Tasse per Acquirenti Irlandesi di Immobili di Nuova Costruzione in Spagna

L’acquisto di una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol è un percorso ben consolidato per gli acquirenti irlandesi, e la situazione fiscale per gli acquirenti irlandesi è più favorevole rispetto a quella di molti altri cittadini stranieri. Poiché l’Irlanda è un membro dell’Unione Europea, i cittadini irlandesi godono della libertà di movimento, non hanno bisogno di visti o programmi per investitori per acquistare, e sono tassati all’aliquota inferiore dell’Unione Europea nell’ambito dell’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) della Spagna. Questa guida espone le tasse per gli acquirenti irlandesi di proprietà di nuova costruzione in Spagna, dal momento della firma al giorno della vendita, utilizzando cifre confermate da fonti ufficiali per il 2026. È un’informazione generale, non una consulenza fiscale personale: confermate sempre la vostra posizione con un consulente fiscale spagnolo qualificato (asesor fiscal).

Perché gli acquirenti irlandesi ottengono un accordo migliore

In quanto cittadini dell’UE, i cittadini irlandesi possono acquistare proprietà spagnole senza restrizioni e non necessitano di un Visto d’Oro o di alcun permesso d’ingresso. ⁷ La conseguenza più preziosa è di natura fiscale: i residenti dell’UE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia pagano l’IRNR al 19% e possono dedurre le spese ammissibili, mentre i proprietari non UE (inclusi i residenti del Regno Unito dal Brexit) pagano il 24% sul reddito lordo senza deduzioni. ² Essere irlandesi, quindi, vi fa risparmiare denaro ogni singolo anno in cui possedete la proprietà.

Tasse da pagare all’acquisto di una nuova costruzione

Una casa nuova di zecca acquistata direttamente dal costruttore è un primo trasferimento, quindi è soggetta a IVA e non all’imposta sui trasferimenti (ITP) che si applica alle case di rivendita. Due tasse si applicano all’acquisto:

IVA al 10%

L’IVA su una proprietà residenziale di nuova costruzione è il 10% del prezzo di acquisto dichiarato. ¹ Gli alloggi agevolati (Vivienda de Protección Oficial, VPO) possono qualificarsi per il 4%, ma questo raramente si applica alle nuove costruzioni della Costa del Sol destinate ad acquirenti stranieri. Nota una trappola comune: un posto auto o un ripostiglio acquistati separatamente dalla casa (non nello stesso atto) sono tassati al 21%, non al 10%. ¹

AJD (imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia

Actos Jurídicos Documentados (AJD) è l’imposta di bollo sull’atto notarile. L’aliquota generale in Andalusia è l’1.2% del prezzo. ³ Quindi l’imposta combinata sulle transazioni per una nuova costruzione in Andalusia è del 10% di IVA più l’1.2% di AJD.

Oltre alle tasse, dovreste prevedere le spese notarili, l’iscrizione al Registro della Proprietà e il vostro avvocato. Come regola generale, i costi totali di acquisto per una nuova costruzione ammontano a circa il 12–14% del prezzo. Avrete inoltre bisogno di un NIE (Número de Identidad de Extranjero) prima del completamento, che ogni acquirente non spagnolo deve ottenere. Consultate le nostre guide correlate su costi di acquisto e domanda di NIE per i dettagli completi.

Tasse annuali per i proprietari irlandesi non residenti

Se mantenete la vostra casa sulla Costa del Sol come base per le vacanze e rimanete residenti fiscali in Irlanda, vi troverete di fronte a due tasse spagnole ricorrenti.

IBI (imposta locale sulla proprietà)

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) è la tassa comunale annuale sulla proprietà, riscossa dal municipio sul valore catastale (valor catastral). Le aliquote sono stabilite a livello locale e di solito rientrano nell’intervallo dello 0.4% all’1.1% del valore catastale all’anno, quindi l’importo esatto dipende dal vostro comune.

Reddito imputato IRNR (Modelo 210)

Questo sorprende molti acquirenti per la prima volta. Anche se non affittate mai la proprietà e la usate semplicemente voi stessi, la Spagna ne considera un reddito nozionale e vi tassa su di esso. La base imponibile è l’1.1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni fiscali, o il 2% altrimenti. ⁵ Quella base viene poi tassata all’aliquota IRNR, che come residente irlandese (UE) è del 19%. ²⁶ Lo dichiarate annualmente sul Modelo 210, presentato all’Agencia Tributaria nell’anno successivo all’anno fiscale.

Reddito da locazione

Se affittate la proprietà, il reddito da locazione effettivo sostituisce il reddito imputato per i periodi di locazione. Qui il vantaggio irlandese è più rilevante: in quanto residente UE siete tassati al 19% sull’affitto netto e potete dedurre spese proporzionate come le spese condominiali, IBI, assicurazione, riparazioni, interessi ipotecari e costi di agenzia. ² I proprietari non UE non beneficiano di nessuna di queste deduzioni. Il reddito da locazione viene generalmente dichiarato trimestralmente sul Modelo 210. Conservate ogni fattura, perché le deduzioni devono essere documentate.

Il trattato sulla doppia imposizione Spagna-Irlanda

Irlanda e Spagna hanno firmato una Convenzione per evitare la doppia imposizione il 10 febbraio 1994. ⁴ Per le proprietà, la regola è semplice: i beni immobili sono tassati nel paese in cui si trovano, quindi la Spagna ha il diritto di tassazione prioritario sul reddito da locazione, sul reddito imputato e su qualsiasi plusvalenza derivante dalla vendita della vostra casa sulla Costa del Sol. ⁴ Dichiarate comunque i redditi di origine spagnola all’Irish Revenue, ma l’Irlanda concede un credito per l’imposta spagnola pagata in modo da non essere tassati due volte sullo stesso reddito. Il trattato assegna i diritti piuttosto che annullare la responsabilità fiscale spagnola, quindi la presentazione corretta del vostro Modelo 210 in Spagna è ciò che rende effettivo il credito irlandese.

Tasse e ritenute al momento della vendita

La vendita come non residente comporta tre voci:

• La ritenuta del 3% (Modelo 211). L’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria entro un mese come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze. ⁸ Recuperate l’eventuale eccedenza se il vostro guadagno effettivo è minimo o nullo.
• Imposta sulle plusvalenze. La plusvalenza (prezzo di vendita meno costo di acquisizione e spese ammissibili) è tassata sotto IRNR ad un’aliquota fissa del 19% per i non residenti. ⁸ Dovete presentare il Modelo 210 entro quattro mesi dalla vendita per saldare il saldo o richiedere un rimborso della ritenuta.
• Plusvalía municipal. Questa tassa comunale sull’aumento del valore del terreno urbano è pagata dal venditore entro 30 giorni lavorativi dalla vendita. Dopo una riforma del 2021, è possibile scegliere il metodo oggettivo o il metodo del guadagno reale, e se il valore del terreno non è aumentato, nessuna plusvalía è dovuta secondo il calcolo del guadagno reale. ⁸

Finanziamento: mutui per non residenti irlandesi

Gli acquirenti irlandesi che prendono in prestito da una banca spagnola come non residenti ottengono tipicamente un finanziamento dal 60% al 70% del valore dell’immobile (loan-to-value), con l’estremità superiore riservata a profili finanziari più solidi. ⁹ La banca concede prestiti sul valore inferiore tra la propria valutazione (tasación) o il prezzo di acquisto, quindi una bassa valutazione significa che dovrete coprire la differenza in contanti. ⁹ I tassi fissi per i mutuatari non residenti nell’UE nel 2026 si sono attestati nella regione del 3.8% al 4.5%. ⁹ Gli interessi ipotecari sono deducibili dal reddito da locazione dei residenti nell’UE, un’altra ragione per cui la posizione irlandese è favorevole.

Protezione dell’acquirente per acquisti su progetto (Ley 57/68)

Molte nuove costruzioni sulla Costa del Sol sono vendute su progetto con pagamenti scaglionati durante la costruzione. La legge spagnola (originariamente Ley 57/1968, rafforzata dalla Ley 20/2015) richiede al costruttore di depositare i vostri acconti in un conto dedicato e di garantirli con una garanzia bancaria individuale (aval bancario) o una polizza assicurativa. ¹⁰ Se la casa non viene consegnata in tempo, avete diritto a recuperare il 100% dei vostri pagamenti più gli interessi legali, e questa protezione non può essere rinunciata nel contratto. ¹⁰ Confermate sempre per iscritto che la vostra garanzia è in essere prima di pagare un acconto.

Residenza, assistenza sanitaria e registrazione

I cittadini irlandesi possono entrare e soggiornare in Spagna liberamente. Per soggiorni superiori a 90 giorni è necessario registrarsi per il Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (il certificato verde del cittadino UE) entro i primi tre mesi. ⁷ Per l’assistenza sanitaria, i residenti irlandesi che lavorano contribuiscono alla sicurezza sociale spagnola; i pensionati irlandesi possono utilizzare il modulo S1 per registrarsi al sistema pubblico spagnolo con l’Irlanda che rimborsa il costo, mentre la EHIC copre solo soggiorni temporanei e non è un sostituto per la copertura residenti. ⁷ L’acquisto di una proprietà non modifica di per sé la vostra residenza fiscale: diventate residenti fiscali spagnoli se trascorrete più di 183 giorni all’anno in Spagna, il che vi sposta dall’IRNR all’imposta sul reddito completa per residenti spagnoli. Consultate la nostra guida correlata su residenza e trasferimento in Spagna.

Punti chiave per gli acquirenti irlandesi

Prevedete circa il 12–14% in più rispetto al prezzo per una nuova costruzione (10% IVA, 1.2% AJD e costi), ottenete il vostro NIE in anticipo e ricordate il Modelo 210 ricorrente. Il vostro status di cittadino UE vale denaro reale grazie all’aliquota IRNR del 19% e alle deduzioni delle spese, e il trattato Spagna-Irlanda vi protegge dalla doppia imposizione. Poiché si tratta di questioni finanziarie e legali, ingaggiate un avvocato spagnolo indipendente e un asesor fiscal prima di impegnarvi.