Tasse per Acquirenti Canadesi di Proprietà in Spagna
Gli acquirenti canadesi di proprietà di nuova costruzione in Spagna devono affrontare varie tasse, inclusa un'IVA del 10% e un AJD dell'1.2% sull'acquisto. I costi annuali includono l'IBI e l'Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR), mentre la vendita comporta la Plusvalía Municipal e l'Imposta sulle Plusvalenze. Si consiglia un consulente fiscale per orientarsi tra le complessità e garantire la conformità.
L’acquisto di una proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol, o in qualsiasi parte dell’Andalusia, Spagna, da parte di un acquirente canadese, comporta la navigazione in un panorama fiscale distinto. Comprendere questi obblighi è cruciale per una transazione agevole e conforme. Questa guida illustra le principali tasse e i costi associati che incontrerai, dall’acquisto iniziale alla proprietà continua e alla vendita finale, adattata per il 2026 e presentata in inglese britannico.
Prima di Acquistare: Il Numero NIE
Prima di poter intraprendere quasi qualsiasi attività finanziaria o legale in Spagna, incluso l’acquisto di una proprietà, avrai bisogno di un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Si tratta di un numero di identificazione unico per gli stranieri ed è obbligatorio a fini fiscali e per la firma di contratti.
- Il NIE è un numero di identificazione personale rilasciato dalla Polizia Nazionale spagnola.
- È richiesto per aprire un conto bancario, firmare l’atto di proprietà, pagare le tasse e altro ancora.
- Puoi richiedere il tuo NIE in Spagna presso una stazione di polizia (Comisaría de Policía) o un Ufficio per Stranieri (Oficina de Extranjería), di solito su appuntamento (cita previa), o presso un consolato spagnolo in Canada.
- Il modulo di domanda ufficiale è l’EX-15.
- Spese notarili: Si tratta di spese legalmente regolamentate per l’atto pubblico di vendita. Di solito variano dallo 0,2% allo 0,5% del prezzo di acquisto.
- Spese di registro fondiario: Per la registrazione della proprietà a tuo nome presso il Registro Fondiario, i costi di solito rientrano tra lo 0,1% e lo 0,25% del valore della proprietà.
- Spese legali: È altamente consigliabile ingaggiare un avvocato indipendente per eseguire la due diligence, redigere i contratti e gestire gli aspetti legali dell’acquisto. Le spese legali tipicamente variano dall’1% all’1,5% (+ IVA) del prezzo di acquisto.
- Costi ipotecari: Se ottieni un mutuo, i costi aggiuntivi possono includere una valutazione della proprietà (tasación) e potenziali spese di istruttoria. Per i non residenti, le banche spagnole offrono tipicamente un rapporto prestito-valore (LTV) del 60% al 70% della valutazione o del prezzo di acquisto della proprietà, a seconda di quale sia inferiore.
- Reddito Imputato (per proprietà non affittate): Se la tua proprietà non è affittata ed è per il tuo uso personale, le autorità fiscali spagnole imputano un reddito teorico. Questo è generalmente calcolato come l’1,1% o il 2% del valore catastale della proprietà, a seconda di quando è stato rivisto l’ultima volta il valore catastale. Per i residenti non UE/SEE, questo reddito imputato è attualmente tassato con un’aliquota fissa del 24%.
- Reddito da Locazione (per proprietà affittate): Se affitti la tua proprietà, il reddito da locazione effettivo (reddito lordo) è soggetto all’IRNR. Per i residenti non UE/SEE (come i canadesi), l’aliquota fiscale sul reddito da locazione è generalmente del 24% del reddito lordo da locazione, senza alcuna deduzione per le spese.
Calcolatore dei costi e delle imposte d’acquisto
Nuova costruzione
Rivendita
Andalucía
Región de Murcia
Comunitat Valenciana
Illes Balears
Cataluña
Comunidad de Madrid
EUR
GBP
USD
SEK
NOK
DKK
CHF
PLN
| Voce | Importo |
|---|---|
| IVA (IVA 10%) | €35.000 |
| Imposta di bollo (AJD) | €4.200 |
| Spese notarili * | €850 |
| Registro fondiario * | €545 |
| Spese amministrative * | €400 |
| * stimato — varia in base alla proprietà e al fornitore | |
| Costi aggiuntivi totali | €40.995 |
| Esborso totale (prezzo + costi) | €390.995 |
11.7%
del prezzo
Tariffe applicate (Andalucía): IVA nuova costruzione 10% + AJD 1.2%; rivendita ITP 7.0%.
Conversione indicativa dall’euro. Tassi al 2026-08-01 (aggiornati in tempo reale quando disponibili).
Stima indicativa, non consulenza fiscale. L’IVA e l’AJD per le nuove costruzioni sono tariffe nazionali/regionali; l’ITP per le rivendite può essere scaglionata per valore della proprietà in alcune regioni. Confermare i dati applicabili con un avvocato o un consulente fiscale prima dell’acquisto.
Tasse sull’Acquisto di Proprietà di Nuova Costruzione
Quando si acquista una proprietà di nuova costruzione (obra nueva) direttamente da un costruttore in Spagna, si applicano due tasse principali: l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) e l’Imposta di Bollo (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).
Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)
L’IVA è una tassa nazionale applicata alle vendite di proprietà di nuova costruzione. Per le proprietà residenziali di nuova costruzione, l’aliquota generale è del 10% del prezzo di acquisto. Questa aliquota è uniforme in tutte le comunità autonome spagnole. Ad esempio, se acquisti una proprietà di nuova costruzione per €300.000, l’IVA dovuta sarebbe di €30.000.
Imposta di Bollo (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)
L’AJD è un’altra tassa applicabile agli acquisti di proprietà di nuova costruzione e ad altri documenti legali. Questa tassa viene applicata sull’atto pubblico di vendita. L’aliquota dell’AJD varia a seconda della comunità autonoma. In Andalusia, che include la Costa del Sol, l’aliquota generale per le case di nuova costruzione è dell’1,2% del valore dichiarato della proprietà sull’atto.
Ad esempio, su una proprietà di nuova costruzione di €300.000, l’AJD sarebbe di €3.600 (1,2% di €300.000).
Costi Associati all’Acquisto
Oltre alle tasse principali, altri costi sono coinvolti nel processo di acquisto della proprietà:
Nel complesso, dovresti prevedere un budget aggiuntivo dal 10% al 15% del prezzo di acquisto per coprire tutte le tasse e i costi associati per una proprietà di nuova costruzione in Andalusia.
Tasse Annuali sulla Proprietà
Come proprietario non residente in Spagna, sarai soggetto a tasse annuali.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
L’IBI è una tassa municipale annuale sulla proprietà, simile alla tassa comunale, pagata al municipio locale dove si trova la proprietà. L’importo è calcolato in base al valore catastale (valor catastral) della proprietà, che è un valore amministrativo tipicamente inferiore al valore di mercato. L’aliquota IBI varia significativamente tra i comuni (ad esempio, 0,7258% a Siviglia per le proprietà urbane nel 2026), quindi dovresti verificare l’aliquota specifica per la tua località scelta.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Imposta sul Reddito dei Non Residenti
I cittadini canadesi proprietari di immobili in Spagna sono considerati non residenti fiscali se trascorrono meno di 183 giorni all’anno nel paese. I non residenti sono soggetti all’IRNR su qualsiasi reddito generato in Spagna, inclusi il reddito imputato dalla proprietà o il reddito effettivo da locazione. Il modulo Modelo 210 viene utilizzato per dichiarare questa tassa.
Esistono due scenari principali per l’IRNR relativi alla proprietà:
Tasse sulla Vendita di Proprietà
Se decidi di vendere la tua proprietà spagnola, si applicheranno due tasse principali:
Plusvalía Municipal (Imposta Comunale sulle Plusvalenze)
Questa è una tassa locale riscossa dal municipio sull’aumento del valore del terreno urbano (escluso l’edificio) dalla data di acquisto alla data di vendita. Dal 2021, se non c’è un effettivo aumento del valore del terreno, non sei tenuto a pagare questa tassa. Puoi scegliere tra due metodi di calcolo: un metodo oggettivo basato sul valore catastale e sui coefficienti, o un metodo reale basato sul guadagno effettivo. Il venditore è generalmente responsabile del pagamento della Plusvalía Municipal.
Imposta sulle Plusvalenze (CGT) per Non Residenti
Come non residente, qualsiasi profitto realizzato dalla vendita della tua proprietà spagnola è soggetto all’Imposta sulle Plusvalenze (IRNR, specificamente sulle plusvalenze). Per i non residenti, l’aliquota fiscale sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà è attualmente del 19% del guadagno netto. Il guadagno netto è calcolato come il prezzo di vendita meno il prezzo di acquisizione, più alcune spese deducibili (ad esempio, spese notarili, tasse pagate all’acquisto, costi di ristrutturazione).
Ritenuta del 3% sulla Vendita
Quando un non residente vende una proprietà in Spagna, l’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo alle autorità fiscali spagnole (Agencia Tributaria) utilizzando il Modelo 211. Questo 3% funge da acconto per l’Imposta sulle Plusvalenze del venditore. Se la CGT effettiva è inferiore al 3% trattenuto, il venditore può richiedere un rimborso. Se è maggiore, il venditore deve pagare la differenza tramite il Modelo 210.
Trattato sulla Doppia Imposizione (DTT) Spagna-Canada
Spagna e Canada hanno in vigore un Trattato sulla Doppia Imposizione. Questo accordo mira a impedire che le persone siano tassate due volte sullo stesso reddito o patrimonio in entrambi i paesi. Specifica quale paese ha il diritto di tassare diversi tipi di reddito e fornisce meccanismi per l’esonero dalla doppia imposizione, spesso tramite crediti d’imposta o esenzioni. È essenziale consultare un consulente fiscale esperto sia nel diritto tributario spagnolo che canadese per capire come il DTT si applica alla tua situazione specifica.
Golden Visa e Residenza
È importante notare che il programma spagnolo Golden Visa, che in precedenza garantiva la residenza in cambio di un significativo acquisto di proprietà (€500.000), è stato interrotto il 3 aprile 2025. Pertanto, l’acquisto di proprietà in Spagna non concede più diritti di residenza automatici. Altre opzioni di visto, come il Visto Non Lucrativo, potrebbero essere ancora disponibili, ma hanno requisiti diversi.
Conclusione
Il sistema fiscale spagnolo per gli acquirenti di proprietà non residenti, in particolare per le nuove costruzioni, comporta diverse fasi e tipi di tasse. Sebbene questa guida fornisca una panoramica completa delle tasse e dei costi applicabili in Andalusia per gli acquirenti canadesi nel 2026, le leggi fiscali possono essere complesse e sono soggette a modifiche. È altamente raccomandato rivolgersi a professionisti fiscali spagnoli e canadesi qualificati per garantire la piena conformità e ottimizzare la propria posizione fiscale durante tutto il percorso di proprietà.
Domande frequenti
What is the main difference in purchase taxes between a new-build and a resale property in Spain?
For new-build properties purchased directly from a developer, buyers pay Value Added Tax (IVA) and Stamp Duty (AJD). For resale properties, buyers typically pay Transfer Tax (ITP) instead of IVA and AJD.
Do I have to pay tax in Spain if I don't rent out my property?
Yes, as a non-resident property owner in Spain, you are still liable for Non-Resident Income Tax (IRNR) even if you don't rent out your property. This is based on a 'deemed income' for having the property available for personal use, declared via Modelo 210.
What is the 3% retention and how does it affect me as a Canadian buyer?
The 3% retention is a mechanism where, upon the sale of a Spanish property by a non-resident, the buyer is legally required to withhold 3% of the sale price and pay it to the Spanish Tax Agency as an advance payment on the seller's Capital Gains Tax. As a Canadian buyer, this means that when you eventually sell your property, 3% of the sale price will be withheld from your proceeds and sent to the tax authorities.
Can I still get a Golden Visa by buying property in Spain?
As of April 3, 2025, the option to obtain a Golden Visa through real estate investment in Spain has been closed. Other investment routes, such as significant capital transfers or investment in Spanish companies, still qualify for the Investor Visa.
What is the IBI and how is it calculated?
The IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is an annual local council tax in Spain. It is calculated based on the property's cadastral value (an administrative value, usually lower than market value) and a percentage rate set by the local municipality, which varies by location and property type.
