¿Cómo obtener un NIE (Identificación de Extranjero) para comprar una propiedad en España?
Todo comprador extranjero necesita un Número de Identidad de Extranjero (NIE), un número de identificación permanente y vitalicio, antes de firmar la escritura de compraventa, pagar impuestos o registrar una propiedad en España. Se puede obtener de tres maneras: en persona en una Oficina de Extranjería de la Policía Nacional después de reservar una cita previa, en un consulado español en su país de origen, o a través de un representante mediante un poder notarial. Los requisitos principales son el formulario de solicitud EX-15, un pasaporte, prueba documental del motivo de la solicitud (una reserva o contrato de compra de propiedad), y el pago de la Tasa 790, código 012, €9.84 por la asignación de NIE a petición del solicitante, según la tabla de tasas de la Policía Nacional en la fecha de revisión.
Importante, lea primero. Esta es información general y editorial publicada por eVoost (Editorial) únicamente con fines de orientación. No es asesoramiento legal o fiscal y no crea una relación asesor-cliente. Las tarifas y procedimientos se verificaron con las fuentes oficiales citadas a continuación y estaban actualizados en la fecha de revisión (28 de julio de 2026); las tarifas gubernamentales cambian, y la cantidad vigente es siempre la que figura en el formulario oficial en el momento del pago. Confirme los requisitos para su propio caso con un abogado colegiado o gestor español cualificado antes de actuar.
Un NIE es un número personal y único asignado a cualquier extranjero con intereses económicos, profesionales o sociales en España, emitido por el Ministerio del Interior a través de la Policía Nacional 1. Para la compra de una propiedad es generalmente indispensable: sin él, un notario no puede otorgar la escritura pública, el Registro de la Propiedad no puede inscribir a un comprador como propietario, y la Agencia Tributaria no puede tramitar los impuestos de compra. Se aplica tanto a compradores de la UE como de fuera de la UE, y es independiente de, y no otorga, el derecho a vivir en España, lo cual es una cuestión de residencia.
Qué es un NIE y su base legal
El NIE es el identificador que las administraciones públicas españolas, incluida la Agencia Tributaria, utilizan para rastrear las transacciones legales y financieras de un extranjero. Su marco se inscribe en la normativa de inmigración española: el Reglamento de Extranjería actualmente en vigor es el Real Decreto 1155/2024, que entró en vigor el 20 de mayo de 2025 y reemplazó al anterior Real Decreto 557/2011; ambos implementan la Ley Orgánica 4/2000 sobre derechos y libertades de los extranjeros en España 5. Para un comprador, el NIE es típicamente necesario para firmar la escritura ante notario, para pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en una reventa o el IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una obra nueva, y para registrar la propiedad. El número en sí se emite de por vida; solo el certificado en papel que lo acredita puede tener una validez administrativa limitada 1.
Las Tres Formas de Solicitarlo
El canal adecuado depende de dónde se encuentre:
- En persona en España, en una comisaría de la Policía Nacional con Oficina de Extranjería, mediante cita previa online; los huecos en la Costa del Sol (provincia de Málaga) pueden ser escasos en los meses de temporada alta, así que reserve con antelación 4.
- En un consulado español en el extranjero, a menudo la ruta más práctica si aún no está en España. Solicita en el consulado de su área de residencia, siguiendo su procedimiento de cita; este recoge los documentos y la tasa y devuelve el certificado 67.
- A través de un representante, otorga un poder notarial a un abogado o gestor español, quien completa la solicitud en su nombre. Esto es común para una compra a distancia, aunque legalizar el poder notarial añade tiempo de espera 1.
El sistema de Cita Previa
Las solicitudes realizadas dentro de España son solo con cita previa, reservada en la sede electrónica de las Administraciones Públicas (la plataforma Mercurio / icpplus): seleccione la provincia, luego el procedimiento de extranjería para asignación de NIE, y elija un horario 4. Debido a que la demanda es alta, los huecos pueden liberarse en oleadas y llenarse rápidamente, una razón por la que muchos compradores utilizan un representante o solicitan en un consulado.
Documentos y Tasas Requeridos
Sea cual sea la ruta, el expediente estándar es:
- Formulario EX-15 (Solicitud de Número de Identidad de Extranjero y Certificados), el formulario oficial de solicitud, cumplimentado en español 1.
- Pasaporte válido, original más una fotocopia (documento completo o al menos la página biográfica) 1.
- Justificación del NIE, prueba documental de la razón económica, profesional o social. Para los compradores, esto es típicamente una reserva firmada o un contrato privado de compraventa, o una carta de un notario que exprese la intención de comprar 1.
- Justificante de pago de la Tasa 790, código 012, generada en el portal de la Policía Nacional, impresa y pagada en un banco colaborador. El importe para "asignación de NIE a instancia del interesado" era de 9,84 € en el cuadro de tasas de la Policía Nacional en la fecha de revisión; el formulario lo calcula automáticamente, por lo que la cifra mostrada en el pago debe considerarse autorizada 23.
El Certificado y Su Validez
Al ser aprobado, recibe un certificado en papel blanco A4, el Certificado de Asignación de NIE 1. El número NIE nunca caduca, se asigna de por vida, mientras que el certificado en papel expedido a no residentes puede indicar una validez administrativa limitada (comúnmente citada como alrededor de tres meses). Cualquier vencimiento de este tipo se refiere al documento, no al número; un notario o un banco pueden simplemente solicitar un certificado emitido recientemente para una transacción específica 1.
Paso a Paso para la Compra de una Propiedad
La secuencia típica es:
- elija su ruta (en España, en un consulado, o a través de un representante mediante un poder notarial) 16
- reserve la cita previa en
icpplussi solicita en España, o siga el procedimiento de su consulado si está en el extranjero 46 - complete el EX-15 en español y genere el comprobante de pago de la Tasa 790/012 en el portal de la Policía Nacional 13
- pague la tasa en un banco español colaborador (el importe indicado, 9,84 € para la asignación de NIE en la fecha de revisión, sellado como prueba), o mediante el método del consulado 23
- prepare el expediente, EX-15, justificante de pago sellado, pasaporte original más fotocopia, y el documento que pruebe la intención de comprar 1
- asista a la cita en persona o a través de un representante acreditado, cuya presencia física suele ser requerida 1
- recoja el certificado, que puede ser el mismo día, en unas pocas semanas, o enviado por correo postal/electrónico desde un consulado 6
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un NIE para comprar una propiedad en España?
Sí, es necesario para firmar la escritura ante notario, pagar los impuestos de compra y registrar la propiedad. Sin él, la transacción no puede completarse legalmente.
¿Puedo obtener un NIE desde fuera de España?
Sí, en la embajada o consulado español de su zona de residencia, una ruta común para compradores que aún no están en España; el consulado gestiona la solicitud y devuelve el certificado.
¿Cuánto cuesta el NIE?
La tasa gubernamental para la asignación del NIE a petición del solicitante era de 9,84 € en la tabla de tasas de la Policía Nacional en la fecha de revisión, pagada a través de la Tasa modelo 790, código 012. Esta es solo la tasa estatal; los honorarios de un abogado o gestor son aparte. Confirme el importe actual en el formulario oficial cuando realice el pago.
¿Caduca el NIE?
El número nunca caduca, se asigna de por vida. El certificado en papel para no residentes puede indicar una validez limitada (comúnmente alrededor de tres meses), pero eso se aplica solo al documento; algunos bancos o notarios solicitan un certificado recién emitido para un acto específico.
¿Es el NIE lo mismo que la residencia o una tarjeta TIE?
No. El NIE es solo un número de identificación y no otorga el derecho a vivir en España. La residencia es un estatus aparte, y la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) es la tarjeta emitida a los ciudadanos no comunitarios que poseen un permiso de residencia; comprar una propiedad no requiere residencia.
¿Puede mi abogado obtener el NIE por mí?
Sí, mediante un poder notarial, un abogado o gestor español puede solicitarlo y recogerlo sin su presencia.
