Gwarancje bankowe przy zakupach nieruchomości z planów (Ley 57/68)

Zakup nieruchomości „na etapie budowy” na Costa del Sol oznacza płacenie za dom, zanim jeszcze powstanie. Zazwyczaj podpisujesz rezerwację, następnie prywatną umowę kupna-sprzedaży i uwalniasz pieniądze w ratach wraz z postępem budowy, a reszta kwoty jest należna po ukończeniu budowy. Najważniejszym prawnym zabezpieczeniem dla zagranicznego nabywcy w tej sytuacji jest gwarancja bankowa na zakupy „na etapie budowy”, mechanizm, który zmusza dewelopera do zwrotu każdego zaliczkowanego euro, jeśli nieruchomość nigdy nie zostanie oddana. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa to zabezpieczenie na mocy Ley 57/68 i jej współczesnego następcy, co gwarancja musi obejmować i jak składać roszczenia.

Co chroni gwarancja bankowa

Zasada jest prosta: wszelkie pieniądze, które wpłacasz deweloperowi, zanim otrzymasz ukończony, prawnie zdatny do zamieszkania dom, nie są pieniędzmi dewelopera, który może je swobodnie wydawać. Każda zaliczka musi być zabezpieczona, tak aby, jeśli budowa nie rozpocznie się lub nie zostanie pomyślnie zakończona, odzyskać swoje pieniądze, zamiast dołączać do kolejki wierzycieli niewypłacalnego dewelopera. Ochrona obejmuje domy „na etapie budowy” kupowane bezpośrednio od promotora, co jest dokładnie sytuacją w przypadku większości zakupów nowych nieruchomości w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli, Mijas i na całym Costa del Sol.

Od Ley 57/68 do LOE

Pierwotna ustawa to Ley 57/1968 z 27 lipca, dotycząca pobierania zaliczek przy budowie i sprzedaży mieszkań. ¹ Została formalnie uchylona ze skutkiem od 1 stycznia 2016 roku przez Ley 20/2015, która przepisała ten reżim i przeniosła go do Pierwszego Przepisu Dodatkowego (Disposicion adicional primera) Ley 38/1999, Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE). ²³ W praktyce nabywcy i prawnicy nadal odwołują się do tej ochrony jako “Ley 57/68”, a sądy nadal stosują stare prawo do umów podpisanych przed 2016 rokiem, więc nazwa ta pozostaje skrótem dla całego systemu. Umowy podpisywane dzisiaj podlegają LOE, ale ich istota jest bardzo podobna.

Obowiązki dewelopera

Zgodnie z Pierwszym Przepisem Dodatkowym LOE, deweloper, który przyjmuje zaliczki za budowane domy, musi zrobić dwie rzeczy. Po pierwsze, deweloper musi zagwarantować zwrot wpłaconych kwot, plus odsetki ustawowe, od daty uzyskania pozwolenia na budowę, albo poprzez polisę ubezpieczenia kaucji (seguro de caucion) wydaną przez uprawnionego ubezpieczyciela, albo poprzez solidarną gwarancję bankową (aval solidario) od uprawnionej instytucji kredytowej, obejmującą przypadek, w którym budowa nie rozpocznie się lub nie zostanie pomyślnie zakończona. ²⁴

Po drugie, same pieniądze muszą być prawidłowo obsługiwane. Zaliczki muszą być przyjmowane za pośrednictwem instytucji kredytowej i deponowane na specjalnym koncie, oddzielonym od innych środków dewelopera, które mogą być wykorzystane wyłącznie na koszty związane z budową domów. ²⁴ Bank przyjmujący środki ma obowiązek zachować szczególną ostrożność, aby upewnić się, że środki trafią na to dedykowane konto, a Sąd Najwyższy uznał banki za odpowiedzialne w przypadkach, gdy tego nie zrobiły.

Co musi obejmować gwarancja

Gwarancja nie ogranicza się do samego wpłaconego kapitału. Banco de Espana potwierdza, że aval musi pokrywać całość zaliczek, w tym obowiązujące podatki, plus ustawowe odsetki od pieniędzy (interes legal del dinero) od daty każdej płatności do planowanej daty przekazania. ⁴ Włączenie podatków ma znaczenie dla nabywców „na etapie budowy”, ponieważ płatności etapowe za nowe budownictwo są obciążone IVA, a ten IVA stanowi część kwoty, którą masz prawo odzyskać. Dokładne podatki od zakupu nowego budynku są omówione w osobnym przewodniku dotyczącym IVA i AJD dla nowych budynków.

Odsetki ustawowe: kwota, która powiększa Twoje roszczenie

Jeśli roszczenie zostanie uwzględnione, odzyskujesz 100% swoich depozytów plus ustawowe odsetki od pieniędzy naliczane od każdej płatności. Hiszpania ustala tę stopę rocznie w swojej Ustawie Budżetowej. Wynosi ona 3.25% od budżetu na 2023 rok (Ley 31/2022) i, ponieważ żaden nowy budżet nie zastąpił tego odniesienia, pozostaje 3.25% na 2026 rok; związane z tym odsetki za opóźnienie w płatności podatków (interes de demora) wynoszą 4.0625% na 2026 rok. ⁵ Ponieważ odsetki naliczają się od dnia każdej płatności aż do momentu faktycznego zwrotu, roszczenie, którego rozwiązanie zajmuje lata, może być warte znacznie więcej niż pierwotnie wpłacona kwota, a Sąd Najwyższy potwierdził, że te odsetki naliczają się nawet w przypadku niewypłacalności dewelopera.

Jak złożyć roszczenie, jeśli dom nie zostanie oddany

Jeśli budowa nie rozpocznie się lub nie zostanie zakończona w uzgodnionym terminie, proces jest w ogólnym zarysie prosty. Najpierw żądasz od dewelopera zwrotu wszystkich wpłaconych kwot. Jeśli deweloper nie zastosuje się w ciągu 30 dni, możesz dochodzić zwrotu bezpośrednio od gwaranta (banku lub ubezpieczyciela). ⁴ Nie musisz najpierw udowadniać niewypłacalności dewelopera; gwarancja jest samodzielna, a gwarant nie może uchylić się od odpowiedzialności, argumentując, że jest winien mniej niż deweloper.

Hiszpańskie orzecznictwo było silnie ochronne wobec nabywców. Sąd Najwyższy orzekł, że brak indywidualnego certyfikatu gwarancyjnego nie uchyla prawa do zwrotu, gdy istnieje zbiorcza lub ogólna polisa dla inwestycji, oraz że bank gwarantujący musi zwrócić pełne depozyty plus odsetki ustawowe, nawet jeśli płaciłeś za pośrednictwem pośrednika lub na konto inne niż własne konto gwaranta. Jeśli nigdy nie otrzymałeś indywidualnego dokumentu gwarancyjnego (wielu nabywców w starszych inwestycjach na Costa del Sol ich nie otrzymało), to samo w sobie nie przekreśla Twojego roszczenia.

Kiedy gwarancja wygasa

Zabezpieczenie nie jest bezterminowe. Zostaje ono anulowane, gdy deweloper udowodni zarówno wydanie świadectwa zamieszkania, licencji na pierwsze zajęcie lub równoważnego dokumentu, jak i faktyczne przekazanie Ci domu. ⁴ Od tego momentu ryzyko związane z zakupem „na etapie budowy”, dla którego gwarancja została stworzona, mija, a Twoja ochrona przenosi się na etap ukończenia, usuwania usterek i przekazania, omówiony w przewodniku dotyczącym usuwania usterek i przekazania.

Terminy

Nie zakładaj, że przeterminowane roszczenie jest nadal ważne. Okres przedawnienia dla powództwa osobistego w Hiszpanii został skrócony z 15 lat do 5 lat reformą artykułu 1964 Kodeksu Cywilnego z 2015 roku, mającą zastosowanie do stosunków powstałych od 7 października 2015 roku; starsze stosunki podlegały przejściowemu terminowi końcowemu. Sąd Najwyższy potwierdził, że zwykły okres z artykułu 1964 reguluje roszczenia o zwrot zaliczek. ⁶ Ponieważ arytmetyka przepisów przejściowych jest bezwzględna, a liczenie okresu może być uzależnione od faktów, każda osoba posiadająca historyczny depozyt „na etapie budowy” powinna szybko zasięgnąć porady prawnej w Hiszpanii, zamiast zwlekać.

Praktyczna lista kontrolna dla dzisiejszych nabywców

• Zanim udostępnisz jakiekolwiek pieniądze, poproś na piśmie o indywidualny certyfikat gwarancyjny (aval lub seguro de caucion) wskazujący Cię jako beneficjenta na dokładne kwoty.
• Sprawdź, czy materiały promocyjne i umowa wymieniają gwaranta oraz instytucję kredytową prowadzącą specjalne konto, zgodnie z wymogami LOE wobec deweloperów. ²
• Wpłacaj pieniądze tylko na wyznaczone specjalne konto dewelopera, nigdy na konto osobiste lub ogólne.
• Zachowaj każde potwierdzenie przelewu: odsetki ustawowe są obliczane od daty każdej pojedynczej płatności. ⁴
• Potwierdź, że objęta kwota obejmuje IVA naliczony od płatności etapowych, a nie tylko cenę netto. ⁴

Gwarancja bankowa jest podstawą ochrony nabywców „na etapie budowy” w Hiszpanii, ale działa ona w połączeniu z innymi elementami zakupu. Przeczytaj ten przewodnik razem z przewodnikami dotyczącymi rezerwacji „na etapie budowy”, zakupu „na etapie budowy” a zakupu z rynku wtórnego, hipotek i depozytów dla nierezydentów oraz płatności depozytu i ukończenia z zagranicy, aby wszystkie aspekty prawne, finansowe i podatkowe Twojego zakupu na Costa del Sol były spójne, zanim podpiszesz umowę.