Podatki dla irlandzkich kupujących nowo wybudowanych nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nowo wybudowanego domu na Costa del Sol to dobrze znana ścieżka dla irlandzkich nabywców, a ich sytuacja podatkowa jest korzystniejsza niż dla wielu innych cudzoziemców. Ponieważ Irlandia jest członkiem Unii Europejskiej, obywatele irlandzcy cieszą się swobodą przemieszczania się, nie potrzebują wizy ani programu inwestorskiego do zakupu i są opodatkowani niższą stawką Unii Europejskiej w ramach hiszpańskiego podatku dochodowego dla nierezydentów (IRNR). Ten przewodnik przedstawia podatki dla irlandzkich nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii, od momentu podpisania umowy do dnia sprzedaży, wykorzystując dane potwierdzone w oficjalnych źródłach na rok 2026. Są to informacje ogólne, a nie osobista porada podatkowa: zawsze potwierdź swoją sytuację u wykwalifikowanego hiszpańskiego doradcy podatkowego (asesor fiscal).

Dlaczego irlandzcy nabywcy mają lepszą ofertę

Jako obywatele UE, Irlandczycy mogą nabywać nieruchomości w Hiszpanii bez ograniczeń i nie potrzebują Złotej Wizy ani żadnego zezwolenia na wjazd. ⁷ Najcenniejszą konsekwencją jest kwestia fiskalna: rezydenci UE, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii płacą IRNR w wysokości 19% i mogą odliczyć dopuszczalne wydatki, podczas gdy właściciele spoza UE (w tym mieszkańcy Wielkiej Brytanii od czasu Brexitu) płacą 24% od dochodu brutto bez odliczeń. ² Bycie Irlandczykiem oszczędza więc pieniądze każdego roku posiadania nieruchomości.

Podatki płacone przy zakupie nowo wybudowanej nieruchomości

Zupełnie nowy dom kupiony bezpośrednio od dewelopera to pierwsze przeniesienie własności, więc podlega IVA (VAT), a nie podatkowi od przeniesienia własności (ITP), który dotyczy domów z rynku wtórnego. Przy zakupie obowiązują dwa podatki:

IVA (VAT) w wysokości 10%

IVA od nowo wybudowanej nieruchomości mieszkalnej wynosi 10% zadeklarowanej ceny zakupu. ¹ Nieruchomości objęte dotacjami (Vivienda de Protección Oficial, VPO) mogą kwalifikować się do stawki 4%, ale rzadko dotyczy to nowych budynków na Costa del Sol, przeznaczonych dla nabywców zagranicznych. Zwróć uwagę na częstą pułapkę: miejsce garażowe lub komórka lokatorska kupione oddzielnie od domu (nie na tej samej umowie notarialnej) są opodatkowane stawką 21%, a nie 10%. ¹

AJD (podatek skarbowy) w wysokości 1,2% w Andaluzji

Actos Jurídicos Documentados (AJD) to podatek skarbowy od aktu notarialnego. Ogólna stawka w Andaluzji wynosi 1,2% ceny. ³ Tak więc łączny podatek transakcyjny od nowo wybudowanej nieruchomości w Andaluzji wynosi 10% IVA plus 1,2% AJD.

Oprócz podatku należy uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, wpis do Rejestru Gruntów oraz własnego adwokata. Z grubsza rzecz biorąc, całkowite koszty zakupu nowo wybudowanej nieruchomości wynoszą około 12–14% ceny. Przed finalizacją transakcji będziesz również potrzebować NIE (Número de Identidad de Extranjero), który musi uzyskać każdy kupujący niebędący obywatelem Hiszpanii. Szczegółowe informacje znajdziesz w naszych powiązanych przewodnikach dotyczących kosztów zakupu i wniosku o NIE.

Roczne podatki dla irlandzkich właścicieli nierezydentów

Jeśli utrzymujesz swój dom na Costa del Sol jako bazę wakacyjną i pozostajesz rezydentem podatkowym w Irlandii, będziesz podlegać dwóm cyklicznym hiszpańskim podatkom.

IBI (lokalny podatek od nieruchomości)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to roczny gminny podatek od nieruchomości, pobierany przez ratusz od wartości katastralnej (valor catastral). Stawki są ustalane lokalnie i zazwyczaj mieszczą się w przedziale od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej rocznie, więc dokładna kwota zależy od Twojej gminy.

Dochód imputowany IRNR (Modelo 210)

To zaskakuje wielu nabywców po raz pierwszy. Nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz nieruchomości i po prostu używasz jej sam, Hiszpania uznaje z niej dochód domniemany i opodatkowuje Cię od niego. Podstawą opodatkowania jest 1,1% wartości katastralnej, jeśli ta wartość była korygowana w ciągu poprzednich dziesięciu lat podatkowych, lub 2% w innym przypadku. ⁵ Ta podstawa jest następnie opodatkowana Twoją stawką IRNR, która dla rezydenta irlandzkiego (UE) wynosi 19%. ²⁶ Deklarujesz to corocznie na formularzu Modelo 210, składanym do Agencia Tributaria w roku następującym po roku podatkowym.

Dochód z wynajmu

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, rzeczywisty dochód z wynajmu zastępuje dochód domniemany za okresy najmu. Tutaj irlandzka przewaga ma największe znaczenie: jako rezydent UE jesteś opodatkowany stawką 19% od dochodu netto z wynajmu i możesz odliczyć proporcjonalne wydatki, takie jak opłaty wspólnotowe, IBI, ubezpieczenie, remonty, odsetki od kredytu hipotecznego i koszty agencyjne. ² Właściciele spoza UE nie korzystają z żadnych z tych odliczeń. Dochód z wynajmu jest zazwyczaj deklarowany kwartalnie na formularzu Modelo 210. Zachowaj każdą fakturę, ponieważ odliczenia muszą być udokumentowane.

Traktat o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania-Irlandia

Irlandia i Hiszpania podpisały konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania 10 lutego 1994 r. ⁴ W przypadku nieruchomości zasada jest prosta: nieruchomość jest opodatkowana w kraju, w którym się znajduje, więc Hiszpania ma pierwsze prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu, dochodów imputowanych i wszelkich zysków ze sprzedaży Twojego domu na Costa del Sol. ⁴ Nadal deklarujesz dochód pochodzący z Hiszpanii do irlandzkiego urzędu skarbowego (Irish Revenue), ale Irlandia przyznaje ulgę za zapłacony podatek hiszpański, dzięki czemu nie jesteś opodatkowany dwukrotnie od tego samego dochodu. Traktat przydziela prawa, a nie anuluje zobowiązanie hiszpańskie, więc prawidłowe złożenie Modelo 210 w Hiszpanii sprawia, że irlandzka ulga działa.

Podatki i potrącenia przy sprzedaży

Sprzedaż jako nierezydent wiąże się z trzema elementami:

• Potrącenie 3% (Modelo 211). Kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do Agencia Tributaria w ciągu miesiąca jako zaliczkę na Twój podatek od zysków kapitałowych. ⁸ Możesz odzyskać nadpłatę, jeśli Twój rzeczywisty zysk jest niewielki lub zerowy.
• Podatek od zysków kapitałowych. Zysk (cena sprzedaży pomniejszona o koszt nabycia i dopuszczalne wydatki) jest opodatkowany w ramach IRNR stałą stawką 19% dla nierezydentów. ⁸ Składasz Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby uregulować saldo lub ubiegać się o zwrot potrącenia.
• Plusvalía municipal. Ten gminny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich jest płacony przez sprzedającego w ciągu 30 dni roboczych od sprzedaży. Od reformy z 2021 roku możesz wybrać metodę obiektywną lub metodę rzeczywistego zysku, a jeśli wartość gruntu nie wzrosła, żadna plusvalía nie jest należna w ramach kalkulacji rzeczywistego zysku. ⁸

Finansowanie: kredyty hipoteczne dla irlandzkich nierezydentów

Irlandzcy nabywcy, zaciągający kredyt w hiszpańskim banku jako nierezydenci, zazwyczaj uzyskują kredyt w wysokości 60% do 70% wartości nieruchomości (loan-to-value), przy czym wyższy przedział jest zarezerwowany dla silniejszych profili finansowych. ⁹ Bank udziela kredytu na podstawie niższej z wartości: jego własnej wyceny (tasación) lub ceny zakupu, więc niska wycena oznacza, że różnicę pokrywasz gotówką. ⁹ Stałe stopy procentowe dla kredytobiorców spoza Hiszpanii będących rezydentami UE w 2026 roku kształtowały się w przedziale od 3,8% do 4,5%. ⁹ Odsetki od kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu od dochodu z wynajmu dla rezydentów UE, co jest kolejnym powodem korzystnej sytuacji Irlandczyków.

Ochrona kupującego przy zakupach z planu (Ley 57/68)

Wiele nowych budynków na Costa del Sol jest sprzedawanych z planu z płatnościami etapowanymi podczas budowy. Hiszpańskie prawo (pierwotnie Ley 57/1968, wzmocnione przez Ley 20/2015) wymaga od dewelopera umieszczenia Twoich depozytów na dedykowanym koncie i zabezpieczenia ich indywidualną gwarancją bankową (aval bancario) lub polisą ubezpieczeniową. ¹⁰ Jeśli dom nie zostanie dostarczony na czas, masz prawo do odzyskania 100% wpłaconych kwot plus ustawowe odsetki, a tej ochrony nie można zrzec się w umowie. ¹⁰ Zawsze potwierdź pisemnie, że Twoja gwarancja jest aktywna przed wpłaceniem depozytu.

Rezydencja, opieka zdrowotna i rejestracja

Obywatele irlandzcy mogą swobodnie wjeżdżać i przebywać w Hiszpanii. W przypadku pobytów dłuższych niż 90 dni, w ciągu pierwszych trzech miesięcy należy zarejestrować się w celu uzyskania Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (zielonego certyfikatu obywatela UE). ⁷ W zakresie opieki zdrowotnej, pracujący rezydenci irlandzcy odprowadzają składki do hiszpańskiego systemu ubezpieczeń społecznych; irlandzcy emeryci mogą użyć formularza S1, aby zarejestrować się w hiszpańskim systemie publicznym, a Irlandia zwraca koszty, natomiast EHIC obejmuje tylko pobyty tymczasowe i nie zastępuje ubezpieczenia rezydenta. ⁷ Zakup nieruchomości sam w sobie nie zmienia Twojej rezydencji podatkowej: stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, jeśli spędzasz w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku, co przenosi Cię z IRNR na pełny hiszpański podatek dochodowy dla rezydentów. Zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem na temat rezydencji i przeprowadzki do Hiszpanii.

Kluczowe wnioski dla irlandzkich nabywców

Zaplanuj około 12–14% dodatkowo do ceny za nowo wybudowaną nieruchomość (10% IVA, 1,2% AJD i koszty), uzyskaj swój NIE wcześnie i pamiętaj o cyklicznym Modelo 210. Twój status obywatela UE jest wart realnych pieniędzy dzięki stawce 19% IRNR i odliczeniom wydatków, a traktat Hiszpania-Irlandia chroni Cię przed podwójnym opodatkowaniem. Ponieważ są to kwestie finansowe i prawne, przed podjęciem zobowiązania skorzystaj z usług niezależnego hiszpańskiego prawnika i asesor fiscal.