Podatki dla Francuskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Kupowanie nieruchomości na Costa del Sol jest proste dla francuskich nabywców, jednak hiszpański system podatkowy działa inaczej niż francuski, a akronimy wymagają nauczenia się. Ten przewodnik po podatkach dla francuskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii przedstawia, co płacisz przy finalizacji transakcji, co jesteś winien każdego roku jako właściciel-nierezydent oraz jak umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Francją a Hiszpanią zapobiega podwójnemu opodatkowaniu. Poniższe dane odzwierciedlają sytuację w Andaluzji (region obejmujący całe Costa del Sol) na rok 2026. Podatki są kwestią finansową i prawną, dlatego traktuj to jako orientację i potwierdź swoją własną sytuację u hiszpańskiego abogado lub gestor przed podpisaniem czegokolwiek.

Dobra wiadomość: Francja jest w UE

Kraj Twojej rezydencji podatkowej determinuje niemal każdą stawkę, z którą się zetkniesz. Ponieważ Francja jest członkiem Unii Europejskiej (i EOG), rezydenci francuscy są opodatkowani w Hiszpanii jako nierezydenci UE, co jest korzystnym przedziałem. Podstawowa stawka podatku dochodowego dla nierezydentów wynosi 19% dla rezydentów UE, EOG, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii, w porównaniu do 24% dla nierezydentów spoza UE, takich jak brytyjscy nabywcy po Brexicie.¹ Francuscy nabywcy zachowują również prawo do odliczania kosztów wynajmu (patrz poniżej), korzyści historycznie zarezerwowanej dla rezydentów UE/EOG.¹ Jako obywatele UE nie potrzebujesz wizy ani pozwolenia na zakup; wystarczy uzyskać NIE (numer identyfikacji cudzoziemca), który jest wymagany od każdego nabywcy do finalizacji transakcji.

Podatki płacone przy zakupie

To, co płacisz przy zakupie, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany i kupiony od dewelopera, czy też jest to nieruchomość z rynku wtórnego od prywatnego właściciela. Te dwie opcje wzajemnie się wykluczają: nieruchomość podlega albo IVA plus AJD, albo ITP, nigdy obu naraz.

Nieruchomość nowo wybudowana: IVA + AJD

Zupełnie nowy dom kupiony bezpośrednio od dewelopera podlega IVA (VAT) w wysokości 10% ceny, plus AJD (Actos Juridicos Documentados, podatek skarbowy od aktu notarialnego), który w Andaluzji wynosi 1,2%.² To łącznie 11,2% podatku pośredniego od nowego mieszkania lub willi. IVA jest płacona deweloperowi przy finalizacji transakcji; AJD jest regulowany wkrótce po podpisaniu umowy.

Nieruchomość z rynku wtórnego: ITP

Dom z rynku wtórnego podlega natomiast ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), czyli podatkowi od przeniesienia własności. Andaluzja stosuje jednolitą stawkę ryczałtową w wysokości 7% od czasu reformy wprowadzonej ustawą 5/2021.³ ITP jest obliczany na podstawie wyższej z dwóch wartości: ceny zapłaconej lub oficjalnej wartości referencyjnej (valor de referencia) Junta de Andalucia, i musi być zapłacony w ciągu 30 dni kalendarzowych od podpisania escritura.³ Należy pamiętać o tej wartości referencyjnej: jeśli przekroczy ona Twoją cenę, podatek zostanie naliczony od wyższej kwoty.

Tabela: podatki przy zakupie w skrócie (Andaluzja, 2026)

Inne koszty finalizacji transakcji

Oprócz podatków, należy przewidzieć opłaty notarialne, opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości i opłaty prawne. Opłaty notarialne i rejestracyjne są regulowane i uzależnione od ceny, zazwyczaj wynoszą od kilkuset do około tysiąca euro każda.² Opłaty niezależnego prawnika wynoszą zazwyczaj około 1% plus IVA. Z grubsza, należy przeznaczyć około 10-14% ponad cenę zakupu na cały pakiet podatków i kosztów: bliżej dolnej granicy w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości po doliczeniu opłat, a około 8-9% w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego.² Jeśli finansujesz zakup, większość hiszpańskich banków udziela nierezydentom kredytów do około 60-70% wartości, co jest tematem naszego przewodnika po kredytach hipotecznych dla francuskich nabywców.

Podatki płacone każdego roku posiadania

Własność niesie ze sobą dwa powtarzające się obowiązki: lokalny podatek gminny i krajowy podatek dochodowy dla nierezydentów.

IBI i wywóz śmieci

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny gminny podatek od nieruchomości, naliczany przez urząd miasta na podstawie wartości katastralnej. Stawki ustalane są lokalnie i różnią się w zależności od gminy, więc mieszkanie w Marbelli i kamienica w Nerji mogą mieć różne stawki. Zazwyczaj spotkasz się również z oddzielną opłatą za wywóz śmieci (basura). Ustaw polecenie zapłaty, aby ich nie przegapić.

IRNR i Modelo 210

Jako właściciel-nierezydent podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), deklarowanemu w Modelo 210 i administrowanemu przez Agencia Tributaria. Sposób działania zależy od tego, czy dom jest wynajmowany:

• Jeśli przechowujesz go na własny użytek, Hiszpania pobiera podatek od fikcyjnego przypisywanego dochodu z czynszu, nawet gdy nieruchomość stoi pusta. Podstawa opodatkowania wynosi 1,1% wartości katastralnej, jeśli ta wartość została zmieniona w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w przeciwnym razie, a Twoja stawka 19% jest stosowana do tej podstawy.¹ Modelo 210 dotyczące przypisywanego dochodu jest składane do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.¹
• Jeśli wynajmujesz nieruchomość, jesteś opodatkowany stawką 19% od czynszu netto. Co kluczowe, ponieważ Francja jest w UE/EOG, możesz odliczyć wydatki, takie jak: IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, amortyzację i media, między innymi.¹ Właściciel spoza UE generalnie nie może odliczać w ten sam sposób. Deklaracje Modelo 210 dotyczące wynajmu składane są w roku następującym po uzyskaniu dochodu (obowiązuje wiosenne okno składania deklaracji).¹

Andaluzja ma również podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), który jest w dużej mierze neutralizowany przez ulgę regionalną, ale krajowy podatek solidarnościowy od dużych majątków (Solidarity Tax on Large Fortunes) może dotyczyć osób o bardzo wysokiej wartości netto. Większość nabywców domów wakacyjnych nie jest nim dotknięta; jeśli Twoje hiszpańskie aktywa są znaczne, zasięgnij porady.

Podatki przy sprzedaży

Sprzedaż jako nierezydent uruchamia dwa mechanizmy. Po pierwsze, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do urzędu skarbowego za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji transakcji.⁴ Nie jest to dodatkowy podatek: jest to zaliczka na podatek od zysków kapitałowych, a jeśli Twój ostateczny rachunek jest niższy, odzyskujesz różnicę.⁴ Po drugie, deklarujesz faktyczny zysk w Modelo 210, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG, w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży.⁴¹ Będziesz również winien plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu; od niedawnych orzeczeń Sądu Najwyższego możesz wybrać metodę obliczeń (obiektywną lub rzeczywisty zysk), która daje niższą kwotę.⁴

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Francją a Hiszpanią

Francuscy rezydenci są chronieni konwencją o unikaniu podwójnego opodatkowania między Francją a Hiszpanią. Zgodnie z ogólną zasadą takich traktatów, dochody z nieruchomości i zyski z ich sprzedaży są opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość się znajduje, więc Twój dom na Costa del Sol jest najpierw opodatkowany w Hiszpanii. Francja, jako Twój kraj rezydencji, łagodzi następnie podwójne opodatkowanie tego dochodu pochodzącego z Hiszpanii na mocy umowy. Musisz jednak zadeklarować hiszpańską nieruchomość i dochody francuskim organom podatkowym; umowa określa ulgę, a nie zwolnienie z deklarowania. Ponieważ wzajemne oddziaływanie hiszpańskiego IRNR z francuskim impot sur le revenue i wszelkimi składkami społecznymi jest prawdziwie techniczne, skorzystaj z doradcy zaznajomionego z oboma systemami (patrz nasze powiązane przewodniki dotyczące procesu zakupu oraz rezydencji i wiz, to ostatnie jest znacznie prostsze dla obywateli UE).

Praktyczna lista kontrolna dla francuskich nabywców

1. Uzyskaj swój NIE wcześnie; bez niego nic nie zostanie sfinalizowane.
2. Potwierdź, czy dom jest nowo wybudowany (IVA + AJD), czy z rynku wtórnego (ITP), zanim oszacujesz koszty.
3. Sprawdź valor de referencia Junta de Andalucia: może on podnieść podstawę Twojego ITP powyżej zapłaconej ceny.³
4. Przeznacz 10-14% ponad cenę na podatki i opłaty.²
5. Zapisz w kalendarzu swoje roczne Modelo 210 i IBI, aby niczego nie przegapić.¹
6. Zachowaj każdą fakturę: jako rezydent UE możesz odliczyć koszty wynajmu.¹
7. Przy każdej przyszłej sprzedaży, spodziewaj się 3% potrącenia i czteromiesięcznego terminu na złożenie deklaracji zysku.⁴

Prawidłowo zarządzane, hiszpańskie obciążenie podatkowe dla francuskiego nabywcy jest przewidywalne i, dzięki statusowi UE, lżejsze niż dla wielu innych zagranicznych nabywców. Połącz ten przewodnik z naszymi towarzyszącymi artykułami na temat procesu zakupu, kredytów hipotecznych i rezydencji, aby zaplanować całą przeprowadzkę.