Fuengirola et Mijas Costa : Nouvelles constructions de valeur en bord de mer

L’attrait de la Costa del Sol continue de captiver les acheteurs étrangers à la recherche d’une nouvelle vie ou d’une opportunité d’investissement sous le soleil espagnol. Parmi ses lieux les plus prisés, Fuengirola et Mijas Costa se distinguent, offrant un style de vie dynamique, des plages magnifiques et un marché croissant pour les propriétés neuves (obra nueva) contemporaines. Ce guide offre un aperçu faisant autorité pour les acheteurs internationaux, couvrant tout, des avantages uniques des maisons neuves aux subtilités de la fiscalité immobilière espagnole et de la relocalisation.

Pourquoi choisir une propriété neuve à Fuengirola et Mijas Costa ?

Fuengirola et Mijas Costa, nichées entre la ville de Malaga et Marbella, présentent une proposition alléchante pour ceux qui cherchent à investir dans des propriétés neuves. La région bénéficie d’une excellente connectivité via l’aéroport de Malaga, d’une atmosphère cosmopolite et d’un large éventail de commodités, notamment des terrains de golf, des marinas et des écoles internationales. Les maisons neuves ici présentent souvent des designs modernes, une efficacité énergétique et un accès à des installations communes telles que des piscines, des salles de sport et des jardins paysagers. Opter pour une propriété sur plan ou récemment achevée signifie généralement un achat sans tracas avec les dernières normes de construction et les garanties du promoteur.

Avantages des propriétés neuves

• Design moderne et commodités : Profitez d’une architecture contemporaine, d’un espace de vie ouvert et de finitions de haute qualité.
• Efficacité énergétique : Les nouvelles propriétés sont construites selon des normes environnementales plus strictes, ce qui entraîne des factures de services publics plus basses.
• Garanties du promoteur : Bénéficiez de garanties légales couvrant les défauts structurels et autres problèmes.
• Options de personnalisation : De nombreux développements sur plan offrent aux acheteurs la possibilité de personnaliser certains aspects de leur maison.
• Entretien réduit : Une propriété neuve nécessite généralement moins d’entretien et de rénovation immédiats.

Le processus d’achat d’une propriété neuve pour les acheteurs étrangers

L’achat d’une propriété neuve en Espagne, en particulier sur plan, implique un processus structuré distinct de l’achat d’une maison de revente. Comprendre ces étapes est crucial pour une transaction fluide.

1. Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero) : Il s’agit de votre numéro d’identification unique en Espagne, essentiel pour toutes les transactions légales et financières, y compris l’achat de propriété, l’ouverture d’un compte bancaire et les déclarations fiscales. Vous pouvez demander un NIE dans un poste de police espagnol (Oficina de Extranjeros) en Espagne ou via le consulat espagnol de votre pays d’origine.
2. Ouvrir un compte bancaire espagnol : Nécessaire pour gérer les paiements liés à la propriété, tels que les acomptes, les taxes et les factures de services publics courantes.
3. Réserver la propriété : Typiquement, un accord de réservation est signé, et des frais de réservation (par exemple, 3 000 € – 10 000 €) sont payés pour retirer la propriété du marché.
4. Contrat d’achat privé (Contrato de Compraventa Privado) : Dans les quelques semaines, un contrat privé est signé. À ce stade, vous paierez généralement un acompte, généralement 10 à 30 % du prix d’achat, moins les frais de réservation. Pour les propriétés sur plan, des paiements échelonnés peuvent être requis pendant la phase de construction, toujours garantis par des garanties bancaires assurant le remboursement de votre argent si la propriété n’est pas achevée.
5. Due Diligence : Votre représentant légal effectuera des vérifications approfondies pour s’assurer que la propriété est libre de dettes, dûment enregistrée et que le promoteur dispose de toutes les licences nécessaires et des garanties bancaires pour les paiements sur plan.
6. Signature de l’acte public (Escritura de Compraventa) : C’est la dernière étape, qui a lieu devant un notaire public. Le solde restant du prix d’achat, ainsi que toutes les taxes et frais associés, sont payés, et la propriété est légalement transférée.
7. Enregistrement de la propriété : Après la signature, l’acte public est soumis au registre foncier (Registro de la Propiedad) pour enregistrer votre propriété.

Coûts et taxes clés pour les propriétés neuves

Lors de l’achat d’une propriété neuve à Fuengirola ou Mijas Costa, les acheteurs étrangers doivent prendre en compte plusieurs taxes et coûts associés. Ceux-ci représentent généralement environ 10 à 14 % du prix d’achat.

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – TVA)

Pour les propriétés neuves, l’IVA est appliquée à la place de l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Le taux standard pour les propriétés résidentielles neuves en Espagne continentale et aux îles Baléares est de 10 % du prix d’achat.

2. AJD (Actos Jurídicos Documentados – Droit de timbre)

Cette taxe est payée sur les achats de propriétés neuves et les hypothèques. En Andalousie, le taux actuel de l’AJD sur les propriétés neuves est de 1,2 % du prix d’achat.

3. Autres frais d’achat

• Frais de notaire : Ce sont les frais officiels du notaire public qui légalise l’acte public. Les frais sont réglementés et dépendent du prix d’achat.
• Frais d’enregistrement foncier : Frais pour l’enregistrement de la propriété à votre nom au registre foncier. Ceux-ci sont également réglementés et dépendent du prix d’achat.
• Frais juridiques : Il est fortement recommandé d’engager un avocat indépendant pour protéger vos intérêts tout au long du processus. Les frais varient généralement de 1 % à 1,5 % du prix d’achat.
• Frais hypothécaires (le cas échéant) : Si vous obtenez une hypothèque, il y aura des frais supplémentaires pour la mise en place du prêt, y compris les frais d’évaluation et des frais d’AJD supplémentaires sur l’acte hypothécaire (qui sont généralement payés par la banque depuis 2018).

Financer votre propriété neuve : Hypothèques pour les non-résidents

Les banques espagnoles proposent des hypothèques aux acheteurs non-résidents, bien que les conditions puissent différer de celles des résidents. Typiquement, les acheteurs non-résidents peuvent s’attendre à un ratio prêt/valeur (LTV) d’environ 60-70 % de la valeur d’expertise ou du prix d’achat de la propriété, le montant le plus bas étant retenu. Cela signifie que vous devrez généralement fournir un acompte de 30-40 % de la valeur de la propriété, plus les fonds pour couvrir toutes les taxes associées et les frais d’achat. Les banques évalueront votre stabilité financière, vos revenus et votre ratio d’endettement dans votre pays d’origine.

Considérations de relocalisation et de résidence

Pour les acheteurs étrangers envisageant un déménagement permanent ou des séjours prolongés à Fuengirola ou Mijas Costa, la compréhension des règles de résidence espagnoles est primordiale.

NIE – Essentiel pour tous

Comme mentionné, le NIE est votre numéro d’identification fondamental pour toutes les transactions en Espagne. Il ne confère pas le droit de résidence mais est une condition préalable à presque toute activité officielle.

Golden Visa (Visa Investisseur) – N’est plus disponible pour l’achat de propriété

Auparavant, un investissement significatif dans l’immobilier espagnol (par exemple, 500 000 € ou plus) pouvait qualifier les citoyens non-UE pour un Golden Visa, offrant la résidence. Cependant, à partir de janvier 2025 (avec une date d’entrée en vigueur le 3 avril 2025), le gouvernement espagnol a supprimé la voie de l’investissement immobilier pour le Golden Visa. Bien que d’autres voies d’investissement (telles que des transferts de capitaux importants ou des projets commerciaux) puissent encore exister, l’achat direct d’un bien immobilier ne qualifie plus pour ce type de résidence. Les acheteurs recherchant la résidence devraient explorer d’autres options de visa, telles que le visa non-lucratif ou le visa nomade numérique, selon leurs circonstances.

Coûts de possession continus de la propriété

Au-delà de l’achat initial, il existe des coûts récurrents associés à la possession d’une propriété à Fuengirola ou Mijas Costa.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Taxe foncière) : Il s’agit d’une taxe foncière locale annuelle payée à la mairie locale. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale de la propriété et varie selon la municipalité. Pour Mijas, le taux IBI urbain est de 0,483 % de la valeur cadastrale. Fuengirola offre également diverses bonifications pour les empadronados (résidents enregistrés).
• Taxe de collecte des ordures (Tasa de Basura) : Une taxe locale annuelle pour la collecte des déchets, variant selon la municipalité.
• Charges de copropriété (Gastos de Comunidad) : Si votre propriété neuve fait partie d’un complexe avec des zones communes (jardins, piscines, etc.), vous paierez des charges de copropriété mensuelles ou trimestrielles pour leur entretien.
• Factures de services publics : Eau, électricité, gaz et internet.
• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) : Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous devez déclarer et payer l’IRNR annuel. Cela s’applique aux revenus locatifs imputés (si la propriété n’est pas louée) et aux revenus locatifs réels. Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents des pays de l’UE/EEE et de 24 % pour les résidents d’autres pays.
• Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) : Bien que largement aboli au niveau national, l’Andalousie, comme d’autres régions, a ses propres règles d’impôt sur la fortune qui peuvent affecter les propriétaires de biens de grande valeur.

Vendre votre propriété : La règle de retenue de 3 %

Bien que ce guide se concentre sur l’achat, il est important d’être conscient d’une implication fiscale clé si vous décidez de vendre votre propriété en tant que non-résident. Si un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente. Ce montant est ensuite versé aux autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria) via le Modelo 211 en tant que paiement anticipé de l’impôt sur les plus-values du vendeur non-résident. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour déclarer la plus-value (ou la moins-value) et soit recevoir un remboursement de tout excédent retenu, soit payer tout montant dû.

Acquérir une propriété neuve à Fuengirola ou Mijas Costa offre une opportunité fantastique d’embrasser le style de vie recherché de la Costa del Sol. En comprenant le processus d’achat, les implications fiscales et les exigences de relocalisation, les acheteurs étrangers peuvent gérer leur investissement en toute confiance et profiter de leur nouvelle maison dans cette belle partie de l’Andalousie.