Podatek od Zysków Kapitałowych dla Szwajcarskich Właścicieli Nowo Wybudowanych Nieruchomości w Hiszpanii

Inwestowanie w nowo wybudowaną nieruchomość na Costa del Sol oferuje atrakcyjny styl życia i potencjał wzrostu wartości kapitału. Dla obywateli Szwajcarii rozważających sprzedaż swojego nowo wybudowanego domu w Hiszpanii, kluczowe jest zrozumienie implikacji podatku od zysków kapitałowych (CGT) w Hiszpanii. Ten przewodnik stanowi autorytatywny przegląd krajobrazu podatkowego, skupiając się na specyfice dla nierezydentów będących właścicielami nieruchomości ze Szwajcarii.

Informacje zawarte w niniejszym dokumencie opierają się na hiszpańskim ustawodawstwie podatkowym oraz Umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwajcarią, mając na celu wyposażenie Państwa w wiedzę, która pozwoli skutecznie przejść przez ten proces. Chociaż rekomendujemy różne wysokiej jakości nowe inwestycje budowlane na Costa del Sol, nie udzielamy porad podatkowych. Zawsze należy skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą podatkowym w celu uzyskania spersonalizowanej porady.

Zrozumienie podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii dla nierezydentów

Podatek od zysków kapitałowych (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR, w jego modalności zysków kapitałowych) jest naliczany od zysku generowanego ze sprzedaży aktywów, takich jak nieruchomości. Dla nierezydentów w Hiszpanii podatek ten ma zastosowanie, gdy sprzedawany aktyw znajduje się na terytorium Hiszpanii.

Stawka podatkowa dla właścicieli ze Szwajcarii

Jako nierezydent sprzedający nieruchomość w Hiszpanii, każdy zrealizowany zysk kapitałowy podlega hiszpańskiemu CGT. Dla osób fizycznych, obecna stawka podatkowa stosowana do zysków kapitałowych ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości przez nierezydentów wynosi 19% od zysku netto. Stawka ta ma zastosowanie jednolicie do wszystkich nierezydentów od zysków ze sprzedaży nieruchomości, niezależnie od kraju ich zamieszkania dla tego konkretnego rodzaju dochodu.

Obliczanie zysku kapitałowego z nowo wybudowanej nieruchomości

Zysk kapitałowy oblicza się jako różnicę między wartością nabycia a wartością przeniesienia (sprzedaży) nieruchomości.

1. Wartość nabycia

Wartość nabycia obejmuje rzeczywistą cenę zapłaconą za nowo wybudowaną nieruchomość, plus wszelkie koszty i podatki związane z jej zakupem. Zazwyczaj obejmują one:

• Cena nieruchomości określona w akcie notarialnym (escritura).
• Podatek od wartości dodanej (IVA) zapłacony przy zakupie nowej nieruchomości, który wynosi zazwyczaj 10% ceny zakupu dla rezydencji prywatnych.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD) zapłacony przy zakupie nowej nieruchomości, który w Andaluzji wynosi zazwyczaj 1,2% ceny zakupu.
• Opłaty notarialne.
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości.
• Opłaty prawne za zakup.
• Wszelkie koszty istotnych ulepszeń lub rozbudowy nieruchomości, pod warunkiem, że są one odpowiednio udokumentowane i zwiększają wartość lub użyteczność nieruchomości, a nie są jedynie kosztami utrzymania lub napraw.

2. Wartość przeniesienia (sprzedaży)

Wartość przeniesienia to rzeczywista cena sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o wszelkie wydatki i podatki poniesione podczas sprzedaży. Mogą one obejmować:

• Cena sprzedaży określona w akcie notarialnym.
• Opłaty agencji nieruchomości.
• Opłaty prawne za sprzedaż.
• Plusvalía Municipal (lokalny podatek od zysków kapitałowych od wzrostu wartości gruntu miejskiego), jeśli zapłacony przez sprzedającego (co jest powszechne, ale prawnie jest to obowiązek sprzedającego, chyba że uzgodniono inaczej, a jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący jest podatnikiem zastępczym).

Zysk kapitałowy netto oblicza się poprzez odjęcie skorygowanej wartości nabycia od skorygowanej wartości przeniesienia.

3% potrącenie dla sprzedawców nierezydentów (Modelo 211)

Charakterystyczną cechą sprzedaży nieruchomości jako nierezydent w Hiszpanii jest 3% potrącenie. Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% uzgodnionej ceny sprzedaży. Kwota ta musi zostać wpłacona do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Tributaria) w ciągu jednego miesiąca od daty sprzedaży, przy użyciu Modelo 211.

Te 3% nie jest ostatecznym podatkiem; działa jako zaliczka na poczet zobowiązania sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Kupujący musi dostarczyć sprzedającemu kopię Modelo 211 jako dowód tej płatności, co jest niezbędne do późniejszego zeznania podatkowego sprzedającego.

Deklarowanie zysku kapitałowego: Modelo 210

Po sprzedaży, sprzedający nierezydent musi złożyć Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), aby zadeklarować rzeczywisty zysk kapitałowy i uregulować swoje zobowiązania podatkowe. Termin składania Modelo 210 oraz, w stosownych przypadkach, ubiegania się o zwrot lub zapłaty wszelkich zaległych kwot, wynosi cztery miesiące od daty sprzedaży.

W tej deklaracji sprzedający oblicza dokładny podatek od zysków kapitałowych należny do zapłaty. Jeśli 3% potrącenie zapłacone przez kupującego przekracza rzeczywiste zobowiązanie podatkowe, sprzedający może zażądać zwrotu różnicy. Odwrotnie, jeśli należny podatek jest wyższy niż 3% potrącone, sprzedający musi zapłacić dodatkową kwotę. W przypadku straty ze sprzedaży, sprzedający może ubiegać się o pełny zwrot 3% potrąconych środków.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwajcarią

Hiszpania i Szwajcaria mają wdrożoną Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT), aby zapobiec opodatkowaniu dochodów w obu krajach. W przypadku nieruchomości, DTT precyzuje, że dochody i zyski kapitałowe pochodzące z nieruchomości położonej w jednym z Umawiających się Państw (np. Hiszpania) mogą być opodatkowane w tym państwie.

Oznacza to, że jako rezydent Szwajcarii sprzedający nieruchomość w Hiszpanii, zapłacą Państwo CGT w Hiszpanii zgodnie z prawem hiszpańskim. Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, Szwajcaria zazwyczaj zapewni ulgę lub odliczenie za podatek zapłacony w Hiszpanii od wszelkich podobnych zobowiązań podatkowych w Szwajcarii, zgodnie z postanowieniami DTT. Wskazane jest skonsultowanie się ze szwajcarskim doradcą podatkowym w sprawie konkretnej metody unikania podwójnego opodatkowania w Państwa kraju ojczystym.

Inne istotne podatki dla właścicieli nieruchomości

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

IBI to roczny podatek od nieruchomości naliczany przez radę gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość. Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, która jest wartością administracyjną ustaloną przez Dyrekcję Generalną Katastru. Każda gmina ustala własną stawkę podatkową (tipo impositivo) w ramach krajowych limitów, więc wysokość IBI może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji na Costa del Sol. Osoba, która jest zarejestrowanym właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku, jest odpowiedzialna za IBI za cały ten rok.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)

Plusvalía Municipal to podatek lokalny, który ma zastosowanie do wzrostu wartości gruntów miejskich w przypadku przeniesienia własności nieruchomości. Podatek ten różni się od CGT, ponieważ uwzględnia jedynie wartość gruntu, a nie budynku, i jest płacony do lokalnego Urzędu Miasta. Chociaż zasadniczo sprzedający jest odpowiedzialny za ten podatek, jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący staje się podatnikiem zastępczym i jest zobowiązany do zapłacenia go władzom lokalnym. Podatek ten musi zostać zadeklarowany i zapłacony w ciągu 30 dni roboczych od daty sprzedaży.

Podsumowanie

Sprzedaż nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol jako nierezydent szwajcarski wiąże się z kilkoma kwestiami podatkowymi, przede wszystkim z 19% podatkiem od zysków kapitałowych od zysku netto, systemem 3% potrącenia oraz obowiązkiem złożenia Modelo 210. Dodatkowo, zrozumienie roli IVA i AJD w początkowej wartości nabycia, a także implikacji IBI i Plusvalía Municipal, zapewnia kompleksowe podejście do posiadania i sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Szwajcarią ma na celu zmniejszenie obciążenia dwukrotnym opodatkowaniem tego samego dochodu. Zachęcamy wszystkich właścicieli nieruchomości do zasięgnięcia profesjonalnej porady podatkowej, aby zapewnić pełną zgodność z przepisami i zoptymalizować swoją sytuację podatkową, co pozwoli im w pełni cieszyć się korzyściami wynikającymi ze stylu życia w inwestycjach, które polecamy na całej Costa del Sol.