Imposte per acquirenti olandesi che acquistano immobili in Spagna (Costa del Sol)

Importante, leggere prima. Queste sono informazioni generali, non consulenza legale o fiscale personalizzata. Le cifre riportate di seguito sono le aliquote e le soglie in vigore alla data di revisione (28 luglio 2026); le imposte spagnole sono stabilite in parte a livello regionale e comunale e cambiano ogni anno fiscale, e il trattato fiscale Spagna-Paesi Bassi è in fase di rinegoziazione. Nulla di quanto riportato qui è una raccomandazione per la vostra situazione. Prima di firmare qualsiasi cosa o presentare dichiarazioni, confermate le cifre attuali e la vostra posizione con un consulente fiscale spagnolo registrato (asesor fiscal) o un avvocato colegiado, e con un consulente olandese per quanto riguarda il Box 3.

Questa guida copre le imposte dovute in Spagna, all’acquisto, annualmente e alla vendita, e come interagiscono con gli obblighi olandesi, per gli acquirenti non residenti che sono residenti fiscali dei Paesi Bassi che acquistano in Andalusia (che include la Costa del Sol).

Imposte sull’acquisto: nuova costruzione vs. rivendita in Andalusia

Il costo una tantum più elevato all’acquisto è l’imposta di trasferimento/indiretta, e l’aliquota dipende se la proprietà è nuova o una rivendita.

• Nuova costruzione (acquistata da un costruttore) comporta due imposte ²: IVA (IVA), un’imposta nazionale generalmente fissata al 10% del prezzo per le nuove proprietà residenziali, più Imposta di Bollo (AJD, Actos Jurídicos Documentados), un’imposta regionale in Andalusia dell’1.2% ¹². Totale: 11.2%.
• La rivendita (acquistata da un proprietario privato) non comporta IVA. Invece l’acquirente paga l’Imposta di Trasferimento Patrimoniale (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un’aliquota fissa del 7% in Andalusia, tra le aliquote più competitive in Spagna ¹². (Esistono aliquote ITP ridotte per la residenza abituale / giovani acquirenti in condizioni che di solito non si applicano a una seconda casa di non residenti.)

Imposte annuali ricorrenti

Un proprietario non residente è generalmente soggetto a due imposte annuali spagnole, anche se la proprietà non viene mai affittata.

• Imposta Comunale sugli Immobili (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un’imposta comunale pagata annualmente al municipio (Ayuntamiento), basata sul valore catastale della proprietà (valor catastral). L’aliquota è stabilita da ogni comune e per le proprietà urbane rientra tipicamente nell’intervallo dello 0.4%–1.1% ¹.
• Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes): presentata sul Modelo 210 in uno dei due scenari ³:

1. Reddito imputato (uso proprio, non affittato): un reddito nozionale dell’1.1% del valore catastale (o 2% se il valore non è stato rivisto negli ultimi 10 anni), tassato con un’aliquota fissa del 19% per i residenti UE/SEE. Per il reddito imputato, la dichiarazione può essere presentata durante tutto l’anno successivo all’anno fiscale (fino al 31 dicembre) ³.
2. Reddito da locazione: come residente UE/SEE, tassato al 19% sull’utile netto, deducendo le spese ammissibili (es. interessi sul mutuo, IBI, spese condominiali, assicurazione, manutenzione) ³.

Imposte spagnole sul patrimonio

• Imposta sul Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio): per i non residenti si applica solo ai beni spagnoli. Esiste un’esenzione fiscale personale di €700,000, e l’Andalusia applica una riduzione del 100% (bonificación), quindi l’importo dovuto alla regione è generalmente ridotto a zero ²³. Una dichiarazione informativa (Modelo 714) potrebbe comunque essere richiesta quando il valore degli asset supera €2 milioni ³.
• Imposta di Solidarietà sulle Grandi Fortune (ITSGF): un’imposta statale sul patrimonio netto superiore a €3 milioni (beni spagnoli, per i non residenti); qualsiasi imposta regionale sul patrimonio pagata viene accreditata su di essa ³. Al di sotto di tale soglia, non è dovuto alcun ITSGF.

Vendita della proprietà

• Imposta sulle Plusvalenze: per un residente UE/SEE la plusvalenza (prezzo di vendita meno prezzo di acquisizione e costi associati) è tassata con un’aliquota fissa del 19%, dichiarata sul Modelo 210 ³. Il periodo di dichiarazione del venditore è di tre mesi contati dalla fine del periodo di un mese che l’acquirente ha per versare la ritenuta, cioè in genere quattro mesi dalla vendita ³.
• Ritenuta del 3% (retención): quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211 (entro un mese dalla vendita) ³. Questa non è l’imposta finale ma un anticipo sulla plusvalenza; se supera l’imposta dovuta (es. una perdita), la differenza può essere richiesta tramite il Modelo 210 ³.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): un’imposta locale sull’aumento di valore del terreno urbano, pagabile dal venditore al municipio. Il metodo di calcolo è stato riformato nel 2021, e laddove non si sia verificato un aumento di valore del terreno, l’imposta potrebbe non essere dovuta ¹.

Il livello olandese: evitare la doppia imposizione

Un residente fiscale olandese dichiara i beni a livello mondiale, inclusa la proprietà spagnola; il trattato impedisce che lo stesso bene sia tassato in entrambi i paesi.

• Il trattato: conferisce alla Spagna il diritto primario di tassare i redditi e le plusvalenze derivanti da beni immobili situati in Spagna (articoli sulla proprietà immobiliare e sulle plusvalenze) e obbliga i Paesi Bassi a concedere sgravi ⁴. Nota: Spagna e Paesi Bassi hanno concordato una convenzione rinegoziata (presentata al Consiglio dei Ministri spagnolo nel marzo 2026); finché non sarà completata la ratifica ed entrerà in vigore, la convenzione del 1971 (in vigore dal 1972) rimane il testo applicabile, confermate lo stato attuale con un consulente.
• Dichiarazione Box 3: la proprietà spagnola è dichiarata nel Box 3 della dichiarazione annuale olandese (aangifte inkomstenbelasting) al suo valore del 1 gennaio. Per il 2026, i beni immobili rientrano tra gli 'altri beni' (overige bezittingen) con un rendimento presunto del 6.00%, tassato con un’aliquota fissa del 36% ⁵.
• Esonero tramite esenzione: i Paesi Bassi concedono un’esenzione (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting) per l’imposta del Box 3 attribuibile alla proprietà spagnola, richiesta nella dichiarazione olandese ⁴⁵. Il valore conta comunque ai fini del patrimonio totale e delle fasce applicabili ("esenzione con progressione"), ma l’imposta olandese del Box 3 non viene applicata sulla parte spagnola.

Sequenza tipica per un acquirente olandese

1. Ottenere un NIE (Número de Identificación de Extranjero), il codice fiscale richiesto per acquistare, effettuare operazioni bancarie e presentare dichiarazioni fiscali in Spagna ³, e aprire un conto bancario spagnolo.
2. Pagare le imposte di acquisto entro due mesi dal giorno successivo alla firma dell’atto (escritura; per gli eventi imponibili a partire dal 1 gennaio 2022): nuova costruzione → IVA al costruttore più AJD (Modelo 601); rivendita → ITP (Modelo 600) ¹².
3. Registrare l’atto presso il Registro de la Propiedad (Registro Immobiliare).
4. Presentare le imposte annuali spagnole, IBI al municipio, e IRNR (Modelo 210) ³.
5. Dichiarare nei Paesi Bassi, dichiarare la proprietà (e qualsiasi mutuo) nel Box 3 e richiedere l’esenzione per immobili esteri ⁴⁵.