Kredyty hipoteczne dla nabywców nordyckich w Hiszpanii

Kredyty hipoteczne dla kupujących z krajów nordyckich w Hiszpanii: czego można się spodziewać

Finansowanie nowo wybudowanego domu na Costa del Sol jest proste dla kupujących z krajów nordyckich, ale zasady dotyczące hiszpańskiego kredytu hipotecznego dla nierezydentów różnią się od tych w Szwecji, Norwegii, Danii czy Finlandii. Ten przewodnik wyjaśnia, ile pożyczają hiszpańskie banki, jakie podatki wiążą się z kredytem oraz jakie dokumenty są potrzebne szwedzkiemu nabywcy. Ponieważ Szwedzi są obywatelami UE, wiza inwestycyjna nie jest wymagana do zakupu lub zamieszkania w Hiszpanii; jeśli się przeprowadzasz, rejestrujesz się jako rezydent UE. Aby uzyskać dodatkowe informacje, zapoznaj się z naszymi przewodnikami dotyczącymi kosztów zakupu i podatków, numeru NIE i otwierania hiszpańskiego konta bankowego, a także zakupu nieruchomości z planu i gwarancji bankowych.

Ile pożyczy hiszpański bank nierezydentowi?

Największą różnicą w przypadku kredytu hipotecznego dla nierezydentów jest wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają rezydentom kredytu w wysokości do 80 procent niższej z kwoty zakupu lub wyceny, ale dla nierezydentów limit wynosi zazwyczaj około 60 do 70 procent.¹ Oznacza to, że szwedzki nabywca powinien zaplanować wpłatę co najmniej 30 do 40 procent ceny, oprócz podatków i opłat związanych z zakupem. LTV jest polityką handlową, która różni się w zależności od banku i profilu kredytobiorcy, a nie stałym limitem prawnym, dlatego warto porównać kilku kredytodawców lub skorzystać z usług brokera hipotecznego.

Zdolność kredytowa i dokumentacja

Hiszpańscy kredytodawcy konserwatywnie oceniają zdolność kredytową. Z reguły całkowite spłaty zadłużenia (wliczając nowy kredyt hipoteczny) nie powinny przekraczać około 30 do 35 procent dochodu netto. Przygotuj się na dostarczenie, przetłumaczonych w razie potrzeby: paszportu i NIE, zeznań podatkowych ze Szwecji z ostatnich dwóch lub trzech lat oraz odcinków wypłat lub sprawozdań finansowych firmy w przypadku samozatrudnienia, ostatnich wyciągów bankowych, referencji z pracy oraz oświadczenia o istniejących zadłużeniach. Nierezydentom zazwyczaj oferowane są kredyty hipoteczne w euro; pożyczanie w euro przy jednoczesnym zarabianiu w koronach szwedzkich wprowadza ryzyko kursowe, które należy uwzględnić w swoim budżecie.

Oprocentowanie, okres kredytowania i rodzaj produktu

Hiszpańskie kredyty hipoteczne występują jako stałe, zmienne (indeksowane do 12-miesięcznego Euriboru plus marża) lub mieszane. Okres kredytowania dla nierezydentów wynosi zazwyczaj do 20-25 lat i zazwyczaj musi zakończyć się w określonym wieku (często 70-75 lat). Porównaj TAE/APR (które uwzględnia opłaty) zamiast stopy nominalnej i sprawdź produkty powiązane, takie jak ubezpieczenie domu lub ubezpieczenie na życie, które kredytodawcy mogą dołączyć.

Podatki towarzyszące kredytowi hipotecznemu

W przypadku nowo wybudowanej nieruchomości (pierwsze przeniesienie od dewelopera) nie płacisz podatku od przeniesienia własności. Zamiast tego płacisz:

Jako wskazówkę, zaplanuj około 11 do 13 procent ceny nowo wybudowanej nieruchomości na podatki i opłaty, przed kosztami organizacji kredytu hipotecznego. Natomiast nieruchomość z rynku wtórnego w Andaluzji jest opodatkowana ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) według stałej stawki 7 procent, a nie IVA plus AJD.³ Od reformy kosztów hipotecznych z 2021 roku, bank (a nie kredytobiorca) płaci AJD od samego aktu hipotecznego, a także za własną gestorię i koszty rejestracyjne związane z wyceną; zazwyczaj nadal płacisz za wycenę nieruchomości (tasación).

Podatek dochodowy dla nierezydentów: IRNR i Modelo 210

Posiadanie hiszpańskiej nieruchomości sprawia, że podlegasz opodatkowaniu podatkiem dochodowym dla nierezydentów (IRNR), deklarowanym w Modelo 210.⁴ Istnieją dwie sytuacje:

• Własne użytkowanie (bez wynajmu): Hiszpania opodatkowuje dochód przypisany w wysokości 1.1 procent wartości katastralnej (2 procent, jeśli wartość nie została niedawno zweryfikowana).⁵ Ponieważ Szwecja jest państwem członkowskim UE, ta podstawa jest opodatkowana stawką 19 procent, a nie 24 procent, która ma zastosowanie do rezydentów spoza UE/EOG.⁵
• Dochody z wynajmu: rezydenci UE/EOG płacą 19 procent i mogą odliczyć powiązane wydatki (koszty finansowania, opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, amortyzacja); rezydenci spoza UE płacą 24 procent od dochodu brutto z wynajmu bez odliczeń.⁵

Będąc krajem UE, szwedzcy właściciele korzystają z niższej stawki 19 procent i odliczeń, co znacząco zmniejsza podatek od wynajmowanej nieruchomości w porównaniu z, na przykład, właścicielem z Wielkiej Brytanii.

Kiedy sprzedajesz: 3-procentowe potrącenie

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3 procent ceny i zapłacić je do urzędu skarbowego (Modelo 211) jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego; sprzedający następnie rozlicza lub odzyskuje pozostałą kwotę za pośrednictwem Modelo 210.⁴⁵ Sprzedający zazwyczaj płaci również plusvalia municipal (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu).

IBI i inne koszty bieżące

Każdy właściciel płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości naliczany od wartości katastralnej. Prawo ustala stawkę miejską w przedziale od 0.4 procent do 1.1 procent, z dokładną kwotą ustalaną przez każdy ratusz,⁶ więc IBI na Costa del Sol różni się między gminami takimi jak Marbella, Estepona, Mijas i Fuengirola. Należy również uwzględnić w budżecie opłaty wspólnotowe, wywóz śmieci, media i składanie deklaracji podatkowych dla nierezydentów.

Podatki od majątku i solidarności

Andaluzja faktycznie znosi swój regionalny podatek od majątku poprzez pełną ulgę, ale państwowy Podatek Solidarnościowy od Dużych Majątków może dotyczyć osób o bardzo wysokiej wartości netto. Nierezydenci są opodatkowani tylko od aktywów hiszpańskich, a zadłużenie hipoteczne zmniejsza podstawę opodatkowania. Progi i ulgi zmieniają się, dlatego zasięgnij porady, jeśli Twoje hiszpańskie aktywa są znaczne.

Zabezpieczenia dla nabywców nieruchomości z planu

Jeśli kupujesz nieruchomość z planu i płacisz raty przed ukończeniem budowy, hiszpańskie prawo wymaga od dewelopera zagwarantowania każdej wpłaconej kwoty poprzez gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, dzięki czemu Twoje pieniądze są chronione, jeśli projekt się nie powiedzie. Ta ochrona, historycznie znana pod Ley 57/68, jest obecnie określona w pierwszym dodatkowym przepisie Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁷ Zawsze upewnij się, że gwarancja jest na miejscu przed przekazaniem środków i wpłać je na dedykowane konto escrow dewelopera.

Życie w Hiszpanii: rezydencja, opieka zdrowotna i szkoły

Hiszpański program rezydencji poprzez inwestycje (złota wiza) został zniesiony w kwietniu 2025 roku,⁸ ale szwedzcy nabywcy go nie potrzebują: jako obywatele UE macie swobodę przemieszczania się i po prostu uzyskujecie unijny certyfikat rejestracji (certificado de registro), jeśli przebywacie dłużej niż 90 dni. W kwestii opieki zdrowotnej, obywatele UE używają karty EKUZ na krótkie pobyty; szwedzcy emeryci, którzy się przeprowadzą, mogą uzyskać dostęp do hiszpańskiego systemu publicznego za pośrednictwem formularza S1, a wielu właścicieli posiada również prywatne ubezpieczenie. Rodziny przenoszące się ze Szwecji mają możliwość wyboru uznawanej przez państwo szwedzkiej szkoły na Costa del Sol w Fuengiroli, obok licznych szkół międzynarodowych i dwujęzycznych na całym wybrzeżu.⁹

Aspekt podatkowy Szwecja – Hiszpania

Szwecja i Hiszpania mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, która określa, który kraj opodatkowuje co i zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu.¹⁰ W praktyce, hiszpańska nieruchomość jest opodatkowana w Hiszpanii (IRNR, IBI, wszelkie zyski ze sprzedaży), natomiast Twoja szwedzka sytuacja podatkowa dotycząca tego dochodu jest regulowana przez umowę i szwedzkie przepisy. Opodatkowanie transgraniczne rezydentów nordyckich (zwłaszcza emerytur) było obszarem dynamicznych zmian, dlatego potwierdź swoją pozycję u doradcy kwalifikowanego w obu krajach przed sfinalizowaniem transakcji.

Prawidłowe załatwienie formalności

Dwa dokumenty otwierają wszystkie drzwi. Po pierwsze, NIE (Número de Identidad de Extranjero), numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca, który jest potrzebny przed podpisaniem, otwarciem konta bankowego lub zarejestrowaniem hipoteki; można złożyć wniosek w konsulacie hiszpańskim w Szwecji lub osobiście w Hiszpanii. Po drugie, niezależny prawnik (nie prawnik dewelopera) do przeprowadzenia należytej staranności, sprawdzenia gwarancji i zarządzania finalizacją u notariusza. Z NIE, prawnikiem i wstępną umową kredytu hipotecznego w ręku, nabywca z krajów nordyckich może płynnie przejść przez zakup nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol. Zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące NIE, kosztów zakupu i procesu zakupu nieruchomości z planu, aby poznać kolejne kroki.