Hipotecas para Compradores del Reino Unido en España

Hipotecas para compradores del Reino Unido en España: lo esencial

Obtener una hipoteca en España como comprador del Reino Unido es totalmente factible, pero el Brexit cambió las cuentas. Desde que el Reino Unido abandonó la UE, los ciudadanos británicos son tratados como solicitantes extracomunitarios (“de terceros países”), lo que afecta tanto a la cantidad que un banco español prestará como a los impuestos que paga como propietario. Esta guía explica las normas hipotecarias, los depósitos, las tasas y los costes de finalización que se aplican en toda la Costa del Sol, ya sea que compre en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas o la ciudad de Málaga. Se centra en la compra de obra nueva a un promotor, aunque la mecánica hipotecaria es la misma para la reventa.

¿Cuánto puede pedir prestado un comprador del Reino Unido? Límites de LTV para no residentes

Los bancos españoles prestan en función de la relación préstamo-valor (LTV), y a los no residentes se les ofrece menos que a los residentes. Los residentes a menudo pueden pedir prestado el 80% del precio; los no residentes suelen estar limitados al 60-70%, y algunos prestamistas limitan a los solicitantes extracomunitarios (que ahora incluye a los compradores del Reino Unido) al 50-60%.¹² En la práctica, planifique un depósito del 30-40% del precio.¹

Un detalle crítico: el LTV se calcula sobre el menor valor entre la tasación del propio banco y el precio de compra, no el precio de venta.¹ Si el banco valora la propiedad por debajo de lo que usted acordó pagar, su préstamo se reduce y su depósito en efectivo aumenta. Presupueste siempre de forma conservadora.

Asequibilidad y la prueba de ingresos

Más allá del LTV, los bancos españoles aplican una prueba de asequibilidad (relación deuda-ingresos). Como regla general, los prestamistas quieren que sus pagos mensuales totales de deuda, incluida la nueva hipoteca española, se mantengan dentro de aproximadamente el 30-35% de sus ingresos netos mensuales, aunque el umbral exacto varía según el banco y no está fijado por ley.² Deberá documentar los ingresos de forma clara: nóminas o cuentas recientes, declaraciones de impuestos (SA302s o P60s del Reino Unido), extractos bancarios y un resumen de los compromisos existentes.¹²

Tipos de interés para no residentes en 2026

Los tipos para no residentes son ligeramente más altos que los tipos para residentes, lo que refleja el riesgo percibido al prestar a prestatarios extranjeros.² Puede elegir fijo o variable:

• Los tipos variables siguen el Euríbor a 12 meses más un margen bancario (diferencial). El Euríbor a 12 meses se ha suavizado tras los recortes del BCE y se situó en la región del 2.4-2.8% a principios de 2026; los bancos añaden un diferencial de aproximadamente 1.0-2.5%.²
• Los tipos fijos ofrecen certeza de pago durante todo el plazo y se ofrecen ampliamente a los no residentes.

Los plazos suelen ser de hasta 20-25 años, a menudo con un límite de edad máxima al final del plazo. Confirme el tipo exacto, el margen y cualquier condición de vinculación de productos (ver más abajo) por escrito con cada banco, ya que las ofertas se mueven con el mercado.

Lo que realmente le cuesta la hipoteca

La ley hipotecaria española de 2019 (Ley 5/2019) trasladó la mayoría de los costes de constitución de la hipoteca del prestatario al banco. El prestamista ahora paga los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad en la escritura de hipoteca y, crucialmente, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre el propio préstamo.³ Como prestatario, generalmente le quedan:

• La comisión de tasación de la propiedad, normalmente alrededor de 300-500 euros.³
• Una comisión de apertura de 0-1.5% del préstamo, si el banco la cobra.³

Los bancos suelen pedirle que contrate un seguro de hogar y, en muchos casos, un seguro de vida como condición del préstamo, y pueden ofrecer un margen más bajo si lo hace (bonificaciones). Estos son vínculos opcionales, no requisitos legales; sopese el descuento frente al coste.

Impuestos de compraventa de obra nueva (estos se suman al depósito)

Su hipoteca cubre solo una parte del precio. Además del depósito, debe financiar los impuestos de compraventa en efectivo, porque los bancos no prestan sobre ellos. Para una obra nueva comprada a un promotor en Andalucía, usted paga:

Eso es un 11.2% de impuestos en una obra nueva, superior al 7% de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) que se cobra en las viviendas de segunda mano en Andalucía.⁴⁵ Un ITP reducido del 2% puede aplicarse a ciertas reventas de hasta 500.000 euros bajo las normas andaluzas de 2026, pero eso es una exención solo para reventa y no se aplica a obra nueva.⁵ Una vez que añada los honorarios de notario, Registro de la Propiedad, abogado y gestor, presupueste alrededor del 14-15% adicional al precio para una obra nueva.⁴ Consulte nuestra guía relacionada sobre costes e impuestos de compra para el desglose completo.

Los depósitos sobre plano están protegidos por ley

Si compra sobre plano y realiza pagos a plazos antes de que la vivienda esté terminada, el promotor debe, por ley, garantizar cada euro que entregue. Según la Ley 57/1968 y la Ley 38/1999 (modificada por la Ley 20/2015), cada pago anticipado debe estar respaldado individualmente por un aval bancario o una póliza de seguro, cubriendo la cantidad exacta pagada más el IVA y los intereses legales, y reembolsable si el promotor no cumple.⁶ Nunca pague un depósito a un promotor que no esté cubierto por esta garantía, y haga que su abogado lo confirme por escrito.

Los impuestos que sigue pagando como propietario

Ser propietario no finaliza sus obligaciones fiscales en España. Como propietario del Reino Unido no residente se enfrenta a:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, fijado por cada ayuntamiento entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral, que está muy por debajo del valor de mercado.⁷ El tipo depende del municipio específico de la Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, impuesto sobre la renta de no residentes. Si no alquila la propiedad, todavía debe impuestos sobre la “renta imputada”: un 1.1% o 2% nocional del valor catastral, gravado al tipo extracomunitario del 24% (los compradores del Reino Unido ya no califican para el tipo del 19% de la UE).⁸ El Modelo 210 para un año determinado se presenta antes del 31 de diciembre del año siguiente.⁸
• Si lo alquila, los ingresos por alquiler se gravan al 24% para propietarios extracomunitarios, y (a diferencia de los residentes de la UE) generalmente no puede deducir gastos.⁸

Estas declaraciones se gestionan a través de la Agencia Tributaria (AEAT). Nuestra guía sobre el impuesto para no residentes (Modelo 210) cubre el proceso en detalle.

Cuando vende: la retención del 3%

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes utilizando el Modelo 211. Esto es un adelanto de su impuesto sobre las ganancias de capital, no la factura final.⁹ Los no residentes pagan impuestos sobre las ganancias de capital a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia real; luego presenta el Modelo 210 para liquidar y reclamar cualquier retención excesiva.⁹ El tratado de doble imposición entre el Reino Unido y España existe para evitar que se le impongan dos veces impuestos sobre la misma ganancia, pero aún puede tener una obligación de declaración en el Reino Unido, por lo que debe buscar asesoramiento transfronterizo.

Paso a paso: la línea de tiempo de la hipoteca y la compra

1. Obtenga su NIE. Necesita un Número de Identificación de Extranjero para comprar y para pedir prestado. Consulte nuestra guía sobre el NIE y la cuenta bancaria española.
2. Abra una cuenta bancaria española para la hipoteca, los recibos domiciliados y las facturas de servicios públicos.
3. Obtenga una decisión en principio de uno o más bancos (o use un corredor hipotecario) antes de comprometerse.
4. Reserve la propiedad y firme el contrato privado de compraventa, idealmente sujeto a la aprobación de la hipoteca.
5. Tasación bancaria y oferta completa. El banco envía a un tasador y emite una oferta vinculante (FEIN/FiPre) con un período de reflexión obligatorio.
6. Formalice la compra ante notario, firmando la escritura de propiedad y la escritura de hipoteca juntas, y luego regístrelo en el Registro de la Propiedad.

Calcule aproximadamente de cuatro a cinco meses desde la oferta hasta la finalización como no residente.¹ Contrate a un abogado español independiente (no uno recomendado por el vendedor) y espere que todo el proceso tarde más que una compra en el Reino Unido.

Una nota sobre residencia y visados

Comprar una propiedad ya no otorga residencia. España abolió su ruta de inversor “Golden Visa” en abril de 2025, por lo que la compra de una propiedad no crea un derecho a vivir en España. Como ciudadano del Reino Unido, puede visitar bajo la regla Schengen de 90 días en 180; estancias más largas requieren un visado separado como el visado no lucrativo o el de nómada digital. Nuestra guía de residencia y visados cubre las opciones actuales. Comprar con hipoteca y comprar para obtener la residencia son dos decisiones separadas.