Płacenie zaliczki i finalizacja transakcji z zagranicy

Opłacenie zadatku i finalizacja zakupu nieruchomości na Costa del Sol z zagranicy to część transakcji dotyczącej nowego budownictwa, która sprawia najwięcej trudności zagranicznym nabywcom, ponieważ pieniądze muszą przekroczyć granice, przejść hiszpańskie kontrole antyprania pieniędzy i znaleźć się na właściwym koncie we właściwym terminie. Niniejszy przewodnik wyjaśnia, jak są strukturyzowane płatności w przypadku nowego budownictwa w Andaluzji, jak czysto wprowadzić środki do Hiszpanii, jakie podatki i opłaty należy uwzględnić w budżecie oraz jak sfinalizować zakup, nawet jeśli nie możesz być w kraju. Łączy się on z naszymi powiązanymi przewodnikami na temat podatków i kosztów przy zakupie nowego budownictwa, uzyskania numeru NIE i otwarcia hiszpańskiego konta bankowego oraz hipotek dla nierezydentów.

Jak strukturyzowane są płatności za nowe budownictwo na Costa del Sol

Zakup nieruchomości z nowego budownictwa (obra nueva) jest opłacany etapami, a nie jednorazowo, a zrozumienie tej sekwencji jest kluczem do planowania przelewów z zagranicy.

1. Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva). Niewielka kaucja rezerwacyjna, zwykle od 3 000 do 6 000 euro, zdejmuje nieruchomość z rynku. Kwota ta jest zazwyczaj potrącana z następnej płatności. ⁶
2. Prywatna umowa kupna (contrato de arras / contrato privado). Podpisywana w ciągu około 30 do 60 dni od rezerwacji. W momencie podpisania dokonywana jest płatność w wysokości zazwyczaj od 10 do 30 procent ceny, z potrąceniem ewentualnego zadatku rezerwacyjnego. ⁶
3. Płatności etapowe podczas budowy. W przypadku nieruchomości w budowie (off-plan), kolejne raty są związane z kamieniami milowymi budowy (fundamenty, konstrukcja, fasada, wykończenia). ⁶
4. Finalizacja (escritura pública i przekazanie kluczy). Pozostała kwota, często od 60 do 70 procent, jest płacona u notariusza w dniu podpisania aktu własności i prawnego przeniesienia własności. ⁶

Ponieważ daty te są ustalone w umowie, zaplanuj każdy przelew z dużym wyprzedzeniem. Przelewy międzynarodowe mogą trwać kilka dni, a opóźnienie w płatności końcowej może skutkować naruszeniem umowy.

Wprowadzanie pieniędzy do Hiszpanii: konto bankowe i źródło środków

W praktyce, niemal wszystkie płatności końcowe i etapowe są dokonywane z hiszpańskiego konta bankowego na nazwisko kupującego na hiszpańskie konto dewelopera. Otworzenie konta dla nierezydentów jest proste, choć pełna operacyjność może zająć kilka dni, więc zrób to wcześnie. ⁵

Hiszpańskie przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) wymagają od notariusza, banku, dewelopera i prawnika, aby zidentyfikowali Cię i zweryfikowali pochodzenie Twoich środków przed finalizacją. Wypełnisz formularz KYC (Poznaj Swojego Klienta) i dostarczysz dowody dokumentalne pochodzenia pieniędzy: paski płacowe i wyciągi z oszczędności, akt i rozliczenie sprzedanej nieruchomości, lub dokumenty spadkowe i odpowiednie przelewy. Jeśli pochodzenie środków nie może zostać wyśledzone, notariusz może odmówić autoryzacji escritura. ⁵

Praktyczne wskazówki dotyczące przelewów z zagranicy:

• Zachowaj przejrzystą dokumentację. Przelewaj z konta wyraźnie na swoje nazwisko i przechowuj dowody pochodzenia każdego dużego depozytu.
• Wymiana walut jest często lepiej obsługiwana przez wyspecjalizowanego dostawcę usług walutowych niż przez bank komercyjny, ale konto odbiorcy powinno być nadal Twoim hiszpańskim kontem, aby filtr AML został zastosowany.
• Wysyłaj środki na dwa do trzech dni roboczych przed każdym terminem umownym, aby uniknąć opóźnień międzybankowych.
• Nigdy nie płacić salda dewelopera gotówką. Hiszpańskie prawo ogranicza płatności gotówkowe, a finalizacja jest regulowana przelewem bankowym lub czekiem bankowym przekazywanym u notariusza.

Co faktycznie płacisz: podatki i opłaty za nowe budownictwo w Andaluzji

W przypadku nowego budownictwa zakupionego bezpośrednio od dewelopera, podatek od przeniesienia własności (ITP) nie ma zastosowania. Zamiast tego płacisz IVA (VAT) w wysokości 10 procent ceny, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD, podatek skarbowy) według ogólnej stawki andaluzyjskiej wynoszącej 1.2 procent, ustalonej dekretem-ustawą Decreto-ley 7/2021 i skonsolidowanej ustawą Ley 5/2021. ¹² To jest 11.2 procent samego podatku przed kosztami profesjonalnymi.

Zasadniczo, zagraniczni kupujący powinni przeznaczyć około 12 do 14 procent powyżej ceny zakupu na podatki i opłaty, a więcej, jeśli są pakiety meblowe, dodatki parkingowe i magazynowe lub koszty związane z ustanowieniem hipoteki. ⁵ AJD jest również naliczane od aktu hipotecznego, jeśli bierzesz kredyt, choć od 2018 roku to kredytodawca płaci ten podatek skarbowy, a nie kupujący.

Finansowanie z zagranicy: hipoteki dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale na bardziej rygorystycznych warunkach. Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nierezydentów zazwyczaj wynosi od 50 do 70 procent, co oznacza depozyt w wysokości od 30 do 50 procent plus wszystkie powyższe podatki i opłaty. Rezydenci podatkowi UE zazwyczaj osiągają 60 do 70 procent, podczas gdy kupujący spoza UE (na przykład z Wielkiej Brytanii, USA, Bliskiego Wschodu) często są ograniczeni do około 50 do 60 procent. ⁶ Warunki kredytu zazwyczaj wynoszą do około 25 lat, a w przypadku większych kredytów są coraz częściej o zmiennych stopach procentowych powiązanych z Euriborem. ⁶

Ponieważ hipoteka wiąże się z wyceną, uzgodnieniami i opłatami skarbowymi, rozpocznij składanie wniosku wcześnie i uwzględnij to w swoim planie płatności etapowych. Jeśli finansujesz część zakupu nieruchomości w budowie (off-plan), większość kredytu jest wypłacana dopiero po finalizacji, więc płatności etapowe nadal pochodzą z Twoich własnych środków.

Ochrona Twojego zadatku za nieruchomość w budowie: Ley 38/1999

Każde euro, które płacisz przed ukończeniem domu, musi być prawnie chronione. Zgodnie z Pierwszym Dodatkowym Postanowieniem ustawy Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (która zastąpiła historyczną Ley 57/1968 po jej uchyleniu), deweloper przyjmujący zaliczkowe płatności za niedokończony dom musi: ³⁴

• Gwarantować zwrot wszystkich zaliczkowych kwot, w tym podatków, plus odsetki ustawowe, poprzez gwarancję bankową (aval bancario) lub polisę ubezpieczeniową, jeśli dom nie zostanie dostarczony na czas; oraz
• Otrzymywać te kwoty na specjalne, oddzielne konto bankowe używane wyłącznie dla tej inwestycji.

Zanim przekażesz jakąkolwiek ratę za nieruchomość w budowie, poproś swojego prawnika o potwierdzenie, że gwarancja lub certyfikat ubezpieczenia jest na miejscu i że płacisz na właściwe specjalne konto. Jest to najważniejsza ochrona przy zakupie nieruchomości w budowie, a to Twoje pieniądze są zagrożone, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy.

Podpisanie finalizacji, gdy nie możesz być w Hiszpanii

Dwie rzeczy umożliwiają zdalne sfinalizowanie transakcji. Po pierwsze, musisz mieć NIE (Número de Identidad de Extranjero): jest on obowiązkowy dla każdego zagranicznego nabywcy, rezydenta lub nie, a notariusz nie może autoryzować aktu ani podatków bez niego. Złóż wniosek o niego znacznie wcześniej przed finalizacją. ⁷

Po drugie, jeśli nie możesz osobiście stawić się u notariusza, możesz udzielić pełnomocnictwa (poder notarial) swojemu hiszpańskiemu prawnikowi, podpisanego przed notariuszem w Twoim kraju zamieszkania z apostille, lub w hiszpańskim konsulacie. Twój przedstawiciel następnie podpisuje escritura, płaci podatki i odbiera klucze w Twoim imieniu. Załatw pełnomocnictwo na kilka tygodni wcześniej, ponieważ tłumaczenie i legalizacja wymagają czasu.

Po finalizacji: Twoje bieżące podatki jako właściciela nierezydenta

Posiadanie nieruchomości na Costa del Sol jako nierezydent wiąże się z dwoma powtarzającymi się obowiązkami. IBI, roczny podatek miejski od nieruchomości, jest naliczany przez ratusz (zazwyczaj około 0.4 do 1.1 procent wartości katastralnej, w zależności od gminy). Oddzielnie musisz złożyć roczny Modelo 210 (IRNR): jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania przypisuje domniemany dochód w wysokości 1.1 lub 2 procent wartości katastralnej, opodatkowany stawką 19 procent dla rezydentów UE/EOG lub 24 procent dla rezydentów spoza UE. ⁷

Jedna uwaga dotycząca dobrze znanego zatrzymania 3 procent: nie ma ono zastosowania, gdy kupujesz nowe budownictwo od hiszpańskiego dewelopera. Ma zastosowanie później, gdy sprzedajesz, jeśli jesteś wtedy nierezydentem: kupujący musi zatrzymać 3 procent ceny i zapłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 jako płatność na poczet Twojego IRNR od zysków kapitałowych. ¹ Pamiętaj o tym, gdy ostatecznie sprzedasz nieruchomość.

Aby uzyskać pełne zestawienie podatków od zakupu, zobacz nasz przewodnik na temat podatków i kosztów przy zakupie nowego budownictwa, a w celu uzyskania informacji o rezydencji i otwieraniu konta, nasze przewodniki na temat uzyskania numeru NIE i otwarcia hiszpańskiego konta bankowego.