Impuestos para compradores daneses de propiedades en España

La compra de una propiedad de obra nueva (obra nueva) en la Costa del Sol de España representa una inversión significativa y una emocionante oportunidad para los compradores daneses. Sin embargo, navegar por el sistema fiscal español requiere una cuidadosa consideración, especialmente para los no residentes. Esta guía ofrece una visión autorizada de los impuestos implicados en la compra, posesión y eventual venta de una propiedad de obra nueva (obra nueva) en Andalucía, centrándose en las cifras y procedimientos clave para los compradores extranjeros.

Imprescindibles antes de la compra: El NIE

Antes de que pueda realizarse cualquier transacción inmobiliaria en España, los compradores daneses deben obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE). El NIE es un número de identificación único esencial para todas las actividades económicas, profesionales o sociales en España, incluyendo la apertura de una cuenta bancaria, la firma de contratos de servicios y la compra de propiedades. Se puede solicitar directamente en España en una comisaría de policía con una oficina de extranjeros, o en una Oficina Consular española en Dinamarca.

Impuestos sobre la compra de propiedades de obra nueva

Al adquirir una propiedad de obra nueva directamente de un promotor, los compradores están sujetos a impuestos diferentes en comparación con la compra de una propiedad de segunda mano.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

Las propiedades de obra nueva en España están sujetas a IVA, que es un impuesto nacional. Para las propiedades residenciales de obra nueva, el tipo general de IVA es del 10% del precio de compra. Este tipo se aplica de forma uniforme en todas las comunidades autónomas, incluida Andalucía. Sin embargo, para las viviendas protegidas (Viviendas de Protección Oficial – VPO), puede aplicarse un tipo reducido del 4%, siempre que se cumplan los requisitos específicos.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – Impuesto de Timbre)

Además del IVA, las compras de propiedades de obra nueva también conllevan el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), o Impuesto de Timbre. Este impuesto se aplica a ciertos documentos notariales y operaciones registrales. En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1,2% del valor declarado de la propiedad para las transacciones realizadas a partir del 28 de abril de 2021. Este tipo es aplicable a la compra de propiedades de obra nueva y a las escrituras hipotecarias.

Otros costes de compra asociados

Aunque no son estrictamente impuestos, existen otros costes inherentes al proceso de compra de una propiedad de obra nueva:

• Honorarios Notariales: Son las tasas oficiales por la escritura pública de compraventa. Las tarifas están reguladas, pero pueden variar según el precio y la complejidad de la propiedad.
• Tasas del Registro de la Propiedad: Costes por inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, también regulados y dependientes del valor de la propiedad.
• Honorarios de Abogado: Es altamente recomendable contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario español para garantizar la debida diligencia y salvaguardar sus intereses, especialmente con promociones de obra nueva sobre plano.
• Costes Hipotecarios: Si se financia a través de una hipoteca española, pueden aplicarse tasas adicionales como la tasación (tasación) y las comisiones de apertura. Tenga en cuenta que para los no residentes, las ratios de Préstamo-Valor (LTV) son típicamente más bajas, generalmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación o precio de compra de la propiedad, en comparación con hasta el 80% para los residentes.

Impuestos anuales sobre la propiedad

Como propietario no residente de una propiedad en España, estará sujeto a impuestos anuales continuos.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Impuesto Municipal)

El IBI es un impuesto municipal anual sobre la propiedad, similar al impuesto municipal en el Reino Unido. Lo recauda el ayuntamiento local donde se encuentra la propiedad. La cantidad a pagar se calcula aplicando un tipo impositivo (establecido por cada municipio dentro de los límites nacionales) al valor catastral de la propiedad. Los valores catastrales son valores administrativos establecidos por la Dirección General del Catastro y suelen ser inferiores al valor de mercado. Los tipos suelen oscilar entre el 0,4% y el 1,3% para las propiedades urbanas. El IBI es pagadero por el individuo que sea el propietario registrado de la propiedad el 1 de enero del año fiscal.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Los propietarios no residentes en España, incluso si no alquilan su propiedad, están sujetos al IRNR. Este impuesto se declara a través del Modelo 210 a la Agencia Tributaria (Agencia Tributaria española).

• Renta Imputada (para propiedades no alquiladas): Si la propiedad no se alquila, las autoridades fiscales españolas imputan una renta inmobiliaria imputada al propietario. Esta renta imputada suele ser del 1,1% o 2% del valor catastral, dependiendo de cuándo se revisó por última vez el valor catastral. El tipo impositivo aplicado a esta renta imputada es del 19% para los residentes de países de la UE/EEE (incluida Dinamarca) y del 24% para los residentes de otros países. A partir del ejercicio fiscal 2026 (a declarar en 2027), el plazo para las declaraciones de renta imputada (Modelo 210) es del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.
• Rendimientos del Alquiler (para propiedades alquiladas): Si alquila su propiedad de obra nueva, el rendimiento neto del alquiler está sujeto al IRNR. Para los residentes de la UE/EEE, el tipo impositivo es del 19%, y se pueden deducir ciertos gastos (por ejemplo, IBI, intereses hipotecarios, gastos de comunidad, honorarios de gestión de la propiedad). Para los residentes de fuera de la UE/EEE, el tipo es del 24% aplicado al rendimiento bruto del alquiler, sin que generalmente se permitan deducciones. A partir del ejercicio fiscal 2026 (a declarar en 2027), los rendimientos del alquiler se declaran anualmente a través del Modelo 210, con un plazo entre el 1 y el 20 de abril del año siguiente.

Impuesto sobre el Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio)

España grava un Impuesto sobre el Patrimonio anual sobre los patrimonios netos, incluyendo los bienes inmuebles. Aunque existe un umbral de exención nacional, las comunidades autónomas pueden modificar los tipos impositivos y los umbrales. Andalucía introdujo una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio en 2022, eliminándolo efectivamente para residentes y no residentes que posean bienes en Andalucía. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) a nivel estatal se introdujo para 2022 y 2023, aplicable a patrimonios netos superiores a 3 millones de euros (con una exención nacional de 700.000 euros, lo que significa que el impuesto se aplica efectivamente a patrimonios netos superiores a 3,7 millones de euros). Para el ejercicio fiscal 2024 (a declarar en junio de 2025), Andalucía ha adaptado sus reglas, permitiendo a los contribuyentes afectados por el ITSGF optar por pagar el Impuesto sobre el Patrimonio regional, asegurando así que la recaudación permanezca en Andalucía en lugar de ir al Estado. Es aconsejable buscar asesoramiento fiscal experto en esta compleja área.

Impuestos sobre la venta de una propiedad

Cuando decida vender su propiedad de obra nueva, hay dos impuestos principales a considerar.

Plusvalía Municipal (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Este es un impuesto local recaudado por el ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno de naturaleza urbana desde la última transmisión de la propiedad. La Plusvalía Municipal es legalmente a cargo del vendedor. Sin embargo, si el vendedor no es residente en España, la ley exige que el comprador sea responsable de calcular y pagar este impuesto al ayuntamiento local. Aunque el comprador está obligado a pagar, está legalmente facultado para reclamar el reembolso al vendedor no residente.

Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT) para No Residentes

Como no residente, cualquier beneficio obtenido de la venta de su propiedad en España está sujeto al Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (CGT). La ganancia gravable es la diferencia entre el precio de venta (menos los gastos relacionados) y el precio de adquisición (más los costes de compra asociados y las mejoras demostrables). El tipo actual del CGT para no residentes de países de la UE/EEE (incluida Dinamarca) es del 19%.

Retención del 3% sobre la Venta (Modelo 211)

Un aspecto crucial para los vendedores no residentes es la retención del 3%. Cuando un no residente vende una propiedad, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria española utilizando el Modelo 211. Esta retención actúa como un pago anticipado de la posible obligación tributaria del vendedor en concepto de Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales. El vendedor no residente tiene entonces un plazo de cuatro meses a partir de la fecha de venta para presentar su propia declaración Modelo 210 para las ganancias patrimoniales. Si el importe retenido del 3% supera la obligación fiscal real del CGT (por ejemplo, debido a menores ganancias o incluso una pérdida), el vendedor puede reclamar la devolución de la diferencia. Si la obligación fiscal del CGT es mayor, el vendedor debe pagar el saldo pendiente.

Conclusión

El sistema fiscal español para los propietarios no residentes, particularmente para las propiedades de obra nueva, es multicapa y requiere una atención diligente. Desde los impuestos iniciales de compra como el IVA y el AJD hasta las obligaciones continuas como el IBI y el IRNR, y finalmente los impuestos sobre la venta como la Plusvalía Municipal y el CGT, comprender cada componente es vital. Dinamarca y España tienen un Convenio de Doble Imposición, lo que normalmente significa que las rentas inmobiliarias y las ganancias de capital se gravan en España (donde se encuentra la propiedad), y Dinamarca ofrece alivio para evitar la doble imposición, normalmente mediante exención o crédito. Dadas las complejidades, se recomienda encarecidamente buscar asesoramiento de un abogado independiente y asesor fiscal cualificado especializado en propiedades españolas y fiscalidad de no residentes para garantizar el cumplimiento y optimizar su inversión en la Costa del Sol.