La Vieille Ville d'Estepona contre le New Golden Mile

Choisir entre la vieille ville d’Estepona et le New Golden Mile est l’une des premières décisions importantes auxquelles un acheteur étranger est confronté sur ce tronçon de la Costa del Sol. Les deux se situent dans la même municipalité d’Estepona, une ville d’environ 79 600 habitants qui se présente comme le Jardin de la Costa del Sol, mais elles offrent des modes de vie presque opposés. ¹ Ce guide compare le style de vie, les propriétés typiques proposées et, de manière cruciale pour une décision d’achat, les impôts et les coûts de fonctionnement qui s’appliquent à chacun. Le point essentiel à garder à l’esprit tout au long : à Estepona, l’impôt que vous payez dépend de si la maison est neuve ou de revente, et non du quartier dans lequel elle se trouve.

Deux Esteponas très différentes

La vieille ville d’Estepona est le cœur historique : un réseau de rues étroites et piétonnes bordées de maisons restaurées des XVIIIe et XIXe siècles, chaque rue peinte selon sa propre palette de couleurs, parsemée de plus de 40 grandes fresques murales sur les façades des bâtiments. ¹ Le New Golden Mile, en revanche, n’est pas du tout un centre-ville. C’est le couloir côtier moderne s’étendant à l’est d’Estepona vers San Pedro de Alcantara et Marbella, développé au cours des deux dernières décennies avec des complexes résidentiels fermés, des terrains de golf, des clubs de plage et des hôtels. L’un est une ville andalouse vivante que l’on traverse à pied ; l’autre est une bande de développements contemporains axée sur la voiture le long de la mer.

La vieille ville d’Estepona : les arguments en faveur du centre historique

L’attrait ici est l’authenticité et la facilité de se déplacer à pied. Vous pouvez vivre sans voiture pour la vie quotidienne, avec le marché hebdomadaire, les bars à tapas, le port de plaisance et les 17 plages de la ville le long de plus de 20 km de côte, tous accessibles à pied ou en voiture sur une courte distance. ¹ Les compromis sont ceux communs à tout centre historique : bâtiments plus anciens, plans d’étage plus petits, stationnement privé limité ou inexistant, peu de piscines communes et affluence estivale dans les rues les plus animées.

Les propriétés dans la vieille ville sont dominées par les appartements et maisons de ville de revente plutôt que par les constructions neuves, car il y a peu de terrains vacants pour construire. Pour un acheteur, cela compte chez le notaire : un achat de revente est taxé sous l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), et non la IVA. L’Andalousie applique un taux d’ITP forfaitaire de 7 % sur les maisons de revente. ²³

Le New Golden Mile : les arguments en faveur de la bande côtière

Le New Golden Mile est construit autour du confort moderne : des appartements et villas spacieux avec jardins communs, piscines, salles de sport, sécurité clôturée et, souvent, des vues sur la mer ou le golf. Il convient aux acheteurs qui recherchent un espace clé en main, un parking souterrain et une vie à faible entretien, et qui sont à l’aise de conduire pour accéder aux commodités. C’est là que se trouve la majeure partie des nouvelles constructions d’Estepona, ce qui modifie le tableau fiscal. Une maison neuve achetée à un promoteur est soumise à la IVA (TVA) à 10 % plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, ou droit de timbre) à 1,2 % en Andalousie, soit un total combiné de 11,2 % avant autres coûts. ²⁴ Vous ne payez jamais l’ITP et la IVA sur le même achat.

L’argent : taxes et coûts d’achat

Parce que la vieille ville est axée sur la revente et le New Golden Mile sur les nouvelles constructions, les deux zones entraînent généralement des coûts d’acquisition différents, même pour le même prix. La différence réside dans le régime fiscal, et non dans une prime sur l’emplacement lui-même. Le tableau ci-dessous présente les principaux chiffres qu’un acheteur étranger devrait budgétiser.

L’ITP en Andalousie est prélevé sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence officielle de l’autorité fiscale, et il est dû dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l’acte. ² Des taux réduits d’ITP et d’AJD existent pour des cas tels qu’une résidence principale jusqu’à 150 000 euros, les acheteurs de moins de 35 ans et les familles nombreuses, mais la plupart des acheteurs étrangers d’une résidence secondaire paient les taux standard ci-dessus. ² Les frais de notaire et de Registre Foncier suivent des barèmes nationaux fixes plutôt qu’un pourcentage du prix, et un avocat indépendant facture généralement aux alentours de 1 % plus TVA. ²⁴ Un guide séparé sur les coûts des nouvelles constructions par rapport aux reventes en Andalousie mérite d’être lu en parallèle.

Financement en tant que non-résident

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, le quartier importe moins que votre résidence fiscale. Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu’à 60 à 70 % de l’évaluation, l’acheteur couvrant des frais d’évaluation d’environ 300 à 600 euros, vous devriez donc budgétiser le solde plus tous les impôts d’achat en espèces. ⁴ Un guide dédié sur l’obtention d’un prêt immobilier en tant que non-résident couvre les formalités administratives et le NIE (numéro d’identification d’étranger) dont vous aurez besoin avant la finalisation.

Impôts courants pour les propriétaires non-résidents

Les coûts de fonctionnement sont les mêmes où que vous achetiez à Estepona, et ils s’appliquent à la propriété, qu’elle soit neuve ou de revente. Trois éléments sont les plus importants.

• IBI, l’impôt foncier municipal annuel, fixé par la mairie et généralement compris entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale chaque année. ²⁴
• IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le Modelo 210. Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne facture toujours un revenu imputé calculé comme 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, ou 24 % pour les autres non-résidents. Si vous la louez, les revenus locatifs sont imposés aux mêmes taux, les résidents de l’UE/EEE pouvant déduire les dépenses et les autres étant imposés sur le brut. ²⁴
• La retenue de 3 % sur la vente. Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l’autorité fiscale à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur. ² Un guide séparé sur la retenue de 3 % et le Modelo 210 explique comment récupérer tout trop-payé.

Il s’agit de questions financières et juridiques, veuillez donc confirmer les chiffres actuels et votre propre situation avec un conseiller fiscal espagnol agréé et l’Agencia Tributaria avant de vous engager.

S’y rendre et y vivre

Les deux zones partagent la connectivité d’Estepona. L’aéroport de Malaga est à environ 80 km et l’aéroport de Gibraltar à environ 45 km, les deux principales portes d’entrée pour les arrivées internationales. ¹ Le New Golden Mile présente un léger avantage pour les trajets vers l’aéroport en voiture car il se situe à l’extrémité est de la municipalité, face à Marbella, plus proche du corridor autoroutier, tandis que la vieille ville récompense ceux qui apprécient de pouvoir tout faire à pied au quotidien.

Pour les familles et les retraités, la zone plus large d’Estepona à Marbella est bien desservie par des écoles internationales et par des services de santé publics et privés, avec le service de santé public andalou aux côtés des cliniques privées courantes le long de la côte. Les écoles et hôpitaux spécifiques sortent du cadre de cette comparaison, veuillez donc vérifier les zones de desserte actuelles, les admissions et la couverture pour votre adresse exacte dans le cadre de votre diligence raisonnable.

Lequel devriez-vous choisir ?

Choisissez la vieille ville d’Estepona si vous recherchez du caractère, la possibilité de vous déplacer à pied et une véritable ville andalouse, si vous êtes à l’aise avec une propriété de revente et son ITP de 7 %, et si les bâtiments plus anciens et le stationnement limité ne vous dérangent pas. Choisissez le New Golden Mile si vous voulez un espace moderne, des installations de complexe et une nouvelle construction clé en main, et que vous acceptez l’impôt plus élevé de 11,2 % sur une nouvelle maison en échange d’une garantie et de spécifications contemporaines. En pratique, de nombreux acheteurs visitent les deux, car le même budget permet d’acquérir une vie très différente à quelques kilomètres de distance. Quelle que soit votre préférence, calculez tous les coûts d’achat ainsi que les chiffres de l’IRNR et de l’IBI en cours avant de prendre votre décision, et lisez les guides complémentaires sur les impôts des non-résidents et le processus d’achat afin d’éviter toute surprise chez le notaire.