Transferencias de CHF a EUR para compradores suizos
Suiza está fuera de la eurozona, por lo que cada compra en la Costa del Sol implica convertir francos suizos a euros, y el diferencial de cambio que acepte suele costar más que cualquier partida fiscal individual. Los bancos suizos pueden enviar euros a través de la red SEPA, pero un proveedor de divisas especializado o un contrato a plazo a menudo ofrece una tasa más competitiva y le permite fijar el coste antes de la finalización de la compra. Presupueste el precio en euros más aproximadamente un 12 to 14 por ciento en impuestos y tasas, y conserve una prueba clara del origen de sus fondos.
Para un comprador que paga en francos suizos, las transferencias de CHF a EUR para compradores suizos son la decisión de coste más importante en una compra en la Costa del Sol, y la que la mayoría de la gente subestima. Suiza no forma parte de la eurozona, por lo que un apartamento de nueva construcción en Estepona, Marbella, Fuengirola o Mijas se cotiza y paga en euros mientras su dinero está en francos. El tipo de cambio al que convierte, y el momento en que convierte, pueden mover el coste total en decenas de miles de euros, lo que a menudo es mucho más que la diferencia entre una tasa impositiva y otra. Esta guía explica cómo se mueve el dinero, qué paga en euros y cuándo, y las declaraciones que los compradores suizos necesitan para mantener la transacción limpia.
Por qué las transferencias de CHF a EUR importan más que los gravámenes fiscales
La conversión de divisas es un coste oculto. Cuando un banco comercial suizo le cotiza una transferencia con “sin comisión”, el cargo suele estar incluido en el tipo de cambio en sí, la diferencia entre el tipo interbancario mayorista y el tipo que realmente se le da. En una compra de 400.000 euros, una diferencia de dos por ciento son 8.000 euros, perdidos silenciosamente sin una partida específica. Debido a que una compra en la Costa del Sol se paga por etapas durante varios meses, puede convertir más de una vez, por lo que la diferencia se aplica cada vez. Por eso, los compradores suizos serios comparan el tipo todo incluido, no la comisión anunciada, y tratan al proveedor de divisas como una elección deliberada en lugar de una opción predeterminada.
Cómo se mueve realmente el dinero
Suiza no es miembro de la UE, pero los bancos suizos participan en los esquemas SEPA, por lo que un pago en euros desde una cuenta suiza puede viajar como una transferencia de crédito SEPA a un IBAN español.1 El inconveniente es que los francos aún tienen que convertirse en euros primero, y su banco suizo realiza esa conversión a su propio tipo. Tiene tres vías principales:
- Transferencia bancaria suiza. Sencillo, pero el banco establece el tipo de cambio y puede añadir tarifas de corresponsal (SWIFT). Conveniente, rara vez la más barata.
- Un especialista en divisas o institución de pago regulada. Estas empresas suelen ofrecer un diferencial más ajustado que un banco minorista y pueden mantener un saldo en euros para usted, y luego enviar una transferencia SEPA a España. Verifique que la empresa esté autorizada por su regulador y que segregue el dinero del cliente.
- Un contrato a plazo (forward contract). Esto le permite fijar el tipo de cambio actual para un pago futuro, lo que es adecuado para una vivienda de nueva construcción comprada sobre plano, cuya finalización está a meses o años vista.
Sea cual sea la ruta que elija, necesitará una cuenta bancaria española (o al menos una cuenta en euros accesible por SEPA) para recibir fondos, pagar al notario y liquidar impuestos, y necesitará un NIE, el número de identificación de extranjero, antes de poder abrir una o firmar ante notario. La configuración temprana del NIE y una cuenta española se cubre en nuestras guías sobre cuentas bancarias españolas para no residentes y cómo obtener un NIE.
Qué paga en euros, y cuándo
Una compra de nueva construcción libera dinero por etapas, y cada etapa es un pago en euros que debe financiar con francos:
- Depósito de reserva: una suma fija (a menudo de 6.000 a 10.000 euros) para retirar la unidad del mercado.
- Etapa del contrato: normalmente se completa el depósito hasta aproximadamente el 10 por ciento del precio al firmar el contrato privado de compraventa, más pagos a plazos si el bloque aún está en construcción.
- Finalización: el saldo, pagado en la notaría cuando se firma la escritura y se entregan las llaves.
Para las viviendas sobre plano, la ley española exige al promotor que garantice cada euro que usted paga antes de la finalización mediante una garantía bancaria o póliza de seguro, con sus pagos a plazos depositados en una cuenta especial. Esta protección comenzó con la Ley 57/1968 y ahora se establece en la Ley de Ordenación de la Edificación.2 Nunca pague un plazo sobre plano que no esté respaldado por esta garantía. Nuestra guía sobre viviendas sobre plano y garantía bancaria explica cómo verificarlo.
Los impuestos detrás del precio en euros
En una vivienda de nueva construcción (una primera transmisión del promotor), se paga IVA en lugar de impuesto de transmisiones. El IVA español sobre viviendas residenciales nuevas es del 10 por ciento del precio, establecido a nivel nacional.3 Además de eso, Andalucía cobra el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura a un tipo general del 1,2 por ciento.4 Las viviendas de segunda mano funcionan de manera diferente: conllevan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar de IVA y AJD, por lo que la combinación del 10 por ciento más el 1,2 por ciento es específica para la nueva construcción. Añadiendo gastos de notaría, registro de la propiedad y honorarios legales, un presupuesto realista todo incluido para una vivienda de nueva construcción es aproximadamente del 12 al 14 por ciento por encima del precio anunciado.
| Coste en una vivienda de nueva construcción | Tipo / base | Pagado en |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% del precio | EUR, en la finalización |
| AJD (impuesto de actos jurídicos documentados, Andalucía) | 1.2% del precio | EUR, después de la finalización |
| Notaría + Registro de la Propiedad | Tasas escalonadas | EUR, en/después de la finalización |
| Honorarios legales | Aprox. 1% + IVA (típico) | EUR |
Como Suiza está fuera de la UE y el EEE, una vez que sea propietario de la vivienda, presentará el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) utilizando el Modelo 210. Si la vivienda no se alquila, pagará impuestos sobre una renta imputada calculada como el 1.1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si ese valor no ha sido revisado en los últimos diez años), y el tipo de IRNR aplicable para un residente no comunitario es del 24 por ciento.5 Los residentes de estados de la UE y el EEE pagan el 19 por ciento en su lugar, por lo que un comprador suizo se encuentra en la banda superior. También paga IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, fijado por cada ayuntamiento sobre el valor catastral. Cuando finalmente venda, el comprador retendrá el 3 por ciento del precio y lo pagará a la Agencia Tributaria en su nombre a través del Modelo 211 como anticipo de sus ganancias de capital, y también vencerá la plusvalía municipal sobre el valor del suelo. España y Suiza tienen un convenio de doble imposición en vigor, por lo que los ingresos y ganancias gravados en España pueden compensarse con el impuesto suizo en lugar de ser gravados dos veces.6 Nuestras guías dedicadas al Modelo 210 y al impuesto para no residentes entran en detalle sobre la presentación.
Gestión del riesgo del tipo de cambio
El lapso entre reservar una vivienda y completarla puede ser de un año o más en una unidad sobre plano, y el tipo de cambio CHF/EUR se moverá en ese tiempo. Si convierte todo el primer día, no asume más riesgo de divisa pero inmoviliza el efectivo; si convierte en cada etapa, mantiene la flexibilidad pero se arriesga con el tipo de cambio. Un contrato a plazo es la vía intermedia: acuerda un tipo de cambio ahora para los euros que necesitará más adelante, por lo que su presupuesto en euros queda fijado independientemente de lo que haga el mercado. Muchos compradores suizos fijan el pago importante de la finalización con un contrato a plazo y convierten las sumas más pequeñas de reserva y contrato al contado. Decida lo que decida, valore la transferencia como un coste todo incluido y compare al menos dos proveedores antes de cada pago importante.
Efectivo, declaraciones y prueba de fondos
La propiedad en España se paga mediante transferencia bancaria rastreable o cheque bancario, no transportando billetes. Si trae efectivo a través de la frontera, cualquier persona que entre o salga de la UE con 10.000 euros o más (o el equivalente en cualquier moneda) debe declararlo a la aduana, y la frontera suiza es una frontera exterior de la UE para este propósito.7 Dentro de España, los movimientos de 100.000 euros o más en efectivo también deben declararse, y la ley española contra el blanqueo de capitales exige a notarios, bancos y abogados establecer el origen de sus fondos antes de que pueda proceder una compra.8 Para un comprador suizo, eso significa mantener pruebas documentales claras, por ejemplo, salario, la venta de otra propiedad, una herencia o ingresos por inversiones, de modo que el origen de los francos detrás de los euros sea fácil de demostrar. Preparar esta documentación con antelación evita retrasos en la notaría.
Puesta en marcha: una breve lista de verificación
- Solicite su NIE y abra una cuenta en euros accesible por SEPA, idealmente una cuenta española.
- Elija su vía de divisa (banco, proveedor especializado o contrato a plazo) y compare el tipo todo incluido, no la comisión.
- Reúna pruebas del origen de los fondos antes de transferir cualquier cosa.
- Verifique que los pagos a plazos sobre plano estén cubiertos por una garantía bancaria antes de pagar.
- Presupueste el precio en euros más aproximadamente del 12 al 14 por ciento para IVA, AJD y honorarios, y planifique el Modelo 210 anual y el IBI una vez que sea propietario.
Gestionadas deliberadamente, las transferencias de CHF a EUR se convierten en un coste gestionado en lugar de una fuga. Si también está considerando la financiación, nuestra guía de hipotecas para no residentes explica cómo tratan los prestamistas españoles a los solicitantes suizos, y la guía de residencia y visados cubre cómo la compra de una propiedad interactúa con el derecho a vivir en la Costa del Sol.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar una propiedad en la Costa del Sol directamente en francos suizos?
No. Las viviendas de nueva construcción en España se tasan y pagan en euros, y el notario, el promotor y las autoridades fiscales esperan pagos en euros. Primero debe convertir sus francos a euros, ya sea a través de su banco suizo o de un especialista en divisas, y luego enviar una transferencia en euros a una cuenta española o alcanzable por SEPA. Suiza participa en los sistemas SEPA, por lo que un pago en euros puede viajar como una transferencia de crédito SEPA una vez realizada la conversión.
¿Es más barato usar mi banco suizo o un proveedor de divisas?
Depende del tipo de cambio todo incluido, no de la comisión anunciada. Una transferencia bancaria que no muestra comisión suele ocultar el coste en el diferencial del tipo de cambio. Los especialistas en divisas regulados a menudo cotizan un diferencial más ajustado y pueden ofrecer contratos a plazo para fijar un tipo de cambio antes de la finalización. Compare el total de euros entregados por una cantidad fija de francos entre al menos dos proveedores antes de cada pago importante.
¿Cuánto debe presupuestar un comprador suizo además del precio en euros?
Para una vivienda de nueva construcción en Andalucía, presupueste aproximadamente entre un 12 y un 14 por ciento por encima del precio. Esto cubre el 10 por ciento de IVA, el 1.2 por ciento de AJD, además de los honorarios de notario, registro de la propiedad y legales. Esto es aparte del diferencial cambiario, que también debe tener en cuenta como un coste real de la conversión de francos a euros.
¿Tengo que declarar dinero en efectivo al viajar de Suiza a España?
Sí, si lleva 10,000 euros o más, o su equivalente en cualquier divisa. Suiza está fuera de la UE, por lo que su frontera es una frontera exterior de la UE y el efectivo igual o superior a ese umbral debe declararse a la aduana. En la práctica, debe pagar la propiedad mediante transferencia bancaria o cheque bancario en lugar de efectivo, tanto por seguridad como porque los notarios y los bancos deben verificar el origen de sus fondos según las normas contra el blanqueo de capitales.
Como residente suizo, ¿qué tipo de impuesto sobre la propiedad pago en España?
Dado que Suiza está fuera de la UE y el EEE, usted paga el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al 24 por ciento, presentado en el Modelo 210. Si no alquila la vivienda, la base imponible es una renta imputada del 1.1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si no se ha revisado en los últimos diez años). Los residentes de la UE y el EEE pagan el 19 por ciento, por lo que los propietarios suizos se encuentran en la franja más alta. El convenio de doble imposición entre España y Suiza evita que la misma renta tribute dos veces.
¿Cómo protejo el dinero pagado por una vivienda sobre plano?
La legislación española exige a los promotores garantizar cada pago que realice antes de la finalización mediante un aval bancario o una póliza de seguro, con su dinero depositado en una cuenta especial. Esto se remonta a la Ley 57/1968 y ahora está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación. Nunca libere un pago sobre plano que no esté respaldado por dicha garantía, y pida a su abogado que lo confirme por escrito antes de transferir euros.
