Płacenie zadatku i finalizacja zakupu z zagranicy

Opłacenie zaliczki i sfinalizowanie zakupu nieruchomości z zagranicy jest tą częścią procesu zakupu nowego domu na Costa del Sol, która sprawia najwięcej trudności zagranicznym nabywcom, ponieważ pieniądze muszą przekroczyć granice, przejść hiszpańskie kontrole przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy i trafić na właściwe konto w odpowiednim terminie. Ten przewodnik wyjaśnia, jak ustrukturyzowane są płatności za nowy budynek w Andaluzji, jak czysto wprowadzić środki do Hiszpanii, jakie podatki i opłaty należy uwzględnić w budżecie oraz jak podpisać akt własności, nawet jeśli nie możesz być w kraju. Łączy się on z naszymi powiązanymi przewodnikami na temat taxes and costs when buying a new build (podatków i kosztów przy zakupie nowego domu), getting your NIE and opening a Spanish bank account (uzyskania numeru NIE i otwarcia hiszpańskiego konta bankowego) oraz non-resident mortgages (kredytów hipotecznych dla nierezydentów).

Jak ustrukturyzowane są płatności za nowe budynki na Costa del Sol

Zakup nowego budynku (obra nueva) jest opłacany etapami, a nie jednorazową płatnością, a zrozumienie tej sekwencji jest kluczem do zaplanowania przelewów z zagranicy.

1. Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva). Niewielki depozyt rezerwacyjny, zazwyczaj od 3 000 do 6 000 euro, wycofuje nieruchomość z rynku. Kwota ta jest normalnie odliczana od następnej płatności. ⁶
2. Umowa przedwstępna (contrato de arras / contrato privado). Podpisywana w ciągu około 30 do 60 dni od rezerwacji. Płatność w wysokości zazwyczaj od 10 do 30 procent ceny jest dokonywana przy podpisaniu, z odliczeniem wszelkich depozytów rezerwacyjnych. ⁶
3. Płatności etapowe podczas budowy. W przypadku nieruchomości w budowie dalsze raty są powiązane z kamieniami milowymi budowy (fundamenty, konstrukcja, fasada, wykończenia). ⁶
4. Sfinalizowanie transakcji (escritura pública i przekazanie kluczy). Pozostała kwota, często od 60 do 70 procent, jest płacona u notariusza w dniu podpisania aktu własności i prawnego przeniesienia własności. ⁶

Ponieważ daty te są ustalone w umowie, zaplanuj każdy przelew z dużym wyprzedzeniem. Przelewy międzynarodowe mogą trwać kilka dni, a opóźnienie w płatności końcowej może narazić Cię na naruszenie umowy.

Wprowadzanie pieniędzy do Hiszpanii: konto bankowe i źródło funduszy

W praktyce, prawie wszystkie płatności końcowe i etapowe są dokonywane z hiszpańskiego konta bankowego na nazwisko kupującego na hiszpańskie konto dewelopera. Otworzenie konta dla nierezydenta jest proste, choć pełna operacyjność może zająć kilka dni, więc zrób to wcześnie. ⁵

Hiszpańskie przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy (AML) wymagają od notariusza, banku, dewelopera i prawnika zidentyfikowania Cię i zweryfikowania pochodzenia Twoich środków przed sfinalizowaniem transakcji. Będziesz musiał wypełnić formularz Know Your Customer (KYC) i dostarczyć dowody dokumentacyjne pochodzenia pieniędzy: odcinki wypłat i wyciągi z oszczędności, akt własności i rozliczenie sprzedanej nieruchomości, lub dokumenty spadkowe i odpowiadające im przelewy. Jeśli fundusze nie mogą zostać namierzone, notariusz może odmówić autoryzacji escritura. ⁵

Praktyczne wskazówki dotyczące przelewów z zagranicy:

• Zachowaj przejrzystą dokumentację. Przelewaj z konta wyraźnie na Twoje nazwisko i zachowaj dowody źródła każdego dużego depozytu.
• Wymiana walut jest często lepiej obsługiwana przez wyspecjalizowaną firmę FX niż przez bank komercyjny, ale konto odbiorcy powinno nadal być Twoim hiszpańskim kontem, aby zastosowano filtr AML.
• Wyślij środki dwa do trzech dni roboczych przed każdym terminem umownym, aby uwzględnić opóźnienia międzybankowe.
• Nigdy nie płać salda deweloperowi gotówką. Hiszpańskie prawo ogranicza płatności gotówkowe, a rozliczenie transakcji odbywa się przelewem bankowym lub czekiem bankowym przekazanym u notariusza.

Co faktycznie płacisz: podatki i opłaty za nowy budynek w Andaluzji

W przypadku nowego budynku kupowanego bezpośrednio od dewelopera, podatek od przeniesienia własności (ITP) nie ma zastosowania. Zamiast tego płacisz IVA (VAT) w wysokości 10 procent ceny, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD, podatek skarbowy) według ogólnej stawki andaluzyjskiej w wysokości 1,2 procent, ustalonej dekretem-ustawą 7/2021 i skonsolidowanej ustawą 5/2021. ¹² To jest 11,2 procent samego podatku przed kosztami profesjonalnymi.

Zasadniczo zagraniczni nabywcy powinni odłożyć około 12 do 14 procent powyżej ceny zakupu na podatki i opłaty, a więcej, jeśli są pakiety mebli, dodatkowe miejsca parkingowe i magazynowe lub koszty związane z uruchomieniem kredytu hipotecznego. ⁵ AJD jest również naliczany od aktu hipotecznego, jeśli bierzesz kredyt, choć od 2018 roku ten podatek skarbowy płaci pożyczkodawca, a nie kupujący.

Finansowanie z zagranicy: kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale na bardziej rygorystycznych warunkach. Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nierezydentów zazwyczaj wynosi od 50 do 70 procent, co oznacza depozyt w wysokości od 30 do 50 procent plus wszystkie wymienione wyżej podatki i opłaty. Rezydenci podatkowi UE powszechnie osiągają od 60 do 70 procent, podczas gdy nabywcy spoza UE (na przykład z Wielkiej Brytanii, USA, Bliskiego Wschodu) są często ograniczeni do około 50 do 60 procent. ⁶ Warunki kredytów zazwyczaj wynoszą do około 25 lat, a w przypadku większych kredytów coraz częściej są to zmienne stopy procentowe powiązane z Euribor. ⁶

Ponieważ kredyt hipoteczny dodaje etapy wyceny, organizacji i opłat skarbowych, rozpocznij składanie wniosku wcześnie i uwzględnij to w swoim planie płatności etapowych. Jeśli finansujesz część zakupu nieruchomości w budowie, większość pożyczki jest wypłacana dopiero po sfinalizowaniu transakcji, więc płatności etapowe nadal pochodzą z Twoich własnych środków.

Ochrona depozytu za nieruchomość w budowie: Ley 38/1999

Każde euro, które płacisz przed ukończeniem domu, musi być prawnie chronione. Zgodnie z Pierwszym Dodatkowym Postanowieniem Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (która zastąpiła historyczną Ley 57/1968 po jej uchyleniu), deweloper przyjmujący zaliczki na niedokończony dom musi: ³⁴

• Gwarantować zwrot wszystkich zaliczek, w tym podatków, plus odsetki ustawowe, poprzez gwarancję bankową (aval bancario) lub polisę ubezpieczeniową, jeśli dom nie zostanie dostarczony na czas; oraz
• Otrzymywać te kwoty na specjalne, oddzielne konto bankowe używane wyłącznie dla tej inwestycji.

Zanim przelejesz jakąkolwiek ratę za nieruchomość w budowie, poproś swojego prawnika o potwierdzenie, że gwarancja lub certyfikat ubezpieczenia jest na miejscu i że płacisz na prawidłowe konto specjalne. Jest to najważniejsza ochrona przy zakupie nieruchomości w budowie, a Twoje pieniądze są zagrożone, jeśli deweloper nie dotrzyma terminu.

Podpisanie aktu własności, gdy nie możesz być w Hiszpanii

Dwie rzeczy umożliwiają zdalne sfinalizowanie transakcji. Po pierwsze, musisz posiadać NIE (Número de Identidad de Extranjero): jest to obowiązkowe dla każdego zagranicznego nabywcy, rezydenta lub nie, a notariusz nie może autoryzować aktu ani podatków bez niego. Złóż wniosek o NIE na długo przed sfinalizowaniem transakcji. ⁷

Po drugie, jeśli nie możesz osobiście stawić się u notariusza, możesz udzielić pełnomocnictwa (poder notarial) swojemu hiszpańskiemu prawnikowi, podpisanego przed notariuszem w Twoim kraju ojczystym z apostille lub w hiszpańskim konsulacie. Twój przedstawiciel podpisze wtedy escritura, zapłaci podatki i odbierze klucze w Twoim imieniu. Załatw pełnomocnictwo z kilkutygodniowym wyprzedzeniem, ponieważ tłumaczenie i legalizacja zajmują czas.

Po sfinalizowaniu transakcji: Twoje bieżące podatki jako właściciela nierezydenta

Posiadanie nieruchomości na Costa del Sol jako nierezydent wiąże się z dwoma powtarzającymi się obowiązkami. IBI, roczny gminny podatek od nieruchomości, jest naliczany przez ratusz (ogólnie około 0,4 do 1,1 procent wartości katastralnej, w zależności od gminy). Oddzielnie musisz składać roczny Modelo 210 (IRNR): jeśli dom nie jest wynajmowany, Hiszpania przypisuje domniemany dochód w wysokości 1,1 lub 2 procent wartości katastralnej, opodatkowany stawką 19 procent dla rezydentów UE/EOG lub 24 procent dla rezydentów spoza UE. ⁷

Jedna uwaga dotycząca dobrze znanego 3-procentowego potrącenia: nie ma ono zastosowania, gdy kupujesz nowy budynek od hiszpańskiego dewelopera. Ma zastosowanie później, gdy sprzedajesz nieruchomość, jeśli jesteś wtedy nierezydentem: kupujący musi potrącić 3 procent ceny i zapłacić to do Agencia Tributaria poprzez Modelo 211 jako zaliczkę na Twój podatek od zysków kapitałowych IRNR. ¹ Pamiętaj o tym, gdy ostatecznie sprzedasz nieruchomość.

Pełne zestawienie podatków od zakupu znajdziesz w naszym przewodniku na temat taxes and costs when buying a new build, a podstawy dotyczące rezydencji i konta w naszych przewodnikach na temat getting your NIE oraz opening a Spanish bank account.