Kredyty hipoteczne dla kupujących z Wielkiej Brytanii w Hiszpanii

Kredyty hipoteczne dla kupujących z Wielkiej Brytanii w Hiszpanii: podstawy

Uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii przez kupującego z Wielkiej Brytanii jest całkowicie wykonalne, ale Brexit zmienił kalkulacje. Od kiedy Wielka Brytania opuściła UE, obywatele brytyjscy są traktowani jako wnioskodawcy spoza UE (“kraje trzecie”), co wpływa zarówno na to, ile pożyczy hiszpański bank, jak i na podatki, które płacisz jako właściciel. Ten przewodnik wyjaśnia zasady dotyczące kredytów hipotecznych, depozytów, stóp procentowych i kosztów zamknięcia transakcji, które obowiązują na całym wybrzeżu Costa del Sol, niezależnie od tego, czy kupujesz w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli, Mijas czy Maladze. Skupia się on na zakupach nowych nieruchomości od dewelopera, choć mechanika kredytu hipotecznego jest taka sama dla nieruchomości z rynku wtórnego.

Ile może pożyczyć kupujący z Wielkiej Brytanii? Limity LTV dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów w oparciu o wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), a nierezydenci otrzymują mniej niż rezydenci. Rezydenci często mogą pożyczyć 80% ceny; nierezydenci są zazwyczaj ograniczeni do 60-70%, a niektórzy pożyczkodawcy ograniczają wnioskodawców spoza UE (do których teraz zaliczają się kupujący z Wielkiej Brytanii) do 50-60%.¹² W praktyce, zaplanuj depozyt w wysokości 30-40% ceny.¹

Jeden kluczowy szczegół: LTV jest obliczane na podstawie niższej z dwóch wartości: wyceny banku (tasación) i ceny zakupu, a nie ceny ofertowej.¹ Jeśli bank wyceni nieruchomość poniżej uzgodnionej przez Ciebie ceny, Twój kredyt się zmniejsza, a Twój wkład własny w gotówce rośnie. Zawsze planuj budżet konserwatywnie.

Zdolność kredytowa i test dochodowy

Oprócz LTV, hiszpańskie banki stosują test zdolności kredytowej (stosunek długu do dochodu). Z reguły pożyczkodawcy chcą, aby Twoje całkowite miesięczne spłaty zadłużenia, wliczając nowy hiszpański kredyt hipoteczny, mieściły się w granicach około 30-35% Twojego miesięcznego dochodu netto, choć dokładny próg różni się w zależności od banku i nie jest ustalony prawnie.² Będziesz musiał jasno udokumentować dochody: ostatnie odcinki wypłat lub sprawozdania finansowe, zeznania podatkowe (UK SA302s lub P60s), wyciągi bankowe oraz zarys istniejących zobowiązań.¹²

Stopy procentowe dla nierezydentów w 2026 roku

Stopy procentowe dla nierezydentów są nieco wyższe niż dla rezydentów, odzwierciedlając postrzegane ryzyko udzielania kredytów zagranicznym kredytobiorcom.² Możesz wybrać stałe lub zmienne:

• Zmienne stopy procentowe są powiązane z 12-miesięcznym Euribor plus marża banku (dyferencjał). 12-miesięczny Euribor spadł po obniżkach EBC i na początku 2026 roku wynosił w granicach 2.4-2.8%; banki dodają marżę wynoszącą około 1.0-2.5%.²
• Stałe stopy procentowe zapewniają pewność spłat przez cały okres kredytowania i są powszechnie oferowane nierezydentom.

Okresy kredytowania zazwyczaj wynoszą do 20-25 lat, często z górną granicą wieku na koniec okresu. Potwierdź dokładną stopę procentową, marżę i wszelkie warunki powiązania z produktem (patrz poniżej) na piśmie z każdym bankiem, ponieważ oferty zmieniają się wraz z rynkiem.

Ile faktycznie kosztuje Cię kredyt hipoteczny

Hiszpańska ustawa hipoteczna z 2019 roku (Ley 5/2019) przeniosła większość kosztów ustanowienia kredytu hipotecznego z kredytobiorcy na bank. Kredytodawca płaci teraz opłaty notarialne i wieczystoksięgowe od aktu hipotecznego oraz, co najważniejsze, podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) od samego kredytu.³ Jako kredytobiorca zazwyczaj ponosisz następujące koszty:

• Opłata za wycenę nieruchomości (tasación), zazwyczaj około 300-500 euro.³
• Opłata aranżacyjna/za otwarcie (comisión de apertura) w wysokości 0-1.5% kwoty kredytu, jeśli bank ją pobiera.³

Banki rutynowo proszą o wykupienie ubezpieczenia budynku mieszkalnego i, w wielu przypadkach, ubezpieczenia na życie jako warunku udzielenia kredytu, i mogą zaoferować niższą marżę, jeśli to zrobisz (bonificaciones). Są to opcjonalne powiązania, a nie wymogi prawne; rozważ zniżkę w porównaniu z kosztem.

Podatki od zakupu nowej nieruchomości (są to dodatki do depozytu)

Twój kredyt hipoteczny pokrywa tylko część ceny. Oprócz depozytu musisz pokryć podatki związane z zakupem gotówką, ponieważ banki nie udzielają na nie kredytów. Za nową nieruchomość kupioną od dewelopera w Andaluzji płacisz:

To jest 11.2% podatku od nowej nieruchomości, więcej niż 7% ITP (podatku od przeniesienia własności) pobieranego od domów z rynku wtórnego w Andaluzji.⁴⁵ Obniżony 2% ITP może dotyczyć niektórych odsprzedaży do 500,000 euro zgodnie z andaluzyjskimi przepisami z 2026 roku, ale jest to ulga tylko dla rynku wtórnego i nie dotyczy nowych nieruchomości.⁵ Po dodaniu opłat notarialnych, wieczystoksięgowych, prawniczych i gestora, zaplanuj około 14-15% powyżej ceny za nową nieruchomość.⁴ Szczegółowy podział znajdziesz w naszym powiązanym przewodniku dotyczącym kosztów zakupu i podatków.

Depozyty z tytułu zakupu nieruchomości w budowie są chronione prawem

Jeśli kupujesz nieruchomość w budowie i wpłacasz płatności etapowe przed ukończeniem domu, deweloper musi, zgodnie z prawem, zagwarantować każdą przekazaną przez Ciebie euro. Zgodnie z Ley 57/1968 i Ley 38/1999 (ze zmianami wprowadzonymi przez Ley 20/2015), każda zaliczka musi być indywidualnie zabezpieczona gwarancją bankową (aval bancario) lub polisą ubezpieczeniową, pokrywającą dokładnie wpłaconą kwotę plus VAT i odsetki ustawowe, i podlega zwrotowi, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy.⁶ Nigdy nie płać depozytu deweloperowi, który nie jest objęty tą gwarancją, i poproś swojego prawnika o pisemne potwierdzenie tego faktu.

Podatki, które płacisz jako właściciel

Posiadanie nieruchomości nie kończy Twoich hiszpańskich zobowiązań podatkowych. Jako właściciel z Wielkiej Brytanii, będący nierezydentem, stajesz przed:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą gminę w przedziale od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej (valor catastral), która jest znacznie poniżej wartości rynkowej.⁷ Stawka zależy od konkretnej gminy na Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, podatek dochodowy dla nierezydentów. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, nadal jesteś zobowiązany do zapłaty podatku od “dochodów przypuszczalnych”: fikcyjne 1.1% lub 2% wartości katastralnej, opodatkowane stawką dla krajów spoza UE wynoszącą 24% (kupujący z Wielkiej Brytanii nie kwalifikują się już do stawki UE 19%).⁸ Modelo 210 za dany rok składa się do 31 grudnia roku następnego.⁸
• Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z wynajmu jest opodatkowany stawką 24% dla właścicieli spoza UE, i (w przeciwieństwie do rezydentów UE) zazwyczaj nie możesz odliczyć kosztów.⁸

Te zeznania są składane za pośrednictwem Agencia Tributaria (AEAT). Nasz przewodnik dotyczący podatku dla nierezydentów (Modelo 210) szczegółowo opisuje ten proces.

Kiedy sprzedajesz: zatrzymanie 3%

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić tę kwotę do Agencia Tributaria w ciągu jednego miesiąca, używając Modelo 211. Jest to zaliczka na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych, a nie ostateczny rachunek.⁹ Nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych w stałej wysokości 19% od faktycznego zysku; następnie składasz Modelo 210, aby rozliczyć się i odzyskać ewentualne nadpłacone zaliczki.⁹ Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Wielką Brytanią a Hiszpanią istnieje, aby zapobiec dwukrotnemu opodatkowaniu tego samego zysku, ale nadal możesz mieć obowiązek zgłoszenia w Wielkiej Brytanii, dlatego zasięgnij porady transgranicznej.

Krok po kroku: harmonogram kredytu hipotecznego i zakupu

1. Uzyskaj swój NIE. Potrzebujesz Numero de Identificacion de Extranjero, aby kupić i pożyczyć. Zobacz nasz przewodnik dotyczący NIE i hiszpańskiego konta bankowego.
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe na potrzeby kredytu hipotecznego, poleceń zapłaty i rachunków za media.
3. Uzyskaj wstępną decyzję od jednego lub więcej banków (lub skorzystaj z pośrednika kredytowego) przed podjęciem zobowiązań.
4. Zarezerwuj nieruchomość i podpisz prywatną umowę kupna, najlepiej pod warunkiem zatwierdzenia kredytu hipotecznego.
5. Wycena bankowa i pełna oferta. Bank wysyła rzeczoznawcę i wydaje wiążącą ofertę (FEIN/FiPre) z obowiązkowym okresem do namysłu.
6. Sfinalizuj transakcję u notariusza, podpisując akt własności (escritura) i akt hipoteczny razem, a następnie zarejestruj w Rejestrze Nieruchomości.

Jako nierezydent, poczekaj około czterech do pięciu miesięcy od oferty do finalizacji.¹ Zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika (nie tego polecanego przez sprzedającego) i spodziewaj się, że cały proces potrwa dłużej niż zakup w Wielkiej Brytanii.

Uwaga dotycząca rezydencji i wiz

Kupno nieruchomości nie daje już prawa pobytu. Hiszpania zniosła swoją ścieżkę “Złotej Wizy” dla inwestorów w kwietniu 2025 roku, więc zakup nieruchomości nie tworzy prawa do zamieszkania w Hiszpanii. Jako obywatel Wielkiej Brytanii możesz odwiedzać Hiszpanię zgodnie z zasadą Schengen 90 dni w ciągu 180 dni; dłuższe pobyty wymagają oddzielnej wizy, takiej jak wiza non-lucrative lub digital-nomad. Nasz przewodnik dotyczący rezydencji i wiz obejmuje aktualne opcje. Kupno z kredytem hipotecznym i kupno w celu uzyskania rezydencji to dwie oddzielne decyzje.