Rendements locatifs par Ville : Marbella vs Estepona vs Fuengirola
Estepona a tendance à devancer les trois villes en termes de rendement locatif brut (environ 5.5 à 7.5 pour cent), Fuengirola offre des rendements stables pour les locations de longue durée, tirés par le taux d'occupation, et Marbella échange un rendement brut plus faible contre une croissance du capital. Quel que soit le chiffre affiché, l'impôt des non-résidents (IRNR via Modelo 210), les impôts à l'achat et la licence touristique VFT décident de ce que vous conservez réellement.
Les rendements locatifs sur la Costa del Sol varient bien plus d’une ville à l’autre que la plupart des brochures ne l’admettent. Ce guide compare les rendements locatifs à Marbella, Estepona et Fuengirola, trois des marchés les plus recherchés de la côte, et montre ensuite comment la fiscalité et les licences espagnoles transforment un pourcentage global en un rendement net qui atteint réellement votre compte bancaire. Si vous êtes un acheteur étranger envisageant un appartement neuf destiné à la location, la ville que vous choisissez modifie le chiffre brut, mais la paperasse modifie le chiffre net.
Pourquoi le rendement locatif varie-t-il autant le long d’un même littoral
Le rendement locatif brut est simplement le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Deux facteurs le tirent dans des directions opposées le long de cette côte. Les villes de premier ordre exigent des loyers plus élevés, mais des prix encore plus élevés, ce qui comprime le rendement. Les villes offrant un bon rapport qualité-prix ont des biens moins chers et une demande locative fiable, ce qui l’augmente. En plus de cela, il y a la distinction entre les locations à long terme (un bail stable de douze mois) et les locations de vacances à court terme (taux journaliers plus élevés mais lacunes saisonnières, coûts de gestion et exigence de licence). Une comparaison réaliste doit maintenir ces deux stratégies séparées, car un chiffre global de 8 pour cent pour une location à court terme et de 4 pour cent pour une location à long terme peuvent décrire le même appartement.
Rendements locatifs par ville : Marbella contre Estepona contre Fuengirola
Le tableau ci-dessous présente les fourchettes de rendement brut indicatives rapportées pour 2026. Considérez-les comme des signaux du marché, pas des garanties : le rendement réel dépend de l’unité spécifique, de sa vue sur la mer, de sa distance par rapport à la plage et de la qualité de sa gestion.
| Ville | Rendement brut indicatif (location longue durée) | Potentiel de location courte durée | Profil de l’investisseur |
|---|---|---|---|
| Marbella | Environ 3,5 à 5,5 pour cent 3 | Environ 6 à 9 pour cent dans les unités bien gérées 3 | Croissance du capital d’abord, rendement ensuite |
| Estepona | Environ 5,5 à 7,5 pour cent 12 | Fort, porté par la régénération du front de mer 1 | Rendement et croissance équilibrés |
| Fuengirola | Basé sur l’occupation, stock à prix compétitif 1 | Forte demande toute l’année 1 | Revenu stable, prix d’entrée plus bas |
Marbella
Marbella affiche généralement le rendement brut le plus bas des trois pour une location longue durée, environ 3,5 à 5,5 pour cent, en raison des prix élevés 3. Son attrait repose sur l’appréciation du capital et la performance supérieure des locations à court terme, où les unités bien gérées peuvent atteindre 6 à 9 pour cent bruts 3. Si votre priorité est un actif résilient dans un emplacement mondialement reconnu plutôt que le multiple de revenu le plus élevé, Marbella convient, mais vous ne devez pas vous attendre à un rendement de ville offrant un bon rapport qualité-prix.
Estepona
Estepona est régulièrement citée parmi les gagnantes de 2026 pour le rendement locatif pur, avec des rendements bruts attendus se situant généralement dans la fourchette de 5,5 à 7,5 pour cent et souvent cités autour de 6 à 7 pour cent 12. Les améliorations des infrastructures, le réaménagement du front de mer et une vieille ville animée ont élargi la demande locative sans encore pousser les prix aux niveaux de Marbella, ce qui maintient le rendement attrayant 1. Pour de nombreux acheteurs étrangers, c’est le juste équilibre : un revenu meilleur qu’à Marbella, plus de potentiel de croissance que les villes balnéaires plus anciennes.
Fuengirola
Fuengirola, c’est l’histoire du taux d’occupation. Des appartements à prix compétitifs et une demande forte et constante toute l’année de la part des locataires à long terme et des vacanciers en font un favori pour les acheteurs axés sur le revenu plutôt que pour les chasseurs de trophées 1. Les rendements y sont tirés par un taux d’occupation élevé et des prix d’entrée bas plutôt que par les loyers affichés, de sorte que le chiffre net se maintient souvent bien une fois les coûts déduits. Elle convient à un acheteur qui souhaite un flux de trésorerie fiable à proximité de l’aéroport.
La taxe qui décide de votre rendement net : IRNR et Modelo 210
Tout non-résident qui perçoit des revenus locatifs espagnols doit les déclarer via l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) sur le formulaire Modelo 210 4. Le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, et de 24 pour cent pour les résidents non-UE, ce qui inclut le Royaume-Uni depuis le Brexit 4. La différence ne réside pas seulement dans le taux. Les propriétaires de l’UE et de l’EEE sont imposés sur le revenu net et peuvent déduire des coûts tels que l’IBI, les charges de copropriété, l’assurance, les intérêts hypothécaires et l’amortissement, tandis que les propriétaires non-UE ont historiquement été imposés sur le revenu brut sans déductions 4. Une décision de justice de 2025 a ouvert la voie aux propriétaires non-UE pour déduire également les dépenses, mais la mise en œuvre est encore en cours de clarification, les acheteurs non-UE devraient donc modéliser les deux scénarios 4.
La déclaration se durcit également. Le règlement HAC/623/2026, publié en juin 2026, élargit ce qu’un bien loué doit divulguer dans la déclaration IRNR : identification précise de la propriété, revenu brut, dépenses déductibles appliquées et revenu net résultant 7. Conservez des registres clairs dès le premier jour. Lorsque vous vendez plus tard, les plus-values des non-résidents sont imposées à 19 pour cent, et l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix de vente à titre d’acompte et le payer via le Modelo 211, que vous réclamez ou compensez lors de votre déclaration 4. D’autres lectures de cette série couvrent en détail le Modelo 210 et le processus de vente pour les non-résidents.
Coûts d’achat qui fixent votre prix d’entrée
Votre dénominateur de rendement est le prix d’achat tout compris, les taxes d’acquisition sont donc importantes. Pour une construction neuve achetée à un promoteur, vous payez l’IVA (TVA) à 10 pour cent plus l’AJD (droit de timbre) 6. En Andalousie, le taux général d’AJD est de 1,2 pour cent, confirmé par la Junta de Andalucía comme étant en vigueur depuis le 28 avril 2021 en vertu de la Ley 5/2021 5. Un bien de revente est différent : au lieu de l’IVA et de l’AJD, vous payez l’ITP (taxe de transfert), fixée à un taux général de 7 pour cent en Andalousie 5. Vous ne payez jamais les deux régimes sur le même achat. Prévoyez en plus les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques, ainsi que le NIE dont vous aurez besoin avant l’achèvement. Nos guides sur les coûts d’achat et le processus d’acquisition détaillent ces postes.
Financement en tant que non-résident
Si vous empruntez, le plafond du ratio prêt/valeur détermine à la fois votre coût d’entrée et vos intérêts déductibles. Les acheteurs non-résidents en 2026 empruntent généralement entre 60 et 70 pour cent LTV, la fourchette supérieure étant réservée aux profils financiers plus solides et aux demandeurs de l’UE, et les demandeurs non-UE se situant souvent plus près de 50 à 60 pour cent 8. Les prêteurs actifs sur la côte comprennent Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank et UCI 8. Étant donné que les propriétaires de l’UE et de l’EEE peuvent déduire les intérêts hypothécaires des revenus locatifs, le financement peut améliorer le rendement net et répartir les dépenses en capital 48. Prévoyez une évaluation et intégrez l’AJD hypothécaire et les frais d’arrangement dans votre modèle.
Licences touristiques et la question des locations courtes durées
Une grande partie de l’écart entre le rendement des locations longues durées et celui des locations courtes durées dépend de votre capacité à exploiter légalement une location de vacances. En Andalousie, une maison de vacances est une Vivienda con Fines Turisticos (VFT), régie par le Decreto 28/2016 et mise à jour par le Decreto 31/2024 et le Decreto-ley 1/2025 910. L’enregistrement est une declaracion responsable soumise au Registro de Turismo de Andalucia, et non un permis discrétionnaire, mais les récentes réformes ont ajouté des plafonds de capacité, une déclaration de compatibilité urbaine et, depuis avril 2025, une exigence de consentement explicite de la communauté des propriétaires 910. Depuis fin 2025, les propriétés VFT doivent également figurer dans le registre national NRUA 9. Opérer sans enregistrement risque de lourdes amendes, alors confirmez l’éligibilité d’une unité spécifique et ses règles communautaires avant de vous engager sur un rendement de location courte durée 10. Si votre immeuble bloque les locations de vacances, modélisez plutôt le chiffre de la location longue durée.
Transformer un rendement global en chiffre net
Pour comparer honnêtement les trois villes, travaillez de haut en bas. Commencez par le rendement brut pour votre stratégie choisie, puis soustrayez l’IRNR à 19 ou 24 pour cent sur la base imposable, l’IBI récurrent et les charges de copropriété, l’assurance, la gestion (généralement plus élevée pour les locations courtes durées), et tout coût hypothécaire 4. Estepona est souvent en tête en termes de rendement brut parmi les trois, Fuengirola tend à défendre son chiffre net grâce à l’occupation et aux prix bas, et Marbella vous demande d’accepter un multiple de revenu plus faible en échange de la croissance et du prestige 123. La bonne réponse dépend de si vous achetez pour le flux de trésorerie, pour l’appréciation, ou pour un usage personnel avec un revenu accessoire. Pour le contexte de style de vie, la côte est desservie toute l’année par l’aéroport de Malaga avec des liaisons européennes denses, ainsi que par des écoles internationales établies et des soins de santé privés, tout cela soutenant la demande locative dans chaque ville ici.
Questions fréquentes
Parmi ces trois villes, laquelle offre le rendement locatif le plus élevé ?
Pour une location longue durée, Estepona affiche généralement le rendement brut le plus élevé des trois, couramment cité entre 5.5 et 7.5 percent pour 2026, tandis que Marbella a tendance à être plus bas, environ 3.5 à 5.5 percent, en raison des prix plus élevés. Fuengirola est compétitive sur l'occupation et les prix d'entrée bas plutôt que sur les loyers nominaux. Les rendements des locations de courte durée peuvent être plus élevés partout mais nécessitent une VFT tourist licence.
Comment mes revenus locatifs sont-ils imposés en tant que propriétaire étranger ?
Par l'intermédiaire de l'IRNR sur le Modelo 210. Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19 percent et peuvent déduire des dépenses telles que l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance et les intérêts hypothécaires; les résidents non-UE paient 24 percent et ont historiquement été imposés sur le revenu brut, bien qu'une décision de 2025 puisse leur étendre les déductions en attendant des précisions.
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une propriété neuve à louer ?
Une propriété neuve d'un promoteur est soumise à l'IVA (VAT) à 10 percent plus les droits de timbre AJD, qui sont de 1.2 percent en Andalucía. Une propriété de revente est soumise à l'impôt sur les transmissions patrimoniales ITP à un taux général de 7 percent en Andalucía. Vous ne payez jamais les deux régimes sur le même achat, et les frais de notaire, d'enregistrement et juridiques s'appliquent en sus.
Ai-je besoin d'une licence pour louer mon appartement à des vacanciers ?
Oui. En Andalucía, une maison de vacances doit être enregistrée comme Vivienda con Fines Turisticos (VFT) auprès du Registro de Turismo de Andalucia, et depuis fin 2025 également dans le registre national NRUA. Des réformes récentes ont ajouté des plafonds de capacité, une déclaration de compatibilité urbaine et une exigence de consentement de la communauté de propriétaires, et la location non enregistrée risque de lourdes amendes.
Combien un non-résident peut-il emprunter pour acheter sur la Costa del Sol ?
En 2026, les acheteurs non-résidents obtiennent généralement 60 to 70 percent de prêt par rapport à la valeur du bien, la fourchette supérieure étant réservée aux profils UE plus solides et les demandeurs non-UE se situant souvent plus près de 50 to 60 percent. Les prêteurs actifs incluent Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank et UCI. Les propriétaires de l'UE et de l'EEE peuvent déduire les intérêts hypothécaires des revenus locatifs.
Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends ?
Les plus-values des non-résidents sont imposées à 19 percent. L'acheteur est légalement tenu de retenir 3 percent du prix de vente et de le verser à l'autorité fiscale via le Modelo 211 à titre d'acompte, que vous régularisez ensuite lorsque vous déclarez vos plus-values. Conservez des registres complets des coûts d'achat et des améliorations pour réduire la plus-value imposable.
