Transferts de CHF en EUR pour les acheteurs suisses

Pour un acheteur payant en francs suisses, les virements de CHF vers EUR pour les acheteurs suisses constituent la décision la plus importante en termes de coût lors d’un achat sur la Costa del Sol, et celle que la plupart des gens sous-estiment. La Suisse ne fait pas partie de la zone euro, donc un appartement neuf à Estepona, Marbella, Fuengirola ou Mijas est fixé et payé en euros, tandis que votre argent est en francs. Le taux auquel vous convertissez, et le moment où vous convertissez, peuvent faire varier le coût total de dizaines de milliers d’euros, ce qui est souvent bien plus que la différence entre un taux d’imposition et un autre. Ce guide explique comment l’argent circule, ce que vous payez en euros et quand, ainsi que les déclarations que les acheteurs suisses doivent faire pour maintenir la transaction en règle.

Pourquoi les virements de CHF vers EUR sont plus importants que les lignes fiscales

La conversion de devises est un coût caché. Lorsqu’une banque de détail suisse vous propose un virement avec “zéro commission”, les frais sont généralement intégrés dans le taux de change lui-même, il s’agit de l’écart entre le taux interbancaire de gros et le taux qui vous est réellement appliqué. Sur un achat de 400 000 euros, un écart de deux pour cent représente 8 000 euros, discrètement perdus sans ligne de compte distincte. Étant donné qu’un achat sur la Costa del Sol est payé par étapes sur plusieurs mois, vous pouvez convertir plus d’une fois, de sorte que l’écart s’applique à chaque fois. C’est pourquoi les acheteurs suisses sérieux comparent le taux tout compris, et non la commission annoncée, et considèrent le prestataire de services de change comme un choix délibéré plutôt qu’un choix par défaut.

Comment l’argent circule réellement

La Suisse n’est pas membre de l’UE, mais les banques suisses participent aux systèmes SEPA, de sorte qu’un paiement en euros depuis un compte suisse peut être effectué comme un virement SEPA vers un IBAN espagnol.¹ Le hic, c’est que les francs doivent d’abord être convertis en euros, et votre banque suisse effectue cette conversion à son propre taux. Vous avez trois grandes options :

• Virement bancaire suisse. Simple, mais la banque fixe le taux de change et peut ajouter des frais de correspondant (SWIFT). Pratique, rarement le moins cher.
• Un spécialiste des devises réglementé ou un établissement de paiement. Ces entreprises proposent généralement un écart plus serré qu’une banque de détail et peuvent détenir un solde en euros pour vous, puis envoyer un virement SEPA en Espagne. Vérifiez que l’entreprise est agréée par son régulateur et qu’elle sépare les fonds des clients.
• Un contrat à terme. Cela vous permet de fixer le taux d’aujourd’hui pour un paiement dû dans le futur, ce qui convient à un achat neuf sur plan dont l’achèvement est dans des mois ou des années.

Quelle que soit l’option choisie, vous aurez besoin d’un compte bancaire espagnol (ou au moins d’un compte en euros accessible via SEPA) pour recevoir des fonds, payer le notaire et régler les impôts, et vous aurez besoin d’un NIE, le numéro d’identification de l’étranger, avant de pouvoir en ouvrir un ou signer chez le notaire. La mise en place du NIE et d’un compte espagnol à l’avance est expliquée dans nos guides sur les comptes bancaires espagnols pour les non-résidents et l’obtention d’un NIE.

Ce que vous payez en euros, et quand

L’achat d’un bien neuf libère des fonds par étapes, et chaque étape est un paiement en euros que vous devez financer en francs :

• Acompte de réservation : une somme fixe (souvent de 6 000 à 10 000 euros) pour retirer le bien du marché.
• Étape du contrat : généralement, le dépôt est complété jusqu’à environ 10 pour cent du prix à la signature du contrat d’achat privé, plus des versements échelonnés si le bâtiment est encore en construction.
• Achèvement : le solde, payé chez le notaire lors de la signature de l’acte (escritura) et de la remise des clés.

Pour les logements sur plan, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse chaque euro que vous payez avant l’achèvement au moyen d’une garantie bancaire ou d’une police d’assurance, avec vos versements détenus sur un compte spécial. Cette protection a débuté avec la Ley 57/1968 et est maintenant énoncée dans la Ley de Ordenacion de la Edificacion.² Ne payez jamais un versement sur plan qui n’est pas couvert par cette garantie. Notre guide sur l’achat sur plan et la garantie bancaire explique comment la vérifier.

Les taxes derrière le prix en euros

Pour un logement neuf (une première transmission par le promoteur), vous payez la TVA plutôt que la taxe de transfert. L’IVA espagnole sur les nouvelles propriétés résidentielles est de 10 pour cent du prix, fixée au niveau national.³ En outre, l’Andalousie applique un droit de timbre, Actos Juridicos Documentados (AJD), sur l’acte à un taux général de 1.2 pour cent.⁴ Les logements d’occasion fonctionnent différemment : ils sont soumis à l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) au lieu de l’IVA et de l’AJD, de sorte que la combinaison de 10 pour cent plus 1.2 pour cent est spécifique aux constructions neuves. Ajoutez les frais de notaire, de registre foncier et les honoraires d’avocat, et un budget tout compris réaliste pour un logement neuf est d’environ 12 à 14 pour cent au-dessus du prix affiché.

Comme la Suisse est en dehors de l’UE et de l’EEE, une fois que vous êtes propriétaire du bien, vous déclarez l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) à l’aide du Modelo 210. Si le logement n’est pas loué, vous payez un impôt sur un revenu imputé calculé à 1.1 pour cent de la valeur cadastrale (2 pour cent si cette valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années), et le taux IRNR applicable pour un résident non-UE est de 24 pour cent.⁵ Les résidents des États de l’UE et de l’EEE paient 19 pour cent à la place, donc un acheteur suisse se situe dans la tranche supérieure. Vous payez également l’IBI, la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie sur la valeur cadastrale. Lorsque vous vendez finalement, l’acheteur retient 3 pour cent du prix et le paie à l’Agence fiscale en votre nom via le Modelo 211 comme avance sur vos plus-values, et la plusvalia municipale sur la valeur du terrain devient également exigible. L’Espagne et la Suisse ont une convention de double imposition en vigueur, de sorte que les revenus et les gains imposés en Espagne peuvent être compensés par l’impôt suisse plutôt que d’être imposés deux fois.⁶ Nos guides dédiés au Modelo 210 et aux impôts des non-résidents détaillent la déclaration.

Gérer le risque de change

L’écart entre la réservation d’un logement et son achèvement peut être d’un an ou plus pour un bien sur plan, et le taux CHF/EUR évoluera pendant cette période. Si vous convertissez tout le premier jour, vous ne supportez aucun risque de change supplémentaire mais vous immobilisez l’argent ; si vous convertissez à chaque étape, vous conservez de la flexibilité mais vous pariez sur le taux. Un contrat à terme est la voie médiane : vous convenez d’un taux maintenant pour les euros dont vous aurez besoin plus tard, de sorte que votre budget en euros est fixé indépendamment des fluctuations du marché. De nombreux acheteurs suisses fixent le paiement important de l’achèvement avec un contrat à terme et convertissent les sommes plus petites de réservation et de contrat au comptant. Quelle que soit votre décision, évaluez le virement comme un coût tout compris et comparez au moins deux prestataires avant chaque paiement important.

Argent liquide, déclarations et preuve de fonds

Les biens immobiliers en Espagne sont payés par virement bancaire traçable ou par chèque bancaire, et non par le transport de billets de banque. Si vous transportez de l’argent liquide à travers la frontière, toute personne entrant ou sortant de l’UE avec 10 000 euros ou plus (ou l’équivalent dans toute autre devise) doit le déclarer aux douanes, et la frontière suisse est une frontière extérieure de l’UE à cet effet.⁷ En Espagne, les mouvements de 100 000 euros ou plus en espèces doivent également être déclarés, et la loi espagnole anti-blanchiment d’argent exige des notaires, des banques et des avocats qu’ils établissent l’origine de vos fonds avant qu’un achat ne puisse être effectué.⁸ Pour un acheteur suisse, cela signifie conserver des preuves documentaires claires, par exemple un salaire, la vente d’une autre propriété, un héritage ou des produits d’investissement, afin que l’origine des francs derrière les euros soit facile à démontrer. Préparer ces documents à l’avance évite les retards chez le notaire.

Préparation : une courte liste de contrôle

1. Demandez votre NIE et ouvrez un compte en euros accessible par SEPA, idéalement un compte espagnol.
2. Choisissez votre méthode de change (banque, prestataire spécialisé ou contrat à terme) et comparez le taux tout compris, et non la commission.
3. Rassemblez les preuves de l’origine des fonds avant tout transfert.
4. Vérifiez que les versements sur plan sont couverts par une garantie bancaire avant de payer.
5. Prévoyez le prix en euros plus environ 12 à 14 pour cent pour l’IVA, l’AJD et les frais, et planifiez le Modelo 210 et l’IBI annuels une fois que vous serez propriétaire.

Gérés délibérément, les virements de CHF vers EUR deviennent un coût géré plutôt qu’une fuite. Si vous envisagez également un financement, notre guide des prêts immobiliers pour non-résidents explique comment les prêteurs espagnols traitent les demandeurs suisses, et le guide sur la résidence et les visas couvre comment l’achat d’une propriété interagit avec le droit de vivre sur la Costa del Sol.