Gastos de Notaría y de Registro de la Propiedad en España, desglosados

Los honorarios de notaría y registro de la propiedad en España son dos de las partidas más pequeñas, pero más incomprendidas, del presupuesto de compra en la Costa del Sol. A diferencia de la comisión del agente inmobiliario o los honorarios legales, no son negociables y no están fijados por el mercado: ambos se rigen por tarifas oficiales (aranceles) publicadas en el Boletín Oficial del Estado en 1989 y aún vigentes hoy. Esta guía detalla exactamente cómo se calculan los honorarios de notaría y registro de la propiedad en España, muestra la escala legal, ejemplifica con un caso real y explica los extras que hacen que su factura final sea más alta de lo que sugiere la escala básica. Se aplica a cualquier comprador extranjero en cualquier parte de la Costa del Sol, ya sea que compre en Marbella, Estepona, Fuengirola o Mijas.

Para qué sirven realmente los honorarios de notaría y registro de la propiedad

Se trata de dos profesionales distintos y dos facturas separadas. El notario es un funcionario público que redacta y autoriza la escritura pública de compraventa, verifica la identidad y capacidad de las partes, confirma que no existen cargas pendientes que figuren en una nota simple reciente, y da fe formalmente de la firma. El Registro de la Propiedad luego lo inscribe como nuevo propietario en el registro público de la propiedad, lo que otorga a su propiedad protección frente a terceros.

Necesita ambos. La escritura por sí sola prueba que la venta se realizó; la inscripción en el registro es lo que hace que su título sea seguro y casi siempre es requerida por cualquier prestamista que financie la compra. Ninguno de estos honorarios es un impuesto, por lo que se sitúan junto a (no dentro de) el impuesto de transmisiones o el IVA que se paga por la propiedad.

Cómo se calculan los honorarios de notaría: la escala oficial

Los honorarios de notaría siguen la tarifa del Real Decreto 1426/1989 ¹. Para una escritura con valor declarado (documento de cuantia), el cargo base se construye tramo a tramo a partir del precio declarado, con una cantidad fija para el primer tramo y una tasa decreciente en cada tramo superior. Se aplica luego una reducción del 5% al total producido por la escala ¹.

Debido a que la tasa disminuye a medida que el precio aumenta, el honorario crece mucho más lentamente que el valor de la propiedad. Por eso los honorarios de notaría representan un porcentaje cada vez menor en viviendas más caras.

Cómo se calculan los honorarios del registro de la propiedad: la escala oficial

Los honorarios del registro de la propiedad siguen una tarifa paralela en el Real Decreto 1427/1989 ². La estructura es similar a la escala notarial, pero las tarifas son más bajas, y el total está limitado de modo que una sola inscripción no puede exceder los 2,181.673939 euros ni ser inferior a 24.040484 euros ².

Un ejemplo práctico: una vivienda de obra nueva de 300,000 euros

Tomemos un apartamento de obra nueva declarado en 300,000 euros, un precio común en la Costa del Sol. Aplicando la escala notarial tramo a tramo (90.151816 + 108.18 + 45.08 + 90.15 + 74.87) se obtiene aproximadamente 408 euros, y después de la reducción legal del 5%, el cargo base de notaría es de aproximadamente 387 euros ¹. Aplicando los mismos 300,000 euros a la escala del registro (24.04 + 42.07 + 37.56 + 67.61 + 44.92) se obtienen aproximadamente 216 euros ².

Así, los honorarios legales básicos sobre una escritura de 300,000 euros son solo alrededor de 387 euros para el notario y 216 euros para el registro, un poco más de 600 euros en total. La tabla a continuación muestra los resultados de la escala base en tres rangos de precios típicos.

Estas son las cantidades producidas por las escalas oficiales ¹². Su factura real será más alta, por las razones que se exponen a continuación.

Los extras que inflan la factura final

La cifra de la escala es un punto de partida, no el total. Se aplican varios extras:

• Copias. El notario cobra por copia autorizada y copia simple. Su prestamista, la agencia tributaria y el registro, cada uno desea una, por lo que varias copias son rutinarias.
• Hojas extra. Cada folio de la escritura más allá del primero se factura, y una escritura de hipoteca o una descripción larga de anexos añade páginas.
• Plazas de aparcamiento y trasteros. Si una plaza de garaje o trastero se registra como finca separada, cada uno genera su propia línea de registro.
• IVA al 21%. Los cargos de notaría y registro son servicios profesionales, por lo que se añade un 21% de IVA al honorario en sí. Solo esto eleva un cargo notarial de 387 euros a unos 468 euros.
• La gestoría. La mayoría de los compradores, y efectivamente todos los compradores con hipoteca, utilizan una gestoría (agente administrativo) para liquidar impuestos y presentar la escritura en el registro. Esta es una tarifa privada separada, comúnmente de unos cientos de euros, y no está fijada por ninguna tarifa.

Sume estos elementos y el coste combinado real de notaría más registro más gestoría en una compra de rango medio en la Costa del Sol suele situarse entre aproximadamente el 0.5% y el 1% del precio. En el ejemplo de 300,000 euros, debería presupuestar entre 1,200 y 1,800 euros una vez que se incluyen las copias, el IVA y la gestoría, en lugar de los 600 euros brutos de la escala.

Quién paga y cuándo

Por defecto, el Código Civil español asigna el coste de la escritura matriz al vendedor y el coste de las copias al comprador, pero en la práctica, los contratos en la Costa del Sol casi siempre establecen que el comprador paga todos los costes de notaría y registro (gastos a cargo del comprador). Verifique esta cláusula en su contrato de reserva y contrato privado de compraventa antes de firmar. Si contrata una hipoteca, el prestamista paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados atribuible a la propia escritura de hipoteca según la normativa hipotecaria española actual, pero usted sigue pagando todo lo relacionado con la escritura de compraventa.

El pago se realiza en el cierre de la operación. En la práctica, la gestoría recauda una provisión de fondos antes o el día de la firma para cubrir la notaría, el registro y los impuestos, luego concilia los importes finales y reembolsa o factura la diferencia una vez que se han recibido todas las facturas.

Cómo encajan estos honorarios con los impuestos de compra

Los honorarios de notaría y registro son pequeños en comparación con el impuesto sobre la propiedad. En una vivienda de obra nueva se paga el 10% de IVA sobre el precio más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía se cobra al tipo general del 1.2% sobre el valor de la escritura ³⁴. En una reventa, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su lugar, al tipo general andaluz del 7%, y no se paga AJD ni IVA ⁴. Las escalas de notaría y registro anteriores son las mismas en ambos casos, porque dependen del valor declarado, no del impuesto que se aplique.

Para ver el presupuesto completo de cierre de la operación, lea nuestras guías complementarias sobre el impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados (ITP y AJD), el IVA en viviendas de obra nueva y el desglose general de los costes de compra. Si es no residente, nuestras guías sobre la retención del 3% y el Modelo 210 (IRNR) y sobre la plusvalía municipal explican los impuestos del lado del vendedor y los impuestos anuales, mientras que la guía sobre IBI y costes de mantenimiento cubre lo que se paga después del cierre de la operación. Los compradores que financien la compra también deberían consultar nuestras guías sobre hipotecas españolas para no residentes y sobre cómo obtener un NIE, ambos aspectos que interactúan con la cita en la notaría.

Consejos prácticos para evitar sorpresas

Solicite a su abogado o gestoría un presupuesto de costes de cierre de la operación por escrito que detalle la notaría, el registro, la gestoría, el IVA o ITP, el AJD y cualquier coste hipotecario, para que pueda ver cada partida. No asuma que el porcentaje de titular del agente cubre estos costes. Recuerde que los honorarios se calculan sobre el precio declarado, por lo que un valor declarado inusualmente bajo para ahorrar impuestos es arriesgado y solo ofrece ahorros marginales en notaría y registro. Finalmente, presupueste el paquete completo de costes de cierre de la operación en aproximadamente un 10% a un 14% del precio de compra en la Costa del Sol, dentro del cual los honorarios de notaría y registro son una parte modesta, fija y completamente predecible.