Rendements locatifs par Ville : Marbella vs Estepona vs Fuengirola
Estepona a tendance à devancer les trois villes en termes de rendement locatif brut (environ 5.5 à 7.5 pour cent), Fuengirola offre des rendements stables pour les locations de longue durée, tirés par le taux d'occupation, et Marbella échange un rendement brut plus faible contre une croissance du capital. Quel que soit le chiffre affiché, l'impôt des non-résidents (IRNR via Modelo 210), les impôts à l'achat et la licence touristique VFT décident de ce que vous conservez réellement.
Les rendements locatifs sur la Costa del Sol varient bien plus d’une ville à l’autre que la plupart des brochures ne l’admettent. Ce guide compare les rendements locatifs à Marbella, Estepona et Fuengirola, trois des marchés les plus recherchés de la côte, et montre ensuite comment la fiscalité et la réglementation espagnoles transforment un pourcentage affiché en rendement net qui parvient réellement sur votre compte bancaire. Si vous êtes un acheteur étranger envisageant un appartement neuf à louer, la ville que vous choisissez modifie le chiffre brut, mais les formalités administratives modifient le chiffre net.
Pourquoi le rendement locatif varie tant le long d’un même littoral
Le rendement locatif brut est simplement le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Deux facteurs l’entraînent dans des directions opposées le long de cette côte. Les villes de premier choix exigent des loyers plus élevés mais des prix encore plus élevés, ce qui comprime le rendement. Les villes à forte valeur ont des biens moins chers et une demande locative fiable, ce qui l’augmente. En surimpression, il y a la distinction entre les locations à long terme (une location stable de douze mois) et les locations de vacances à court terme (taux journaliers plus élevés mais lacunes saisonnières, coûts de gestion et exigence de licence). Une comparaison réaliste doit maintenir ces deux stratégies séparées, car un rendement affiché de 8 pour cent pour une location à court terme et un rendement affiché de 4 pour cent pour une location à long terme peuvent décrire le même appartement.
Rendements locatifs par ville : Marbella vs Estepona vs Fuengirola
Le tableau ci-dessous présente les fourchettes indicatives de rendement brut rapportées pour 2026. Considérez-les comme des signaux du marché, non des garanties : le rendement réel dépend de l’unité spécifique, de sa vue sur la mer, de sa distance par rapport à la plage et de la qualité de sa gestion.
| Ville | Rendement brut indicatif (location longue durée) | Potentiel de location courte durée | Profil de l’investisseur |
|---|---|---|---|
| Marbella | Environ 3,5 à 5,5 pour cent 3 | Environ 6 à 9 pour cent pour les unités bien gérées 3 | Croissance du capital en premier, rendement en second |
| Estepona | Environ 5,5 à 7,5 pour cent 12 | Fort, stimulé par la régénération du front de mer 1 | Rendement et croissance équilibrés |
| Fuengirola | Axé sur l’occupation, biens à prix compétitifs 1 | Forte demande toute l’année 1 | Revenu stable, prix d’entrée plus bas |
Marbella
Marbella affiche généralement le rendement brut le plus bas des trois pour une location longue durée, environ 3,5 à 5,5 pour cent, car les prix sont élevés 3. Son intérêt repose sur l’appréciation du capital et des performances de location courte durée supérieures, où les unités bien gérées peuvent atteindre 6 à 9 pour cent bruts 3. Si votre priorité est un actif résilient dans un emplacement mondialement reconnu plutôt que le multiple de revenu le plus élevé, Marbella convient, mais vous ne devriez pas vous attendre à un rendement de ville axée sur la valeur.
Estepona
Estepona est régulièrement citée parmi les gagnants de 2026 pour le rendement locatif pur, avec des rendements bruts attendus généralement dans la fourchette de 5,5 à 7,5 pour cent et souvent cités autour de 6 à 7 pour cent 12. Les améliorations des infrastructures, le réaménagement du front de mer et une vieille ville animée ont élargi la demande locative sans encore pousser les prix aux niveaux de Marbella, ce qui maintient le rendement attractif 1. Pour de nombreux acheteurs étrangers, c’est l’équilibre : un meilleur revenu qu’à Marbella, plus de marge de croissance que les anciennes villes balnéaires.
Fuengirola
Fuengirola est l’histoire de l’occupation. Des appartements à prix compétitifs et une forte demande toute l’année de la part des locataires à long terme et des vacanciers en font un favori pour les acheteurs axés sur le revenu plutôt que pour les chasseurs de trophées 1. Les rendements ici sont tirés par une occupation élevée et des prix d’entrée bas plutôt que par les loyers affichés, de sorte que le chiffre net se maintient souvent bien une fois les coûts déduits. Cela convient à un acheteur qui souhaite un flux de trésorerie fiable à proximité de l’aéroport.
L’impôt qui détermine votre rendement net : IRNR et Modelo 210
Tout non-résident percevant des revenus locatifs espagnols doit les déclarer via l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) sur le formulaire Modelo 210 4. Le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, et de 24 pour cent pour les résidents non-UE, ce qui inclut le Royaume-Uni depuis le Brexit 4. La différence ne réside pas seulement dans le taux. Les propriétaires de l’UE et de l’EEE sont imposés sur le revenu net et peuvent déduire des coûts tels que l’IBI, les charges de copropriété, l’assurance, les intérêts hypothécaires et l’amortissement, tandis que les propriétaires non-UE ont historiquement été imposés sur le revenu brut sans déductions 4. Une décision de justice de 2025 a ouvert la voie aux propriétaires non-UE pour déduire également les dépenses, mais la mise en œuvre est encore en cours de clarification, de sorte que les acheteurs non-UE devraient modéliser les deux scénarios 4.
La déclaration se durcit également. Le règlement HAC/623/2026, publié en juin 2026, élargit ce qu’un bien loué doit divulguer dans la déclaration IRNR : identification précise de la propriété, revenu brut, dépenses déductibles appliquées et revenu net résultant 7. Conservez des registres clairs dès le premier jour. Lorsque vous vendez plus tard, les plus-values des non-résidents sont imposées à 19 pour cent, et l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix de vente à titre d’acompte et le payer via Modelo 211, que vous récupérez ou compensez lors de votre déclaration 4. D’autres lectures de cette série couvrent le Modelo 210 en profondeur et le processus de vente pour les non-résidents.
Coûts d’achat qui fixent votre prix d’entrée
Le dénominateur de votre rendement est le prix d’achat tout compris, donc les taxes d’acquisition sont importantes. Pour un bien neuf acheté à un promoteur, vous payez la TVA (IVA) à 10 pour cent plus l’AJD (droit de timbre) 6. En Andalucía, le taux général d’AJD est de 1,2 pour cent, confirmé par la Junta de Andalucía comme étant en vigueur depuis le 28 avril 2021 en vertu de la Ley 5/2021 5. Un bien de revente est différent : au lieu de l’IVA et de l’AJD, vous payez l’ITP (taxe de transfert), fixée à un taux général de 7 pour cent en Andalucía 5. Vous ne payez jamais les deux régimes sur le même achat. Prévoyez en plus les frais de notaire, de registre foncier et les honoraires d’avocat, ainsi que le NIE dont vous aurez besoin avant la finalisation. Nos guides sur les coûts d’achat et le processus d’acquisition détaillent ces postes.
Financement en tant que non-résident
Si vous empruntez, le plafond de prêt-à-valeur (LTV) façonne à la fois votre coût d’entrée et vos intérêts déductibles. Les acheteurs non-résidents en 2026 empruntent généralement entre 60 et 70 pour cent de la LTV, la fourchette supérieure étant réservée aux profils financiers plus solides et aux demandeurs de l’UE, et les demandeurs non-UE souvent plus proches de 50 à 60 pour cent 8. Les prêteurs actifs sur la côte incluent Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank et UCI 8. Étant donné que les propriétaires de l’UE et de l’EEE peuvent déduire les intérêts hypothécaires des revenus locatifs, le financement peut améliorer le rendement net tout en répartissant la dépense en capital 48. Prévoyez une évaluation et intégrez l’AJD hypothécaire et les frais d’arrangement dans votre modèle.
Licences touristiques et la question de la location courte durée
Une grande partie de l’écart entre le rendement locatif à long et à court terme dépend de la possibilité d’exploiter légalement une location de vacances. En Andalucía, une résidence de vacances est une Vivienda con Fines Turisticos (VFT), régie par le Decreto 28/2016 et mise à jour par le Decreto 31/2024 et le Decreto-ley 1/2025 910. L’enregistrement est une declaracion responsable soumise au Registro de Turismo de Andalucia, et non un permis discrétionnaire, mais les récentes réformes ont ajouté des plafonds de capacité, une déclaration de compatibilité urbaine et, depuis avril 2025, une exigence de consentement explicite de la communauté des propriétaires 910. Depuis fin 2025, les propriétés VFT doivent également apparaître dans le registre national NRUA 9. Opérer sans enregistrement risque de lourdes amendes, alors confirmez l’éligibilité d’une unité spécifique, et ses règles de copropriété, avant de garantir un rendement de location courte durée 10. Si votre immeuble bloque les locations de vacances, modélisez plutôt le chiffre de la location longue durée.
Transformer un rendement affiché en chiffre net
Pour comparer honnêtement les trois villes, travaillez de haut en bas. Commencez par le rendement brut de votre stratégie choisie, puis soustrayez l’IRNR à 19 ou 24 pour cent sur la base imposable, l’IBI récurrent et les charges de copropriété, l’assurance, la gestion (généralement plus élevée pour les locations courtes durées), et tout coût hypothécaire 4. Estepona est souvent en tête pour le rendement brut parmi les trois, Fuengirola tend à défendre son chiffre net par l’occupation et les prix bas, et Marbella vous demande d’accepter un multiple de revenu inférieur en échange de la croissance et du prestige 123. La bonne réponse dépend si vous achetez pour le flux de trésorerie, pour l’appréciation, ou pour un usage personnel avec un revenu accessoire. Dans le contexte du mode de vie, la côte est desservie toute l’année par l’aéroport de Malaga avec des liaisons européennes denses, ainsi que des écoles internationales établies et des soins de santé privés, qui soutiennent tous la demande locative dans chaque ville ici.
Questions fréquentes
Parmi ces trois villes, laquelle offre le rendement locatif le plus élevé ?
Pour une location longue durée, Estepona affiche généralement le rendement brut le plus élevé des trois, couramment cité entre 5.5 et 7.5 percent pour 2026, tandis que Marbella a tendance à être plus bas, environ 3.5 à 5.5 percent, en raison des prix plus élevés. Fuengirola est compétitive sur l'occupation et les prix d'entrée bas plutôt que sur les loyers nominaux. Les rendements des locations de courte durée peuvent être plus élevés partout mais nécessitent une VFT tourist licence.
Comment mes revenus locatifs sont-ils imposés en tant que propriétaire étranger ?
Par l'intermédiaire de l'IRNR sur le Modelo 210. Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19 percent et peuvent déduire des dépenses telles que l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance et les intérêts hypothécaires; les résidents non-UE paient 24 percent et ont historiquement été imposés sur le revenu brut, bien qu'une décision de 2025 puisse leur étendre les déductions en attendant des précisions.
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une propriété neuve à louer ?
Une propriété neuve d'un promoteur est soumise à l'IVA (VAT) à 10 percent plus les droits de timbre AJD, qui sont de 1.2 percent en Andalucía. Une propriété de revente est soumise à l'impôt sur les transmissions patrimoniales ITP à un taux général de 7 percent en Andalucía. Vous ne payez jamais les deux régimes sur le même achat, et les frais de notaire, d'enregistrement et juridiques s'appliquent en sus.
Ai-je besoin d'une licence pour louer mon appartement à des vacanciers ?
Oui. En Andalucía, une maison de vacances doit être enregistrée comme Vivienda con Fines Turisticos (VFT) auprès du Registro de Turismo de Andalucia, et depuis fin 2025 également dans le registre national NRUA. Des réformes récentes ont ajouté des plafonds de capacité, une déclaration de compatibilité urbaine et une exigence de consentement de la communauté de propriétaires, et la location non enregistrée risque de lourdes amendes.
Combien un non-résident peut-il emprunter pour acheter sur la Costa del Sol ?
En 2026, les acheteurs non-résidents obtiennent généralement 60 to 70 percent de prêt par rapport à la valeur du bien, la fourchette supérieure étant réservée aux profils UE plus solides et les demandeurs non-UE se situant souvent plus près de 50 to 60 percent. Les prêteurs actifs incluent Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank et UCI. Les propriétaires de l'UE et de l'EEE peuvent déduire les intérêts hypothécaires des revenus locatifs.
Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends ?
Les plus-values des non-résidents sont imposées à 19 percent. L'acheteur est légalement tenu de retenir 3 percent du prix de vente et de le verser à l'autorité fiscale via le Modelo 211 à titre d'acompte, que vous régularisez ensuite lorsque vous déclarez vos plus-values. Conservez des registres complets des coûts d'achat et des améliorations pour réduire la plus-value imposable.
