagar) | Bienes españoles superiores a 2.000.000 euros3 |
Puede que aún tenga que presentar una declaración
Una trampa común es suponer que, como la bonificación de Andalucía elimina la factura, no hay nada que presentar. Eso no es correcto. La declaración del Impuesto sobre el Patrimonio (Modelo 714) debe presentarse si hay impuesto a pagar, o si el valor bruto de sus bienes y derechos supera los 2.000.000 de euros, independientemente de cualquier exención o bonificación.3 Un no residente que compre una propiedad en la Costa del Sol valorada en más de 2.000.000 de euros, por lo tanto, debería esperar presentar una declaración informativa anual aunque la cantidad a pagar sea cero. La campaña del Impuesto sobre el Patrimonio se lleva a cabo junto con la campaña del IRPF, generalmente de abril a junio del año siguiente al ejercicio fiscal; confirme las fechas exactas para el año en cuestión con un asesor fiscal español o la Agencia Tributaria.
El Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas: la excepción importante
Desde el ejercicio fiscal 2022, España ha gravado un impuesto estatal separado sobre los más ricos, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, a menudo abreviado como impuesto de solidaridad sobre las grandes fortunas y declarado en el Modelo 718. Originalmente introducido como una medida temporal, desde entonces se ha mantenido en vigor de forma continuada.1 Esto es crucial para los compradores de alto valor, porque es un impuesto estatal y la bonificación regional andaluza no lo anula.
Sus características principales reflejan las del Impuesto sobre el Patrimonio: los no residentes tributan por obligación real solo sobre bienes españoles, y se aplica la misma exención personal de 700.000 euros.1 El impuesto solo alcanza patrimonios netos de 3.000.000 de euros o más, y sus tramos progresivos son:
- 1,7% sobre un patrimonio neto entre 3.000.000 y 5.340.000 euros1
- 2,1% sobre un patrimonio neto entre 5.340.000 y 10.695.000 euros (aproximadamente)1
- 3,5% sobre un patrimonio neto superior a aproximadamente 10.695.000 euros1
Para evitar la doble imposición, cualquier Impuesto sobre el Patrimonio realmente pagado por el mismo periodo se deduce del Impuesto de Solidaridad adeudado.1 En Andalucía, donde el Impuesto sobre el Patrimonio se reduce a cero por la bonificación del 100%, normalmente no hay nada que deducir, por lo que un no residente con un patrimonio neto español superior a 3.000.000 de euros puede terminar pagando el impuesto de solidaridad en su totalidad. En resumen: la bonificación andaluza le protege hasta unos 3.000.000 de euros de patrimonio neto español, pero no más allá.
Ejemplos prácticos para compradores de la Costa del Sol
Una vivienda de nueva construcción de 1,2 millones de euros comprada conjuntamente
Una pareja que compra una propiedad de 1.200.000 euros conjuntamente posee 600.000 euros de patrimonio neto español cada uno. Ambos se encuentran por debajo del mínimo de 700.000 euros, por lo que no hay Impuesto sobre el Patrimonio y, asumiendo que no poseen otros bienes españoles de gran valor, tampoco hay obligación de presentar declaración.
Una villa de 2,5 millones de euros a nombre de un solo comprador
Un único propietario no residente de una villa de 2.500.000 euros supera el umbral de declaración de 2.000.000 de euros, por lo que se requiere la presentación de un Modelo 714. La bonificación andaluza del 100% sigue reduciendo el Impuesto sobre el Patrimonio a cero, y el patrimonio neto es inferior a 3.000.000 de euros, por lo que el impuesto de solidaridad no se aplica. El resultado es una declaración anual con nada que pagar.
Una propiedad de 5 millones de euros a nombre de un solo comprador
Aquí la bonificación andaluza vuelve a reducir el Impuesto sobre el Patrimonio a cero, pero el patrimonio neto español es superior a 3.000.000 de euros, por lo que el impuesto de solidaridad se aplica a la parte que excede esa cifra al 1,7%. Este comprador tiene una obligación fiscal anual genuina a pesar de la generosidad de Andalucía, y el asesoramiento fiscal especializado es esencial.
Cómo encaja el Impuesto sobre el Patrimonio con sus otras obligaciones fiscales españolas
El Impuesto sobre el Patrimonio es solo una parte del panorama. Como propietario no residente, también tendrá que gestionar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a través del Modelo 210, que aplica un cargo por renta imputada incluso en una propiedad que no alquila, y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) municipal anual cobrado por el ayuntamiento de su Costa del Sol. En la compra, una vivienda de nueva construcción conlleva IVA y AJD en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de segunda mano, y los compradores deben ser conscientes de la retención del 3% en las ventas realizadas por no residentes y de la plusvalía municipal cuando llegue el momento de vender. Nuestras guías relacionadas sobre el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y el Modelo 210, los costes de compra e impuestos en viviendas de nueva construcción, y la obtención de un NIE cubren esas áreas en detalle.
Conclusiones prácticas
- Para la mayoría de los compradores extranjeros en la Costa del Sol, la bonificación andaluza del 100% significa que no hay Impuesto sobre el Patrimonio a pagar.1
- Siga presentando el Modelo 714 si sus bienes españoles superan los 2.000.000 de euros, incluso sin tener que pagar.3
- Cada propietario tiene un mínimo exento de 700.000 euros, por lo que la propiedad conjunta duplica el límite exento de impuestos.12
- Por encima de aproximadamente 3.000.000 de euros de patrimonio neto español, puede aplicarse el impuesto de solidaridad estatal y la bonificación regional no le protegerá.1
- Las normas y umbrales cambian: confirme la situación actual con un asesor fiscal español cualificado antes de finalizar.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal personal. Las circunstancias individuales, los convenios fiscales y los cambios anuales en los presupuestos pueden afectar a su situación, por lo que se recomienda encarecidamente un asesoramiento profesional adaptado a su situación.
Preguntas frecuentes
¿Pagan los no residentes el impuesto sobre el patrimonio por una propiedad en la Costa del Sol?
En la práctica, normalmente no. Andalucía aplica una bonificación del 100% sobre el impuesto sobre el patrimonio adeudado, por lo que la obligación fiscal efectiva es cero para la mayoría de los propietarios no residentes. Solo se le grava, antes de la bonificación, sobre los activos situados en España que superen la exención personal de 700.000 euros, y la bonificación reduce el impuesto calculado a cero.
Si no debo nada, ¿tengo que presentar igualmente una declaración del impuesto sobre el patrimonio?
Posiblemente. La declaración Modelo 714 debe presentarse si hay impuestos que pagar o si el valor de sus activos y derechos en España supera los 2.000.000 euros, independientemente de la bonificación. Un comprador de una propiedad valorada en más de 2.000.000 euros debería esperar presentar una declaración informativa anual, incluso sin tener que pagar nada.
¿Qué es la exención de 700.000 euros y se aplica a los no residentes?
Es una exención personal libre de impuestos de 700.000 euros de patrimonio neto que se aplica tanto a residentes como a no residentes. Se concede por persona, por lo que una pareja que posee una propiedad en común tiene un patrimonio neto español combinado de 1.400.000 euros libre de impuestos antes de que surja cualquier gravamen.
¿Qué es el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas y lo cubre la bonificación andaluza?
Es un impuesto estatal distinto (Modelo 718) sobre el patrimonio neto superior a 3.000.000 euros, con tipos del 1,7%, 2,1% y 3,5%. Debido a que es un impuesto estatal, la bonificación regional andaluza no lo anula. Cualquier impuesto sobre el patrimonio pagado se deduce de él, pero en Andalucía el impuesto sobre el patrimonio ya es cero, por lo que las grandes fortunas pueden acabar pagándolo en su totalidad.
¿Puedo deducir mi hipoteca española de la base imponible del impuesto sobre el patrimonio?
Sí. El impuesto sobre el patrimonio se aplica sobre el valor neto, por lo que las deudas garantizadas con sus activos españoles, como una hipoteca utilizada para comprar la propiedad, reducen la base imponible. Por lo tanto, una compra apalancada muestra un patrimonio neto inferior al de una compra al contado.
¿Ayuda a los no residentes la exención de vivienda habitual de 300.000 euros?
Generalmente no. Esa bonificación se aplica a la vivienda habitual de una persona, y una casa de vacaciones o de inversión en la Costa del Sol no es la vivienda habitual de un no residente. Los no residentes no deberían contar con ella al estimar su situación.
