Trasladarse de Irlanda a España

Trasladarse de Irlanda a España es uno de los traslados más sencillos que un ciudadano de la UE puede realizar, y la Costa del Sol (desde Málaga, pasando por Marbella, hasta Estepona y Sotogrande) sigue siendo el lugar de destino más popular para los compradores irlandeses. Dado que Irlanda es un estado miembro de la Unión Europea, los ciudadanos irlandeses disfrutan de plena libertad de circulación: no se requiere visado, ni Golden Visa, ni Visado No Lucrativo. Esta guía detalla la residencia, los impuestos al comprar una vivienda de obra nueva, y los costes y obligaciones recurrentes que se derivan. Para los aspectos mecánicos de la compra en sí, consulte nuestras guías complementarias sobre cómo comprar una propiedad de obra nueva en España y cómo obtener su número NIE.

Residencia: lo que los ciudadanos irlandeses realmente necesitan

Según las normas de libre circulación de la UE, un ciudadano irlandés puede vivir en España de forma indefinida. Si permanece más de tres meses, debe registrarse y obtener el Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión (el certificado de residencia verde de la UE), que se solicita en una Oficina de Extranjería o en una comisaría de Policía Nacional designada.¹ Para registrarse, generalmente necesita demostrar medios económicos suficientes y cobertura sanitaria, ya sea privada o pública, además de un comprobante de domicilio.¹ No existe tarjeta TIE para ciudadanos de la UE: el documento que se conserva es el certificado verde tamaño A4 o de tarjeta de crédito.

También debe registrarse en el padrón (empadronamiento) en su ayuntamiento local una vez que tenga una dirección. El padrón es la base para acceder a los servicios locales, plazas escolares y el sistema de atención médica, y es rápido de realizar. Dado que España, al igual que Irlanda, utiliza el euro, los que se trasladan desde Irlanda evitan la exposición a la moneda que enfrentan los compradores de libras esterlinas o dólares, lo que simplifica la presupuestación tanto para la compra como para la vida diaria.

Comprar una vivienda: NIE, impuestos y costes de formalización

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal necesario para firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos. El impuesto que usted paga en la compra depende de si la propiedad es nueva o de segunda mano.

Vivienda de obra nueva

Una vivienda a estrenar comprada a un promotor está sujeta a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto de timbre).²³ En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1,2% tras la reforma fiscal autonómica de 2021, que lo rebajó del anterior 1,5%.³ Así que, en una vivienda de obra nueva, debería presupuestar aproximadamente un 11,2% en impuestos de compra, antes de los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales.

Vivienda de segunda mano

Una vivienda de segunda mano no está sujeta a IVA; en su lugar, está gravada con ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Andalucía aplica un tipo fijo del 7%, simplificado de la anterior escala progresiva del 8% al 10% en la misma reforma de 2021.³ No se cobra AJD por separado en una reventa que paga ITP.

Además de los impuestos, considere los honorarios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios legales (se recomienda encarecidamente un abogado independiente, normalmente alrededor del 1% más IVA). Como regla general, los costes totales de transacción en una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol ascienden aproximadamente a entre el 12% y el 14% adicionales al precio. Consulte nuestra guía sobre el coste real de comprar una propiedad en la Costa del Sol para un desglose completo.

Protección del comprador sobre plano

Si compra sobre plano, la ley española (originada en la Ley 57/1968 y ahora incorporada a la legislación urbanística) exige al promotor que garantice sus pagos a plazos mediante un aval bancario o una póliza de seguro, de modo que sus depósitos estén protegidos si el proyecto no se entrega. Confirme siempre que esta garantía esté vigente antes de realizar cualquier pago.

Financiación: hipotecas para no residentes

Los bancos españoles prestan a no residentes, pero con ratios de préstamo-valor más bajos que para residentes. Como norma de mercado (no un límite legal), a los compradores no residentes se les suele ofrecer entre el 60% y el 70% del precio de compra o de la tasación, lo que sea inferior, por lo que debe planificar una entrada mayor de la que podría necesitar en Irlanda.[flags] Los tipos, condiciones y la documentación requerida varían según el prestamista; nuestra guía de hipotecas españolas para no residentes cubre el proceso. Una vez que se registre como residente español, generalmente tendrá acceso a mejores ratios LTV y condiciones para residentes.

Residencia fiscal y el tratado Irlanda-España

Usted se convierte en residente fiscal español si pasa más de 183 días en España en un año natural, o si sus principales intereses económicos se encuentran allí.⁴ Los residentes fiscales tributan por su renta mundial y presentan la declaración anual del IRPF. El Convenio de Doble Imposición Irlanda-España asigna los derechos de imposición entre los dos países para que la misma renta no tribute dos veces, con mecanismos para el alivio de créditos.⁵ En general, la mayoría de las pensiones privadas son imponibles en su país de residencia, mientras que las pensiones de servicio público suelen seguir siendo imponibles en origen; dado que estas normas son muy específicas para cada caso, asesórese antes de trasladar una pensión.⁵[flags]

Los recién llegados que se conviertan en residentes fiscales españoles y posean activos en el extranjero valorados en más de 50.000 euros en cualquier categoría deben presentar la declaración informativa Modelo 720.⁶ El régimen sancionador asociado fue anulado por el Tribunal de Justicia de la UE, pero la obligación de declarar en sí misma permanece, así que no la omita.⁶

Si mantiene su vivienda como no residente

Muchos compradores irlandeses primero adquieren una vivienda de vacaciones o de inversión antes de trasladarse a tiempo completo. Como propietario no residente, tiene obligaciones bajo el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), declarado en el Modelo 210.⁷

• Renta imputada (propiedad no alquilada): España considera una renta imputada del 1,1% del valor catastral (o del 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos diez años). Para los residentes de la UE/EEE, incluida Irlanda, esto se grava al 19%.⁷
• Ingresos por alquiler: los residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre el beneficio neto del alquiler y pueden deducir los gastos permitidos; los propietarios no comunitarios pagan el 24% sobre el bruto sin deducciones. Ser irlandés (UE) es una verdadera ventaja aquí.⁷

Costes recurrentes: IBI, comunidad y suministros

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad establecido por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral; los tipos varían según el municipio y se sitúan, en general, entre el 0,4% y el 1,1% para propiedades urbanas.⁸[flags] Presupueste también los gastos de comunidad (comunidad) en apartamentos y urbanizaciones cerradas, tasas de basura (basura), seguro de hogar y suministros. Si vende posteriormente, un vendedor no residente tiene un 3% del precio de venta retenido por el comprador y pagado a la autoridad fiscal en el Modelo 211 como un anticipo a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital, y el vendedor liquida cualquier saldo (tipo de ganancias de capital de la UE/EEE del 19%) a través del Modelo 210.⁷

Sanidad y colegios

Como ciudadano de la UE, tiene varias vías para acceder a la atención sanitaria. Los pensionistas estatales irlandeses pueden registrar el formulario S1 para acceder a la atención sanitaria pública española financiada por Irlanda; los trabajadores que pagan la seguridad social española están cubiertos a través del sistema; y todos pueden tener cobertura privada, que a menudo se utiliza para satisfacer el requisito de registro de residencia.¹[flags] Lleve su Tarjeta Sanitaria Europea para el período de transición. Para las familias, la Costa del Sol ofrece una amplia variedad de colegios públicos (gratuitos) y colegios privados internacionales y con currículum británico concentrados alrededor de Marbella, Estepona y Málaga, que se adaptan a las familias irlandesas que buscan una vía educativa en inglés. Verifique las normas de matriculación y las áreas de influencia directamente con cada ayuntamiento y colegio.

Un orden de pasos sensato

1. Solicite su NIE (en persona en España o a través del consulado español).
2. Abra una cuenta bancaria española y organice la financiación si es necesario.
3. Contrate a un abogado español independiente antes de firmar cualquier documento.
4. Formalice la compra ante notario y pague el IVA más el AJD, o el ITP.
5. Regístrese en el padrón, luego obtenga su certificado de residencia verde de la UE después de tres meses.
6. Organice la asistencia sanitaria (S1, cobertura por empleo o privada) y, si va a alquilar, regístrese para el Modelo 210.

Debido a que se muda dentro de la UE y permanece en la zona euro, la fricción es principalmente administrativa más que legal. Haga bien la secuencia fiscal y de residencia, utilice un abogado independiente, y el traslado de Irlanda a la Costa del Sol es muy factible.