Prêts immobiliers pour les acheteurs nordiques en Espagne
Les acheteurs suédois peuvent obtenir un prêt immobilier espagnol pour non-résidents, mais les banques prêtent généralement 60 à 70 pour cent de la valeur, il faut donc prévoir un acompte plus important plus environ 10 à 12 pour cent pour les taxes et les frais. En tant que citoyens de l'UE, les Suédois n'ont pas besoin de visa, seulement d'un NIE, et devraient anticiper l'IRNR (Modelo 210) et la convention fiscale Suède-Espagne.
Calculateur de prêt immobilier
| Montant du prêt | 227 500 € |
|---|---|
| Coût total | 341 676 € |
| Intérêts totaux | 114 176 € |
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Les acheteurs non-résidents en Espagne se voient généralement proposer 60–70% du prix ou de la valeur ; prévoyez donc un apport de 30–40% plus les frais d’achat ci-dessus.
Prêts immobiliers pour les acheteurs nordiques en Espagne : à quoi s’attendre
Le financement d’une maison neuve sur la Costa del Sol est simple pour les acheteurs nordiques, mais les règles pour un prêt hypothécaire espagnol pour non-résidents diffèrent de celles de la Suède, de la Norvège, du Danemark ou de la Finlande. Ce guide explique combien les banques espagnoles prêtent, les impôts et taxes qui accompagnent le prêt, et les documents dont un acheteur suédois a besoin. Les Suédois étant citoyens de l’UE, aucun visa d’investissement n’est requis pour acheter ou vivre en Espagne ; vous vous enregistrez comme résident de l’UE si vous vous y installez. Pour une lecture complémentaire, consultez nos guides sur les coûts d’achat et les taxes, le NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, ainsi que l’achat sur plan et les garanties bancaires.
Combien une banque espagnole prêtera-t-elle à un non-résident ?
La plus grande différence pour un prêt hypothécaire non-résident est le rapport prêt/valeur (LTV). Les banques espagnoles prêtent généralement aux résidents jusqu’à 80 percent du montant le plus bas entre le prix d’achat ou l’estimation, mais les non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60 à 70 percent.1 Cela signifie qu’un acheteur suédois devrait prévoir un acompte d’au moins 30 à 40 percent du prix, en plus des taxes et frais d’achat. Le LTV est une politique commerciale qui varie selon la banque et le profil de l’emprunteur, et non une limite légale fixe, il est donc utile de comparer plusieurs prêteurs ou d’utiliser un courtier hypothécaire.
Capacité de remboursement et documentation
Les prêteurs espagnols évaluent la capacité de remboursement de manière conservative. En règle générale, le total des remboursements de dettes (y compris le nouveau prêt hypothécaire) ne devrait pas dépasser environ 30 à 35 percent du revenu net. Attendez-vous à fournir, traduits si nécessaire : passeport et NIE, les deux ou trois dernières années de déclarations de revenus suédoises et fiches de paie ou comptes d’entreprise si vous êtes travailleur indépendant, relevés bancaires récents, une référence d’emploi et un relevé des dettes existantes. Les non-résidents se voient généralement proposer des prêts immobiliers en euros ; emprunter en euros tout en gagnant en couronnes suédoises introduit un risque de change que vous devriez prendre en compte dans votre budget.
Taux, durée et type de produit
Les prêts immobiliers espagnols sont à taux fixe, variable (indexé sur l’Euribor à 12 mois plus une marge) ou mixte. Les durées pour les non-résidents vont généralement jusqu’à 20 à 25 ans et doivent généralement prendre fin à un âge donné (souvent 70 à 75). Comparez le TAE/APR (qui inclut les frais) plutôt que le taux nominal, et vérifiez les produits liés tels que l’assurance habitation ou l’assurance vie que les prêteurs peuvent exiger.
Les taxes et impôts qui accompagnent le prêt hypothécaire
Pour une construction neuve (première cession du promoteur), vous ne payez pas de taxe de transfert. Au lieu de cela, vous payez :
| Coût | Taux | Base / notes |
|---|---|---|
| IVA (TVA) sur le logement | 10% | Taux national pour les constructions résidentielles neuves ; sur le prix.2 |
| AJD (droit de timbre) en Andalousie | 1.2% | Actos Jurídicos Documentados sur l’acte notarié ; taux général d’Andalousie.3 |
| Notaire et Registre Foncier | ~1 à 1.5% | Fixé selon les barèmes officiels ; plus élevé lorsqu’un acte hypothécaire est également enregistré. |
| Honoraires d’avocat | ~1% + IVA | Avocat indépendant, fortement recommandé. |
À titre indicatif, prévoyez environ 11 à 13 percent du prix pour une construction neuve en taxes et frais, avant les coûts d’arrangement du prêt hypothécaire. En revanche, une propriété de revente en Andalousie est taxée selon l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à un taux forfaitaire de 7 percent, et non l’IVA plus l’AJD.3 Depuis la réforme des coûts hypothécaires de 2021, la banque (et non l’emprunteur) paie l’AJD sur l’acte hypothécaire lui-même, ainsi que ses propres frais de gestoria et de registre liés à l’évaluation ; vous payez généralement toujours pour l’évaluation de la propriété (tasación).
Impôt sur le revenu des non-résidents : IRNR et Modelo 210
Posséder une propriété espagnole vous rend redevable de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), déclaré sur le Modelo 210.4 Il existe deux situations :
- Usage propre (pas de location) : l’Espagne taxe un revenu imputé de 1.1 percent de la valeur cadastrale (2 percent si la valeur n’a pas été révisée récemment).5 La Suède étant un État membre de l’UE, cette base est taxée à 19 percent plutôt qu’à 24 percent, taux applicable aux résidents non-UE/EEE.5
- Revenus locatifs : les résidents de l’UE/EEE paient 19 percent et peuvent déduire les dépenses associées (frais financiers, charges de copropriété, IBI, assurance, amortissement) ; les résidents non-UE paient 24 percent sur le loyer brut sans déductions.5
La Suède étant un pays de l’UE, les propriétaires suédois bénéficient du taux inférieur de 19 percent et des déductions, ce qui réduit considérablement l’impôt sur un bien loué par rapport, par exemple, à un propriétaire britannique.
Lors de la vente : la retenue de 3 percent
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 percent du prix et le verser au bureau des impôts (Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ; le vendeur règle ou réclame ensuite le solde via le Modelo 210.45 Le vendeur paie également normalement la plusvalía municipal (la taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain).
IBI et autres frais courants
Chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une taxe foncière municipale annuelle sur la valeur cadastrale. La loi fixe le taux urbain entre 0.4 percent et 1.1 percent, le chiffre exact étant fixé par chaque mairie,6 de sorte que l’IBI sur la Costa del Sol varie entre les municipalités telles que Marbella, Estepona, Mijas et Fuengirola. Prévoyez également les charges de copropriété, la collecte des ordures, les services publics et la déclaration fiscale des non-résidents.
Impôts sur la fortune et de solidarité
L’Andalousie annule effectivement sa taxe régionale sur la fortune par un remboursement complet, mais une taxe de solidarité au niveau de l’État sur les grandes fortunes peut s’appliquer aux patrimoines très élevés. Les non-résidents sont imposés uniquement sur les actifs espagnols, et la dette hypothécaire réduit l’assiette imposable. Les seuils et les allègements changent, alors consultez un conseiller si vos actifs espagnols sont substantiels.
Garanties pour les acheteurs de biens neufs sur plan
Si vous achetez sur plan et effectuez des paiements échelonnés avant l’achèvement, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse chaque somme que vous versez par une garantie bancaire ou une police d’assurance, afin que votre argent soit protégé si le projet échoue. Cette protection, historiquement connue sous la Ley 57/68, est désormais énoncée dans la première disposition additionnelle de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).7 Confirmez toujours que la garantie est en place avant de transférer des fonds, et effectuez les paiements sur le compte séquestre dédié du promoteur.
Vivre en Espagne : résidence, soins de santé et écoles
Le programme espagnol de résidence par investissement (le visa doré) a été aboli en avril 2025,8 mais les acheteurs suédois n’en ont pas besoin : en tant que citoyens de l’UE, vous avez la liberté de circulation et obtenez simplement un certificat d’enregistrement de l’UE (certificado de registro) si vous restez plus de 90 jours. Pour les soins de santé, les citoyens de l’UE utilisent la CEAM pour les séjours de courte durée ; les retraités suédois qui s’installent peuvent accéder au système public espagnol via le formulaire S1, et de nombreux propriétaires ont également une couverture privée. Les familles déménageant de Suède ont la possibilité d’inscrire leurs enfants à l’école suédoise reconnue par l’État sur la Costa del Sol à Fuengirola, en plus de nombreuses écoles internationales et bilingues le long de la côte.9
L’angle fiscal Suède-Espagne
La Suède et l’Espagne ont une convention de double imposition qui détermine quel pays taxe quoi et empêche que le même revenu ne soit taxé deux fois.10 En pratique, les biens immobiliers espagnols sont imposés en Espagne (IRNR, IBI, tout gain à la vente), tandis que votre situation fiscale suédoise concernant ce revenu est traitée en vertu de la convention et des règles suédoises. La fiscalité transfrontalière des résidents nordiques (en particulier les pensions) est un domaine en constante évolution, alors confirmez votre situation avec un conseiller qualifié dans les deux pays avant de finaliser.
Bien gérer les documents
Deux documents clés ouvrent toutes les portes. Premièrement, le NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale de l’étranger, dont vous avez besoin avant de signer, d’ouvrir un compte bancaire ou d’enregistrer un prêt hypothécaire ; vous pouvez en faire la demande auprès d’un consulat espagnol en Suède ou en personne en Espagne. Deuxièmement, un avocat indépendant (pas celui du promoteur) pour effectuer la diligence raisonnable, vérifier la garantie et gérer la finalisation chez le notaire. Avec le NIE, un avocat et un accord de prêt hypothécaire de principe en main, un acheteur nordique peut réaliser l’achat d’une nouvelle construction sur la Costa del Sol en toute fluidité. Consultez nos guides connexes sur le NIE, les coûts d’achat et le processus d’achat sur plan pour les prochaines étapes.
Questions fréquentes
Combien d'apport les acheteurs suédois doivent-ils prévoir pour un prêt immobilier espagnol ?
Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents environ 60 à 70 percent de la valeur estimée, il faut donc prévoir un apport d'au moins 30 à 40 percent du prix, plus environ 11 à 13 percent pour les taxes et frais sur une nouvelle construction. Le LTV est fixé par chaque banque, il est donc recommandé de comparer les prêteurs.
Les Suédois ont-ils besoin d'un golden visa pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. Le golden visa a été aboli en April 2025, et les Suédois n'en ont jamais eu besoin : en tant que citoyens de l'UE, vous avez la liberté de circulation. Vous n'avez besoin que d'un NIE pour acheter, et d'un certificat d'enregistrement de l'UE si vous restez en Espagne plus de 90 jours.
Quelle taxe dois-je payer sur un bien neuf par rapport à un bien de revente en Andalousie ?
Une nouvelle construction est soumise à 10 percent d'IVA plus 1.2 percent de droit de timbre AJD. Une revente est taxée sous ITP à un taux forfaitaire de 7 percent en Andalousie. Les taxes et frais d'une nouvelle construction s'élèvent généralement à environ 11 à 13 percent du prix.
Qu'est-ce que le Modelo 210 et dois-je le déposer ?
Le Modelo 210 est la déclaration de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Oui : en tant que propriétaire non-résident, vous le déposez annuellement, soit sur le revenu imputé pour usage propre (taxé à 19 percent pour les résidents de l'UE comme les Suédois), soit sur les revenus locatifs, et sur tout gain lors de la vente.
Mon acompte sur plan est-il protégé si le promoteur fait faillite ?
Oui. Le promoteur doit garantir chaque paiement d'étape par une garantie bancaire ou une assurance, dans le cadre historiquement connu sous le nom de Ley 57/68 et maintenant la première disposition additionnelle de la Ley 38/1999. Confirmez la garantie avant de transférer de l'argent.
Serais-je imposé deux fois, en Espagne et en Suède ?
Généralement non. La convention de double imposition entre la Suède et l'Espagne attribue les droits d'imposition et prévoit des allègements afin que les revenus ne soient pas imposés deux fois. Les biens immobiliers espagnols sont imposés en Espagne ; demandez conseil sur votre situation suédoise, notamment pour les pensions.
