Impôts pour les citoyens américains achetant une propriété en Espagne

La séduisante Costa del Sol espagnole continue d’attirer les acheteurs étrangers en quête de propriétés neuves, offrant des commodités modernes et un style de vie dynamique. Pour les citoyens américains, il est crucial de comprendre le paysage fiscal lié à l’achat, la possession et la vente potentielle d’une propriété neuve (obra nueva) en Espagne. Ce guide complet présente les principales implications fiscales et les considérations essentielles pour les acheteurs américains.

Exigences essentielles avant l’achat

Avant que toute transaction immobilière puisse avoir lieu en Espagne, les citoyens américains doivent obtenir deux éléments fondamentaux:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero): Il s’agit du numéro d’identification des étrangers en Espagne, essentiel pour toutes les activités financières et légales, y compris l’achat de propriétés, le paiement des impôts et l’ouverture d’un compte bancaire. Il peut être demandé auprès d’un consulat espagnol aux États-Unis ou en personne dans un bureau d’immigration ou un poste de police en Espagne. Alternativement, un représentant légal peut l’obtenir en votre nom avec une procuration.
• Compte bancaire espagnol: Requis pour le paiement des taxes d’achat de propriété, des factures de services publics courantes, des frais de communauté et des remboursements de prêt hypothécaire. La plupart des grandes banques espagnoles ouvrent des comptes pour les non-résidents sur présentation d’un passeport et du NIE.
• Conseil juridique indépendant: Bien que non obligatoire légalement, il est fortement recommandé d’engager un avocat immobilier espagnol indépendant. Le rôle du notaire est d’authentifier la transaction, et non de protéger vos intérêts. Un avocat effectuera une diligence raisonnable, examinera les contrats, identifiera les risques et vous représentera tout au long du processus.

Taxes sur l’achat d’une propriété neuve

Lors de l’achat d’une propriété neuve directement auprès d’un promoteur en Espagne, les principales taxes sont la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) et le Droit de Timbre (AJD).

Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

Pour les propriétés neuves, l’IVA est appliquée à un taux de 10% du prix d’achat. Ce taux s’applique également à un maximum de deux places de garage et à toute annexe achetée avec la nouvelle habitation. Cette taxe est payée par l’acheteur au moment de la signature de l’acte public (escritura) devant notaire.

Droit de Timbre (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

En plus de l’IVA, les propriétés neuves sont soumises au Droit de Timbre. Cette taxe varie selon la communauté autonome. En Andalousie, où se trouve la Costa del Sol, le taux d’AJD est de 1,2% du prix d’achat.

Autres coûts d’achat

• Frais de notaire: Ceux-ci sont réglementés par la loi et varient généralement de 0,2% à 0,5% du prix de vente de la propriété, se situant souvent entre 600 € et 1 250 € pour une propriété de 250 000 €. L’acheteur couvre généralement ces coûts.
• Frais d’enregistrement de la propriété: Les coûts d’enregistrement de la propriété au Registre Foncier (Registro de la Propiedad) sont également réglementés et dépendent de la valeur de la propriété. Ils varient généralement entre un minimum de 24,04 € et un maximum de 2 181,67 €.
• Frais juridiques: Généralement 1-2% du prix d’achat, plus l’IVA.
• Frais d’enregistrement hypothécaire: Si vous obtenez un prêt hypothécaire espagnol, des frais seront associés à son enregistrement. Cependant, en vertu de la loi espagnole actuelle, la plupart de ces coûts sont supportés par la banque.

Taxes sur la possession d’une propriété en Espagne (pour les non-résidents)

En tant que propriétaire non-résident en Espagne, plusieurs taxes annuelles s’appliquent.

Taxe Foncière Annuelle (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Il s’agit d’une taxe municipale, similaire à la taxe d’habitation, payée annuellement à la mairie locale. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande. Le taux d’imposition pour les propriétés urbaines varie généralement de 0,4% à 1,1%, selon la municipalité.

Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Modelo 210)

Les non-résidents propriétaires d’une propriété en Espagne sont soumis à l’IRNR. La taxe est prélevée sur tout revenu généré en Espagne. Si la propriété est louée, l’impôt est payé sur le revenu locatif net. Si la propriété n’est pas louée et est destinée à un usage personnel, un « revenu imputé » théorique est calculé et imposé.

• Pour les propriétés non louées (revenu imputé): Le revenu imputé est généralement de 1,1% de la valeur cadastrale si la valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% sinon. Les non-résidents des pays hors UE/EEE, y compris les États-Unis, sont imposés à un taux forfaitaire de 24% sur ce revenu imputé.
• Pour les revenus locatifs: Le revenu locatif brut est imposé. Pour les résidents hors UE/EEE, le taux d’imposition est de 24% sur le revenu locatif brut, sans généralement aucune déduction autorisée.

Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

L’Espagne prélève un impôt annuel sur la fortune sur la valeur nette des actifs. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs actifs situés en Espagne. L’abattement fiscal pour les non-résidents est de 700 000 €. En Andalousie, une réforme régionale significative en 2022 a introduit une bonification de 100% sur l’Impôt sur la Fortune régional pour les résidents et les non-résidents, entraînant effectivement une obligation nulle pour la grande majorité des propriétaires de la région.

Cependant, les non-résidents possédant des actifs espagnols dépassant 2 000 000 € peuvent toujours être tenus de déposer une déclaration d’Impôt sur la Fortune (Modelo 714). De plus, une taxe distincte au niveau de l’État, l’« Impôt Temporaire de Solidarité des Grandes Fortunes » (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF), s’applique à un patrimoine net supérieur à 3 000 000 €. Cette taxe d’État n’est pas couverte par la bonification régionale andalouse.

Taxes sur la vente d’une propriété en Espagne (pour les non-résidents)

Si vous décidez de vendre votre propriété espagnole, plusieurs taxes s’appliqueront.

Impôt sur les Plus-values (CGT)

Les non-résidents vendant une propriété en Espagne sont soumis à l’Impôt sur les Plus-values sur le profit réalisé lors de la vente. Le taux actuel pour les non-résidents, quelle que soit leur nationalité, est de 19%.

Règle de rétention de 3%

Lorsqu’un non-résident vend une propriété, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement aux autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria) pour le compte du vendeur. Cette rétention agit comme un prépaiement de l’Impôt sur les Plus-values du vendeur. Si l’obligation réelle de CGT est inférieure à 3%, le vendeur peut demander un remboursement; si elle est supérieure, le vendeur doit payer la différence.

Plusvalía Municipal (Impôt Municipal sur les Plus-values)

Il s’agit d’une taxe locale prélevée par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain (et non de la propriété elle-même) entre la date d’achat et la date de vente. Le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain, du nombre d’années de possession et des coefficients fixés par chaque municipalité. Elle est généralement payée par le vendeur.

Obligations fiscales américaines pour les propriétaires immobiliers en Espagne

Les citoyens américains sont généralement imposés sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. La possession d’une propriété en Espagne déclenche des exigences de déclaration américaines spécifiques.

• FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts – FinCEN Form 114): Si la valeur maximale agrégée de tous vos comptes financiers étrangers dépasse 10 000 $ à tout moment au cours de l’année civile, vous devez déposer un FBAR. Cela inclut tous les comptes bancaires espagnols utilisés pour les transactions immobilières ou les revenus locatifs. Le FBAR est une exigence de divulgation, et non une taxe, déposée auprès de FinCEN, et non de l’IRS.
• FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act – Form 8938): Ce formulaire, Statement of Specified Foreign Financial Assets, est déposé avec votre Form 1040 annuel. Les seuils de déclaration sont significativement plus élevés que pour le FBAR et varient en fonction de votre statut de déclaration et de votre lieu de résidence (aux États-Unis ou à l’étranger). Généralement, la propriété directe de biens immobiliers étrangers elle-même n’est pas déclarée sur le Form 8938, mais les comptes financiers étrangers qui y sont associés peuvent l’être.
• Traité fiscal États-Unis-Espagne: Le traité fiscal sur le revenu entre les États-Unis et l’Espagne vise à prévenir la double imposition. Il fournit un cadre pour la manière dont les revenus immobiliers espagnols sont imposés et permet des mécanismes tels que le Foreign Tax Credit (Form 1116) pour compenser les impôts espagnols payés par rapport à votre obligation fiscale américaine.

Financer votre propriété neuve

Les citoyens américains peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès des banques espagnoles, mais les conditions pour les non-résidents diffèrent de celles des résidents.

• Ratio Prêt/Valeur (LTV): Les banques espagnoles offrent généralement aux non-résidents un LTV maximal de 60-70% du prix d’achat ou de l’évaluation de la propriété (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie que vous aurez généralement besoin d’un acompte en espèces de 30-40%, plus 10-12% supplémentaires pour couvrir les taxes et frais d’achat.
• Durée du prêt et taux d’intérêt: Les durées de prêt sont généralement plus courtes pour les non-résidents (environ 20-25 ans), et les taux d’intérêt peuvent être légèrement plus élevés par rapport aux prêts hypothécaires pour résidents. Les banques ont également des exigences strictes en matière de ratio dette/revenu, limitant généralement la dette mensuelle totale (y compris le nouveau prêt hypothécaire) à environ 33-35% de votre revenu mensuel net.

Considérations relatives à la résidence et aux visas

Il est important de noter que l’achat d’une propriété en Espagne n’accorde pas automatiquement la résidence. Le programme Golden Visa, qui offrait auparavant la résidence en échange d’un investissement immobilier de 500 000 €, a été officiellement fermé en avril 2025. Pour ceux qui souhaitent vivre en Espagne pendant de longues périodes, d’autres options de visa telles que le visa non-lucratif ou le visa nomade numérique peuvent être disponibles, sous réserve de conditions spécifiques.

Conclusion

L’achat d’une propriété neuve en Espagne en tant que citoyen américain implique un ensemble distinct de considérations fiscales et juridiques. Une planification proactive et la recherche de conseils professionnels auprès d’avocats et de fiscalistes espagnols expérimentés sont essentielles pour naviguer en douceur dans ces complexités, garantissant la conformité avec les réglementations espagnoles et américaines. Comprendre ces engagements financiers dès le départ facilitera une expérience réussie et agréable de possession de propriété sur la Costa del Sol.