Opcje rezydencji dla kupujących spoza UE po Złotej Wizie

Opcje rezydencji dla kupujących spoza UE po Złotej Wizie

Przez dziesięć lat zakup domu o wartości 500 000 EUR lub więcej był skrótem do hiszpańskiej rezydencji dla kupujących spoza UE. Te drzwi się zamknęły. Hiszpania zniosła Złotą Wizę powiązaną z nieruchomościami na mocy Ustawy Organicznej 1/2025, a program zakończył się dla nowych wnioskodawców 3 kwietnia 2025 r. ¹². Jeśli jesteś kupującym spoza UE i rozważasz Costa del Sol, kluczowa kwestia jest prosta: zakup nieruchomości nie zapewnia już rezydencji, ale Twoje prawo do kupna, posiadania i wynajmowania domu pozostaje całkowicie nienaruszone. Ten przewodnik przedstawia otwarte ścieżki rezydencji oraz podatki i koszty związane z posiadaniem nieruchomości jako nierezydent.

Co faktycznie się zmieniło (a co nie)

Złota Wiza (formalnie ścieżka rezydencji poprzez inwestycje na mocy Ley 14/2013) umożliwiała obywatelom spoza UE uzyskanie rezydencji poprzez inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości. Ustawa Organiczna 1/2025 usunęła opcję inwestowania w nieruchomości; rząd hiszpański przedstawił reformę jako środek poprawiający dostępność mieszkań ¹². Warto wiedzieć dwie rzeczy:

• Obecni posiadacze Złotej Wizy zachowują swój status i mogą nadal odnawiać ją na podstawie poprzednich zasad; zamknięcie dotyczy tylko nowych wniosków ¹.
• Każdy, kto złożył kompletny wniosek przed 3 kwietnia 2025 r., ma prawo do jego przetworzenia zgodnie z zasadami obowiązującymi w dniu złożenia ¹.

Posiadanie hiszpańskiej nieruchomości nie jest związane ze statusem imigracyjnym. Obywatele spoza UE nadal mogą swobodnie kupować, a zakup wzmacnia późniejszy wniosek o rezydencję, ponieważ świadczy o powiązaniach i zakwaterowaniu. Po prostu, samo w sobie, nie jest już zezwoleniem na pobyt.

Wizyty bez rezydencji: zasada 90/180

Jeśli chcesz tylko dom wakacyjny i krótkie pobyty, możesz wcale nie potrzebować rezydencji. Obywatele spoza UE z krajów zwolnionych z obowiązku wizowego mogą spędzić do 90 dni w dowolnym 180-dniowym okresie w strefie Schengen bez wizy. Jeśli chcesz zostać dłużej lub uczynić Hiszpanię swoim głównym domem, potrzebujesz jednego z poniższych zezwoleń na pobyt.

Wiza bez prawa do pracy (NLV): ścieżka dla emerytów i osób z dochodami pasywnymi

Wiza bez prawa do pracy jest najczęstszym wyborem dla kupujących, którzy nie potrzebują pracować w Hiszpanii: emerytów, osób niezależnych finansowo oraz tych, którzy utrzymują się z inwestycji lub dochodów z wynajmu. Dla wielu jest to naturalny następca Złotej Wizy, ponieważ nieruchomość na Costa del Sol doskonale pasuje do dowodu posiadania środków.

Musisz wykazać wystarczające dochody pasywne lub oszczędności. Próg jest powiązany z IPREM, który na rok 2026 pozostaje na poziomie 600 EUR miesięcznie (7 200 EUR rocznie), ponieważ nie zatwierdzono nowego budżetu krajowego ³⁴. Wymagania to:

• Główny wnioskodawca: 400% IPREM, czyli 2 400 EUR miesięcznie lub 28 800 EUR rocznie ³⁴.
• Każdy dodatkowy członek rodziny: 100% IPREM, czyli 600 EUR miesięcznie lub 7 200 EUR rocznie ³⁴.

Dochód musi być pasywny (emerytury, dochody z wynajmu, dywidendy, odsetki, renty), ponieważ NLV nie zezwala na pracę w Hiszpanii ³. Potrzebujesz również kompleksowego prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego u hiszpańskiego ubezpieczyciela oraz braku poważnych karalności. Wiza jest początkowo udzielana na jeden rok, a następnie odnawiana na okresy dwuletnie; po pięciu latach legalnego pobytu możesz ubiegać się o pobyt długoterminowy (stały) ⁴⁵.

Wiza dla Cyfrowych Nomandów (DNV): dla pracowników zdalnych i freelancerów

Wprowadzona na mocy Ustawy o Start-upach z 2023 r. Wiza dla Cyfrowych Nomandów odpowiada kupującym, którzy aktywnie zarabiają, ale pracują zdalnie dla pracodawców lub klientów spoza Hiszpanii. W przeciwieństwie do NLV, pozwala na legalną pracę.

Próg dochodowy DNV jest powiązany z hiszpańską płacą minimalną (SMI), a nie z IPREM. Na rok 2026 wymagane jest 200% SMI, co wynosi 2 849 EUR miesięcznie lub 34 188 EUR rocznie ⁶. Dodaj 75% SMI dla pierwszego członka rodziny na utrzymaniu i 25% dla każdego kolejnego członka rodziny ⁶. Nie więcej niż 20% Twoich dochodów może pochodzić ze źródeł hiszpańskich ⁶. Będziesz również potrzebować dowodu doświadczenia zawodowego lub wyższego wykształcenia, prawdziwej relacji pracy zdalnej, prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego i braku karalności. Ubieganie się w hiszpańskim konsulacie zazwyczaj przyznaje początkowy rok; ubieganie się z Hiszpanii może przyznać zezwolenie na pobyt do trzech lat, odnawialne do osiągnięcia pięcioletniego progu stałego pobytu ⁶⁵.

NLV vs DNV w skrócie

Inne warte poznania ścieżki

W zależności od Twoich okoliczności, możesz również kwalifikować się do wizy studenckiej, wizy pracowniczej lub dla samozatrudnionych (autónomo), lub, po okresach ciągłego pobytu, do zezwolenia arraigo (zakorzenienie). Członkowie rodziny z UE otwierają ścieżki rodzinne dla obywateli UE. Lokalny prawnik imigracyjny powinien potwierdzić najlepsze rozwiązanie przed podjęciem zobowiązań, ponieważ niosą one ze sobą własne warunki.

Koszty posiadania nieruchomości jako nierezydent na Costa del Sol

Rezydencja i własność to odrębne kwestie, ale obie wiążą się z obowiązkami. Niezależnie od Twojej ścieżki imigracyjnej, zakup nowego domu w Andaluzji wiąże się z takimi samymi kosztami zakupu i utrzymania.

NIE i zakup

Każdy zagraniczny kupujący potrzebuje NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), aby podpisać akt notarialny, otworzyć konto bankowe lub zaciągnąć kredyt hipoteczny ⁷. Na nowy budynek należy doliczyć około 14% do 15% ceny, uwzględniając podatki i opłaty ⁸.

Podatki od zakupu nowego budynku w Andaluzji

• IVA (VAT) na nowy dom: 10% ceny ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych) w Andaluzji: 1,2% ⁸⁹.

To łącznie 11,2% podatku od nowego budynku, przed opłatami notarialnymi, rejestracji gruntów i opłatami prawnymi ⁸. Należy pamiętać, że ITP (podatek od przeniesienia własności) ma zastosowanie zamiast IVA w przypadku domów z drugiej ręki, a nie nowych budynków.

Finansowanie jako nierezydent

Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów w wysokości od 60% do 70% ceny dla kupujących z UE oraz od około 50% do 60% dla kupujących spoza UE, więc należy zaplanować wpłatę zaliczkową w wysokości 30% do 40% lub więcej; dochody w walucie innej niż euro mogą jeszcze bardziej zaostrzyć limit ⁷. Od złożenia wniosku do finalizacji należy liczyć od sześciu do dziesięciu tygodni ⁷.

Roczne podatki dla nierezydentów: IRNR i Modelo 210

Jeśli spędzasz mniej niż 183 dni w roku w Hiszpanii, jesteś nierezydentem podatkowym i składasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) za pomocą Modelo 210 ¹⁰. Mogą wystąpić dwie sytuacje:

• Nieruchomość przeznaczona do własnego użytku: Hiszpania opodatkowuje domniemany (przypisany) dochód w wysokości 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku. Właściciele spoza UE płacą od tej kwoty 24%; właściciele z UE/EOG płacą 19% ¹¹¹².
• Nieruchomość wynajmowana: właściciele spoza UE są opodatkowani stawką 24% od dochodu brutto z wynajmu. Orzeczenie hiszpańskiego Sądu Krajowego z lipca 2025 r. potwierdziło, że właściciele spoza UE mogą odliczać koszty wynajmu, co było wcześniej prawem ograniczonym do rezydentów UE/EOG, choć praktyka wciąż się kształtuje ¹¹.

IBI i opłaty lokalne

Każdy właściciel, rezydent czy nie, płaci IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny gminny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą gminę w wysokości od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej ¹³. Opłaty wspólnotowe i opłaty za śmieci są oddzielne.

Podczas sprzedaży: 3% zatrzymania i zyski kapitałowe

Kiedy nierezydent sprzedaje, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do Agencia Tributaria w ciągu jednego miesiąca za pomocą Modelo 211, jako zaliczkę na Twój podatek ¹⁴. Zyski kapitałowe dla nierezydentów są opodatkowane stałą stawką 19% od zysku netto, a następnie składasz Modelo 210, aby rozliczyć lub odzyskać pozostałą kwotę ¹⁵.

Podsumowanie

Złota Wiza zniknęła, ale Costa del Sol pozostaje w pełni otwarta dla kupujących spoza UE. Wybierz ścieżkę rezydencji odpowiadającą Twojemu sposobowi zarabiania (Wiza bez prawa do pracy dla dochodów pasywnych, Wiza dla Cyfrowych Nomandów do pracy zdalnej), kup nieruchomość na podstawie jej zalet i miej na uwadze powyższe zobowiązania podatkowe. Aby uzyskać szczegółowe informacje, zapoznaj się z naszymi powiązanymi przewodnikami na temat podatków od zakupu nowych budynków (IVA i AJD), uzyskiwania NIE i hiszpańskiego konta bankowego, kredytów hipotecznych dla nierezydentów, rocznego IRNR i Modelo 210, zysków kapitałowych i 3% zatrzymania, a także opieki zdrowotnej i edukacji na Costa del Sol. Biorąc pod uwagę stawki finansowe i prawne, potwierdź swoje dane u prawnika imigracyjnego i doradcy podatkowego przed podpisaniem umowy.