Impôts pour les acheteurs russes de biens immobiliers en Espagne

Les impôts pour les acheteurs russes de biens immobiliers en Espagne suivent les mêmes règles fondamentales que pour tout acheteur non-UE, mais deux choses rendent la position d’un acheteur russe distincte : le traité de double imposition Espagne-Russie a été partiellement suspendu depuis 2023, et les sanctions de l’Union européenne ajoutent des obstacles pratiques au transfert d’argent et aux opérations bancaires. Ce guide présente ce que vous payez à l’achat, ce que vous payez chaque année en tant que propriétaire non-résident, et ce qui se passe lorsque vous vendez. Tous les chiffres se rapportent à l’Andalousie (qui régit l’ensemble de la Costa del Sol) et sont valables pour 2026. Conservez les noms des formulaires espagnols tels qu’ils apparaissent, car votre avocat (abogado) et votre gestor les utiliseront.

Impôts à l’achat pour les acheteurs russes : neuf versus revente

La taxe la plus importante à l’achèvement dépend de si le logement est une nouvelle construction (acheté directement au promoteur) ou une revente (d’occasion). Cette distinction s’applique à tout acheteur quelle que soit sa nationalité, de sorte qu’un résident russe fait face aux mêmes taux d’achat que n’importe qui d’autre.

Propriété neuve : IVA plus AJD

Un logement neuf acheté directement auprès du promoteur est assujetti à l’IVA (TVA) à 10% du prix déclaré, plus l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre) à 1.2% en Andalousie. La taxe combinée sur une nouvelle construction est donc d’environ 11.2% ⁴. L’IVA est payée au promoteur à chaque paiement d’étape, et l’AJD est réglé lorsque l’acte (escritura) est signé et enregistré.

Propriété de revente : ITP

Un logement d’occasion est exonéré d’IVA et est soumis à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, taxe de transfert) à un taux forfaitaire de 7% en Andalousie ⁴⁵. Il n’y a pas d’AJD séparé sur une revente, car les deux taxes sont mutuellement exclusives. Des taux ITP réduits existent en Andalousie (par exemple pour une résidence principale à prix plus bas), mais ceux-ci s’appliquent rarement à un acheteur de résidence secondaire étranger, donc prévoyez le plein 7%.

Autres frais d’achèvement

En plus de l’impôt, prévoyez des frais de notaire (environ 550 à 1 400 euros), des frais de registre foncier (environ 400 à 950 euros) et des frais juridiques ou de transfert de propriété ⁴. Un budget réaliste tout compris est d’environ 13% à 15% du prix pour une nouvelle construction et d’environ 9% à 11% pour une revente. Si vous achetez sur plan, les dépôts versés avant la livraison doivent légalement être garantis par une garantie bancaire ou une police d’assurance (la protection historiquement connue sous le nom de Ley 57/1968) : insistez pour voir cette garantie. Consultez nos guides connexes sur l’IVA et l’AJD des nouvelles constructions, la réservation sur plan, et le paiement de l’acompte et l’achèvement depuis l’étranger.

Obtention d’un NIE et vérification à l’achèvement

Chaque acheteur a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro fiscal espagnol d’étranger, avant l’achèvement ; un avocat peut l’obtenir sous procuration. Le NIE vous relie à l’Agencia Tributaria (l’autorité fiscale espagnole) pour chaque déclaration décrite ci-dessous. Attendez-vous à ce que le notaire, la banque et l’agent immobilier effectuent des vérifications renforcées en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et de sanctions sur un acheteur russe, y compris l’origine des fonds. C’est une conformité standard, mais cela prend plus de temps que pour un acheteur de l’UE, alors intégrez ce délai dans votre emploi du temps.

Impôt annuel en tant que propriétaire non-résident : IRNR et Modelo 210

Une fois que vous possédez une maison sur la Costa del Sol mais vivez en Russie, vous êtes non-résident pour l’impôt espagnol et relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Le point clé pour les acheteurs russes est le taux : les résidents de l’UE ou de l’EEE sont imposés à 19%, mais parce que la Russie se trouve en dehors de cette zone, un propriétaire basé en Russie est imposé au taux général des non-résidents de 24% ¹.

Si vous conservez la propriété pour votre usage personnel

Si le logement n’est pas loué, l’Espagne prélève un impôt sur un “revenu imputé” notionnel. Celui-ci est calculé à 2% de la valeur cadastrale (valor catastral), réduit à 1.1% lorsque cette valeur a été révisée ces dernières années ². La base est ensuite imposée au taux non-résident de 24% et déclarée une fois par an sur le Modelo 210 ¹². En pratique, la facture annuelle pour un appartement de valeur modeste est souvent de quelques centaines d’euros, mais elle doit être déposée même une année sans revenus locatifs.

Si vous louez la propriété

Les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210 et imposés à 24% pour un résident russe. Il est crucial de noter que la déduction des dépenses (intérêts hypothécaires, charges de copropriété, réparations, frais d’agence) des revenus locatifs n’est disponible que pour les résidents de l’UE/EEE imposés à 19%. En tant que propriétaire non-UE, vous êtes généralement imposé sur le loyer brut à 24%, sans déduire les coûts ¹. Cette asymétrie est la principale raison pour laquelle l’impôt effectif d’un acheteur russe sur le rendement locatif est plus élevé que celui d’un voisin de l’UE, et il est utile de le modéliser avant de compter sur des rendements locatifs nets.

IBI et autres taxes locales

Indépendamment de l’IRNR, chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie (ayuntamiento) en pourcentage de la valeur cadastrale, généralement entre 0.4% et 1.1% pour les propriétés urbaines ³. Attendez-vous également à une taxe d’enlèvement des ordures (basura) et des charges de copropriété si le logement se trouve dans un lotissement. Notre guide sur les charges de copropriété, l’IBI et le coût de possession approfondit ces coûts récurrents.

Impôt sur la fortune et la taxe de solidarité

Les non-résidents sont assujettis à l’impôt espagnol sur la fortune uniquement sur les actifs situés en Espagne, avec une exonération générale de 700 000 euros par personne ³. L’Andalousie applique une exonération régionale totale, de sorte que l’impôt régional standard sur la fortune est effectivement neutralisé (voir notre guide sur l’impôt sur la fortune en Andalousie). Cependant, la taxe de solidarité de niveau étatique sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) s’applique toujours à un patrimoine espagnol net de 3 millions d’euros ou plus, à des taux progressifs de 1.7% jusqu’à 3.5% ³. Pour la plupart des acheteurs d’une seule propriété, cela n’est pas applicable, mais les investisseurs russes de grande valeur ou multi-propriétaires devraient demander conseil avant de structurer un achat.

Vente : la retenue de 3% et les plus-values

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria (via le Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt du vendeur ⁵. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler la plus-value réelle, qui, pour les non-résidents, est imposée à 19% ¹. Si les 3% retenus dépassent la réelle obligation de 19% (ou s’il y a une perte), l’excédent est remboursable ; si la plus-value est plus importante, le solde est dû. Une taxe municipale distincte sur l’augmentation de la valeur du terrain, plusvalía municipal, est normalement à la charge du vendeur. Conservez chaque facture de l’achat (taxes, notaire, frais juridiques, travaux d’amélioration), car celles-ci augmentent votre base de coût et réduisent la plus-value imposable. Notre guide sur la vente en tant que non-résident couvre ce sujet en détail.

Le traité fiscal Espagne-Russie et pourquoi il pourrait ne plus vous protéger

L’Espagne et la Russie ont signé une convention de double imposition le 16 décembre 1998, entrée en vigueur en 2000 et applicable à partir du 1er janvier 2001 ⁶. Le 8 août 2023, cependant, la Russie a publié le décret présidentiel n° 585, suspendant les articles “distributifs” fondamentaux de ses traités avec 38 juridictions qu’elle qualifie d’hostiles, et l’Espagne figure sur cette liste ⁷. Les articles suspendus incluent ceux sur les revenus des biens immobiliers, les dividendes, les intérêts, les redevances, les plus-values et autres revenus ; les articles sur l’élimination de la double imposition, l’accord amiable et l’échange d’informations restent en vigueur du côté russe ⁷. En termes simples, les réductions de taux prévues par le traité ne peuvent plus être invoquées. Pour un acheteur immobilier, cela a moins d’importance qu’il n’y paraît, car les revenus des biens immobiliers sont imposables là où se trouve la propriété, donc l’Espagne impose votre maison sur la Costa del Sol quoi qu’il arrive. La question ouverte est ce que la Russie fait en plus : un résident fiscal russe est imposable sur ses revenus mondiaux, et bien que l’article subsistant sur l’élimination de la double imposition puisse toujours permettre un crédit pour l’impôt espagnol payé, prenez conseil auprès d’un fiscaliste russe sur votre propre situation plutôt que de supposer le résultat de l’ancien traité. Notre guide sur les traités de double imposition explique les mécanismes généraux.

Sanctions de l’UE, opérations bancaires et hypothèques

C’est ici que le parcours d’un acheteur russe diffère le plus de celui de tout autre étranger. En vertu des sanctions de l’UE (Règlement (UE) 833/2014 du Conseil, Article 5b), les banques en Espagne et dans toute l’UE ont l’interdiction de détenir des dépôts d’une valeur totale supérieure à 100 000 euros pour un ressortissant russe ou une personne résidant en Russie. L’interdiction ne s’applique pas aux ressortissants russes qui sont citoyens d’un État membre de l’UE ou de l’EEE, ou qui détiennent un permis de séjour dans l’un de ces États ⁸. Parce que l’achèvement d’un achat passe normalement par un compte bancaire espagnol, ce plafond (avec des restrictions sur certaines banques russes et canaux de paiement) nécessite une planification bien à l’avance : discutez de la voie des fonds avec votre avocat et une banque conforme avant de vous engager. Le financement est également plus difficile : les banques espagnoles prêtent aux non-résidents à des conditions plus strictes (ratio prêt/valeur couramment autour de 60% à 70%, et souvent moins pour les demandeurs non-UE), et beaucoup appliquent actuellement une prudence supplémentaire aux revenus d’origine russe, ne présumez donc pas qu’un prêt hypothécaire sera disponible. Consultez nos guides sur l’ouverture d’un compte bancaire espagnol en tant que non-résident et les dépôts hypothécaires et le ratio prêt/valeur pour les non-résidents.

Résidence et visas

L’achat d’une propriété n’octroie plus la résidence. Le Golden Visa espagnol, qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500 000 euros, a fermé aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025 ; les titulaires existants conservent leurs droits mais la voie de la propriété a disparu ⁹. Les ressortissants russes qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais les voies ordinaires, principalement le visa non-lucratif (pour ceux ayant des revenus passifs suffisants) ou le visa de nomade numérique (pour les travailleurs à distance) ⁹. Posséder une maison sur la Costa del Sol peut soutenir une telle demande mais ne confère pas en soi le droit de rester au-delà de la limite standard de 90 jours de Schengen. Consultez nos guides sur le visa non-lucratif, le visa de nomade numérique et la résidence après le Golden Visa.

Un exemple concret

Ce sont les règles principales ; votre position exacte dépend de la valeur cadastrale, du prix, de la location et de votre résidence fiscale russe. Engagez toujours un avocat espagnol et un gestor avant de signer, et demandez un avis fiscal russe parallèle étant donné la suspension du traité.

Ce guide est une information générale et non un conseil fiscal ou juridique. Les taux, traités et sanctions changent ; confirmez les chiffres actuels auprès de l’Agencia Tributaria, de la Commission européenne et de conseillers qualifiés avant de conclure une transaction.