Transferencias de CHF a EUR para compradores suizos
Suiza está fuera de la eurozona, por lo que cada compra en la Costa del Sol implica convertir francos suizos a euros, y el diferencial de cambio que acepte suele costar más que cualquier partida fiscal individual. Los bancos suizos pueden enviar euros a través de la red SEPA, pero un proveedor de divisas especializado o un contrato a plazo a menudo ofrece una tasa más competitiva y le permite fijar el coste antes de la finalización de la compra. Presupueste el precio en euros más aproximadamente un 12 to 14 por ciento en impuestos y tasas, y conserve una prueba clara del origen de sus fondos.
Para un comprador que paga en francos suizos, las transferencias de CHF a EUR para compradores suizos son la decisión de costes más importante en una compra en la Costa del Sol, y la que la mayoría de la gente subestima. Suiza no está en la eurozona, por lo que un apartamento de obra nueva en Estepona, Marbella, Fuengirola o Mijas se tasa y se paga en euros mientras su dinero está en francos. El tipo de cambio al que se convierte, y el momento de la conversión, pueden mover el coste total en decenas de miles de euros, lo que a menudo es mucho más que la diferencia entre una tasa impositiva y otra. Esta guía explica cómo se mueve el dinero, qué se paga en euros y cuándo, y las declaraciones que los compradores suizos deben hacer para mantener la transacción limpia.
Por qué las transferencias de CHF a EUR importan más que las líneas de impuestos
La conversión de divisa es un coste oculto. Cuando un banco comercial suizo le ofrece una transferencia «sin comisión», el cargo suele estar incorporado en el propio tipo de cambio, la diferencia entre el tipo interbancario mayorista y el tipo que realmente se le da. En una compra de 400.000 euros, un diferencial del dos por ciento son 8.000 euros, perdidos silenciosamente sin una partida específica. Debido a que una compra en la Costa del Sol se paga en etapas durante varios meses, es posible que convierta más de una vez, por lo que el diferencial se aplica cada vez. Por eso los compradores suizos serios comparan la tarifa todo incluido, no la comisión anunciada, y tratan al proveedor de divisas como una elección deliberada en lugar de una opción predeterminada.
Cómo se mueve realmente el dinero
Suiza no es un miembro de la UE, pero los bancos suizos participan en los esquemas SEPA, por lo que un pago en euros desde una cuenta suiza puede viajar como una transferencia de crédito SEPA a un IBAN español.1 El inconveniente es que los francos aún tienen que convertirse en euros primero, y su banco suizo realiza esa conversión a su propio tipo. Tiene tres vías principales:
- Transferencia bancaria suiza. Sencilla, pero el banco establece el tipo de cambio y puede añadir tarifas de corresponsal (SWIFT). Conveniente, rara vez la más barata.
- Un especialista en divisas o una institución de pago regulada. Estas empresas suelen ofrecer un diferencial más ajustado que un banco minorista y pueden mantener un saldo en euros para usted, para luego enviar una transferencia SEPA a España. Compruebe que la empresa está autorizada por su regulador y que segrega el dinero del cliente.
- Un contrato a plazo (forward contract). Esto le permite fijar el tipo de cambio de hoy para un pago futuro, lo que es adecuado para una obra nueva comprada sobre plano cuya finalización está a meses o años de distancia.
Elija la ruta que elija, necesitará una cuenta bancaria española (o al menos una cuenta en euros accesible por SEPA) para recibir fondos, pagar al notario y liquidar impuestos, y necesitará un NIE, el número de identificación de extranjero, antes de poder abrir una o firmar ante notario. La configuración temprana del NIE y de una cuenta española se cubre en nuestras guías sobre cuentas bancarias españolas para no residentes y cómo obtener un NIE.
Qué se paga en euros y cuándo
Una compra de obra nueva libera dinero por etapas, y cada etapa es un pago en euros que debe financiar con francos:
- Depósito de reserva: una suma fija (a menudo de 6.000 a 10.000 euros) para retirar la unidad del mercado.
- Etapa del contrato: normalmente se completa el depósito hasta aproximadamente el 10 por ciento del precio al firmar el contrato privado de compraventa, más pagos a plazos escalonados si el bloque aún está en construcción.
- Escrituración: el saldo, pagado en la notaría cuando se firma la escritura y se entregan las llaves.
Para las viviendas sobre plano, la ley española exige al promotor que garantice cada euro que pague antes de la finalización mediante un aval bancario o una póliza de seguro, con sus pagos a plazos mantenidos en una cuenta especial. Esta protección comenzó con la Ley 57/1968 y ahora se establece en la Ley de Ordenación de la Edificación.2 Nunca pague un plazo de una vivienda sobre plano que no esté respaldado por esta garantía. Nuestra guía sobre viviendas sobre plano y aval bancario explica cómo verificarlo.
Los impuestos detrás del precio en euros
En una obra nueva (una primera transmisión del promotor), se paga IVA en lugar de impuesto de transmisiones. El IVA español sobre vivienda residencial nueva es del 10 por ciento del precio, establecido a nivel nacional.3 Además, Andalucía cobra el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura a un tipo general del 1,2 por ciento.4 Las viviendas de segunda mano funcionan de manera diferente: conllevan Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar de IVA y AJD, por lo que la combinación del 10 por ciento más el 1,2 por ciento es específica para obra nueva. Añada honorarios de notario, registro de la propiedad y honorarios legales, y un presupuesto todo incluido realista para una obra nueva es aproximadamente entre un 12 y un 14 por ciento por encima del precio anunciado.
| Coste en obra nueva | Tipo / base | Pagado en |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% del precio | EUR, en la escrituración |
| AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Andalucía) | 1,2% del precio | EUR, después de la escrituración |
| Notario + Registro de la Propiedad | Tarifas escalonadas | EUR, en/después de la escrituración |
| Honorarios legales | Aprox. 1% + IVA (típico) | EUR |
Debido a que Suiza está fuera de la UE y el EEE, una vez que posee la propiedad, debe presentar el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) utilizando el Modelo 210. Si la vivienda no se alquila, se paga un impuesto sobre una renta imputada calculada como el 1,1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si ese valor no ha sido revisado en los últimos diez años), y el tipo de IRNR aplicable para un residente no comunitario es del 24 por ciento.5 Los residentes de estados de la UE y el EEE pagan el 19 por ciento en su lugar, por lo que un comprador suizo se encuentra en el tramo superior. También se paga el IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, establecido por cada ayuntamiento sobre el valor catastral. Cuando finalmente venda, el comprador retiene el 3 por ciento del precio y lo paga a la Agencia Tributaria en su nombre a través del Modelo 211 como anticipo de sus ganancias de capital, y también vence la plusvalía municipal sobre el valor del suelo. España y Suiza tienen un convenio de doble imposición en vigor, por lo que los ingresos y ganancias gravados en España pueden ser compensados con el impuesto suizo en lugar de ser gravados dos veces.6 Nuestras guías específicas del Modelo 210 y del impuesto para no residentes entran en los detalles de la presentación.
Gestionar el riesgo del tipo de cambio
El lapso entre reservar una vivienda y completarla puede ser de un año o más en una unidad sobre plano, y el tipo CHF/EUR se moverá durante ese tiempo. Si convierte todo el primer día, no asume más riesgo cambiario pero inmoviliza el efectivo; si convierte en cada etapa, mantiene la flexibilidad pero arriesga con el tipo. Un contrato a plazo es la vía intermedia: usted acuerda un tipo ahora para los euros que necesitará más tarde, de modo que su presupuesto en euros queda fijado independientemente de lo que haga el mercado. Muchos compradores suizos fijan el pago grande de la escrituración con un contrato a plazo y convierten las sumas más pequeñas de reserva y contrato al contado. Decida lo que decida, valore la transferencia como un coste todo incluido y compare al menos dos proveedores antes de cada pago importante.
Efectivo, declaraciones y prueba de fondos
La propiedad en España se paga mediante transferencia bancaria rastreable o cheque bancario, no mediante transporte de billetes. Si trae efectivo a través de la frontera, cualquier persona que entre o salga de la UE con 10.000 euros o más (o el equivalente en cualquier divisa) debe declararlo a la aduana, y la frontera suiza es una frontera exterior de la UE para este propósito.7 Dentro de España, los movimientos de 100.000 euros o más en efectivo también deben declararse, y la ley española contra el blanqueo de capitales exige a notarios, bancos y abogados establecer el origen de sus fondos antes de que una compra pueda proceder.8 Para un comprador suizo, eso significa mantener pruebas documentales claras, por ejemplo, salario, la venta de otra propiedad, una herencia o rendimientos de inversiones, para que el origen de los francos detrás de los euros sea fácil de demostrar. Preparar esta documentación con antelación evita retrasos en la notaría.
Preparativos: una lista de verificación breve
- Solicite su NIE y abra una cuenta en euros accesible por SEPA, idealmente una cuenta española.
- Elija su ruta de divisa (banco, proveedor especializado o a plazo) y compare la tarifa todo incluido, no la comisión.
- Reúna la prueba del origen de los fondos antes de transferir cualquier cosa.
- Verifique que los pagos a plazos de la vivienda sobre plano estén cubiertos por un aval bancario antes de pagar.
- Presupueste el precio en euros más aproximadamente un 12 a 14 por ciento para IVA, AJD y honorarios, y planifique el Modelo 210 e IBI anuales una vez que sea propietario.
Gestionadas deliberadamente, las transferencias de CHF a EUR se convierten en un coste gestionado en lugar de una fuga. Si también está considerando la financiación, nuestra guía de hipotecas para no residentes explica cómo los prestamistas españoles tratan a los solicitantes suizos, y la guía de residencia y visados cubre cómo la compra de una propiedad interactúa con el derecho a vivir en la Costa del Sol.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar una propiedad en la Costa del Sol directamente en francos suizos?
No. Las viviendas de nueva construcción en España se tasan y pagan en euros, y el notario, el promotor y las autoridades fiscales esperan pagos en euros. Primero debe convertir sus francos a euros, ya sea a través de su banco suizo o de un especialista en divisas, y luego enviar una transferencia en euros a una cuenta española o alcanzable por SEPA. Suiza participa en los sistemas SEPA, por lo que un pago en euros puede viajar como una transferencia de crédito SEPA una vez realizada la conversión.
¿Es más barato usar mi banco suizo o un proveedor de divisas?
Depende del tipo de cambio todo incluido, no de la comisión anunciada. Una transferencia bancaria que no muestra comisión suele ocultar el coste en el diferencial del tipo de cambio. Los especialistas en divisas regulados a menudo cotizan un diferencial más ajustado y pueden ofrecer contratos a plazo para fijar un tipo de cambio antes de la finalización. Compare el total de euros entregados por una cantidad fija de francos entre al menos dos proveedores antes de cada pago importante.
¿Cuánto debe presupuestar un comprador suizo además del precio en euros?
Para una vivienda de nueva construcción en Andalucía, presupueste aproximadamente entre un 12 y un 14 por ciento por encima del precio. Esto cubre el 10 por ciento de IVA, el 1.2 por ciento de AJD, además de los honorarios de notario, registro de la propiedad y legales. Esto es aparte del diferencial cambiario, que también debe tener en cuenta como un coste real de la conversión de francos a euros.
¿Tengo que declarar dinero en efectivo al viajar de Suiza a España?
Sí, si lleva 10,000 euros o más, o su equivalente en cualquier divisa. Suiza está fuera de la UE, por lo que su frontera es una frontera exterior de la UE y el efectivo igual o superior a ese umbral debe declararse a la aduana. En la práctica, debe pagar la propiedad mediante transferencia bancaria o cheque bancario en lugar de efectivo, tanto por seguridad como porque los notarios y los bancos deben verificar el origen de sus fondos según las normas contra el blanqueo de capitales.
Como residente suizo, ¿qué tipo de impuesto sobre la propiedad pago en España?
Dado que Suiza está fuera de la UE y el EEE, usted paga el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al 24 por ciento, presentado en el Modelo 210. Si no alquila la vivienda, la base imponible es una renta imputada del 1.1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si no se ha revisado en los últimos diez años). Los residentes de la UE y el EEE pagan el 19 por ciento, por lo que los propietarios suizos se encuentran en la franja más alta. El convenio de doble imposición entre España y Suiza evita que la misma renta tribute dos veces.
¿Cómo protejo el dinero pagado por una vivienda sobre plano?
La legislación española exige a los promotores garantizar cada pago que realice antes de la finalización mediante un aval bancario o una póliza de seguro, con su dinero depositado en una cuenta especial. Esto se remonta a la Ley 57/1968 y ahora está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación. Nunca libere un pago sobre plano que no esté respaldado por dicha garantía, y pida a su abogado que lo confirme por escrito antes de transferir euros.
