Impuestos sobre la Propiedad para No Residentes en España (Visión General)

Importante, léalo primero. Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal personalizado, y no crea ninguna relación asesor-cliente. Las cifras siguientes son los tipos y umbrales que pudimos confirmar con fuentes oficiales a la fecha de revisión (28 de julio de 2026); los tipos impositivos españoles, las normas regionales y los umbrales de presentación de impuestos cambian por año fiscal y varían según la comunidad autónoma, por lo que una cifra correcta hoy puede no serlo cuando compre o venda. Antes de actuar en base a esta información, confirme las normas que se aplican a su situación específica con un asesor fiscal español registrado (asesor fiscal) o un abogado colegiado en ejercicio (abogado colegiado).

Ser propietario de una vivienda en la Costa del Sol conlleva obligaciones fiscales españolas específicas para no residentes. El sistema es complejo, algunos impuestos son nacionales, otros regionales, otros establecidos por el ayuntamiento, y los cargos suelen vencer en tres momentos: en la compra, cada año de propiedad y al vender. Los impuestos nacionales como el IRNR son uniformes en todo el país, mientras que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) son regionales, por lo que las tasas andaluzas son las que suelen importar aquí.

Impuestos sobre la compra de propiedades: Obra nueva frente a segunda mano

El impuesto más importante en el momento de la compra depende de si la propiedad es una vivienda a estrenar comprada a un promotor o una de segunda mano comprada a un propietario anterior. En general, se paga uno u otro, no ambos.

Propiedades de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Cuando compra una propiedad de segunda mano, paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto autonómico. En Andalucía, el tipo general es un 7% fijo ³, entre los más competitivos de España. El ITP se autoliquida y se paga a la Junta de Andalucía utilizando el Modelo 600 ⁴. (Existen tipos reducidos para ciertos compradores, por ejemplo, compradores jóvenes o viviendas protegidas, por lo que vale la pena comprobar si cumple los requisitos.)

Propiedades de obra nueva: IVA & Actos Jurídicos Documentados

Si usted es el primer propietario de una propiedad de nueva construcción comprada directamente al promotor, generalmente no paga ITP. En su lugar, suelen aplicarse dos impuestos distintos:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): un impuesto nacional aplicado al tipo reducido del 10% sobre viviendas residenciales nuevas ⁷.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): un impuesto regional sobre la escritura notarial; el tipo general andaluz es del 1,2% ³.

Por lo tanto, una obra nueva en Andalucía suele conllevar un 11,2% en impuestos de compra, frente a aproximadamente un 7% para una de segunda mano.

Impuestos anuales sobre la propiedad para no residentes

Cada año, los propietarios no residentes son generalmente responsables de dos impuestos principales, se utilice o no la propiedad.

IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal, en general el equivalente español al impuesto municipal, que los propietarios, residentes o no, pagan anualmente ⁶. Se calcula sobre el valor catastral de la propiedad (un valor administrativo oficial normalmente muy por debajo del precio de mercado). Cada ayuntamiento establece su propia tasa dentro de la banda legal, generalmente en la región del 0,4% al 1,1% del valor catastral ⁶; confirme la tasa actual con el municipio correspondiente, ya que las bandas y los recargos varían.

IRNR: Impuesto sobre la Renta de No Residentes

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es un impuesto nacional sobre la renta que los no residentes pagan por los ingresos de origen español, presentado en el Modelo 210 ¹. Dos escenarios son comunes para los propietarios:

1. Renta imputada (propiedad para uso personal). Si su propiedad es para su propio uso y no se alquila, la ley considera que usted obtiene un beneficio de su propiedad y grava una «renta imputada» ⁵. La base imponible es generalmente el 1,1% del valor catastral (o el 2% cuando dicho valor no ha sido revisado en los últimos diez años) ¹⁵. La declaración de la renta imputada se presenta generalmente durante el año siguiente al año fiscal, antes del 31 de diciembre ¹.
2. Rendimientos de alquiler. Si alquila la propiedad, declara el alquiler recibido ¹.

El tipo del IRNR generalmente depende de dónde resida usted ²:

• 19% para residentes de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein (EEE).
• 24% para residentes de todos los demás países, incluyendo el Reino Unido y los EE. UU.

Los residentes de la UE/EEE pueden generalmente deducir los gastos permitidos (como intereses hipotecarios, IBI, gastos de comunidad y mantenimiento) y tributan sobre la renta de alquiler neta; los residentes de fuera de la UE/EEE generalmente tributan sobre la renta bruta sin deducciones ². Si un gasto específico es deducible en su caso debe confirmarse con un asesor.

Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía

El Impuesto sobre el Patrimonio es un impuesto nacional anual sobre el patrimonio neto; para los no residentes, generalmente se aplica solo a los activos en España, con una exención general de 700.000 € por persona ⁸. Andalucía aplica actualmente una bonificación autonómica del 100%, por lo que el Impuesto sobre el Patrimonio regional efectivo allí es generalmente cero ⁹, aunque aún puede ser necesaria una declaración por encima del umbral de presentación. Un «Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas» nacional puede aplicarse a un patrimonio neto superior a 3 millones de euros y en la práctica puede anular la bonificación autonómica ⁹; esta área cambia con frecuencia, por lo que verifique la situación actual.

Impuestos al vender su propiedad española

Al vender, suelen aplicarse dos cargos principales, uno sobre el beneficio y otro sobre el aumento del valor del terreno.

Impuesto sobre las ganancias de capital & la retención del 3%

Para un no residente, la ganancia de capital (en general, precio de venta menos coste de adquisición incluyendo impuestos y tasas de compra) se grava generalmente a un tipo fijo del 19% ¹⁵. Para asegurar la recaudación, la ley española obliga al comprador a retener el 3% del precio total de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor, utilizando el Modelo 211, generalmente dentro de un mes desde la venta ⁵. Este 3% es un anticipo de la factura final: después de la venta, el vendedor presenta un Modelo 210 para liquidar la ganancia, reclamando cualquier exceso o pagando cualquier déficit ¹. Una venta con pérdidas generalmente sigue sujeta a la retención, que se recupera mediante la presentación.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal (formalmente el IIVTNU) es un impuesto local cobrado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo urbano durante la propiedad; depende del valor catastral del terreno y de los años de tenencia, y es legalmente responsabilidad del vendedor ⁶. Cuando el vendedor es un no residente, el comprador a menudo es declarado responsable subsidiario para garantizar el pago del impuesto.

Cómo un no residente suele liquidar los impuestos de la propiedad española

La secuencia general, los pasos exactos y los plazos dependen de su caso: obtenga un NIE (Número de Identidad de Extranjero, generalmente requerido para comprar, operar con bancos o presentar impuestos); abra una cuenta bancaria española para impuestos, servicios públicos y domiciliaciones de IBI; pague el impuesto de compra a tiempo (reventa: ITP en Modelo 600 dentro del plazo andaluz ³⁴; obra nueva: el promotor cobra el IVA y su representante suele presentar el AJD ⁷); registre la propiedad en el Registro de la Propiedad; configure el IBI anual con el ayuntamiento ⁶; y presente el IRNR anual (Modelo 210), renta imputada o por alquiler ¹².