S'installer sur la Costa del Sol depuis le Royaume-Uni

S’installer sur la Costa del Sol depuis le Royaume-Uni : ce qui a changé après le Brexit

S’installer sur la Costa del Sol depuis le Royaume-Uni est toujours tout à fait réalisable, mais les règles ont fondamentalement changé une fois que le Royaume-Uni a quitté l’UE. Les ressortissants britanniques sont désormais traités comme des ressortissants de pays tiers, ce qui signifie que vous ne pouvez plus simplement vous installer en Espagne et y rester. En tant que visiteur, vous pouvez passer un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen, donc toute personne souhaitant vivre sur la Costa del Sol toute l’année (Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmadena ou n’importe où dans la province de Malaga) a besoin d’un visa de résidence organisé avant le déménagement.

Ce guide couvre les deux aspects les plus importants pour une relocalisation permanente : l’obtention du bon visa et la compréhension du coût réel de l’achat et de la détention d’une maison neuve en Andalousie, y compris les taxes qui surprennent de nombreux acheteurs. Pour plus de détails sur des sujets spécifiques, consultez nos guides connexes sur les taxes des non-résidents en Espagne, l’achat de biens neufs sur plan et l’obtention d’un prêt immobilier espagnol en tant que non-résident.

Visas : votre voie pour vivre sur la Costa del Sol

Le Golden Visa (résidence par investissement immobilier) a été aboli le 3 avril 2025 et n’est plus une option pour les nouveaux demandeurs.⁷ Pour les ressortissants britanniques souhaitant une résidence à temps plein, trois voies réalistes subsistent.⁷

Visa Non-Lucratif (VNL)

Le choix le plus courant pour les retraités et ceux qui vivent de leurs économies, d’une pension ou de revenus passifs. Vous devez prouver que vous ne travaillerez pas en Espagne et que vous disposez de moyens suffisants : le seuil est fixé à 400 % de l’indice IPREM, ce qui en 2026 représente environ 28 800 euros par an (environ 2 400 euros par mois) pour le demandeur principal, plus environ 600 euros par mois pour chaque membre de la famille à charge.⁷ Vous devez également détenir une assurance maladie privée jusqu’à ce que vous soyez éligible à la couverture publique.

Visa de Nomade Digital (VND)

Pour les personnes travaillant à distance pour des employeurs ou des clients basés en dehors de l’Espagne. Cette voie vous permet de travailler légalement tout en étant résident et peut entraîner un traitement fiscal favorable au cours des premières années.⁷

Voies pour entrepreneurs ou travailleurs

Pour ceux qui lancent une entreprise innovante (avec un rapport ENISA à l’appui) ou qui occupent un emploi qualifié.⁷ Quelle que soit la voie que vous choisissez, notez que la règle des 90/180 jours pour les visiteurs s’applique jusqu’à ce que votre carte de résident soit délivrée, alors planifiez les formalités administratives bien avant le déménagement.

Le coût d’achat d’une maison neuve en Andalousie

Les propriétés neuves (obra nueva) sont imposées différemment des biens d’occasion. Au lieu de l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), qui est de 7 % sur les maisons d’occasion en Andalousie,¹ un achat neuf auprès d’un promoteur entraîne deux taxes :

Cela donne un coût fiscal combiné d’environ 11,2 % sur une maison neuve.¹ En plus des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier et les frais juridiques ou de transfert de propriété, qui ajoutent généralement ensemble 1 % à 2 % supplémentaires. En règle générale, prévoyez environ 12 % à 14 % du prix d’achat en taxes et frais d’acquisition pour une nouvelle construction. Des taux d’AJD réduits existent (par exemple 0,3 % pour les acheteurs de moins de 35 ans pour une résidence habituelle jusqu’à 150 000 euros, ou 0,1 % pour les familles nombreuses et les personnes handicapées jusqu’à 250 000 euros), mais ceux-ci s’appliquent à une résidence habituelle espagnole et correspondent rarement au premier achat d’un acheteur britannique.¹

Protection des achats sur plan : Ley 57/68

Si vous achetez sur plan, les paiements échelonnés effectués avant l’achèvement doivent être protégés par une garantie bancaire ou une police d’assurance conformément aux règles qui succèdent à la Ley 57/68. Ne versez jamais d’acomptes sans cette protection en place, et vérifiez que la garantie vous nomme en tant que bénéficiaire.

Prêts immobiliers pour les acheteurs britanniques (non-résidents)

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes qu’aux résidents. En tant qu’acheteur non-UE post-Brexit, vous devriez généralement vous attendre à un ratio prêt/valeur (LTV) maximum d’environ 60 % à 70 % du plus bas entre le prix d’achat et l’évaluation de la banque.³ En pratique, cela signifie un acompte de 30 % à 40 % du prix, plus les 12 % à 14 % de taxes et de frais supplémentaires.³ Pour une nouvelle construction de 300 000 euros, cela représente environ 90 000 à 120 000 euros d’acompte plus environ 36 000 à 42 000 euros de taxes et de frais.³ Les prêteurs voudront des preuves de revenus, des dettes existantes et des déclarations de revenus, et vous aurez besoin d’un NIE espagnol (Numero de Identidad de Extranjero) avant de pouvoir finaliser tout achat ou ouvrir les comptes associés.

Taxes que vous payez chaque année en tant que propriétaire

IBI (équivalent de la taxe foncière)

Tout propriétaire, résident ou non, paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) annuellement à la mairie locale. Il est basé sur la valeur cadastrale (valor catastral), et non sur le prix du marché, avec des taux urbains généralement compris entre 0,4 % et 1,1 % selon la municipalité.⁴ Vous trouverez la valeur cadastrale sur la facture IBI, dont vous avez également besoin pour d’autres calculs fiscaux.

Modelo 210 et impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

C’est l’obligation que les propriétaires britanniques négligent le plus souvent. Si vous possédez une propriété espagnole mais n’êtes pas résident fiscal ici, vous devez déposer le Modelo 210 pour l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) chaque année, même si vous ne louez jamais votre logement.²⁵

• Revenu imputé (logement laissé vide ou à usage personnel) : l’Espagne considère un revenu notionnel de 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si la valeur n’a pas été révisée depuis avant 1994 ou, selon la règle actuelle, au cours des dix dernières années). Les résidents non-UE, ce qui inclut désormais les ressortissants britanniques, sont imposés à 24 % sur cette base.⁵⁶
• Revenus locatifs : Depuis le Brexit, les propriétaires britanniques sont imposés à 24 % sur le revenu locatif brut sans déduction de frais, contrairement aux résidents de l’UE/EEE qui paient 19 % sur le montant net.² C’est une différence significative : louer un appartement sur la Costa del Sol est nettement moins avantageux fiscalement pour un propriétaire britannique qu’avant 2021.

Ce que vous devez lorsque vous vendez

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois ; il s’agit d’un paiement à valoir sur votre impôt sur les plus-values, et non d’une taxe supplémentaire.⁸ Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour déclarer le gain réel (imposé à 19 % pour les non-résidents) et paie le solde ou demande un remboursement si les 3 % retenus dépassent l’impôt dû.⁸ Vous devrez également la plusvalia municipal, une taxe locale sur l’augmentation de la valeur foncière, qui varie selon les municipalités et vous permet de choisir la méthode de calcul qui produit la facture la plus basse.⁸

Santé et scolarité

Santé

Les retraités de l’État britannique peuvent généralement accéder gratuitement aux soins de santé publics espagnols en utilisant un formulaire S1 délivré par le Royaume-Uni, qui vous enregistre dans le système espagnol en tant que résident.⁹ Si vous n’êtes pas éligible à un S1 (par exemple, un retraité anticipé ou un résident sans emploi), vous aurez besoin d’une assurance maladie privée pour obtenir le visa, et après 12 mois de résidence enregistrée (empadronamiento), vous pourrez rejoindre le système public via le Convenio Especial, un régime de cotisation d’État coûtant environ 60 euros par mois avant 65 ans et environ 157 euros par mois à partir de 65 ans.⁹ Notez que l’attente de 12 mois ne peut pas être accélérée, alors inscrivez-vous sur le padron à votre mairie dès que vous emménagez.⁹

Scolarité

La Costa del Sol offre un large choix d’écoles publiques, semi-privées (concertado) et privées internationales, avec une forte concentration d’écoles internationales à programme britannique et d’écoles internationales de l’IB autour de Marbella, Estepona et le corridor de Malaga, desservant les familles en relocation. La scolarité publique est gratuite et disponible pour les enfants résidents, tandis que les écoles internationales facturent des frais ; les places dans les écoles internationales populaires se remplissent rapidement, alors postulez bien avant votre déménagement.

Un déroulement réaliste

1. Confirmez votre voie de visa (Non-Lucratif ou Nomade Digital pour la plupart des déménageurs britanniques) et rassemblez les preuves de revenus, d’assurance et de casier judiciaire vierge.
2. Demandez votre NIE, dont vous aurez besoin pour l’achat, les opérations bancaires et les impôts.
3. Budgétisez le coût total d’achat : prix plus environ 11,2 % de TVA et d’AJD, plus 1 % à 2 % de frais de notaire, d’enregistrement et juridiques.¹
4. Si vous empruntez, prévoyez un acompte de 30 % à 40 % en tant que non-résident.³
5. Enregistrez-vous sur le padron à votre arrivée, organisez les soins de santé (S1 ou privé puis Convenio Especial), et notez vos Modelo 210 et IBI annuels.⁴⁵⁹

Obtenez le visa et planifiez correctement vos impôts avant de vous engager sur une propriété, et déménager sur la Costa del Sol depuis le Royaume-Uni reste l’une des relocalisations les plus gratifiantes en Europe. Pour les détails précis, lisez nos guides complémentaires sur les taxes des non-résidents, l’achat sécurisé sur plan et les prêts immobiliers espagnols pour les acheteurs étrangers.