Steuern für deutsche Käufer beim Immobilienkauf in Spanien (Costa del Sol)

Wichtig, bitte zuerst lesen. Dieser Leitfaden dient als allgemeine Information, nicht als personalisierte Rechts- oder Steuerberatung. Sätze, Schwellenwerte und Fristen entsprechen dem Stand zum Überprüfungsdatum (28. Juli 2026) und ändern sich je nach Steuerjahr und Gemeinde. Individuelle Situationen variieren (Wohnsitz, sonstige Einkünfte, Eigentümerstruktur). Bevor Sie etwas kaufen, verkaufen oder einreichen, klären Sie Ihren eigenen Fall mit einem qualifizierten spanischen Steuerberater oder Abogado Colegiado ab (und, für die deutsche Seite, einem Steuerberater).

Die Kaufsteuern sind für jeden Käufer unabhängig von der Nationalität gleich. Was sich ändert, weil Sie Deutscher sind, ist die laufende Besteuerung von Immobilieneinkünften und der eventuelle Verkauf, der durch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien geregelt wird ⁵⁸. Das Abkommen weist Spanien das Recht zu, Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Miete oder zugerechnet) und Kapitalerträge zu besteuern ⁵. Diese spanischen Einkünfte sind von der deutschen Einkommensteuer befreit, aber das deutsche Recht berücksichtigt sie bei der Festlegung des progressiven Steuersatzes, der auf Ihre übrigen deutschen Einkünfte angewendet wird, den Progressionsvorbehalt ⁷.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien–Deutschland (unterzeichnet 2011, in Kraft getreten 2012)

Das Abkommen wurde am 3. Februar 2011 in Madrid unterzeichnet, trat am 18. Oktober 2012 in Kraft und gilt ab 2013 ⁵⁸. Es verhindert, dass Einkünfte in beiden Ländern besteuert werden, und klärt, welcher Staat welche Einnahmen besteuern darf.

• Artikel 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen): Spanien darf Einkünfte aus Ihrer Immobilie an der Costa del Sol, Mieteinnahmen und, für Nichtansässige, das "zugerechnete Einkommen" besteuern, das Spanien selbst bei persönlicher Nutzung besteuert ⁵.
• Artikel 13 (Veräußerungsgewinne): Spanien darf jeden Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie besteuern; Deutschland befreit diesen Gewinn ⁵.
• Artikel 22 (Vermeidung der Doppelbesteuerung): Deutschland wendet die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an: Die spanischen Einkünfte werden in Deutschland nicht besteuert, sondern zu Ihrem Gesamteinkommen hinzugerechnet, um den Steuersatz für Ihre anderen Einkünfte aus deutschen Quellen festzulegen ⁵⁷.

Spanische Steuern für einen deutschen nicht ansässigen Eigentümer

• Beim Kauf (Neubau): Für ein neues Haus, das von einem Bauträger in Andalusien gekauft wird, beträgt die Mehrwertsteuer (IVA) 10 % ³ und die Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados) 1,2 % ⁴. Neubauten zahlen IVA + AJD, niemals ITP.
• Grundsteuer (IBI): Eine jährlich auf den Katasterwert (valor catastral) zu zahlende Gemeindesteuer. Der Satz wird von jeder Stadtverwaltung festgelegt und liegt für städtisches Eigentum typischerweise im Bereich von 0,4 %–1,1 %; prüfen Sie den Satz für Ihre Gemeinde.
• Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR): Einzureichen mit Formular 210 (Modelo 210) ¹.
• Persönliche Nutzung: Steuer auf ein "zugerechnetes Einkommen". Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des Katasterwerts (wenn dieser Wert innerhalb der letzten 10 Jahre revidiert wurde) oder 2 % anderweitig, besteuert mit 19 % für EU-/EWR-Ansässige ¹.
• Vermietet: 19 % auf die Netto-Mieteinnahmen. Als EU-/EWR-Ansässiger können Sie damit verbundene Ausgaben (IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen, Instandhaltung) abziehen ¹.
• Vermögens- und Solidaritätssteuer: Andalusien gewährt eine 100%ige Entlastung bei seiner regionalen Vermögensteuer, sodass die regionale Steuerrechnung effektiv null beträgt ⁴. Separat kann eine nationale Solidaritätssteuer auf große Vermögen, die für 2026 noch in Kraft ist, auf große spanische Nettovermögen angewendet werden: Es gilt ein Freibetrag von 700.000 € und ihre Skala beginnt erst ab 3 Millionen € Bemessungsgrundlage, sodass die meisten einzelnen Käufer weit darunter liegen ⁶.
• Beim Verkauf, Kapitalgewinne (IRNR): Der Gewinn wird für EU-/EWR-Ansässige mit 19 % besteuert. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis zuzüglich Steuern/Gebühren) und der Kosten für wesentliche Verbesserungen ¹.
• Beim Verkauf, 3 % Einbehalt (Retención): Der Käufer muss 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diese an die Agencia Tributaria (über Formular 211) als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalgewinnsteuerpflicht zahlen. Sie reichen dann Formular 210 ein, um die endgültige Rechnung zu begleichen, oder beantragen eine Rückerstattung, wenn die einbehaltenen 3 % die auf Ihren tatsächlichen Gewinn fällige Steuer übersteigen ¹.
• Beim Verkauf, Plusvalía Municipal (IIVTNU): Eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens (nicht des Gebäudes) während des Eigentums; sie liegt im Allgemeinen in der Verantwortung des Verkäufers.

Deutsche Steuerberichtspflichten

Obwohl die Einkünfte in Spanien versteuert werden, müssen sie in Deutschland in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden ⁷⁹.

• Anlage V (Vermietung und Verpachtung): Detailliert Mieteinnahmen und abzugsfähige Ausgaben aus der spanischen Immobilie, nach deutschen Regeln berechnet, um Gewinn oder Verlust zu ermitteln ⁹.
• Anlage AUS (Ausländische Einkünfte): Erklärt die ausländischen Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen; die Zahl aus Anlage V wird hier angegeben, damit sie bei der Festlegung des deutschen Steuersatzes korrekt berücksichtigt wird, während sie von der direkten deutschen Steuer befreit bleibt ⁷⁹.

Wie ein deutscher Käufer typischerweise spanische Immobiliensteuern begleicht

1. Beim Kauf: Bei Unterzeichnung der Urkunde (escritura) zahlt der Anwalt des Käufers in der Regel die 10 % IVA an den Bauträger und reicht die 1,2 % AJD bei der regionalen Steuerbehörde Andalusiens ein und bezahlt sie ³⁴.
2. Jährlich (IBI): Die Stadtverwaltung (Ayuntamiento) stellt jährlich eine IBI-Rechnung aus (oft per Lastschrift); Fristen variieren je nach Gemeinde, typischerweise zwischen August und November.
3. Jährlich (IRNR, persönliche Nutzung): Das Formular 210 für zugerechnete Einkünfte für ein Kalenderjahr wird im folgenden Jahr eingereicht, mit einer Frist bis zum 31. Dezember dieses folgenden Jahres ¹.
4. Mieteinnahmen (IRNR): Für Abgrenzungen ab 2024 werden Mieteinnahmen jährlich auf einem Formular 210 pro Immobilie zusammengefasst, einzureichen vom 1. bis 20. Januar des Jahres nach der Abgrenzung (separate/quartalsweise Einreichung, erste 20 Tage April, Juli, Oktober, Januar, bleibt optional) ¹.
5. Jährlich (deutsche Erklärung): Erklären Sie die spanische Immobilie und Einkünfte mittels Anlage V und Anlage AUS zur Anwendung des Progressionsvorbehalts ⁷⁹.
6. Beim Verkauf: Der Käufer behält 3 % über Formular 211 innerhalb eines Monats ein; der Verkäufer hat dann weitere drei Monate Zeit (etwa vier ab dem Verkauf), um Formular 210 einzureichen, den Gewinn zu deklarieren und überschüssige Einbehalte zurückzufordern. Die Plusvalía Municipal wird in der Regel innerhalb von etwa 30 Tagen an die Stadtverwaltung gezahlt ¹.