Prêts immobiliers pour les acheteurs nordiques en Espagne
Les acheteurs suédois peuvent obtenir un prêt immobilier espagnol pour non-résidents, mais les banques prêtent généralement 60 à 70 pour cent de la valeur, il faut donc prévoir un acompte plus important plus environ 10 à 12 pour cent pour les taxes et les frais. En tant que citoyens de l'UE, les Suédois n'ont pas besoin de visa, seulement d'un NIE, et devraient anticiper l'IRNR (Modelo 210) et la convention fiscale Suède-Espagne.
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| Montant du prêt | 227 500 € |
|---|---|
| Coût total | 341 676 € |
| Intérêts totaux | 114 176 € |
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Les acheteurs non-résidents en Espagne se voient généralement proposer 60–70% du prix ou de la valeur ; prévoyez donc un apport de 30–40% plus les frais d’achat ci-dessus.
Prêts hypothécaires pour les acheteurs nordiques en Espagne : à quoi s’attendre
Le financement d’une maison neuve sur la Costa del Sol est simple pour les acheteurs nordiques, mais les règles relatives à un prêt hypothécaire espagnol pour non-résidents diffèrent de celles en vigueur en Suède, en Norvège, au Danemark ou en Finlande. Ce guide explique combien les banques espagnoles prêtent, les taxes associées au prêt et les documents nécessaires à un acheteur suédois. Les Suédois étant citoyens de l’UE, aucun visa d’investissement n’est requis pour acheter ou vivre en Espagne ; vous vous enregistrez comme résident de l’UE si vous vous y installez. Pour des lectures connexes, consultez nos guides sur les coûts d’achat et les taxes, le NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, ainsi que l’achat sur plan et les garanties bancaires.
Combien une banque espagnole prêtera-t-elle à un non-résident ?
La plus grande différence pour un prêt hypothécaire non-résident est le rapport prêt/valeur (LTV). Les banques espagnoles prêtent généralement aux résidents jusqu’à 80 % du montant le plus bas entre le prix d’achat et l’évaluation, mais les non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60 à 70 %.1 Cela signifie qu’un acheteur suédois doit prévoir un acompte d’au moins 30 à 40 % du prix, en plus des taxes et frais d’achat. Le LTV est une politique commerciale qui varie selon la banque et le profil de l’emprunteur, et non une limite légale fixe, il est donc utile de comparer plusieurs prêteurs ou d’utiliser un courtier hypothécaire.
Solvabilité et documentation
Les prêteurs espagnols évaluent la solvabilité de manière conservatrice. En règle générale, les remboursements totaux de dettes (y compris le nouveau prêt hypothécaire) ne devraient pas dépasser environ 30 à 35 % du revenu net. Attendez-vous à fournir, traduits si nécessaire : passeport et NIE, les deux ou trois dernières années de déclarations de revenus suédoises et de fiches de paie ou les comptes de l’entreprise si vous êtes travailleur indépendant, des relevés bancaires récents, une attestation d’emploi et un relevé des dettes existantes. Les non-résidents se voient généralement proposer des prêts hypothécaires en euros ; emprunter en euros tout en gagnant en couronnes suédoises introduit un risque de change que vous devez prendre en compte dans votre budget.
Taux, durée et type de produit
Les prêts hypothécaires espagnols peuvent être à taux fixe, variable (indexé sur l’Euribor à 12 mois plus une marge) ou mixte. Les durées pour les non-résidents vont généralement jusqu’à 20 à 25 ans et doivent souvent se terminer à un âge donné (souvent 70 à 75 ans). Comparez le TAE/APR (qui inclut les frais) plutôt que le taux d’appel, et vérifiez les produits liés tels que l’assurance habitation ou l’assurance vie que les prêteurs peuvent exiger.
Les taxes associées au prêt hypothécaire
Pour une nouvelle construction (première transmission du promoteur), vous ne payez pas de taxe de transfert. Au lieu de cela, vous payez :
| Coût | Taux | Base / notes |
|---|---|---|
| IVA (TVA) sur le logement | 10% | Taux national pour les nouvelles constructions résidentielles ; sur le prix.2 |
| AJD (droit de timbre) en Andalousie | 1.2% | Actos Jurídicos Documentados sur l’acte ; taux général d’Andalousie.3 |
| Notaire et Registre Foncier | ~1 à 1.5% | Fixé sur des barèmes officiels ; plus élevé lorsqu’un acte hypothécaire est également enregistré. |
| Frais juridiques | ~1% + IVA | Avocat indépendant, fortement recommandé. |
À titre indicatif, prévoyez environ 11 à 13 % du prix pour une nouvelle construction en taxes et frais, avant les coûts d’arrangement du prêt hypothécaire. En revanche, une propriété de revente en Andalousie est taxée sous l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à un taux forfaitaire de 7 %, et non l’IVA plus l’AJD.3 Depuis la réforme des coûts hypothécaires de 2021, la banque (et non l’emprunteur) paie l’AJD sur l’acte hypothécaire lui-même, ainsi que ses propres frais de gestoria et d’enregistrement liés à l’évaluation ; vous payez généralement toujours l’évaluation immobilière (tasación).
Impôt sur le revenu des non-résidents : IRNR et Modelo 210
La possession d’un bien immobilier espagnol vous rend redevable de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré sur le Modelo 210.4 Il existe deux situations :
- Usage propre (pas de location) : l’Espagne taxe un revenu imputé de 1.1 % de la valeur cadastrale (2 % si la valeur n’a pas été révisée récemment).5 La Suède étant un État membre de l’UE, cette base est taxée à 19 % plutôt qu’à 24 %, taux applicable aux résidents non-UE/EEE.5
- Revenus locatifs : les résidents de l’UE/EEE paient 19 % et peuvent déduire les dépenses connexes (frais financiers, charges de copropriété, IBI, assurance, amortissement) ; les résidents non-UE paient 24 % sur le loyer brut sans déductions.5
Étant un pays de l’UE, les propriétaires suédois bénéficient du taux inférieur de 19 % et des déductions, ce qui réduit considérablement l’impôt sur un bien loué par rapport, par exemple, à un propriétaire britannique.
En cas de vente : la retenue de 3 %
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier espagnol, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc (Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ; le vendeur règle ou récupère ensuite le solde via le Modelo 210.45 Le vendeur paie également normalement la plusvalía municipal (la taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain).
IBI et autres frais courants
Chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une taxe foncière municipale annuelle basée sur la valeur cadastrale. La loi fixe le taux urbain entre 0.4 % et 1.1 %, le chiffre exact étant déterminé par chaque mairie,6 de sorte que l’IBI sur la Costa del Sol varie entre des municipalités telles que Marbella, Estepona, Mijas et Fuengirola. Prévoyez également les charges de copropriété, la collecte des ordures, les services publics et la déclaration fiscale des non-résidents.
Impôts sur la fortune et de solidarité
L’Andalousie annule effectivement son impôt régional sur la fortune grâce à une remise totale, mais une taxe de solidarité sur les grandes fortunes au niveau de l’État peut s’appliquer aux patrimoines très élevés. Les non-résidents sont imposés uniquement sur les actifs espagnols, et la dette hypothécaire réduit l’assiette imposable. Les seuils et les allégements fiscaux évoluent, il est donc conseillé de consulter un expert si vos actifs espagnols sont importants.
Garanties pour les acheteurs de biens neufs sur plan
Si vous achetez sur plan et effectuez des paiements échelonnés avant l’achèvement, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse chaque somme que vous versez par une garantie bancaire ou une police d’assurance, afin que votre argent soit protégé en cas d’échec du projet. Cette protection, historiquement connue sous la Ley 57/68, est désormais énoncée dans la première disposition additionnelle de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).7 Confirmez toujours que la garantie est en place avant de transférer des fonds, et effectuez les paiements sur le compte séquestre dédié du promoteur.
Vivre en Espagne : résidence, soins de santé et écoles
Le programme de résidence par investissement (le visa doré) de l’Espagne a été aboli en avril 2025,8 mais les acheteurs suédois n’en ont pas besoin : en tant que citoyens de l’UE, vous avez la liberté de circulation et obtenez simplement un certificat d’enregistrement de l’UE (certificado de registro) si vous restez plus de 90 jours. Pour les soins de santé, les citoyens de l’UE utilisent la CEAM pour les séjours de courte durée ; les retraités suédois qui s’installent peuvent accéder au système public espagnol via le formulaire S1, et de nombreux propriétaires ont également une couverture privée. Les familles déménageant de Suède ont la possibilité d’inscrire leurs enfants à l’école suédoise reconnue par l’État sur la Costa del Sol à Fuengirola, en plus de nombreuses écoles internationales et bilingues le long de la côte.9
L’aspect fiscal Suède-Espagne
La Suède et l’Espagne ont une convention de double imposition qui détermine quel pays taxe quoi et empêche que le même revenu ne soit imposé deux fois.10 En pratique, la propriété espagnole est imposée en Espagne (IRNR, IBI, tout gain sur vente), tandis que votre situation fiscale suédoise sur ce revenu est gérée en vertu de la convention et des règles suédoises. La fiscalité transfrontalière des résidents nordiques (notamment les pensions) a été un domaine mouvant, il est donc conseillé de confirmer votre situation avec un conseiller qualifié dans les deux pays avant de finaliser votre achat.
Bien préparer les formalités administratives
Deux documents ouvrent toutes les portes. Premièrement, le NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale de l’étranger, dont vous avez besoin avant de signer, d’ouvrir un compte bancaire ou d’enregistrer un prêt hypothécaire ; vous pouvez en faire la demande auprès d’un consulat espagnol en Suède ou en personne en Espagne. Deuxièmement, un avocat indépendant (pas celui du promoteur) pour effectuer la diligence raisonnable, vérifier la garantie et gérer la finalisation chez le notaire. Avec le NIE, un avocat et un accord de principe de prêt hypothécaire en main, un acheteur nordique peut mener à bien l’achat d’une nouvelle construction sur la Costa del Sol en toute fluidité. Consultez nos guides connexes sur le NIE, les coûts d’achat et le processus d’achat sur plan pour les étapes suivantes.
Questions fréquentes
Combien d'apport les acheteurs suédois doivent-ils prévoir pour un prêt immobilier espagnol ?
Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents environ 60 à 70 percent de la valeur estimée, il faut donc prévoir un apport d'au moins 30 à 40 percent du prix, plus environ 11 à 13 percent pour les taxes et frais sur une nouvelle construction. Le LTV est fixé par chaque banque, il est donc recommandé de comparer les prêteurs.
Les Suédois ont-ils besoin d'un golden visa pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. Le golden visa a été aboli en April 2025, et les Suédois n'en ont jamais eu besoin : en tant que citoyens de l'UE, vous avez la liberté de circulation. Vous n'avez besoin que d'un NIE pour acheter, et d'un certificat d'enregistrement de l'UE si vous restez en Espagne plus de 90 jours.
Quelle taxe dois-je payer sur un bien neuf par rapport à un bien de revente en Andalousie ?
Une nouvelle construction est soumise à 10 percent d'IVA plus 1.2 percent de droit de timbre AJD. Une revente est taxée sous ITP à un taux forfaitaire de 7 percent en Andalousie. Les taxes et frais d'une nouvelle construction s'élèvent généralement à environ 11 à 13 percent du prix.
Qu'est-ce que le Modelo 210 et dois-je le déposer ?
Le Modelo 210 est la déclaration de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Oui : en tant que propriétaire non-résident, vous le déposez annuellement, soit sur le revenu imputé pour usage propre (taxé à 19 percent pour les résidents de l'UE comme les Suédois), soit sur les revenus locatifs, et sur tout gain lors de la vente.
Mon acompte sur plan est-il protégé si le promoteur fait faillite ?
Oui. Le promoteur doit garantir chaque paiement d'étape par une garantie bancaire ou une assurance, dans le cadre historiquement connu sous le nom de Ley 57/68 et maintenant la première disposition additionnelle de la Ley 38/1999. Confirmez la garantie avant de transférer de l'argent.
Serais-je imposé deux fois, en Espagne et en Suède ?
Généralement non. La convention de double imposition entre la Suède et l'Espagne attribue les droits d'imposition et prévoit des allègements afin que les revenus ne soient pas imposés deux fois. Les biens immobiliers espagnols sont imposés en Espagne ; demandez conseil sur votre situation suédoise, notamment pour les pensions.
