Opciones de Residencia para Compradores No Comunitarios tras la Golden Visa

Opciones de residencia para compradores extracomunitarios después de la Golden Visa

Durante una década, comprar una vivienda valorada en 500.000 EUR o más fue un atajo hacia la residencia española para compradores extracomunitarios. Esa puerta se cerró. España abolió la Golden Visa vinculada a la propiedad mediante la Ley Orgánica 1/2025, finalizando el programa para nuevos solicitantes el 3 de abril de 2025 ¹². Si usted es un comprador extracomunitario interesado en la Costa del Sol, el punto clave es simple: la compra de una propiedad ya no otorga residencia, pero su derecho a comprar, poseer y alquilar una vivienda no se ve afectado en absoluto. Esta guía expone las vías de residencia que siguen abiertas, y los impuestos y costes que conlleva ser propietario de una propiedad aquí como no residente.

Qué cambió realmente (y qué no)

La Golden Visa (formalmente la vía de residencia por inversión bajo la Ley 14/2013) permitía a los nacionales extracomunitarios obtener la residencia invirtiendo en bienes inmuebles españoles. La Ley Orgánica 1/2025 eliminó la opción de inversión inmobiliaria; el gobierno español enmarcó la reforma como una medida para la asequibilidad de la vivienda ¹². Dos cosas que vale la pena saber:

• Los titulares existentes de la Golden Visa mantienen su estatus y pueden seguir renovando bajo las reglas anteriores; el cierre se aplica solo a nuevas solicitudes ¹.
• Cualquier persona con una solicitud completa presentada antes del 3 de abril de 2025 tiene derecho a que se procese bajo las reglas vigentes en la fecha de presentación ¹.

Ser propietario de una propiedad española es independiente de su estatus migratorio. Los ciudadanos extracomunitarios aún pueden comprar libremente, y una compra refuerza cualquier solicitud de residencia posterior porque demuestra vínculos y alojamiento. Simplemente ya no es, por sí misma, un permiso de residencia.

Visitar sin residencia: la regla 90/180

Si solo desea una casa de vacaciones y estancias cortas, es posible que no necesite residencia en absoluto. Los nacionales extracomunitarios de países exentos de visado pueden pasar hasta 90 días en cualquier período de 180 días en el espacio Schengen sin necesidad de visado. Si desea permanecer más tiempo o hacer de España su hogar principal, necesita uno de los permisos de residencia que se indican a continuación.

Visado No Lucrativo (NLV): la vía para jubilados e ingresos pasivos

El Visado No Lucrativo es la opción más común para compradores que no necesitan trabajar en España: jubilados, personas con independencia económica y aquellos que viven de inversiones o ingresos por alquiler. Es el sucesor natural de la Golden Visa para muchos, ya que una propiedad en la Costa del Sol encaja perfectamente con la prueba de medios económicos.

Debe demostrar ingresos pasivos o ahorros suficientes. El umbral está vinculado al IPREM, que para 2026 sigue siendo de 600 EUR al mes (7.200 EUR al año) porque no se aprobó un nuevo presupuesto nacional ³⁴. Los requisitos son:

• Solicitante principal: 400% del IPREM, es decir, 2.400 EUR al mes o 28.800 EUR al año ³⁴.
• Cada miembro familiar adicional: 100% del IPREM, es decir, 600 EUR al mes o 7.200 EUR al año ³⁴.

Los ingresos deben ser pasivos (pensiones, ingresos por alquiler, dividendos, intereses, anualidades), porque el NLV no le permite trabajar en España ³. También necesita un seguro médico privado completo con una aseguradora autorizada en España y no tener antecedentes penales graves. El visado se concede por un año inicialmente, luego se renueva por períodos de dos años; después de cinco años de residencia legal puede solicitar la residencia de larga duración (permanente) ⁴⁵.

Visado para Nómadas Digitales (DNV): para trabajadores remotos y autónomos

Introducido bajo la Ley de Startups de 2023, el Visado para Nómadas Digitales es adecuado para compradores que obtienen ingresos activos pero trabajan de forma remota para empleadores o clientes fuera de España. A diferencia del NLV, le permite trabajar legalmente.

El umbral de ingresos del DNV está vinculado al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) español, no al IPREM. Para 2026 el requisito es el 200% del SMI, que es de 2.849 EUR al mes o 34.188 EUR al año ⁶. Añada el 75% del SMI para el primer dependiente y el 25% para cada miembro familiar adicional ⁶. No más del 20% de sus ingresos pueden proceder de fuentes españolas ⁶. También necesitará prueba de experiencia profesional o titulación universitaria, una relación de trabajo remoto genuina, seguro médico privado y un historial criminal limpio. Solicitar desde un consulado español suele conceder un año inicial; solicitar desde España puede conceder una autorización de residencia de hasta tres años, renovable hasta alcanzar el umbral de cinco años para la residencia permanente ⁶⁵.

NLV vs DNV: un vistazo

Otras vías que vale la pena conocer

Dependiendo de sus circunstancias, también puede calificar para un visado de estudiante, un visado de trabajo o de autoempleo (autónomo), o, después de períodos de residencia continua, un permiso de arraigo. Los familiares de ciudadanos de la UE abren vías familiares de ciudadanos de la UE. Un abogado de inmigración local debería confirmar la mejor opción antes de que se comprometa, ya que estas conllevan sus propias condiciones.

Los costes de ser propietario como no residente en la Costa del Sol

La residencia y la propiedad son asuntos separados, pero ambos conllevan obligaciones. Sea cual sea su vía de inmigración, la compra de una vivienda de nueva construcción en Andalucía conlleva los mismos costes de compra y mantenimiento.

NIE y la compra

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria o solicitar una hipoteca ⁷. Calcule aproximadamente entre un 14% y un 15% adicional sobre el precio de una vivienda de nueva construcción una vez incluidos los impuestos y las tasas ⁸.

Impuestos de compra sobre una vivienda de nueva construcción en Andalucía

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en una vivienda de nueva construcción: 10% del precio ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) en Andalucía: 1,2% ⁸⁹.

Eso supone un 11,2% combinado en impuestos sobre una vivienda de nueva construcción, antes de los honorarios de notaría, registro de la propiedad y legales ⁸. Tenga en cuenta que el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se aplica en lugar del IVA en viviendas de segunda mano, no en las de nueva construcción.

Financiación como no residente

Los bancos españoles suelen prestar a los no residentes entre el 60% y el 70% del precio para compradores de la UE y entre el 50% y el 60% para compradores extracomunitarios, así que planifique un depósito del 30% al 40% o más; los ingresos en una moneda que no sea el euro pueden reducir aún más el límite ⁷. Calcule entre seis y diez semanas desde la solicitud hasta la finalización ⁷.

Impuestos anuales de no residentes: IRNR y Modelo 210

Si pasa menos de 183 días al año en España, es considerado no residente a efectos fiscales, y debe presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) utilizando el Modelo 210 ¹⁰. Surgen dos situaciones:

• Propiedad para uso propio: España grava una renta imputada del 1,1% del valor catastral si dicho valor fue revisado en los últimos diez años, o del 2% en caso contrario. Los propietarios extracomunitarios pagan el 24% sobre esa cifra; los propietarios de la UE/EEE pagan el 19% ¹¹¹².
• Propiedad alquilada: los propietarios extracomunitarios tributan al 24% sobre los ingresos brutos por alquiler. Una sentencia de la Audiencia Nacional española de julio de 2025 confirmó que los propietarios extracomunitarios pueden deducir los gastos de alquiler, un derecho anteriormente limitado a los residentes de la UE/EEE, aunque la práctica aún se está consolidando ¹¹.

IBI y cargos locales

Todo propietario, residente o no, paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, fijado por cada ayuntamiento entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral ¹³. Las cuotas de comunidad y las tasas de basura son aparte.

Al vender: la retención del 3% y las ganancias de capital

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes utilizando el Modelo 211, como anticipo de su impuesto ¹⁴. Las ganancias de capital para no residentes tributan a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta, y posteriormente usted presenta el Modelo 210 para liquidar o reclamar el saldo ¹⁵.

En resumen

La Golden Visa ha desaparecido, pero la Costa del Sol sigue estando completamente abierta a los compradores extracomunitarios. Elija la vía de residencia que se adapte a cómo obtiene sus ingresos (el Visado No Lucrativo para ingresos pasivos, el Visado para Nómadas Digitales para trabajo remoto), compre la propiedad por sus propios méritos y tenga en cuenta las obligaciones fiscales mencionadas anteriormente. Para más detalles, consulte nuestras guías relacionadas sobre impuestos de compra de obra nueva (IVA y AJD), cómo obtener un NIE y una cuenta bancaria española, hipotecas para no residentes, el IRNR anual y el Modelo 210, ganancias de capital y la retención del 3%, y sanidad y escolarización en la Costa del Sol. Dadas las implicaciones monetarias y legales, confirme sus cifras con un abogado de inmigración y un asesor fiscal antes de firmar.