Impuestos para compradores alemanes al comprar propiedades en España (Costa del Sol)
Un residente alemán que compra una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol (Andalucía) paga un impuesto de compra español único de aproximadamente el 11.2% (10% de IVA + 1.2% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)). Anualmente pagan el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI) y un impuesto nacional sobre la renta de no residentes (IRNR) al tipo del 19% para la UE/EEE, incluso si la vivienda nunca se alquila, sobre una renta imputada. Según el tratado de doble imposición España–Alemania (en vigor desde el 18 de octubre de 2012), los ingresos y las ganancias patrimoniales de la propiedad se gravan en España; esos ingresos están exentos de impuestos alemanes pero elevan el tipo aplicado a sus ingresos alemanes restantes (Progressionsvorbehalt).
Importante, por favor, lea primero. Esta guía es información general, no asesoramiento legal o fiscal personalizado. Los tipos, umbrales y plazos se establecen según estaban en vigor en la fecha de revisión (28 de julio de 2026) y cambian por año fiscal y por municipio. Las situaciones individuales varían (residencia, otros ingresos, estructura de propiedad). Antes de comprar, vender o presentar cualquier documento, confirme su caso con un asesor fiscal español cualificado o un abogado colegiado (y, por el lado alemán, un Steuerberater).
Los impuestos de compra son los mismos para cualquier comprador, independientemente de su nacionalidad. Lo que cambia por ser alemán es la fiscalidad continuada de los ingresos de la propiedad y la eventual venta, moldeada por el Convenio de Doble Imposición (CDI) entre Alemania y España 58. El tratado atribuye el derecho a gravar los ingresos de bienes inmuebles (alquiler o imputados) y las ganancias de capital a España 5. Esos ingresos españoles están exentos del impuesto sobre la renta alemán, pero la legislación alemana los incluye al establecer el tipo progresivo aplicado a sus restantes ingresos alemanes, el Progressionsvorbehalt 7.
El Convenio de Doble Imposición España-Alemania (firmado en 2011, en vigor en 2012)
El tratado fue firmado en Madrid el 3 de febrero de 2011, entró en vigor el 18 de octubre de 2012 y se aplica desde 2013 58. Evita que los ingresos sean gravados en ambos países y aclara qué estado puede gravar qué ingresos.
- Artículo 6 (Rentas de bienes inmuebles): España puede gravar los ingresos de su propiedad en la Costa del Sol, los ingresos por alquiler y, para los no residentes, la "renta imputada" que España grava incluso por uso personal 5.
- Artículo 13 (Ganancias de capital): España puede gravar cualquier ganancia de capital por la venta de la propiedad; Alemania exime esa ganancia 5.
- Artículo 22 (Eliminación de la doble imposición): Alemania aplica el método de exención con una cláusula de progresión (Progressionsvorbehalt): los ingresos españoles no se gravan en Alemania, pero se añaden a sus ingresos totales para fijar el tipo aplicado a sus otros ingresos de origen alemán 57.
Impuestos españoles para un propietario alemán no residente
- En la compra (obra nueva): Para una vivienda nueva comprada a un promotor en Andalucía, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es del 10% 3 y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es del 1,2% 4. Las obras nuevas pagan IVA + AJD, nunca ITP.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Un impuesto municipal que se paga anualmente sobre el valor catastral. El tipo lo fija cada ayuntamiento y, para la propiedad urbana, suele oscilar entre el 0,4% y el 1,1%; compruebe el tipo de su municipio.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Se presenta en el Formulario 210 (Modelo 210) 1.
- Uso personal: impuesto sobre una "renta imputada". La base imponible es el 1,1% del valor catastral (si ese valor fue revisado en los últimos 10 años) o el 2% en caso contrario, gravado al 19% para residentes de la UE/EEE 1.
- Alquilado: 19% sobre la renta neta del alquiler. Como residente de la UE/EEE puede deducir los gastos relacionados (IBI, gastos de comunidad, seguros, intereses hipotecarios, mantenimiento) 1.
- Impuesto sobre el Patrimonio y de Solidaridad: Andalucía aplica una bonificación del 100% en su Impuesto sobre el Patrimonio autonómico, por lo que la factura autonómica es efectivamente cero 4. Por separado, un Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas nacional, todavía en vigor para 2026, puede aplicarse a grandes patrimonios netos españoles: se aplica un mínimo exento de 700.000 € y su escala solo comienza por encima de los 3 millones de € de base imponible, por lo que la mayoría de los compradores individuales quedan muy por debajo 6.
- En la venta, Ganancias de Capital (IRNR): El beneficio se grava al 19% para residentes de la UE/EEE. La ganancia es el precio de venta menos el coste de adquisición (precio de compra más impuestos/tasas) y los costes de mejoras importantes 1.
- En la venta, Retención del 3%: El comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria (a través del Formulario 211) como un anticipo de su obligación tributaria por ganancias de capital. Usted entonces presenta el Formulario 210 para liquidar la factura final, o reclamar un reembolso si el 3% retenido excede el impuesto adeudado por su ganancia real 1.
- En la venta, Plusvalía Municipal (IIVTNU): Un impuesto local sobre el aumento de valor del suelo urbano (no del edificio) durante la propiedad; generalmente es responsabilidad del vendedor.
Obligaciones Fiscales Alemanas de Declaración
Aunque los ingresos se graven en España, deben declararse en Alemania en la declaración anual del impuesto sobre la renta (Einkommensteuererklärung) 79.
- Anlage V (alquiler y arrendamiento): Detalla los ingresos por alquiler y los gastos deducibles de la propiedad española, calculados según las normas alemanas, para determinar el beneficio o la pérdida 9.
- Anlage AUS (ingresos extranjeros): Declara los ingresos extranjeros sujetos al Progressionsvorbehalt; la cifra de Anlage V se reporta aquí para que se incluya correctamente al establecer el tipo impositivo alemán, mientras permanece exenta de impuestos alemanes directos 79.
Cómo un comprador alemán liquida típicamente los impuestos de propiedad españoles
- En la compra: Al firmar la escritura, el abogado del comprador generalmente paga el 10% de IVA al promotor y presenta y paga el 1,2% de AJD a la autoridad fiscal regional andaluza 34.
- Anualmente (IBI): El ayuntamiento emite una factura anual de IBI (a menudo por domiciliación bancaria); los plazos varían por municipio, típicamente alrededor de agosto a noviembre.
- Anualmente (IRNR, uso personal): El Formulario 210 de renta imputada para un año natural se presenta durante el año siguiente, con fecha límite el 31 de diciembre de ese año siguiente 1.
- Renta de alquiler (IRNR): Para devengos a partir de 2024, la renta de alquiler se agrupa anualmente en un único Formulario 210 por propiedad, presentado del 1 al 20 de enero del año posterior al devengo (la presentación separada/trimestral, los primeros 20 días de abril, julio, octubre, enero, sigue siendo opcional) 1.
- Anualmente (declaración alemana): Declare la propiedad y los ingresos españoles utilizando Anlage V y Anlage AUS para aplicar el Progressionsvorbehalt 79.
- En la venta: El comprador retiene el 3% a través del Formulario 211 en el plazo de un mes; el vendedor tiene entonces tres meses adicionales (aproximadamente cuatro desde la venta) para presentar el Formulario 210, declarar la ganancia y reclamar cualquier exceso de retención. La Plusvalía Municipal generalmente se paga al ayuntamiento en un plazo de unos 30 días 1.
Calculadora de gastos e impuestos de compra
Desglose de gastos Concepto Importe IVA (10%) 35.000 € AJD (actos jurídicos documentados) 4.200 € Notaría * 850 € Registro de la propiedad * 545 € Gestoría * 400 € * estimado — varía según la propiedad y el proveedor Total de gastos añadidos 40.995 € Desembolso total (precio + gastos) 390.995 € 11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
Preguntas frecuentes
P: ¿Realmente pago impuestos en España si no alquilo mi casa de vacaciones?
R: Generalmente sí, España grava el IRNR sobre la "renta imputada" incluso si la propiedad permanece vacía (base del 1.1% o 2% del valor catastral, 19% para residentes de la UE/EEE, en el Modelo 210). P: ¿Cómo afecta la Progressionsvorbehalt a mis impuestos alemanes? R: Sus ingresos españoles exentos de impuestos se añaden a sus ingresos alemanes solo para establecer su tipo impositivo personal, que luego se aplica a sus ingresos alemanes, por lo que los ingresos españoles no se gravan directamente, pero su tipo alemán general puede aumentar. Esto se establece en el EStG §32b. P: ¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca del impuesto español? R: Si usted es residente de la UE/EEE y alquila la propiedad, generalmente puede deducir los intereses de la hipoteca y otros gastos relacionados antes del impuesto del 19%. Para uso personal, no se permiten deducciones contra el impuesto sobre la renta imputada. P: ¿Qué es la retención del 3% y la recuperaré? R: Es una retención obligatoria que el comprador realiza al adquirir de un vendedor no residente, un adelanto de su impuesto sobre las ganancias de capital, no un impuesto separado. Si el impuesto adeudado sobre su ganancia real es inferior al 3% retenido, puede reclamar la diferencia en el Modelo 210. P: ¿Mis ingresos por alquiler en España se gravan dos veces, en España y Alemania? R: No. Según el Artículo 22 del tratado, Alemania utiliza el método de exención: los ingresos se gravan solo en España y están exentos en Alemania, siendo el Progressionsvorbehalt el único efecto alemán. --- Recordatorio: esta guía es información general publicada por eVoost (Editorial), no asesoramiento legal o fiscal individual. Las tarifas, umbrales y plazos son los vigentes en la fecha de revisión (28 de julio de 2026) y pueden cambiar. Confirme siempre su propio caso con un asesor fiscal español cualificado o un abogado colegiado y, para asuntos alemanes, un Steuerberater.
