Impôts pour les acheteurs allemands achetant une propriété en Espagne (Costa del Sol)

Important, veuillez lire d’abord. Ce guide est une information générale, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les taux, seuils et délais sont indiqués tels qu’en vigueur à la date de révision (28 juillet 2026) et varient selon l’année fiscale et la municipalité. Les situations individuelles varient (résidence, autres revenus, structure de propriété). Avant d’acheter, de vendre ou de déposer quoi que ce soit, confirmez votre situation personnelle avec un conseiller fiscal espagnol qualifié ou un abogado colegiado (et, pour le côté allemand, un Steuerberater).

Les taxes d’achat sont les mêmes pour tout acheteur, quelle que soit sa nationalité. Ce qui change parce que vous êtes allemand, c’est l’imposition continue des revenus immobiliers et la vente éventuelle, régie par la Convention de double imposition (CDI) entre l’Allemagne et l’Espagne ⁵⁸. La convention attribue à l’Espagne le droit d’imposer les revenus des biens immobiliers (locatifs ou imputés) et les plus-values ⁵. Ces revenus espagnols sont exonérés de l’impôt sur le revenu allemand, mais la loi allemande les inclut lors de la fixation du taux progressif appliqué à vos autres revenus allemands, le Progressionsvorbehalt ⁷.

La Convention de double imposition Espagne-Allemagne (signée en 2011, en vigueur en 2012)

La convention a été signée à Madrid le 3 février 2011, est entrée en vigueur le 18 octobre 2012 et s’applique à partir de 2013 ⁵⁸. Elle empêche les revenus d’être imposés dans les deux pays et clarifie quel État peut imposer quels revenus.

• Article 6 (Revenus des biens immobiliers) : L’Espagne peut imposer les revenus de votre propriété sur la Costa del Sol, les revenus locatifs et, pour les non-résidents, le «revenu imputé» que l’Espagne impose même pour l’usage personnel ⁵.
• Article 13 (Gains en capital) : L’Espagne peut imposer toute plus-value réalisée lors de la vente de la propriété ; l’Allemagne exonère cette plus-value ⁵.
• Article 22 (Élimination de la double imposition) : L’Allemagne applique la méthode d’exemption avec une clause de progression (Progressionsvorbehalt) : les revenus espagnols ne sont pas imposés en Allemagne mais sont ajoutés à votre revenu total pour fixer le taux appliqué à vos autres revenus de source allemande ⁵⁷.

Impôts espagnols pour un propriétaire allemand non-résident

• À l’achat (construction neuve) : Pour une nouvelle maison achetée à un promoteur en Andalousie, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) est de 10 % ³ et le Droit de Timbre (AJD, Actos Jurídicos Documentados) est de 1,2 % ⁴. Les constructions neuves paient l’IVA + AJD, jamais l’ITP.
• Impôt Foncier (IBI) : Une taxe municipale payée annuellement sur la valeur cadastrale (valor catastral). Le taux est fixé par chaque mairie et, pour les biens urbains, se situe généralement dans la fourchette de 0,4 % à 1,1 %, vérifiez le taux pour votre municipalité.
• Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) : Déclaré sur le Formulaire 210 (Modelo 210) ¹.
• Usage personnel : impôt sur un «revenu imputé». La base imposable est de 1,1 % de la valeur cadastrale (si cette valeur a été révisée au cours des 10 dernières années) ou de 2 % dans le cas contraire, imposée à 19 % pour les résidents de l’UE/EEE ¹.
• Location : 19 % sur le revenu locatif net. En tant que résident de l’UE/EEE, vous pouvez déduire les dépenses connexes (IBI, charges de copropriété, assurance, intérêts hypothécaires, entretien) ¹.
• Impôt sur la Fortune et de Solidarité : L’Andalousie applique une exonération de 100 % sur son Impôt régional sur la Fortune, de sorte que la facture régionale est effectivement nulle ⁴. Séparément, une Taxe de Solidarité nationale sur les Grandes Fortunes, toujours en vigueur pour 2026, peut s’appliquer aux grandes fortunes nettes espagnoles : un minimum exonéré de 700 000 € s’applique et son barème ne commence qu’au-dessus de 3 millions d’euros de base imposable, de sorte que la plupart des acheteurs individuels se situent bien en dessous ⁶.
• À la vente, Plus-values (IRNR) : Le bénéfice est imposé à 19 % pour les résidents de l’UE/EEE. Le gain est le prix de vente moins le coût d’acquisition (prix d’achat plus taxes/frais) et les coûts des améliorations majeures ¹.
• À la vente, Retention de 3 % (Retención) : L’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria (via le Formulaire 211) comme avance sur votre dette de plus-values. Vous déposez ensuite le Formulaire 210 pour régler la facture finale, ou demander un remboursement si les 3 % retenus dépassent l’impôt dû sur votre gain réel ¹.
• À la vente, Plusvalía Municipal (IIVTNU) : Une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain (pas du bâtiment) pendant la période de propriété ; elle est généralement à la charge du vendeur.

Obligations fiscales allemandes en matière de déclaration

Même si les revenus sont imposés en Espagne, ils doivent être déclarés en Allemagne sur la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu (Einkommensteuererklärung) ⁷⁹.

• Anlage V (location et crédit-bail) : Détaille les revenus locatifs et les dépenses déductibles de la propriété espagnole, calculés selon les règles allemandes, pour déterminer le profit ou la perte ⁹.
• Anlage AUS (revenus étrangers) : Déclare les revenus étrangers soumis au Progressionsvorbehalt ; le chiffre de l’Anlage V est rapporté ici afin qu’il soit correctement inclus lors de la fixation du taux d’imposition allemand tout en restant exonéré de l’impôt allemand direct ⁷⁹.

Comment un acheteur allemand règle généralement les impôts fonciers espagnols

1. À l’achat : Lors de la signature de l’acte (escritura), l’avocat de l’acheteur paie généralement les 10 % d’IVA au promoteur et dépose et paie les 1,2 % d’AJD à l’autorité fiscale régionale andalouse ³⁴.
2. Annuellement (IBI) : La mairie (Ayuntamiento) émet une facture annuelle d’IBI (souvent par prélèvement automatique) ; les délais varient selon la municipalité, généralement autour d’août-novembre.
3. Annuellement (IRNR, usage personnel) : Le Formulaire 210 pour les revenus imputés pour une année civile est déposé au cours de l’année suivante, avec une date limite du 31 décembre de cette année suivante ¹.
4. Revenus locatifs (IRNR) : Pour les produits à partir de 2024, les revenus locatifs sont regroupés annuellement sur un seul Formulaire 210 par propriété, déposé du 1er au 20 janvier de l’année suivant l’acquisition (le dépôt séparé/trimestriel, les 20 premiers jours d’avril, juillet, octobre, janvier, reste facultatif) ¹.
5. Annuellement (déclaration allemande) : Déclarez la propriété espagnole et les revenus en utilisant l’Anlage V et l’Anlage AUS pour appliquer le Progressionsvorbehalt ⁷⁹.
6. À la vente : L’acheteur retient 3 % via le Formulaire 211 dans un délai d’un mois ; le vendeur dispose ensuite de trois mois supplémentaires (environ quatre à partir de la vente) pour déposer le Formulaire 210, déclarer le gain et réclamer toute rétention excédentaire. La Plusvalía Municipal est généralement payée à la mairie dans un délai d’environ 30 jours ¹.