Rezerwacja nieruchomości na planie: Umowy i płatności etapowe

Rezerwacja nieruchomości ‘off-plan’ (z planu) na Costa del Sol oznacza zobowiązanie się do zakupu domu przed jego ukończeniem, opłacając go w ratach w miarę postępu budowy. Wykonane prawidłowo, jest to jeden z najbardziej atrakcyjnych sposobów wejścia zagranicznego nabywcy na rynek andaluzyjski: ustalasz dzisiejszą cenę, rozkładasz koszty i odbierasz zupełnie nową nieruchomość. Wykonane niedbale, naraża cię na ryzyko związane z wypłacalnością dewelopera. Niniejszy przewodnik wyjaśnia sekwencję umów, strukturę płatności etapowych, podatki od nowo wybudowanych nieruchomości oraz ochronę prawną, która sprawia, że rezerwacja ‘off-plan’ jest bezpieczna. Aby dowiedzieć się więcej, zobacz nasze powiązane przewodniki na temat NIE i otwierania konta bankowego, finalizacji transakcji u notariusza oraz kredytów hipotecznych dla nierezydentów.

Sekwencja umów przy zakupie nieruchomości ‘off-plan’

Zakup nieruchomości ‘off-plan’ w Hiszpanii zazwyczaj odbywa się za pośrednictwem trzech dokumentów. Zrozumienie każdego z nich oraz tego, jakie pieniądze zmieniają właściciela na każdym etapie, jest kluczem do bezpiecznej rezerwacji ‘off-plan’.

1. Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)

Zaczynasz od umowy rezerwacyjnej, która zdejmuje lokal z rynku, zazwyczaj na dwa do czterech tygodni, podczas gdy twój prawnik przeprowadza due diligence. Zaliczka rezerwacyjna jest niewielka, zazwyczaj w granicach od 3 000 do 10 000 euro, w zależności od inwestycji i przedziału cenowego.⁷ To jest moment, aby zlecić niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi (nie temu polecanemu wyłącznie przez sprzedającego) sprawdzenie licencji dewelopera, działki, pozwolenia na budowę i uzgodnień dotyczących gwarancji, zanim zaangażujesz się dalej.

2. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży (contrato privado de compraventa / arras)

Po zakończeniu due diligence podpisujesz prywatną umowę kupna-sprzedaży. Jest to wiążąca umowa, która określa cenę, specyfikację, datę ukończenia i harmonogram płatności. Przy podpisaniu zazwyczaj płacisz pierwszą ratę: hiszpański standard mieszkaniowy to około 10% ceny zakupu, chociaż prestiżowe inwestycje czasami wymagają więcej, a struktury płatności etapowych od 10% do 30% z góry są spotykane w przypadku nieruchomości ‘off-plan’.⁷ Umowa będzie zazwyczaj skonstruowana jako arras (umowa depozytowa) lub jako prosta prywatna umowa sprzedaży z depozytem; sformułowanie określa, co dzieje się, jeśli któraś ze stron się wycofa, więc poproś prawnika o potwierdzenie, który reżim ma zastosowanie.

3. Finalizacja u notariusza (escritura publica)

Gdy budynek jest ukończony i posiada licencję na pierwsze zajęcie (licencia de primera ocupacion), finalizujesz transakcję u notariusza. Wpłacasz pozostałą część salda, podpisujesz akt własności (escritura), a nieruchomość zostaje zarejestrowana na twoje nazwisko. Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, kredyt jest uruchamiany w tym momencie.

Jak działają płatności etapowe

Między umową prywatną a finalizacją, deweloperzy ‘off-plan’ zazwyczaj pobierają cenę w transzach powiązanych z kamieniami milowymi budowy (na przykład po wykonaniu fundamentów i po zakończeniu konstrukcji), z największą częścią, często około 60% do 70% ceny, płaconą u notariusza przy odbiorze.⁷ Typowy schemat na Costa del Sol wygląda następująco:

Dokładne harmonogramy różnią się w zależności od dewelopera, dlatego dokładnie przeczytaj plan płatności w swojej umowie. Każda płatność przed finalizacją to pieniądze przekazane deweloperowi za dom, który jeszcze nie istnieje, dlatego właśnie prawo wymaga, aby te kwoty były gwarantowane.

Gwarancje bankowe: twoja ochrona prawna zgodnie z Ley 57/1968

Jest to najważniejsze zabezpieczenie przy rezerwacji nieruchomości ‘off-plan’. Zgodnie z Ley 57/1968, wzmocnioną przez Ley 20/2015 (obowiązującą od stycznia 2016 r.), deweloper musi bezpłatnie zapewnić gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, która zabezpiecza zwrot każdej płatności etapowej (plus odsetki), jeśli dom nie zostanie dostarczony lub deweloper stanie się niewypłacalny.² Ley 20/2015 nałożyła również bezpośredni obowiązek na bank depozytowy, aby przechowywał środki kupującego na specjalnym koncie i weryfikował istnienie gwarancji, czyniąc banki solidarnie odpowiedzialnymi, jeśli depozyty zostały przyjęte bez zabezpieczenia.² Hiszpański Sąd Najwyższy wielokrotnie egzekwował to na korzyść kupujących.²

Praktyczne zasady dla kupujących:

• Nalegaj na indywidualne zaświadczenie gwarancyjne dla każdej wpłaconej kwoty i przechowuj oryginały.
• Wpłacaj pieniądze tylko na specjalne konto wskazane w gwarancji, nigdy na ogólne konto dewelopera.
• Poproś prawnika o potwierdzenie, że gwarant (bank lub ubezpieczyciel) jest rzeczywisty, a polisa obejmuje twoje raty wraz z odsetkami.

Oryginalny tekst z 1968 roku ustalał gwarantowane odsetki na 6% rocznie; późniejsza reforma powiązała je ze ustawową stopą procentową, więc traktuj dokładny procent jako coś, co twój prawnik potwierdza w odniesieniu do aktualnego brzmienia gwarancji, a nie jako stałą liczbę.²

Podatki od zakupu nowo wybudowanej nieruchomości w Andaluzji

Domy ‘off-plan’ kupowane od dewelopera są opodatkowane inaczej niż nieruchomości z rynku wtórnego. Zamiast podatku od przeniesienia własności (ITP), płacisz:

• IVA (VAT) w wysokości 10% ceny zakupu. Jest to krajowa stawka dla nowo wybudowanych nieruchomości mieszkalnych i jest pobierana od twoich rat w miarę ich spłacania.⁴⁵
• AJD (Actos Juridicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 1.2% w Andaluzji przy zakupach nowych nieruchomości.¹⁵

To łącznie 11.2% podatku od nowo wybudowanej nieruchomości w Andaluzji. Oprócz podatku powinieneś uwzględnić opłaty notarialne i rejestracyjne w księgach wieczystych, koszty prawnika oraz wszelkie koszty związane z kredytem hipotecznym. Jako orientacyjną kwotę, przeznacz około 13% do 15% ceny na wszystkie podatki i koszty zakupu nowo wybudowanej nieruchomości tutaj.⁴ Zauważ, że stawki IVA są ustalane na poziomie krajowym i mogą ulec zmianie, a AJD jest ustalane przez Junta de Andalucia, więc zweryfikuj obie stawki z aktualnymi w momencie podpisywania umowy.

Dwa koszty obciążają sprzedającego, a nie kupującego, w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości: gminna plusvalia (podatek od wzrostu wartości gruntu) oraz, w przypadku sprzedaży deweloperskiej, nie ma 3% potrącenia dla nierezydentów (to potrącenie ma zastosowanie, gdy kupujesz od prywatnego sprzedającego nierezydenta, zazwyczaj na rynku wtórnym). Zobacz nasz przewodnik dotyczący zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, aby dowiedzieć się, jak tam działa 3% potrącenie.

Finansowanie nieruchomości ‘off-plan’ jako nierezydent

Nie potrzebujesz całej kwoty gotówki, ale finansowanie nieruchomości ‘off-plan’ ma swoje specyficzne cechy. Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom przy niższych wskaźnikach kredytu do wartości nieruchomości (LTV) niż rezydentom: w 2026 roku LTV dla nierezydentów są zazwyczaj ograniczone do około 60% do 70% dla kupujących z UE i 50% do 60% dla kupujących spoza UE, z najlepszymi warunkami zarezerwowanymi dla silniejszych profili finansowych.⁶ Stałe stopy procentowe dla nierezydentów wynoszą zazwyczaj od 3.8% do 5.2%, w zależności od profilu kupującego.⁶

Ponieważ kredyt hipoteczny jest uruchamiany dopiero po finalizacji transakcji, rezerwację, depozyt umowny i raty budowlane finansujesz z własnych środków, a kredyt pokrywa część ostatecznego salda u notariusza. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową wcześnie i pamiętaj, że bank wycenia nieruchomość w momencie odbioru, co może różnić się od ceny kontraktowej. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów szczegółowo omawia dokumenty, harmonogramy i pożyczkodawców.

Co będziesz winien po finalizacji transakcji

Gdy dom stanie się Twój, rozpoczynają się bieżące zobowiązania. Jako właściciel-nierezydent musisz złożyć Modelo 210 w celu rozliczenia podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR). Jeśli nieruchomość jest przeznaczona na własny użytek i pozostaje pusta, płacisz podatek od dochodu przypisywanego (renta imputada) obliczanego jako 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zweryfikowana w okresie kwalifikacyjnym, lub 2% w innym przypadku.³ Stawka podatku od tej podstawy wynosi 19% dla rezydentów UE, EOG (Islandia, Liechtenstein, Norwegia) i 24% dla nierezydentów spoza UE, co od czasu Brexitu obejmuje Wielką Brytanię.³ Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z najmu deklarujesz na tym samym Modelo 210, a rezydenci UE/EOG mogą odliczać koszty, podczas gdy nierezydenci spoza UE zazwyczaj nie mogą.³ Będziesz również płacić roczny IBI (podatek od nieruchomości) do urzędu miasta. Nasz przewodnik po posiadaniu i wynajmie nieruchomości w pełni omawia te rozliczenia.

Zanim zarezerwujesz: krótka lista kontrolna

• Zorganizuj swój NIE i hiszpańskie konto bankowe równolegle (zobacz nasz przewodnik po NIE i bankowości).
• Zatrudnij niezależnego prawnika przed wpłaceniem jakiejkolwiek zaliczki rezerwacyjnej.
• Sprawdź pozwolenie na budowę dewelopera oraz uzgodnienia dotyczące gwarancji bankowej.
• Przeczytaj harmonogram płatności i potwierdź, że każda rata jest indywidualnie gwarantowana.
• Przeznacz 13% do 15% ponad cenę na podatki i koszty, i potwierdź aktualne stawki IVA i AJD w momencie podpisywania umowy.
• Wcześnie zorganizuj finansowanie hipoteczne, jeśli go potrzebujesz, uwzględniając limity LTV dla nierezydentów.

Rezerwacja nieruchomości ‘off-plan’ na Costa del Sol jest dobrze sprawdzona i, dzięki ustawowym gwarancjom wynikającym z Ley 57/1968 oraz niezależnemu prawnikowi sprawdzającemu każdy krok, jest bezpiecznym sposobem zakupu. Zasada, która cię chroni, jest prosta: nigdy nie płać niegwarantowanej raty i potwierdzaj każdą kwotę na piśmie, zanim podpiszesz.