Sprzedaż jako nierezydent: 3% potrącenie i podatek od zysków kapitałowych

Sprzedaż jako nierezydent na Costa del Sol wiąże się z dwoma mechanizmami podatkowymi, które zaskakują większość zagranicznych właścicieli: 3% wstrzymaniem potrącanym przy finalizacji oraz podatkiem od zysków kapitałowych uregulowanym później za pośrednictwem Modelo 210. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa 3% wstrzymanie, jak oblicza się i opodatkowuje Państwa zyski kapitałowe w ramach Podatku Dochodowego od Nierezydentów (IRNR), oraz inne opłaty (plusvalia municipal, IBI), które należy uregulować przed i po podpisaniu umowy. Zasady są krajowe, więc stosuje się je jednakowo w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli, Mijas i wszędzie wzdłuż wybrzeża.

Wyjaśnienie 3% wstrzymania (Modelo 211)

Gdy sprzedający hiszpańską nieruchomość jest nierezydentem, prawo wymaga od kupującego wstrzymania 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i zapłacenia go bezpośrednio do Agencia Tributaria za pomocą Modelo 211, w ciągu jednego miesiąca od finalizacji (daty notarialnego aktu).¹²³ Kupujący następnie przekazuje sprzedającemu ostemplowaną kopię 211 jako dowód.

Te 3% nie są dodatkowym podatkiem. Jest to zaliczka na poczet ostatecznego zobowiązania sprzedającego z tytułu zysków kapitałowych w ramach IRNR i stanowi gwarancję, aby państwo hiszpańskie mogło ściągnąć należność od podatnika mieszkającego za granicą.¹² 211 zawiera unikalny kod referencyjny, który sprzedający musi podać w swoim własnym zeznaniu z tytułu zysków kapitałowych, aby odliczyć już wstrzymaną kwotę lub ją odzyskać.³

Ponieważ jest obliczane od pełnej ceny sprzedaży, a nie od zysku, 3% jest często większe lub mniejsze niż rzeczywisty należny podatek. Tę niezgodność sprzedający rozwiązuje następnie za pośrednictwem Modelo 210.

Podatek od zysków kapitałowych dla nierezydentów (Modelo 210)

Po finalizacji nierezydent sprzedający musi zadeklarować rzeczywisty zysk kapitałowy i uregulować ostateczny podatek za pomocą Modelo 210, zeznania IRNR. Termin wynosi cztery miesiące od daty sprzedaży, co w praktyce oznacza trzy miesiące po upływie jednomiesięcznego terminu dla kupującego na zapłacenie 3%.¹⁵⁷

Zyski kapitałowe z przeniesienia hiszpańskiej nieruchomości przez nierezydenta są opodatkowane stałą stawką 19% od zysku netto, a stawka ta dotyczy wszystkich nierezydentów, niezależnie od narodowości.⁵⁶ (Nie mylić tego z podziałem 19% versus 24%, który dotyczy dochodów z wynajmu i dochodów przypisanych, omówionych poniżej.)

Jak oblicza się zysk podlegający opodatkowaniu

Zysk to różnica między wartością przeniesienia a wartością nabycia, po zastosowaniu odliczeń dozwolonych przez prawo hiszpańskie:⁶⁷

• Wartość nabycia: pierwotna cena zakupu plus podatki i koszty poniesione przy zakupie (Transfer Tax lub IVA/AJD, notariusz, Land Registry i opłaty prawne), plus koszt wszelkich udokumentowanych ulepszeń kapitałowych.
• Wartość przeniesienia: aktualna cena sprzedaży, pomniejszona o wydatki i podatki ponoszone jako sprzedający (na przykład prowizja agenta nieruchomości i plusvalia municipal).

Zachowaj każdą fakturę. Ulepszenia i koszty zakupu podnoszą wartość nabycia, a tym samym zmniejszają zysk, ale tylko wtedy, jeśli możesz je udokumentować przed Agencia Tributaria.

Odzyskiwanie nadpłaty lub dopłacanie różnicy

Zwroty są wypłacane dopiero po uregulowaniu IBI i innych podatków od nieruchomości, więc ureguluj wszelkie zaległości przed sprzedażą. Wielu nierezydentów wyznacza przedstawiciela podatkowego lub prawnika do złożenia 210 i ścigania zwrotu, ponieważ Agencia Tributaria koresponduje w języku hiszpańskim, a zwroty na zagraniczne konta bankowe mogą utknąć bez monitorowania.

Plusvalia municipal (IIVTNU): udział urzędu miasta

Niezależnie od państwowego podatku od zysków kapitałowych, sprzedający jest również winien plusvalia municipal, formalnie Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Jest to lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich (nie budynku) w okresie Twojego posiadania, płacony do urzędu miasta gminy, w której znajduje się nieruchomość.⁴

Zgodnie z prawem sprzedający jest podatnikiem, ale gdy sprzedający jest nierezydentem, kupujący staje się zastępczym lub solidarnym dłużnikiem i może wstrzymać i zapłacić podatek w imieniu sprzedającego, jeśli nie zostanie on uregulowany bezpośrednio.⁴ Dlatego kupujący nieruchomości od nierezydentów często nalegają na wstrzymanie plusvalia przy finalizacji. Zeznanie musi zostać złożone w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu.⁴

Od reformy z lat 2021-2022 możesz wybrać metodę, która daje niższy rachunek: metodę obiektywną, opartą na wartości katastralnej gruntu i liczbie lat posiadania, lub metodę rzeczywistego zysku, opartą na faktycznie osiągniętym zysku.⁴ Jeśli sprzedałeś ze stratą, zasadniczo nie ma plusvalia do zapłaty, ale musisz to zadeklarować i udowodnić stratę.

Niedokończone sprawy do załatwienia przed podpisaniem umowy

Poza dwoma głównymi podatkami, czysta sprzedaż przez nierezydenta na Costa del Sol zależy od tego, czy kilka dokumentów i bieżących kosztów jest w porządku:

• NIE: obie strony potrzebują ważnego hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców do podpisania; zobacz powiązany przewodnik dotyczący uzyskania NIE.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny gminny podatek od nieruchomości musi być uregulowany na bieżąco, a bieżący rok jest zazwyczaj rozdzielany między kupującego i sprzedającego przy finalizacji. Miej pod ręką najnowszy paragon IBI, ponieważ jego wartość katastralna jest również podstawą do obliczeń plusvalia i dochodów przypisanych.
• Dochód przypisany i z wynajmu w okresie posiadania: jeśli nigdy nie wynajmowałeś nieruchomości, Agencia Tributaria nadal przypisuje fikcyjny dochód w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej rocznie (1,1% tam, gdzie wartość katastralna została zmieniona w ciągu ostatnich dziesięciu lat, w przeciwnym razie 2%), deklarowany corocznie na Modelo 210.¹ Jeśli ją wynajmowałeś, dochód z wynajmu jest opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG (którzy mogą odliczyć wydatki) i 24% dla rezydentów spoza UE, takich jak właściciele z Wielkiej Brytanii, którzy są opodatkowani od kwoty brutto.¹ Wszelkie nieopłacone zaległe lata mogą zablokować sprzedaż lub zwrot 3%.
• Certyfikat energetyczny (certificado energetico) i aktualne zaświadczenie o opłatach wspólnoty mieszkaniowej są wymagane do finalizacji.

Aby uzyskać pełniejszy obraz rocznych zobowiązań, zobacz powiązane przewodniki dotyczące podatków od nieruchomości dla nierezydentów i Modelo 210.

Przykładowa oś czasu

1. Dzień finalizacji: akt jest podpisywany; kupujący wstrzymuje 3% ceny (i często plusvalia).
2. W ciągu 30 dni roboczych: plusvalia municipal jest deklarowana i opłacana do urzędu miasta.⁴
3. W ciągu 1 miesiąca: kupujący płaci 3% do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 i przekazuje sprzedającemu ostemplowaną kopię.¹³
4. W ciągu 4 miesięcy: sprzedający składa Modelo 210, deklaruje rzeczywisty zysk w wysokości 19%, odlicza 3% i albo żąda zwrotu, albo dopłaca różnicę.¹⁵
5. 6 do 12 miesięcy później: wszelkie zwroty są zazwyczaj wypłacane, pod warunkiem, że wszystkie podatki od nieruchomości są aktualne.¹⁵

Praktyczne wskazówki, jak zmniejszyć niedogodności

• Wcześnie zbierz dokumenty kosztowe. Oryginalny akt zakupu, paragony podatkowe od zakupu, faktury notarialne i rejestracyjne, prowizja agenta i prace remontowe – wszystko to obniża Twój zysk podlegający opodatkowaniu, jeśli jest udokumentowane.
• Ureguluj swoją sytuację, zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż. Uaktualnij IBI, dochody przypisane i wszelkie deklaracje wynajmu, aby zwroty nie były wstrzymywane.
• Zaplanuj budżet na lukę w przepływach pieniężnych. Przy sprzedaży z niskim zyskiem lub stratą, 3% może związać znaczną sumę pieniędzy przez większą część roku, zanim nadejdzie zwrot.
• Skorzystaj z przedstawiciela podatkowego. Lokalny prawnik lub doradca podatkowy zajmie się formularzem 210, wnioskiem o zwrot i korespondencją z Agencia Tributaria w języku hiszpańskim, co jest przyczyną większości opóźnień.

Odpowiednio zarządzane, 3% wstrzymanie i podatek od zysków kapitałowych są przewidywalne, a nie karzące. Kluczem jest traktowanie 3% jako zaliczki na poczet rachunku w wysokości 19%, utrzymywanie dokumentacji w nienagannym porządku i terminowe składanie Modelo 210.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, a nie osobiste porady podatkowe ani prawne. Stawki i progi mogą ulec zmianie, a Państwa sytuacja zależy od kraju zamieszkania i wszelkich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Przed podjęciem działań należy potwierdzić obowiązujące zasady z Agencia Tributaria lub wykwalifikowanym doradcą.