Sprzedaż jako Nierezydent: Retencja 3% i Podatek od Zysków Kapitałowych
Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je do urzędu skarbowego (Modelo 211) jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego. Sprzedający następnie składa Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby zadeklarować rzeczywisty zysk, opodatkowany stałą stawką 19%, i albo odzyskuje nadpłatę, albo dopłaca różnicę. Należy również uiścić plusvalia municipal do urzędu miasta.
Sprzedaż jako nierezydent na Costa del Sol wiąże się z dwoma mechanizmami podatkowymi, które zaskakują większość zagranicznych właścicieli: 3% retencją potrącaną przy finalizacji oraz podatkiem od zysków kapitałowych rozliczanym później za pośrednictwem Modelo 210. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa 3% retencja, jak obliczany jest i opodatkowany Twój zysk kapitałowy w ramach podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR) oraz inne opłaty (plusvalia municipal, IBI), które musisz uregulować przed i po podpisaniu umowy. Zasady są ogólnokrajowe, więc obowiązują tak samo w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli, Mijas czy w dowolnym miejscu wzdłuż wybrzeża.
Wyjaśnienie 3% retencji (Modelo 211)
Kiedy sprzedawca hiszpańskiej nieruchomości jest nierezydentem, prawo wymaga od kupującego potrącenia 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria za pomocą Modelo 211, w ciągu jednego miesiąca od finalizacji (daty notarialnego aktu).123 Kupujący następnie przekazuje sprzedawcy ostemplowaną kopię 211 jako dowód.
Te 3% nie są dodatkowym podatkiem. Jest to zaliczkowa płatność na poczet ewentualnego zobowiązania sprzedawcy z tytułu zysków kapitałowych w ramach IRNR i stanowi gwarancję, dzięki której państwo hiszpańskie może pobierać podatek od podatnika mieszkającego za granicą.12 211 zawiera unikalny kod referencyjny, który sprzedawca musi podać w swoim zeznaniu o zyskach kapitałowych, aby odliczyć już potrąconą kwotę lub ją odzyskać.3
Ponieważ jest obliczana od pełnej ceny sprzedaży, a nie od zysku, 3% jest często większe lub mniejsze niż rzeczywisty należny podatek. To niedopasowanie jest dokładnie tym, co sprzedawca rozwiązuje następnie poprzez Modelo 210.
Podatek od zysków kapitałowych dla nierezydentów (Modelo 210)
Po finalizacji nierezydent sprzedawca musi zadeklarować faktyczny zysk kapitałowy i uregulować ostateczny podatek za pomocą Modelo 210, czyli zeznania IRNR. Termin to cztery miesiące od daty sprzedaży, co w praktyce oznacza trzy miesiące po upływie jednomiesięcznego okna na wpłatę 3% przez kupującego.157
Zyski kapitałowe z przeniesienia hiszpańskiej nieruchomości przez nierezydenta są opodatkowane stałą stawką 19% od zysku netto, i stawka ta dotyczy wszystkich nierezydentów, niezależnie od narodowości.56 (Nie mylić tego z podziałem 19% versus 24%, który dotyczy dochodów z najmu i dochodów przypisanych, omówionych poniżej.)
Jak oblicza się zysk podlegający opodatkowaniu
Zysk to różnica między wartością przeniesienia a wartością nabycia, po zastosowaniu odliczeń dozwolonych przez prawo hiszpańskie:67
- Wartość nabycia: pierwotna cena zakupu plus podatki i koszty poniesione przy zakupie (podatek od przeniesienia własności lub IVA/AJD, notariusz, Rejestr Gruntów i opłaty prawne), plus koszt wszelkich udokumentowanych ulepszeń kapitałowych.
- Wartość przeniesienia: aktualna cena sprzedaży, pomniejszona o wydatki i podatki ponoszone jako sprzedawca (na przykład prowizja agenta nieruchomości i plusvalia municipal).
Zachowaj każdą fakturę. Ulepszenia i koszty zakupu zwiększają wartość nabycia, a tym samym zmniejszają zysk, ale tylko jeśli możesz je udokumentować przed Agencia Tributaria.
Odzyskanie nadpłaty lub uregulowanie różnicy
| Sytuacja | Co się dzieje |
|---|---|
| Rzeczywisty podatek od zysków kapitałowych jest niższy niż potrącone 3% | Składasz Modelo 210, aby zażądać zwrotu nadpłaty. Zwrot zazwyczaj trwa od 6 do 12 miesięcy po przetworzeniu zeznania.15 |
| Rzeczywisty podatek od zysków kapitałowych jest wyższy niż potrącone 3% | Płacisz niedopłatę przy składaniu Modelo 210, odliczając już zapłacone 3%.16 |
| Sprzedałeś ze stratą | Nie jest należny podatek od zysków kapitałowych, a Ty składasz Modelo 210, aby odzyskać całą 3% retencję. |
Zwroty są wypłacane tylko wtedy, gdy Twoje IBI i inne podatki od nieruchomości są uregulowane, więc ureguluj wszelkie zaległości przed sprzedażą. Wielu nierezydentów wyznacza przedstawiciela podatkowego lub prawnika do złożenia 210 i ścigania zwrotu, ponieważ Agencia Tributaria koresponduje po hiszpańsku, a zwroty na zagraniczne konta bankowe mogą utknąć bez monitorowania.
Plusvalia municipal (IIVTNU): część ratusza
Odrębnie od państwowego podatku od zysków kapitałowych, sprzedawca jest również winien plusvalia municipal, formalnie Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Jest to podatek lokalny od wzrostu wartości gruntów miejskich (nie budynku) w okresie Twojego posiadania, płacony do ratusza gminy, w której znajduje się nieruchomość.4
Zgodnie z prawem sprzedawca jest podatnikiem, ale kiedy sprzedawca jest nierezydentem, kupujący staje się jego zastępcą lub współzobowiązanym i może zatrzymać i zapłacić podatek w imieniu sprzedawcy, jeśli nie zostanie on uregulowany bezpośrednio.4 Dlatego kupujący nieruchomości od nierezydentów często nalegają na potrącenie plusvalia przy finalizacji. Zeznanie musi zostać złożone w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu.4
Od reformy 2021-2022 możesz wybrać metodę, która daje niższy rachunek: metodę obiektywną, opartą na wartości katastralnej gruntu i liczbie lat posiadania, lub metodę rzeczywistego zysku, opartą na faktycznie osiągniętym zysku.4 Jeśli sprzedałeś ze stratą, zasadniczo nie ma plusvalia do zapłaty, ale nadal musisz to zadeklarować i udowodnić stratę.
Niedokończone sprawy do uregulowania przed podpisaniem
Oprócz dwóch głównych podatków, czysta sprzedaż przez nierezydenta na Costa del Sol zależy od tego, czy kilka dokumentów i bieżących kosztów jest w porządku:
- NIE: obie strony potrzebują ważnego hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca do podpisania; zobacz powiązany przewodnik dotyczący uzyskania NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny podatek gminny od nieruchomości musi być zapłacony na bieżąco, a bieżący rok jest zazwyczaj dzielony między kupującego a sprzedającego przy finalizacji. Miej pod ręką najnowsze potwierdzenie IBI, ponieważ jego wartość katastralna jest również podstawą do obliczeń plusvalia i dochodu przypisanego.
- Dochód przypisany i z najmu w okresie posiadania: jeśli nigdy nie wynajmowałeś nieruchomości, Agencia Tributaria nadal przypisuje fikcyjny dochód w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej każdego roku (1,1% tam, gdzie wartość katastralna była korygowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, w przeciwnym razie 2%), deklarowany rocznie w Modelo 210.1 Jeśli ją wynajmowałeś, dochód z najmu jest opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG (którzy mogą odliczyć wydatki) i 24% dla rezydentów spoza UE, takich jak właściciele z Wielkiej Brytanii, którzy są opodatkowani od kwoty brutto.1 Wszelkie niezapłacone zaległe lata mogą zablokować sprzedaż lub zwrot 3%.
- Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (certificado energetico) oraz aktualne zaświadczenie o opłatach wspólnoty właścicieli są wymagane do finalizacji.
Aby uzyskać pełniejszy obraz rocznych zobowiązań, zobacz powiązane przewodniki dotyczące podatków od nieruchomości dla nierezydentów i Modelo 210.
Harmonogram działań
- Dzień finalizacji: akt jest podpisywany; kupujący potrąca 3% ceny (i często plusvalia).
- W ciągu 30 dni roboczych: plusvalia municipal jest deklarowana i płacona do ratusza.4
- W ciągu 1 miesiąca: kupujący płaci 3% do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 i przekazuje sprzedawcy ostemplowaną kopię.13
- W ciągu 4 miesięcy: sprzedawca składa Modelo 210, deklaruje rzeczywisty zysk w wysokości 19%, odlicza 3% i albo ubiega się o zwrot, albo dopłaca różnicę.15
- 6 do 12 miesięcy później: wszelkie zwroty są zazwyczaj wypłacane, pod warunkiem, że wszystkie podatki od nieruchomości są aktualne.15
Praktyczne wskazówki, aby zmniejszyć uciążliwości
- Wcześnie zgromadź dokumentację kosztów. Oryginalny akt zakupu, rachunki za podatki od zakupu, faktury notarialne i rejestracyjne, prowizja agenta i prace remontowe – wszystko to obniża Twój podatek od zysków kapitałowych, jeśli jest udokumentowane.
- Uporządkuj swoją sytuację przed wystawieniem na sprzedaż. Zaktualizuj IBI, dochody przypisane i wszelkie deklaracje z najmu, aby zwroty nie były wstrzymywane.
- Zaplanuj budżet na lukę w przepływach pieniężnych. Przy sprzedaży z niskim zyskiem lub stratą 3% może związać znaczną sumę pieniędzy na większą część roku, zanim nadejdzie zwrot.
- Skorzystaj z przedstawiciela podatkowego. Lokalny prawnik lub doradca podatkowy zajmuje się 210, wnioskiem o zwrot i korespondencją z Agencia Tributaria po hiszpańsku, co jest przyczyną większości opóźnień.
Prawidłowo zarządzane, 3% retencji i podatek od zysków kapitałowych są przewidywalne, a nie karne. Kluczem jest traktowanie 3% jako zaliczki na poczet 19% rachunku, utrzymywanie dokumentacji w nienagannym porządku i terminowe składanie Modelo 210.
Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest osobistą poradą podatkową ani prawną. Stawki i progi mogą ulec zmianie, a Twoja sytuacja zależy od kraju rezydencji i ewentualnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Przed podjęciem działań potwierdź aktualne zasady w Agencia Tributaria lub u wykwalifikowanego doradcy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy 3% zatrzymanie to dodatkowy podatek, gdy sprzedaję nieruchomość?
Nie. Jest to zaliczka na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych w ramach Podatku Dochodowego od Osób Niemieszkających w Hiszpanii (IRNR). Kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i wpłaca je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji. Później rozliczasz to, lub odzyskujesz, na swoim Modelo 210.
Jaką stawkę podatku od zysków kapitałowych płaci nierezydent przy sprzedaży w Hiszpanii?
Stałe 19% od zysku netto (wartość przeniesienia minus wartość nabycia, po dopuszczalnych kosztach zakupu i udokumentowanych ulepszeniach). Te 19% dotyczy wszystkich nierezydentów niezależnie od narodowości i jest oddzielne od podziału 19%/24% stosowanego dla dochodów z najmu i dochodów przypisanych.
Jak odzyskać 3%, jeśli sprzedałem ze stratą lub niewielkim zyskiem?
Złóż Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, podając kod referencyjny z Modelo 211 kupującego. Jeśli Twój rzeczywisty podatek jest niższy niż zatrzymane 3% (lub wynosi zero), ubiegasz się o zwrot nadpłaty. Zwrot zwykle trwa około 6 do 12 miesięcy i wymaga, aby wszystkie Twoje podatki od nieruchomości były uregulowane.
Czym jest plusvalia municipal i kto ją płaci?
Jest to lokalny podatek miejski (IIVTNU) od wzrostu wartości gruntów miejskich w czasie Twojego posiadania. Sprzedający jest podatnikiem, ale gdy sprzedający jest nierezydentem, kupujący może stać się płatnikiem zastępczym i zatrzymać go. Musi być zadeklarowany w ciągu 30 dni roboczych od finalizacji, a od reformy z 2022 roku możesz wybrać metodę obliczeniową, która daje niższą kwotę do zapłaty.
Jaki jest termin złożenia Modelo 210 po sprzedaży?
Cztery miesiące od daty sprzedaży (aktu notarialnego). Jest to faktycznie trzy miesiące po zamknięciu miesięcznego okna kupującego na zapłacenie 3% zatrzymania.
Czy nadal coś jestem winien, jeśli nieruchomość była pusta i nigdy nie była wynajmowana?
Tak. Hiszpania przypisuje dochód hipotetyczny w wysokości 1.1% lub 2% wartości katastralnej każdego roku (1.1% jeśli wartość katastralna była korygowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, w przeciwnym razie 2%), deklarowany na Modelo 210. Nieopłacone poprzednie lata powinny zostać uregulowane przed sprzedażą, ponieważ mogą opóźnić finalizację lub zwrot 3%.
