Impôts pour les acheteurs de biens immobiliers basés aux EAU en Espagne
Un acheteur basé aux Émirats Arabes Unis d'une propriété neuve sur la Costa del Sol paie 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD (environ 11.2% de taxes), puis une taxe annuelle pour non-résidents (IRNR via Modelo 210) à 24% sur le revenu imputé. Étant donné que les Émirats Arabes Unis ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, la convention fiscale Espagne-Émirats Arabes Unis pour éviter la double imposition produit rarement un crédit, il faut donc prévoir la totalité de l'impôt espagnol et budgétiser 13% à 15% en plus du prix pour l'achat d'une propriété neuve.
L’achat sur la Costa del Sol depuis les Émirats arabes unis est simple, mais le traitement fiscal diffère de manière significative de celui d’un acheteur de l’UE. Ce guide présente les impôts pour les acheteurs de biens immobiliers en Espagne basés aux Émirats arabes unis : ce que vous payez à l’achat, ce que vous payez chaque année en tant que non-résident, et ce qui se passe lorsque vous vendez. Tous les chiffres se rapportent à l’Andalousie (qui régit l’ensemble de la Costa del Sol) et sont à jour pour 2026. Conservez les noms des formulaires espagnols tels qu’ils apparaissent, car votre avocat (abogado) et votre gestor les utiliseront.
Taxes à l’achat pour les acheteurs des Émirats arabes unis : neuf versus revente
La taxe la plus importante à l’achèvement dépend de si le logement est une nouvelle construction (acheté directement au promoteur) ou une revente (d’occasion). Cette distinction s’applique à chaque acheteur quelle que soit sa nationalité, de sorte qu’un résident des Émirats arabes unis est soumis aux mêmes taux d’achat que tout autre.
Propriété neuve : TVA plus AJD
Un logement neuf acheté directement au promoteur est assujetti à l’IVA (TVA) à 10% du prix déclaré, plus l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre) à 1.2% en Andalousie. La charge fiscale combinée sur une nouvelle construction est donc d’environ 11.2% 12. L’IVA est payée au promoteur à chaque paiement d’étape et l’AJD est réglée lorsque l’acte (escritura) est signé et enregistré.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Propriété de revente : ITP
Un logement d’occasion est exempté d’IVA et attire à la place l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, taxe de transfert) à un taux forfaitaire de 7% en Andalousie 12. Il n’y a pas d’AJD séparée sur une revente, car les deux taxes sont mutuellement exclusives. Des taux d’ITP réduits existent en Andalousie (par exemple pour une résidence principale sous un plafond de prix, ou pour les revendeurs professionnels), mais ceux-ci s’appliquent rarement à un acheteur de résidence secondaire à l’étranger, donc prévoyez le plein 7%.
Autres frais de réalisation
En plus de l’impôt, prévoyez des frais de notaire (environ 550 à 1,400 euros à l’échelle nationale), des frais de cadastre (environ 400 à 950 euros), et des frais juridiques ou de transfert de propriété 1. Un budget réaliste tout compris est d’environ 13% à 15% au-dessus du prix pour une nouvelle construction et d’environ 9% à 11% pour une revente 1. Si vous achetez sur plan, les dépôts versés avant la livraison doivent légalement être garantis par une garantie bancaire ou une police d’assurance (la protection historiquement connue sous le nom de Ley 57/1968, désormais intégrée dans la Ley de Ordenación de la Edificación) ; insistez pour voir cette garantie. Consultez nos guides connexes sur les coûts d’achat et les achats sur plan pour le détail complet.
Obtention d’un NIE et paiement en tant que non-résident
Chaque acheteur a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro fiscal espagnol pour étrangers, avant de finaliser l’achat. Les ressortissants des Émirats arabes unis peuvent en faire la demande au consulat d’Espagne à Abu Dhabi ou Dubaï, ou en Espagne, et un avocat peut agir sous procuration. Le NIE est ce qui vous relie à l’Agencia Tributaria (l’autorité fiscale espagnole) pour chaque déclaration décrite ci-dessous.
Impôt annuel en tant que propriétaire non-résident : IRNR et Modelo 210
Une fois que vous possédez une maison sur la Costa del Sol mais vivez aux Émirats arabes unis, vous êtes non-résident pour l’impôt espagnol et relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Le point clé pour les acheteurs des Émirats arabes unis est le taux : les résidents de l’UE ou de l’EEE sont imposés à 19%, mais comme les Émirats arabes unis se situent en dehors de cette zone, un propriétaire basé aux Émirats arabes unis est imposé au taux général des non-résidents de 24% 3.
Si vous conservez la propriété pour votre usage personnel
Si le logement n’est pas loué, l’Espagne taxe un « revenu imputé » notionnel. Celui-ci est calculé à 2% de la valeur cadastrale (valor catastral), réduite à 1.1% lorsque la valeur cadastrale a été révisée ces dernières années 4. Cette base est ensuite imposée au taux de non-résident de 24% et déclarée une fois par an sur le Modelo 210 34. En pratique, la facture annuelle pour un appartement de valeur modeste est souvent de quelques centaines d’euros, mais elle doit être déposée même une année sans revenu locatif.
Si vous louez la propriété
Les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210 et imposés à 24% pour un résident des Émirats arabes unis. Il est crucial de noter que la déduction des dépenses (intérêts hypothécaires, charges de copropriété, réparations, frais d’agence) des revenus locatifs n’est disponible que pour les résidents de l’UE/EEE imposés à 19%. En tant que propriétaire non-européen, vous êtes généralement imposé sur le loyer brut à 24%, sans déduire les coûts 3. Cette asymétrie est la principale raison pour laquelle l’impôt effectif d’un acheteur des Émirats arabes unis sur le rendement locatif est plus élevé que celui d’un voisin de l’UE, et il est utile de le modéliser avant de compter sur des rendements locatifs nets.
IBI et autres taxes locales
Séparément de l’IRNR, chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie (ayuntamiento) en pourcentage de la valeur cadastrale, généralement entre 0.4% et 1.1% pour les propriétés urbaines 5. Prévoyez également une taxe d’enlèvement des ordures (basura) et des charges de copropriété si le logement se trouve dans un lotissement. Ce sont des coûts locaux, que le traité Espagne-Émirats arabes unis n’affecte pas.
Impôt sur la fortune et impôt de solidarité
Les non-résidents sont redevables de l’impôt espagnol sur la fortune uniquement sur les actifs situés en Espagne, avec une franchise générale de 700,000 euros par personne 5. L’Andalousie applique une exonération régionale complète, de sorte que l’impôt régional standard sur la fortune est effectivement neutralisé. Cependant, l’impôt de solidarité au niveau de l’État sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) s’applique toujours au patrimoine net espagnol supérieur à 3 millions d’euros, à des taux progressifs allant de 1.7% à 3.5% 5. Pour la plupart des acheteurs d’une seule propriété, cela n’est pas applicable, mais les investisseurs des Émirats arabes unis possédant des biens de grande valeur ou multiples devraient demander conseil avant de structurer un achat.
Vente : la retenue de 3% et les plus-values
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria (via Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt du vendeur 1. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler la plus-value réelle, qui pour les non-résidents est imposée à 19% 3. Si les 3% retenus excèdent la réelle obligation de 19% (ou s’il y a une perte), l’excédent est remboursable ; si le gain est plus important, le solde est dû. Une taxe municipale séparée sur l’augmentation de la valeur du terrain, plusvalía municipal, est normalement à la charge du vendeur. Conservez chaque facture d’achat (taxes, notaire, frais juridiques, travaux d’amélioration), car celles-ci augmentent votre base de coût et réduisent le gain imposable.
Le traité de double imposition Espagne-Émirats arabes unis (et pourquoi il pourrait ne pas vous aider)
L’Espagne et les Émirats arabes unis ont un traité de double imposition en vigueur depuis 2007 6. Son objectif est d’empêcher que le même revenu ne soit imposé deux fois et d’attribuer les droits d’imposition. Cependant, les revenus des biens immobiliers sont imposables dans le pays où se trouve la propriété, de sorte que l’Espagne conserve le droit d’imposer votre logement sur la Costa del Sol en vertu du traité. Étant donné que les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, il n’y a généralement pas d’impôt des Émirats arabes unis sur lequel créditer l’impôt espagnol que vous avez payé. L’effet pratique est que l’IRNR espagnol et l’impôt sur les plus-values ont tendance à être un coût final, pas quelque chose que vous récupérez chez vous. Considérez tout chiffre que vous avez vu cité pour un acheteur de l’UE comme un plancher, pas votre chiffre.
Résidence, visas et prêts hypothécaires
L’achat de propriété n’accorde plus la résidence. Le Golden Visa espagnol, qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500,000 euros, a été fermé aux nouvelles demandes le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025 ; les titulaires existants conservent leurs droits mais la voie immobilière est supprimée 7. Les ressortissants des Émirats arabes unis qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais les voies ordinaires, principalement le visa non lucratif (pour ceux qui ont des revenus passifs suffisants) ou le visa de nomade numérique (pour les travailleurs à distance) 7. Posséder une maison sur la Costa del Sol peut soutenir une telle demande mais ne confère pas en soi le droit de séjourner au-delà de la limite touristique standard de 90 jours de l’espace Schengen.
En matière de financement, les banques espagnoles prêtent aux non-résidents mais à des conditions plus strictes qu’aux résidents. En règle générale, les acheteurs non-résidents doivent s’attendre à un ratio prêt/valeur d’environ 60% à 70% du prix d’achat ou d’expertise, le solde et toutes les taxes étant financés par vos propres ressources. Confirmez le chiffre exact avec le prêteur, car la politique varie selon la banque et le profil de l’acheteur.
Exemple chiffré
| Poste | Neuf (Andalousie) | Revente (Andalousie) |
|---|---|---|
| Taxe d’achat | 10% IVA + 1.2% AJD = 11.2% | 7% ITP |
| Notaire + Cadastre + frais juridiques | environ 1.5% à 3% | environ 1.5% à 3% |
| Total tout compris sur le prix | environ 13% à 15% | environ 9% à 11% |
| Annuel (usage propre) | IRNR 24% sur 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale (Modelo 210) + IBI | |
| Annuel (loué) | IRNR 24% sur le loyer brut, pas de déduction de dépenses + IBI | |
| À la vente | retenue de 3% ; plus-values 19% ; plusvalía (vendeur) | |
Ce sont les règles générales ; votre situation exacte dépend de la valeur cadastrale, du prix et de si vous louez. Engagez toujours un avocat espagnol et un gestor avant de signer, et lisez nos guides connexes sur les coûts d’achat, le processus d’achat et les options de résidence.
Ce guide est une information générale, et non un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les seuils changent ; confirmez les chiffres actuels auprès de l’Agencia Tributaria ou d’un conseiller qualifié avant toute transaction.
Questions fréquentes
Quelle taxe les acheteurs des Émirats arabes unis paient-ils sur une nouvelle construction sur la Costa del Sol ?
Une nouvelle construction entraîne 10% IVA (TVA) plus 1.2% AJD (droits de timbre) en Andalousie, soit une taxe combinée d'environ 11.2% du prix. Avec les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques, prévoyez environ 13% à 15% en plus du prix d'achat.
Pourquoi le taux non-résident est-il de 24% et non de 19% ?
L'Espagne applique 19% aux résidents de l'UE ou de l'EEE et 24% à tous les autres. Les Émirats arabes unis étant en dehors de l'UE/EEE, un propriétaire basé aux Émirats arabes unis est imposé au taux général non-résident de 24% sur les revenus imputés et les revenus locatifs en vertu de l'IRNR (Modelo 210).
Un propriétaire des Émirats arabes unis peut-il déduire des dépenses des revenus locatifs espagnols ?
Généralement non. La déduction de coûts tels que les intérêts hypothécaires, les charges de copropriété et les réparations n'est autorisée que pour les résidents de l'UE/EEE imposés à 19%. Un propriétaire non-UE est normalement imposé sur le loyer brut à 24% sans déduction de dépenses, de sorte que l'impôt effectif est plus élevé.
La convention fiscale Espagne-Émirats arabes unis empêche-t-elle une double imposition ?
La convention (en vigueur depuis 2007) attribue les droits d'imposition, mais les revenus immobiliers sont imposés là où se situe la propriété, donc l'Espagne conserve le droit d'imposer votre logement sur la Costa del Sol. Étant donné que les Émirats arabes unis n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, il n'y a généralement pas d'impôt du pays d'origine à créditer, de sorte que l'impôt espagnol est effectivement définitif.
Qu'est-ce que la rétention de 3% lors de la vente ?
Lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria (Modelo 211) à titre d'avance sur l'impôt du vendeur. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler l'impôt sur les plus-values de 19% et récupérer tout excédent retenu.
Les ressortissants des Émirats arabes unis peuvent-ils encore obtenir la résidence en achetant une propriété en Espagne ?
Non. La voie immobilière du Golden Visa espagnol a fermé aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025. Les ressortissants des Émirats arabes unis qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais des voies standard telles que le visa non lucratif ou le visa nomade numérique ; la possession d'une maison ne confère pas à elle seule la résidence.
