Prenotazione di immobili su progetto: Contratti e pagamenti scaglionati

Prenotare sulla carta (off-plan) sulla Costa del Sol significa impegnarsi per una casa prima che sia finita, pagandola a rate man mano che la costruzione avanza. Fatto correttamente, è uno dei modi più attraenti per un acquirente straniero di entrare nel mercato andaluso: si fissa il prezzo attuale, si distribuisce il costo e si riceve una proprietà nuova di zecca. Fatto con negligenza, ti espone alla solvibilità di uno sviluppatore. Questa guida spiega la sequenza contrattuale, la struttura dei pagamenti a rate, le tasse sulle nuove costruzioni e le protezioni legali che rendono sicura la prenotazione sulla carta. Per il percorso più ampio, consulta le nostre guide correlate sul NIE e l’apertura di un conto bancario, il rogito notarile e i mutui per i non residenti.

La sequenza contrattuale sulla carta

Un acquisto sulla carta in Spagna si articola tipicamente in tre documenti. Comprendere ciascuno di essi, e quali somme di denaro cambiano di mano ad ogni passo, è il fulcro per prenotare sulla carta in modo sicuro.

1. Il contratto di prenotazione (contrato de reserva)

Si inizia con un accordo di prenotazione che ritira l’unità dal mercato, di solito per due o quattro settimane, mentre il tuo avvocato esegue la due diligence. La caparra di prenotazione è piccola, comunemente nella regione di 3.000 € a 10.000 € a seconda dello sviluppo e del punto di prezzo.⁷ Questo è il momento di incaricare un avvocato spagnolo indipendente (non uno raccomandato unicamente dal venditore) per verificare la licenza dello sviluppatore, il terreno, il permesso di costruzione e le disposizioni di garanzia prima di impegnarsi ulteriormente.

2. Il contratto privato di acquisto (contrato privado de compraventa / arras)

Una volta che la due diligence è chiara, si firma il contratto privato di acquisto. Questo è l’accordo vincolante che stabilisce il prezzo, le specifiche, la data di completamento e il calendario dei pagamenti. Alla firma si paga normalmente una prima rata: lo standard residenziale spagnolo è di circa il 10% del prezzo di acquisto, anche se gli sviluppi premium a volte richiedono di più, e si vedono strutture a rate dal 10% al 30% in anticipo per le prenotazioni sulla carta.⁷ Il contratto sarà solitamente strutturato come arras (un contratto di caparra) o come un semplice contratto di vendita privato con una caparra; la formulazione determina cosa succede se una delle parti si ritira, quindi chiedi al tuo avvocato di confermare quale regime si applica.

3. Il rogito notarile (escritura publica)

Quando l’edificio è finito e ha la sua licenza di prima occupazione (licencia de primera ocupacion), si procede al rogito davanti a un notaio. Si paga il saldo residuo, l’atto di proprietà (escritura) viene firmato e la proprietà viene registrata a tuo nome. Se stai utilizzando un mutuo, il prestito viene erogato a questo punto.

Come funzionano i pagamenti a rate

Tra il contratto privato e il rogito, gli sviluppatori di immobili sulla carta di solito riscuotono il prezzo in tranche legate alle tappe di costruzione (ad esempio alle fondazioni e al completamento strutturale), con la quota maggiore, spesso circa il 60% al 70% del prezzo, pagata dal notaio alla consegna.⁷ Un modello comune sulla Costa del Sol assomiglia a questo:

I calendari esatti variano a seconda dello sviluppatore, quindi leggi attentamente il piano di pagamento nel tuo contratto. Ogni pagamento prima del rogito è denaro consegnato allo sviluppatore per una casa che non esiste ancora, ed è proprio per questo che la legge richiede che tali somme siano garantite.

Garanzie bancarie: la tua protezione legale ai sensi della Ley 57/1968

Questa è la salvaguardia più importante quando si prenota sulla carta. Ai sensi della Ley 57/1968, rafforzata dalla Ley 20/2015 (in vigore da gennaio 2016), uno sviluppatore deve fornire, gratuitamente, una garanzia bancaria o una polizza assicurativa che assicuri il rimborso di ogni pagamento a rate (più interessi) se la casa non viene consegnata o lo sviluppatore diventa insolvente.² La Ley 20/2015 ha anche imposto un dovere diretto alla banca depositaria di detenere i fondi dell’acquirente in un conto speciale e di verificare l’esistenza delle garanzie, rendendo le banche solidalmente responsabili laddove i depositi siano stati accettati senza protezione.² La Corte Suprema spagnola ha ripetutamente applicato ciò a favore degli acquirenti.²

Regole pratiche per gli acquirenti:

• Insisti per ottenere un certificato di garanzia individuale per ogni importo che paghi e conserva gli originali.
• Paga solo sul conto speciale indicato nella garanzia, mai su un conto generico dello sviluppatore.
• Chiedi al tuo avvocato di confermare che il garante (banca o assicuratore) sia reale e che la polizza copra le tue rate più gli interessi.

Il testo originale del 1968 fissava l’interesse garantito al 6% all’anno; una riforma successiva lo lega al tasso di interesse legale, quindi considera la percentuale esatta come qualcosa che il tuo avvocato conferma rispetto alla formulazione attuale della garanzia piuttosto che un numero fisso.²

Tasse sull’acquisto di una nuova costruzione in Andalusia

Le case sulla carta acquistate nuove da uno sviluppatore sono tassate in modo diverso rispetto alle proprietà di rivendita. Invece dell’imposta sul trasferimento (ITP), si paga:

• IVA (VAT) al 10% sul prezzo di acquisto. Questa è l’aliquota nazionale per le nuove costruzioni residenziali e viene addebitata sulle tue rate man mano che le paghi.⁴⁵
• AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo) all’1,2% in Andalusia sugli acquisti di nuove costruzioni.¹⁵

Questo rappresenta un totale combinato dell’11,2% di tasse su una nuova costruzione in Andalusia. Oltre alle tasse, dovresti mettere in bilancio le spese notarili e del registro immobiliare, il tuo avvocato e gli eventuali costi del mutuo. Come cifra indicativa, considera all’incirca il 13% al 15% del prezzo in tasse totali e costi di acquisto per una nuova costruzione qui.⁴ Nota che le aliquote IVA sono stabilite a livello nazionale e possono cambiare, e l’AJD è stabilita dalla Junta de Andalucia, quindi verifica entrambe rispetto alle aliquote attuali al momento della firma.

Due costi ricadono sul venditore, non sull’acquirente, in una nuova costruzione: la plusvalia municipale (tassa sull’aumento del valore del terreno) e, in una vendita da sviluppatore, non c’è la ritenuta del 3% per i non residenti (tale ritenuta si applica quando si acquista da un venditore privato non residente, tipicamente sulla rivendita). Consulta la nostra guida all’acquisto di rivendite per capire come funziona lì la ritenuta del 3%.

Finanziamento sulla carta come non residente

Non hai bisogno del prezzo intero in contanti, ma il finanziamento sulla carta ha caratteristiche particolari. Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti con rapporti loan-to-value (LTV) inferiori rispetto ai residenti: nel 2026, i LTV per i non residenti sono generalmente limitati a circa il 60% al 70% per gli acquirenti dell’UE e al 50% al 60% per gli acquirenti extra-UE, con le migliori condizioni riservate a profili finanziari più solidi.⁶ I tassi fissi per i non residenti si attestano generalmente tra il 3,8% e il 5,2% a seconda del profilo dell’acquirente.⁶

Poiché il mutuo viene erogato solo al rogito, si finanziano la prenotazione, la caparra contrattuale e le rate di costruzione con risorse proprie, e il prestito copre una quota del saldo finale dal notaio. Ottieni una delibera di mutuo in linea di principio in anticipo e ricorda che la banca valuta la proprietà alla consegna, il che può differire dal prezzo contrattuale. La nostra guida ai mutui per non residenti copre in dettaglio documenti, tempistiche e istituti di credito.

Cosa dovrai dopo il rogito

Una volta che la casa è tua, iniziano gli obblighi continuativi. Come proprietario non residente devi presentare il Modelo 210 per l’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR). Se la proprietà è per uso proprio e lasciata vuota, paghi l’imposta su un reddito imputato (renta imputada) calcolato come l’1,1% del valore catastale qualora tale valore sia stato rivisto entro il periodo qualificante, o il 2% altrimenti.³ L’aliquota fiscale su tale base è del 19% per i residenti dell’UE, SEE (Islanda, Liechtenstein, Norvegia) e del 24% per i residenti extra-UE, che dopo la Brexit include il Regno Unito.³ Se affitti la proprietà, il reddito da locazione viene dichiarato sullo stesso Modelo 210, e i residenti UE/SEE possono detrarre le spese mentre i residenti extra-UE generalmente non possono.³ Pagherai anche l’IBI annuale (tassa di proprietà locale) al comune. La nostra guida sulla proprietà e l’affitto copre completamente queste dichiarazioni.

Prima di prenotare: una breve checklist

• Organizza in parallelo il tuo NIE e un conto bancario spagnolo (vedi la nostra guida sul NIE e il banking).
• Nomina un avvocato indipendente prima di pagare qualsiasi caparra di prenotazione.
• Verifica la licenza di costruzione dello sviluppatore e l’accordo di garanzia bancaria.
• Leggi il piano di pagamento e conferma che ogni rata sia individualmente garantita.
• Prevedi dal 13% al 15% in più rispetto al prezzo per tasse e costi, e conferma le attuali aliquote IVA e AJD al momento della firma.
• Organizza il finanziamento ipotecario in anticipo se ne hai bisogno, tenendo conto dei limiti LTV per i non residenti.

Prenotare sulla carta sulla Costa del Sol è una pratica consolidata e, con le garanzie legali ai sensi della Ley 57/1968 e un avvocato indipendente che verifica ogni passo, un modo sicuro per acquistare. La disciplina che ti protegge è semplice: non pagare mai una rata non garantita e conferma ogni cifra per iscritto prima di firmare.