Imposte per acquirenti russi di immobili in Spagna

Le imposte per gli acquirenti russi di immobili in Spagna seguono le stesse regole fondamentali di quelle per qualsiasi acquirente extra-UE, ma due elementi rendono la posizione di un acquirente russo distintiva: il trattato sulla doppia imposizione Spagna-Russia è stato parzialmente sospeso dal 2023, e le sanzioni dell’Unione Europea aggiungono ostacoli pratici allo spostamento di denaro e alle operazioni bancarie. Questa guida illustra cosa si paga al momento dell’acquisto, cosa si paga ogni anno come proprietario non residente e cosa succede quando si vende. Tutte le cifre si riferiscono all’Andalusia (che governa l’intera Costa del Sol) e sono aggiornate per il 2026. Mantenete i nomi dei moduli spagnoli così come appaiono, poiché il vostro avvocato (abogado) e gestor li useranno.

Imposte sull’acquisto per gli acquirenti russi: immobili di nuova costruzione rispetto a quelli di rivendita

La singola imposta più consistente al momento del perfezionamento dipende dal fatto che l’immobile sia di nuova costruzione (acquistato direttamente dal costruttore) o di rivendita (di seconda mano). Questa distinzione si applica a ogni acquirente indipendentemente dalla nazionalità, quindi un residente russo affronta le stesse aliquote di acquisto di chiunque altro.

Immobile di nuova costruzione: IVA più AJD

Una nuova abitazione acquistata direttamente dal promotore comporta l’IVA (VAT) al 10% del prezzo dichiarato, più l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia. L’imposta combinata su un immobile di nuova costruzione è quindi di circa l’11.2% ⁴. L’IVA viene pagata al costruttore per ogni pagamento di fase, e l’AJD viene saldato quando l’atto (escritura) viene firmato e registrato.

Immobile di rivendita: ITP

Un’abitazione di seconda mano è esente da IVA e invece attrae l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, imposta di trasferimento) a un’aliquota fissa del 7% in Andalusia ⁴⁵. Non c’è AJD separato su una rivendita, perché le due imposte sono reciprocamente esclusive. Esistono aliquote ITP ridotte in Andalusia (ad esempio per una prima casa a prezzo inferiore), ma queste raramente si applicano a un acquirente straniero di una seconda casa, quindi prevedete l’intero 7%.

Altri costi di perfezionamento

Oltre all’imposta, prevedete le spese notarili (all’incirca da 550 a 1.400 euro), le spese del Registro della Proprietà (circa da 400 a 950 euro) e le spese legali o di compravendita ⁴. Un budget realistico tutto incluso è di circa il 13% al 15% in più rispetto al prezzo per un immobile di nuova costruzione e di circa il 9% all’11% per una rivendita. Se acquistate su progetto, i depositi versati prima della consegna devono per legge essere garantiti da una fideiussione bancaria o da una polizza assicurativa (la protezione storicamente nota come Ley 57/1968): insistete per vedere tale garanzia. Consultate le nostre guide correlate sull’IVA e l’AJD per le nuove costruzioni, sulla prenotazione su progetto e sul pagamento del deposito e del perfezionamento dall’estero.

Ottenere un NIE ed essere sottoposti a screening al momento del perfezionamento

Ogni acquirente necessita di un NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale straniero spagnolo, prima del perfezionamento; un avvocato può ottenerlo tramite procura. Il NIE vi collega all’Agencia Tributaria (l’autorità fiscale spagnola) per ogni dichiarazione descritta di seguito. Aspettatevi che il notaio, la banca e l’agente immobiliare eseguano controlli avanzati anti-riciclaggio e sanzionatori su un acquirente russo, inclusa la fonte dei fondi. Questa è la conformità standard, ma richiede più tempo rispetto a un acquirente UE, quindi inserite questo tempo nella vostra programmazione.

Imposta annuale come proprietario non residente: IRNR e Modelo 210

Una volta che possedete una casa sulla Costa del Sol ma vivete in Russia, siete un non residente ai fini fiscali spagnoli e rientrate nell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Il punto chiave per gli acquirenti russi è l’aliquota: i residenti dell’UE o del SEE sono tassati al 19%, ma poiché la Russia si trova al di fuori di tale zona, un proprietario residente in Russia è tassato all’aliquota generale per i non residenti del 24% ¹.

Se mantenete la proprietà per uso personale

Se l’abitazione non è affittata, la Spagna applica un’imposta su un «reddito imputato» nozionale. Questo è calcolato come il 2% del valore catastale (valor catastral), ridotto all’1.1% laddove tale valore sia stato rivisto negli ultimi anni ². La base viene quindi tassata con l’aliquota del 24% per i non residenti e dichiarata una volta all’anno sul Modelo 210 ¹². In pratica, la fattura annuale su un appartamento di modesto valore è spesso di qualche centinaio di euro, ma deve essere presentata anche in un anno senza reddito da locazione.

Se affittate la proprietà

Il reddito da locazione è anch’esso dichiarato sul Modelo 210 e tassato al 24% per un residente russo. Fondamentalmente, la deduzione delle spese (interessi ipotecari, spese condominiali, riparazioni, spese di agenzia) dal reddito da locazione è disponibile solo per i residenti UE/SEE tassati al 19%. Come proprietario non UE, siete generalmente tassati sull’affitto lordo al 24%, senza dedurre i costi ¹. Questa asimmetria è la ragione principale per cui l’imposta effettiva di un acquirente russo sul rendimento da locazione è superiore a quella di un vicino UE, e vale la pena modellarla prima di fare affidamento sui rendimenti netti da locazione.

IBI e altri oneri locali

Separato dall’IRNR, ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta municipale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune (ayuntamiento) come percentuale del valore catastale, tipicamente nell’intervallo dallo 0.4% all’1.1% per le proprietà urbane ³. Aspettatevi anche una tassa sui rifiuti (basura) e spese condominiali se la casa si trova in un complesso. La nostra guida sulle spese condominiali, l’IBI e il costo di possesso approfondisce questi costi ricorrenti.

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

I non residenti sono soggetti all’imposta spagnola sul patrimonio solo sui beni situati in Spagna, con una franchigia generale di 700.000 euro per persona ³. L’Andalusia applica un rimborso regionale completo, quindi l’imposta regionale standard sul patrimonio è effettivamente neutralizzata (consultate la nostra guida sull’imposta sul patrimonio in Andalusia). Tuttavia, l’Imposta Temporale di Solidarietà sulle Grandi Fortune (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) a livello statale si applica ancora al patrimonio netto spagnolo di 3 milioni di euro o più, con aliquote progressive dall’1.7% fino al 3.5% ³. Per la maggior parte degli acquirenti di singole proprietà questo è fuori campo, ma gli investitori russi con proprietà di alto valore o multiple dovrebbero richiedere consulenza prima di strutturare un acquisto.

Vendita: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’Agencia Tributaria (tramite Modelo 211) come anticipo sull’imposta del venditore ⁵. Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per liquidare la plusvalenza effettiva, che per i non residenti è tassata al 19% ¹. Se il 3% trattenuto supera la reale passività del 19% (o c’è una perdita), l’eccesso è rimborsabile; se il guadagno è maggiore, il saldo è dovuto. Una tassa municipale separata sull’aumento del valore del terreno, plusvalía municipal, è normalmente responsabilità del venditore. Conservate ogni fattura dell’acquisto (imposte, notaio, legali, lavori di miglioramento), perché queste aumentano la vostra base di costo e riducono il guadagno imponibile. La nostra guida sulla vendita come non residente copre questo in dettaglio.

Il trattato fiscale Spagna-Russia e perché potrebbe non proteggervi più

Spagna e Russia hanno firmato una convenzione sulla doppia imposizione il 16 dicembre 1998, entrata in vigore nel 2000 e applicabile dal 1 gennaio 2001 ⁶. L’8 agosto 2023, tuttavia, la Russia ha emesso il Decreto Presidenziale n. 585, sospendendo gli articoli «distributivi» fondamentali dei suoi trattati con 38 giurisdizioni che etichetta come ostili, e la Spagna è in tale elenco ⁷. Gli articoli sospesi includono quelli sul reddito da proprietà immobiliari, dividendi, interessi, royalties, plusvalenze e altri redditi; gli articoli sull’eliminazione della doppia imposizione, l’accordo amichevole e lo scambio di informazioni rimangono in vigore dalla parte russa ⁷. In termini semplici, non si può più fare affidamento sulle riduzioni delle aliquote dei trattati. Per un acquirente di proprietà questo conta meno di quanto sembri, perché il reddito da proprietà immobiliari è imponibile dove la proprietà si trova, quindi la Spagna tassa la vostra casa sulla Costa del Sol a prescindere. La questione aperta è cosa farà la Russia in aggiunta: un residente fiscale russo è imponibile sul reddito mondiale, e mentre l’articolo sull’eliminazione della doppia imposizione ancora in vigore può comunque consentire un credito per le imposte spagnole pagate, chiedete una consulenza fiscale russa sulla vostra posizione piuttosto che presumere il risultato del vecchio trattato. La nostra guida sui trattati sulla doppia imposizione spiega le meccaniche generali.

Sanzioni UE, operazioni bancarie e mutui

È qui che il percorso di un acquirente russo differisce maggiormente da quello di qualsiasi altro straniero. In base alle sanzioni UE (Regolamento (UE) 833/2014 del Consiglio, Articolo 5b), le banche in Spagna e in tutta l’UE sono proibite dal detenere depositi per un valore complessivo superiore a 100.000 euro per un cittadino russo o una persona residente in Russia. Il divieto non si applica ai cittadini russi che sono cittadini di uno Stato membro dell’UE o del SEE, o che detengono un permesso di residenza in uno di essi ⁸. Poiché il perfezionamento di un acquisto avviene normalmente tramite un conto bancario spagnolo, questo limite (con restrizioni su alcune banche e canali di pagamento russi) richiede una pianificazione ben anticipata: discutete il percorso del denaro con il vostro avvocato e una banca conforme prima di impegnarvi. Anche il finanziamento è più difficile: le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti a condizioni più stringenti (il loan-to-value comunemente si aggira intorno al 60% al 70%, e spesso meno per i richiedenti non UE), e molte attualmente applicano un’ulteriore cautela ai redditi di origine russa, quindi non date per scontato che un mutuo sarà disponibile. Consultate le nostre guide sull’apertura di un conto bancario spagnolo come non residente e sui depositi ipotecari per non residenti e il loan-to-value.

Residenza e visti

L’acquisto di proprietà non garantisce più la residenza. La Golden Visa spagnola, che concedeva la residenza per un investimento immobiliare di 500.000 euro, ha chiuso per i nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025; i titolari esistenti mantengono i loro diritti ma la via della proprietà è scomparsa ⁹. I cittadini russi che desiderano vivere in Spagna ora utilizzano le vie ordinarie, principalmente il visto non-lucrativo (per coloro con un reddito passivo sufficiente) o il visto per nomadi digitali (per i lavoratori a distanza) ⁹. Possedere una casa sulla Costa del Sol può supportare una tale domanda ma non conferisce di per sé il diritto di rimanere oltre il limite standard di 90 giorni Schengen. Consultate le nostre guide sul visto non-lucrativo, sul visto per nomadi digitali e sulla residenza dopo la Golden Visa.

Un esempio pratico

Queste sono le regole principali; la vostra posizione esatta dipende dal valore catastale, dal prezzo, dal fatto che affittiate e dalla vostra residenza fiscale russa. Ingaggiate sempre un avvocato spagnolo e un gestor prima di firmare, e chiedete una consulenza fiscale russa parallela data la sospensione del trattato.

Questa guida è a scopo informativo generale, non costituisce consulenza fiscale o legale. Aliquote, trattati e sanzioni cambiano; confermate le cifre attuali con l’Agencia Tributaria, la Commissione Europea e consulenti qualificati prima di effettuare transazioni.