Entrada y LTV: ¿Cuánto puede pedir prestado un no residente en España?

¿Cuánto puede pedir prestado un no residente en España?

Si usted es un comprador extranjero que busca una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol, el número más importante es su ratio préstamo-valor (LTV): la parte del precio de compra que un banco español le prestará. Como no residente, usted pedirá prestado menos de lo que lo haría un residente español, lo que significa un depósito mayor y más efectivo inicial. Esta guía establece los límites realistas de LTV, el depósito que debe presupuestar, cómo los bancos evalúan la asequibilidad, y los impuestos y tasas adicionales. Las cifras reflejan el mercado y las normas españolas tal como están en 2026.

Límites de LTV para no residentes: del 60 al 70 por ciento es la norma

Los prestamistas españoles consideran a los no residentes como de mayor riesgo, por lo que el LTV que ofrecen es inferior al 80 por ciento que un residente puede alcanzar a menudo. En 2026, los límites estándar son de hasta el 70 por ciento para compradores con residencia fiscal en la UE o el EEE que adquieren una segunda vivienda, y típicamente del 50 al 60 por ciento para compradores de fuera de la UE, lo que desde el Brexit incluye a los ciudadanos del Reino Unido ¹⁶. Una minoría de perfiles de la UE más sólidos que compran una residencia principal genuina pueden ver hasta un 80 por ciento, y algunas ofertas se extienden hasta el 75 por ciento, pero usted debería planificar en torno a la banda del 60 al 70 por ciento en lugar de las excepciones ¹⁶.

Fundamentalmente, el banco presta contra el menor entre el precio de compra y su propia tasación. Si la tasación resulta ser inferior al precio acordado, su LTV se aplica a esa cifra inferior y su déficit de efectivo aumenta. Confirme siempre si un LTV anunciado se mide sobre el precio o sobre la tasación.

Su depósito: del 30 al 40 por ciento, más gastos adicionales

Dado que los no residentes piden prestado entre el 60 y el 70 por ciento, el depósito hipotecario es la imagen especular: espere financiar entre el 30 y el 40 por ciento del precio con sus propios recursos ⁶. Eso es solo una parte del efectivo que necesita. En una obra nueva también debe pagar impuestos de compra y tasas de transacción, que típicamente añaden del 10 al 13 por ciento del precio ⁶.

Un ejemplo práctico sobre un apartamento de obra nueva de 400.000 euros, asumiendo un LTV del 70 por ciento para un comprador de la UE:

Un comprador no perteneciente a la UE en la misma propiedad con, por ejemplo, un LTV del 60 por ciento necesitaría aproximadamente 40.000 euros más de depósito. Consulte nuestra guía relacionada sobre costes de compra e impuestos para el desglose completo de las tasas de transacción.

Cómo evalúan los bancos españoles la asequibilidad

El LTV le indica el préstamo máximo sobre la propiedad; la asequibilidad le indica si el banco realmente lo concederá. Los prestamistas españoles aplican una prueba de ratio deuda-ingresos (DTI): sus pagos mensuales totales de deuda, incluida la nueva hipoteca española y cualquier préstamo existente, no deben exceder aproximadamente el 35 por ciento de sus ingresos mensuales netos (después de impuestos) ⁶. Algunos bancos llegan al 40 por ciento para perfiles muy sólidos, pero el 35 por ciento es el umbral de referencia ⁶. Tenga en cuenta que los bancos españoles evalúan los ingresos netos, no el salario bruto, lo que a menudo sorprende a los compradores acostumbrados a múltiplos brutos en su país de origen.

A nivel práctico, si sus ingresos mensuales netos son de 5.000 euros, su deuda mensual combinada debería mantenerse por debajo de unos 1.750 euros. Los prestamistas le pedirán nóminas o estados de cuentas, declaraciones de impuestos, extractos bancarios y un informe de crédito de su país de origen, y querrán ver ingresos estables y documentados en una divisa importante.

Plazo, edad y tipo de interés

Las hipotecas para no residentes suelen tener un plazo de 15 a 20 años, más corto que los 25 a 30 años ofrecidos a los residentes, y el préstamo normalmente debe ser reembolsado cuando el prestatario de mayor edad cumpla 75 años ¹. En 2026, con el Euríbor a 12 meses rondando el 2,3 por ciento, las ofertas variables suelen ser Euríbor más un diferencial de aproximadamente 1,5 a 2,5 por ciento, mientras que los tipos fijos oscilan entre el 3,8 y el 4,5 por ciento para compradores de la UE y entre el 4,3 y el 5,2 por ciento para compradores no comunitarios ¹. Un plazo más corto y un tipo de interés más alto aumentan el pago mensual, lo que repercute directamente en la prueba DTI, por lo que un LTV nominal más bajo a veces importa menos que el plazo que pueda asegurar.

Quién paga los gastos de la hipoteca

Desde una sentencia del Tribunal Supremo español y la ley hipotecaria del 10 de noviembre de 2018, el prestamista, no el prestatario, paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de hipoteca, junto con el notario de la escritura de hipoteca, la tasa del Registro de la Propiedad para la hipoteca y los propios costes de gestoría del banco ⁵. Como prestatario, usted generalmente se queda con la tasación de la propiedad, que oscila entre 250 y 600 euros, y cualquier comisión de apertura o estudio que el banco decida cobrar ⁵. No confunda este AJD de la hipoteca (pagado por el banco) con el AJD de la escritura de compra de una obra nueva (pagado por usted), cubierto a continuación.

Impuestos sobre la compra de una obra nueva

Las viviendas de obra nueva están sujetas a IVA, no al impuesto de transmisiones patrimoniales ITP que se aplica a la propiedad de segunda mano. En la Costa del Sol las cifras son:

• IVA al 10 por ciento del precio para viviendas de obra nueva estándar (reducido al 4 por ciento solo para viviendas protegidas de régimen especial, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2 por ciento, la tasa general en Andalucía desde el 28 de abril de 2021 según la Ley 5/2021 ⁴.

Eso es un 11,2 por ciento combinado en impuestos sobre una obra nueva estándar, antes de los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y legales. Existen tipos reducidos de AJD para una residencia principal por debajo de ciertos umbrales de valor (por ejemplo, tipos más bajos para compradores menores de 35 años o para familias numerosas), pero estos rara vez se aplican a una segunda vivienda de no residente ⁴. Nuestra guía sobre IVA y AJD en obras nuevas cubre los detalles.

Los impuestos que paga mientras es propietario

Ser propietario como no residente conlleva dos obligaciones recurrentes. Primero, el IBI municipal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), facturado anualmente por el ayuntamiento y basado en el valor catastral. Segundo, el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), presentado en el Modelo 210 ⁷.

Si no alquila la propiedad, igualmente paga impuestos sobre una renta nocional “imputada”. La base imponible es el 1,1 por ciento del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez períodos impositivos, o el 2 por ciento en caso contrario, y el tipo aplicado es del 19 por ciento para residentes de la UE, el EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, o el 24 por ciento para todos los demás ³. Esta declaración de renta imputada se presenta ahora anualmente, con la fecha límite el 31 de diciembre del año posterior al devengo ³⁷. Si alquila la propiedad, en su lugar declara el alquiler: 19 por ciento para residentes de la UE/EEE (quienes pueden deducir gastos permitidos) o 24 por ciento bruto para residentes no comunitarios, aunque una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 ha comenzado a extender las deducciones de gastos también a propietarios no comunitarios. Consulte nuestra guía específica sobre IRNR y Modelo 210.

Cuando finalmente venda: la retención del 3 por ciento

Planifique su salida antes de comprar. Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211, como pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor bajo el IRNR ². Usted reclama cualquier exceso a través de su propia declaración de ganancias de capital Modelo 210. No es un impuesto adicional, pero significa que el 3 por ciento de los ingresos de su venta se retiene al completarse la operación, así que téngalo en cuenta en su planificación patrimonial.

Pasos prácticos para una posición de endeudamiento más sólida

• Obtenga su NIE con antelación. No puede completar una compra ni abrir una cuenta bancaria favorable para residentes sin un NIE (Número de Identificación de Extranjero).
• Prepare un paquete de documentación impecable con antelación: declaraciones de impuestos, nóminas o estados de cuentas, extractos bancarios y un informe de crédito de su país de origen. Los documentos claros y traducidos aceleran la aprobación y pueden mejorar el LTV ofrecido.
• Obtenga un Acuerdo en Principio antes de reservar una unidad, para que conozca su LTV real y su pago mensual en lugar de un máximo anunciado.
• Presupueste el requisito total de efectivo: depósito más del 10 al 13 por ciento de los gastos, no solo el depósito. Subestimar los impuestos es la razón más común por la que una compra se paraliza.

El titular a recordar: como no residente, usted pide prestado como máximo del 60 al 70 por ciento, financiando un depósito del 30 al 40 por ciento, añadiendo del 10 al 13 por ciento para impuestos y tasas, y demostrando que su reembolso se mantiene por debajo de aproximadamente el 35 por ciento de sus ingresos netos. Acierta con esos cuatro números y el resto del proceso de compra en la Costa del Sol se vuelve mucho más predecible. Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal ni financiero; confirme su propia situación con un corredor hipotecario español con licencia y un asesor fiscal antes de comprometerse.