Opcje rezydencji dla kupujących spoza UE po Złotej Wizie

Opcje rezydencji dla kupujących spoza UE po Złotej Wizie

Przez dekadę zakup domu o wartości 500 000 EUR lub więcej był skrótem do hiszpańskiej rezydencji dla kupujących spoza UE. Te drzwi się zamknęły. Hiszpania zniosła Złotą Wizę powiązaną z nieruchomościami poprzez Ustawę Organiczną 1/2025, przy czym program kończy się dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 r. ¹². Jeśli jesteś kupującym spoza UE i interesuje Cię Costa del Sol, kluczowa kwestia jest prosta: zakup nieruchomości nie przyznaje już rezydencji, ale Twoje prawo do zakupu, posiadania i wynajmowania domu pozostaje całkowicie nienaruszone. Ten przewodnik przedstawia dostępne drogi do rezydencji oraz podatki i koszty związane z posiadaniem nieruchomości jako nierezydent.

Co się faktycznie zmieniło (a co nie)

Złota Wiza (formalnie droga do rezydencji poprzez inwestycję na podstawie Ley 14/2013) pozwalała obywatelom spoza UE uzyskać rezydencję poprzez inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości. Ustawa Organiczna 1/2025 usunęła opcję inwestycji w nieruchomości; hiszpański rząd przedstawił reformę jako środek mający na celu poprawę przystępności cenowej mieszkań ¹². Warto wiedzieć dwie rzeczy:

• Dotychczasowi posiadacze Złotej Wizy zachowują swój status i mogą kontynuować odnawianie na podstawie poprzednich zasad; zamknięcie dotyczy wyłącznie nowych wniosków ¹.
• Każdy, kto złożył kompletny wniosek przed 3 kwietnia 2025 r., ma prawo do jego rozpatrzenia zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu złożenia wniosku ¹.

Posiadanie hiszpańskiej nieruchomości nie jest związane z Twoim statusem imigracyjnym. Obywatele spoza UE nadal mogą swobodnie kupować, a zakup wzmacnia każdy późniejszy wniosek o rezydencję, ponieważ świadczy o powiązaniach i miejscu zamieszkania. Po prostu nie jest to już, samo w sobie, zezwolenie na pobyt.

Wizyty bez rezydencji: zasada 90/180

Jeśli szukasz tylko domu wakacyjnego i krótkich pobytów, możesz w ogóle nie potrzebować rezydencji. Obywatele spoza UE z krajów zwolnionych z obowiązku wizowego mogą spędzić do 90 dni w dowolnym okresie 180 dni na obszarze Schengen bez wizy. Jeśli chcesz zostać dłużej lub uczynić Hiszpanię swoim głównym domem, potrzebujesz jednego z poniższych zezwoleń na pobyt.

Wiza Nielukratywna (NLV): droga dla emerytów i osób z dochodem pasywnym

Wiza Nielukratywna jest najczęstszym wyborem dla kupujących, którzy nie muszą pracować w Hiszpanii: emerytów, osób niezależnych finansowo oraz tych, którzy żyją z inwestycji lub dochodów z wynajmu. Dla wielu jest to naturalny następca Złotej Wizy, ponieważ nieruchomość na Costa del Sol doskonale pasuje jako dowód posiadania środków.

Musisz wykazać wystarczający dochód pasywny lub oszczędności. Próg jest powiązany z IPREM, który na rok 2026 pozostaje na poziomie 600 EUR miesięcznie (7200 EUR rocznie), ponieważ nie zatwierdzono nowego budżetu krajowego ³⁴. Wymogi to:

• Główny wnioskodawca: 400% IPREM, czyli 2400 EUR miesięcznie lub 28 800 EUR rocznie ³⁴.
• Każdy dodatkowy członek rodziny: 100% IPREM, czyli 600 EUR miesięcznie lub 7200 EUR rocznie ³⁴.

Dochód musi być pasywny (emerytury, dochody z wynajmu, dywidendy, odsetki, renty), ponieważ NLV nie zezwala na pracę w Hiszpanii ³. Potrzebujesz również kompleksowego prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego u ubezpieczyciela autoryzowanego w Hiszpanii oraz braku poważnych wpisów w rejestrze karnym. Wiza jest początkowo przyznawana na jeden rok, a następnie odnawiana na okresy dwuletnie; po pięciu latach legalnego pobytu możesz ubiegać się o rezydencję długoterminową (stałą) ⁴⁵.

Wiza Cyfrowego Nomady (DNV): dla pracowników zdalnych i freelancerów

Wprowadzona na mocy Ustawy o startupach z 2023 r., Wiza Cyfrowego Nomady jest odpowiednia dla kupujących, którzy aktywnie zarabiają, ale pracują zdalnie dla pracodawców lub klientów spoza Hiszpanii. W przeciwieństwie do NLV, pozwala ona na legalną pracę.

Próg dochodowy DNV jest powiązany z hiszpańską płacą minimalną (SMI), a nie z IPREM. Na rok 2026 wymóg wynosi 200% SMI, czyli 2849 EUR miesięcznie lub 34 188 EUR rocznie ⁶. Dodaj 75% SMI dla pierwszej osoby pozostającej na utrzymaniu i 25% dla każdego kolejnego członka rodziny ⁶. Nie więcej niż 20% Twoich dochodów może pochodzić ze źródeł hiszpańskich ⁶. Będziesz również potrzebować dowodu doświadczenia zawodowego lub wykształcenia wyższego, prawdziwego stosunku pracy zdalnej, prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego i braku wpisów w rejestrze karnym. Wnioskowanie w hiszpańskim konsulacie zazwyczaj przyznaje zezwolenie na pierwszy rok; wnioskowanie z terenu Hiszpanii może przyznać zezwolenie na pobyt na okres do trzech lat, z możliwością odnowienia w celu osiągnięcia pięcioletniego progu rezydencji stałej ⁶⁵.

NLV vs DNV w skrócie

Inne warte uwagi drogi

W zależności od okoliczności, możesz również kwalifikować się do wizy studenckiej, wizy pracowniczej lub dla samozatrudnionych (autónomo), lub, po okresach ciągłego pobytu, do zezwolenia arraigo (zakorzenienia). Członkowie rodzin obywateli UE otwierają drogi dla rodzin obywateli UE. Lokalny prawnik imigracyjny powinien potwierdzić najlepsze rozwiązanie, zanim się zaangażujesz, ponieważ te opcje mają swoje własne warunki.

Koszty posiadania nieruchomości jako nierezydent na Costa del Sol

Rezydencja i własność to oddzielne kwestie, ale obie wiążą się z obowiązkami. Niezależnie od Twojej ścieżki imigracyjnej, zakup nowego domu w Andaluzji wiąże się z tymi samymi kosztami zakupu i utrzymania.

NIE i zakup

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), aby podpisać akt notarialny, otworzyć konto bankowe lub wziąć kredyt hipoteczny ⁷. Zaplanuj około 14% do 15% dodatkowo do ceny nowego domu po uwzględnieniu podatków i opłat ⁸.

Podatki od zakupu nowego domu w Andaluzji

• IVA (VAT) od nowego domu: 10% ceny ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, opłata skarbowa) w Andaluzji: 1,2% ⁸⁹.

To łącznie 11,2% podatku od nowego domu, przed opłatami notarialnymi, za wpis do księgi wieczystej i prawnymi ⁸. Zauważ, że ITP (podatek od przeniesienia własności) ma zastosowanie zamiast IVA w przypadku domów z rynku wtórnego, a nie nowych budynków.

Finansowanie jako nierezydent

Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów w wysokości od 60% do 70% ceny dla kupujących z UE oraz około 50% do 60% dla kupujących spoza UE, więc zaplanuj wpłatę własną w wysokości 30% do 40% lub więcej; dochód w walucie innej niż euro może jeszcze bardziej zaostrzyć ten limit ⁷. Zaplanuj od sześciu do dziesięciu tygodni od złożenia wniosku do finalizacji ⁷.

Roczne podatki nierezydenta: IRNR i Modelo 210

Jeśli spędzasz mniej niż 183 dni w roku w Hiszpanii, jesteś nierezydentem podatkowym i składasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) za pomocą Modelo 210 ¹⁰. Pojawiają się dwie sytuacje:

• Nieruchomość pozostawiona do własnego użytku: Hiszpania opodatkowuje domniemany (imputowany) dochód w wysokości 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku. Właściciele spoza UE płacą 24% od tej kwoty; właściciele z UE/EOG płacą 19% ¹¹¹².
• Nieruchomość wynajmowana: właściciele spoza UE są opodatkowani stawką 24% od dochodu brutto z wynajmu. Orzeczenie Hiszpańskiego Sądu Krajowego z lipca 2025 r. potwierdziło, że właściciele spoza UE mogą odliczać wydatki związane z wynajmem, prawo wcześniej ograniczone do rezydentów UE/EOG, choć praktyka wciąż się kształtuje ¹¹.

IBI i opłaty lokalne

Każdy właściciel, rezydent czy nie, płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy ratusz w wysokości od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej ¹³. Opłaty wspólnotowe i za wywóz śmieci są oddzielne.

Kiedy sprzedajesz: 3% zatrzymania i zyski kapitałowe

Gdy nierezydent sprzedaje, nabywca musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria w ciągu jednego miesiąca, używając Modelo 211, jako zaliczkę na Twój podatek ¹⁴. Zyski kapitałowe dla nierezydentów są opodatkowane stałą stawką 19% od zysku netto, a następnie składasz Modelo 210, aby uregulować lub odzyskać pozostałą kwotę ¹⁵.

Podsumowanie

Złota Wiza przeminęła, ale Costa del Sol pozostaje w pełni otwarta dla kupujących spoza UE. Wybierz drogę do rezydencji, która odpowiada Twojemu sposobowi zarabiania (Wiza Nielukratywna dla dochodu pasywnego, Wiza Cyfrowego Nomady dla pracy zdalnej), kup nieruchomość ze względu na jej własne zalety i miej na uwadze powyższe zobowiązania podatkowe. Aby uzyskać bardziej szczegółowe informacje, zapoznaj się z naszymi powiązanymi przewodnikami dotyczącymi podatków od zakupu nowego domu (IVA i AJD), uzyskania NIE i hiszpańskiego konta bankowego, kredytów hipotecznych dla nierezydentów, rocznego IRNR i Modelo 210, zysków kapitałowych i 3% zatrzymania, a także opieki zdrowotnej i edukacji na Costa del Sol. Biorąc pod uwagę stawki finansowe i prawne, potwierdź swoje dane z prawnikiem imigracyjnym i doradcą podatkowym przed podpisaniem dokumentów.