Casco Antiguo de Estepona frente a la Nueva Milla de Oro

Elegir entre el Casco Antiguo de Estepona y la Nueva Milla de Oro es una de las primeras decisiones reales a las que se enfrenta un comprador extranjero en este tramo de la Costa del Sol. Ambos se encuentran dentro del mismo municipio de Estepona, una ciudad de alrededor de 79.600 residentes que se promociona como el Jardín de la Costa del Sol, sin embargo, ofrecen estilos de vida casi opuestos. ¹ Esta guía compara el estilo de vida, la propiedad típica que se ofrece y, de forma crucial para una decisión de compra, los impuestos y los costes de mantenimiento que se aplican a cada uno. El punto principal a tener en cuenta en todo momento es: en Estepona, el impuesto que pagas está determinado por si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, no por el barrio en el que se encuentre.

Dos Esteponas muy diferentes

El Casco Antiguo de Estepona es el núcleo histórico: un entramado de calles estrechas y peatonales de casas restauradas de los siglos XVIII y XIX, cada calle pintada con su propia gama de colores, con más de 40 murales a gran escala en las fachadas de los edificios. ¹ La Nueva Milla de Oro, por el contrario, no es un centro urbano en absoluto. Es el moderno corredor costero que se extiende hacia el este desde Estepona hacia San Pedro de Alcantara y Marbella, desarrollado durante las últimas dos décadas con complejos residenciales cerrados, campos de golf, clubes de playa y hoteles. Uno es un pueblo andaluz en funcionamiento por el que se camina; el otro es una franja de desarrollos contemporáneos a lo largo del mar, orientada al coche.

Casco Antiguo de Estepona: argumentos a favor del centro histórico

El atractivo aquí es la autenticidad y la facilidad para caminar. Se puede vivir sin coche para la vida diaria, con el mercado semanal, bares de tapas, el puerto deportivo y las 17 playas del pueblo a lo largo de más de 20 km de costa, todo al alcance a pie o en un corto trayecto en coche. ¹ Las desventajas son las comunes a cualquier centro histórico: edificios más antiguos, planos de planta más pequeños, estacionamiento privado limitado o inexistente, pocas piscinas comunitarias y afluencia de gente en verano en las calles más concurridas.

La propiedad en el casco antiguo está dominada por apartamentos y casas adosadas de segunda mano en lugar de obra nueva, porque hay poca tierra disponible para construir. Para un comprador esto es importante en la notaría: una compra de segunda mano se grava con el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), no con el IVA. Andalucia aplica un tipo fijo de ITP del 7% sobre las viviendas de segunda mano. ²³

La Nueva Milla de Oro: argumentos a favor de la franja costera

La Nueva Milla de Oro está construida en torno al confort moderno: amplios apartamentos y villas con jardines comunitarios, piscinas, gimnasios, seguridad privada y, a menudo, vistas al mar o al golf. Es adecuada para compradores que desean un espacio llave en mano, aparcamiento subterráneo y un estilo de vida de bajo mantenimiento, y que se sienten cómodos conduciendo para acceder a los servicios. Aquí es donde se encuentra la mayor parte de la oferta de obra nueva de Estepona, lo que cambia el panorama fiscal. Una vivienda a estrenar comprada a un promotor está sujeta a IVA (VAT) al 10% más AJD (Actos Juridicos Documentados) al 1,2% en Andalucia, un total combinado del 11,2% antes de otros costes. ²⁴ Nunca se paga ITP e IVA en la misma compra.

El dinero: impuestos y costes de compra

Debido a que el casco antiguo se inclina hacia la segunda mano y la Nueva Milla de Oro hacia la obra nueva, las dos áreas suelen tener costes de adquisición diferentes, incluso por el mismo precio. La diferencia es el régimen fiscal, no una prima sobre la ubicación en sí. La siguiente tabla expone las principales cifras que un comprador extranjero debería presupuestar.

El ITP en Andalucia se cobra sobre el valor más alto entre el precio pagado o el valor de referencia oficial de la autoridad fiscal, y debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. ² Existen tipos reducidos de ITP y AJD para casos como una vivienda habitual de hasta 150.000 euros, compradores menores de 35 años y familias numerosas, pero la mayoría de los compradores extranjeros de una segunda vivienda pagan los tipos estándar mencionados. ² Los honorarios de notaría y Registro de la Propiedad siguen escalas nacionales fijas en lugar de un porcentaje del precio, y un abogado independiente suele cobrar en la región del 1% más IVA. ²⁴ Una guía separada sobre los costes de obra nueva frente a segunda mano en Andalucia es útil leerla junto a esta.

Financiación como no residente

Si necesita una hipoteca, el barrio importa menos que su residencia fiscal. Los bancos españoles suelen prestar a los no residentes hasta el 60-70% de la tasación, corriendo el comprador con una tarifa de tasación de aproximadamente 300 a 600 euros, por lo que debe presupuestar el resto más todos los impuestos de compra en efectivo. ⁴ Una guía dedicada sobre cómo obtener una hipoteca como no residente cubre la documentación y el NIE (número de identificación de extranjero) que necesitará antes de la finalización.

Impuestos continuos para propietarios no residentes

Los costes de mantenimiento son los mismos dondequiera que compre en Estepona, y se aplican a la propiedad independientemente de si fue obra nueva o de segunda mano. Tres elementos son los más importantes.

• IBI, el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por el ayuntamiento y generalmente en el rango del 0,4% al 1,1% del valor catastral cada año. ²⁴
• IRNR, impuesto sobre la renta de no residentes, presentado en el Modelo 210. Si no alquila la propiedad, España sigue cobrando una renta imputada calculada como el 1,1% o el 2% del valor catastral, gravada al 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, o al 24% para otros no residentes. Si la alquila, los ingresos por alquiler se gravan a esas mismas tasas, pudiendo los residentes de la UE/EEE deducir gastos y otros siendo gravados sobre el bruto. ²⁴
• La retención del 3% en la venta. Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la autoridad fiscal como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. ² Una guía separada sobre la retención del 3% y el Modelo 210 explica cómo reclamar cualquier pago en exceso.

Estos son asuntos económicos y legales, así que confirme las cifras actuales y su propia situación con un asesor fiscal español registrado y la Agencia Tributaria antes de comprometerse.

Cómo llegar y vivir allí

Ambas zonas comparten la conectividad de Estepona. El aeropuerto de Málaga está a aproximadamente 80 km y el aeropuerto de Gibraltar a unos 45 km, las dos principales puertas de entrada para las llegadas internacionales. ¹ La Nueva Milla de Oro tiene una ligera ventaja para los trayectos al aeropuerto en coche porque se encuentra en el extremo este del municipio, orientado hacia Marbella, más cerca del corredor de la autopista, mientras que el casco antiguo recompensa a quienes valoran poder ir a pie a todas partes en el día a día.

Para familias y jubilados, la zona más amplia de Estepona a Marbella está bien servida por escuelas internacionales y por asistencia sanitaria tanto pública como privada, con el servicio de salud público andaluz junto a clínicas privadas comunes a lo largo de la costa. Las escuelas y hospitales específicos quedan fuera del alcance de esta comparación, por lo que debe verificar la zona de influencia actual, las admisiones y la cobertura para su dirección exacta como parte de su debida diligencia.

¿Cuál debería elegir?

Elija el Casco Antiguo de Estepona si desea carácter, facilidad para caminar y un auténtico pueblo andaluz, se siente cómodo con la propiedad de segunda mano y su ITP del 7%, y no le importan los edificios más antiguos y el aparcamiento limitado. Elija la Nueva Milla de Oro si desea un espacio moderno, instalaciones de resort y obra nueva llave en mano, y acepta el impuesto más alto del 11,2% en una vivienda nueva a cambio de una garantía y especificaciones contemporáneas. En la práctica, muchos compradores ven ambos, porque el mismo presupuesto compra una vida muy diferente a pocos kilómetros de distancia. Se incline por un lado u otro, calcule los costes totales de compra y los números continuos de IRNR e IBI antes de decidir, y lea las guías complementarias sobre impuestos para no residentes y el proceso de compra para que no haya sorpresas en la notaría.