Gwarancje bankowe przy zakupie nieruchomości w budowie (Ley 57/68)

Zakup nieruchomości „off-plan” na Costa del Sol oznacza zapłatę za dom, zanim on jeszcze powstanie. Zazwyczaj podpisuje się rezerwację, następnie prywatną umowę kupna-sprzedaży i wpłaca pieniądze w ratach wraz z postępem budowy, a pozostała kwota jest należna przy odbiorze. Najważniejszą ochroną prawną dla zagranicznego kupującego w tej sytuacji jest gwarancja bankowa na zakupy „off-plan”, mechanizm, który zmusza dewelopera do zwrotu każdego euro, które wpłaciłeś, jeśli nieruchomość nigdy nie zostanie dostarczona. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa ta ochrona zgodnie z Ley 57/68 i jej współczesnym następcą, co gwarancja musi obejmować i jak złożyć roszczenie.

Co chroni gwarancja bankowa

Zasada jest prosta: każda kwota, którą wpłacasz deweloperowi, zanim otrzymasz ukończony, prawnie nadający się do zamieszkania dom, nie jest pieniędzmi dewelopera, które może swobodnie wydawać. Każda zaliczka musi być zabezpieczona tak, aby w przypadku, gdy budowa nie rozpocznie się lub nie zostanie ukończona pomyślnie, otrzymałeś swoje pieniądze z powrotem, zamiast dołączać do kolejki wierzycieli niewypłacalnego dewelopera. Ochrona obejmuje domy „off-plan” kupione bezpośrednio od dewelopera, co jest dokładnie taką sytuacją w przypadku większości zakupów nowo wybudowanych nieruchomości w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli, Mijas i na całym Costa del Sol.

Od Ley 57/68 do LOE

Pierwotną ustawą była Ley 57/1968 z 27 lipca, dotycząca pobierania zaliczek przy budowie i sprzedaży mieszkań. ¹ Została ona formalnie uchylona ze skutkiem od 1 stycznia 2016 roku przez Ley 20/2015, która przepisała reżim i przeniosła go do Pierwszego Przepisu Dodatkowego (Disposicion adicional primera) Ley 38/1999, Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE). ²³ W praktyce kupujący i prawnicy nadal odwołują się do tej ochrony jako „Ley 57/68”, a sądy nadal stosują stare prawo do umów podpisanych przed 2016 rokiem, więc nazwa pozostaje skrótem dla całego systemu. Umowy podpisywane dzisiaj podlegają LOE, ale istota jest bardzo podobna.

Obowiązki dewelopera

Zgodnie z Pierwszym Przepisem Dodatkowym LOE, deweloper, który pobiera zaliczki na budowane domy, musi spełnić dwa warunki. Po pierwsze, deweloper musi zagwarantować zwrot wpłaconych kwot, powiększonych o odsetki ustawowe, od daty uzyskania pozwolenia na budowę, albo poprzez polisę ubezpieczenia kaucyjnego (seguro de caucion) wydaną przez uprawnionego ubezpieczyciela, albo poprzez solidarną gwarancję bankową (aval solidario) od uprawnionej instytucji kredytowej, obejmującą przypadek, w którym budowa nie rozpocznie się lub nie zostanie ukończona pomyślnie. ²⁴

Po drugie, same pieniądze muszą być prawidłowo zarządzane. Zaliczki muszą być przyjmowane przez instytucję kredytową i wpłacane na specjalne konto, oddzielone od innych środków dewelopera, które może być wykorzystane wyłącznie na koszty związane z budową domów. ²⁴ Od banku przyjmującego oczekuje się szczególnej staranności, aby zapewnić, że środki trafią na to dedykowane konto, a Sąd Najwyższy uznał banki za odpowiedzialne w przypadku, gdy tego nie uczyniły.

Co musi obejmować gwarancja

Gwarancja nie ogranicza się do samego kapitału, który wpłaciłeś. Banco de Espana potwierdza, że aval musi pokrywać całość zaliczek, włączając w to obowiązujące podatki, plus odsetki ustawowe (interes legal del dinero) od daty dokonania każdej płatności do planowanej daty odbioru. ⁴ Uwzględnienie podatków jest ważne dla kupujących „off-plan”, ponieważ płatności etapowe za nowo wybudowane nieruchomości zawierają IVA, a ten IVA stanowi część kwoty, którą masz prawo odzyskać. Dokładne podatki od zakupu nowo wybudowanej nieruchomości są omówione w oddzielnym przewodniku na temat IVA i AJD dla nowo wybudowanych nieruchomości.

Odsetki ustawowe: kwota, która powiększa Twoje roszczenie

Jeśli roszczenie zostanie uwzględnione, odzyskujesz 100% swoich wpłat plus odsetki ustawowe biegnące od każdej płatności. Hiszpania ustala tę stopę rocznie w swojej Ustawie Budżetowej. Od Budżetu 2023 (Ley 31/2022) wynosi 3.25% i, ponieważ żaden nowy Budżet nie zastąpił tego odniesienia, pozostaje ona na poziomie 3.25% na rok 2026; powiązane odsetki za opóźnienie w płatności podatków (interes de demora) wynoszą 4.0625% na rok 2026. ⁵ Ponieważ odsetki narastają od dnia każdej płatności aż do momentu faktycznego zwrotu środków, roszczenie, którego rozwiązanie zajmuje lata, może być warte znacznie więcej niż kwota, którą pierwotnie wpłaciłeś, a Sąd Najwyższy potwierdził, że odsetki te nadal biegną, nawet jeśli deweloper jest niewypłacalny.

Jak złożyć roszczenie, jeśli dom nie zostanie dostarczony

Jeśli budowa nie rozpocznie się lub nie zostanie ukończona w uzgodnionym terminie, proces jest w zarysie prosty. Najpierw żądasz od dewelopera zwrotu wszystkich wpłaconych kwot. Jeśli deweloper nie zastosuje się w ciągu 30 dni, możesz dochodzić zwrotu bezpośrednio od gwaranta (banku lub ubezpieczyciela). ⁴ Nie musisz najpierw udowadniać niewypłacalności dewelopera; gwarancja jest niezależna, a gwarant nie może uchylić się od odpowiedzialności, argumentując, że jest winien mniej niż deweloper.

Hiszpańskie orzecznictwo zdecydowanie chroni kupujących. Sąd Najwyższy orzekł, że brak indywidualnego certyfikatu gwarancyjnego nie pozbawia prawa do odszkodowania, gdy istnieje polisa zbiorcza lub ogólna dla inwestycji, oraz że bank-gwarant musi zwrócić pełne wpłaty plus odsetki ustawowe, nawet jeśli płaciłeś za pośrednictwem pośrednika lub na inne konto niż konto gwaranta. Jeśli nigdy nie otrzymałeś indywidualnego dokumentu gwarancyjnego (wielu nabywców w starszych inwestycjach na Costa del Sol ich nie otrzymało), to samo w sobie nie przekreśla Twojego roszczenia.

Kiedy gwarancja wygasa

Zabezpieczenie nie jest bezterminowe. Zostaje ono anulowane, gdy deweloper udowodni zarówno, że wydano certyfikat zamieszkiwalności, licencję na pierwsze zasiedlenie (first occupation licence) lub równoważny dokument, jak i to, że dom został faktycznie Ci dostarczony. ⁴ Od tego momentu ryzyko związane z zakupem „off-plan”, dla którego gwarancja została stworzona, mija, a Twoja ochrona przenosi się na etap ukończenia, usuwania usterek i przekazania, omówiony w przewodniku dotyczącym usuwania usterek i przekazania.

Terminy przedawnienia

Nie zakładaj, że przestarzałe roszczenie jest nadal ważne. Okres przedawnienia dla powództwa osobistego w Hiszpanii został skrócony z 15 do 5 lat reformą artykułu 1964 Kodeksu Cywilnego z 2015 roku, dotyczącą stosunków powstałych od 7 października 2015 roku; starsze stosunki podlegały przejściowym terminom końcowym. Sąd Najwyższy potwierdził, że zwykły okres z artykułu 1964 reguluje roszczenia o zwrot zaliczek. ⁶ Ponieważ arytmetyka przepisów przejściowych jest bezlitosna, a liczenie okresu może zależeć od okoliczności faktycznych, każdy, kto ma historyczną wpłatę „off-plan”, powinien szybko zasięgnąć hiszpańskiej porady prawnej, zamiast zwlekać.

Praktyczna lista kontrolna dla dzisiejszych kupujących

• Przed przekazaniem jakichkolwiek pieniędzy, poproś na piśmie o indywidualny certyfikat gwarancyjny (aval lub seguro de caucion), wskazujący Cię jako beneficjenta na dokładnie określone kwoty.
• Sprawdź, czy materiały promocyjne i umowa wymieniają gwaranta oraz instytucję kredytową prowadzącą specjalne konto, zgodnie z wymogami LOE. ²
• Wpłacaj pieniądze wyłącznie na wyznaczone specjalne konto dewelopera, nigdy na konto osobiste lub ogólne.
• Zachowaj każde potwierdzenie przelewu: odsetki ustawowe są obliczane od daty każdej pojedynczej płatności. ⁴
• Potwierdź, że objęta kwota obejmuje IVA naliczony od płatności etapowych, a nie tylko cenę netto. ⁴

Gwarancja bankowa jest podstawą ochrony nabywców „off-plan” w Hiszpanii, ale działa w połączeniu z innymi elementami zakupu. Zapoznaj się z nią wraz z przewodnikami dotyczącymi rezerwacji „off-plan”, „off-plan” a rynku wtórnego, hipotek i depozytów dla nierezydentów, oraz płacenia depozytu i finalizacji transakcji z zagranicy, aby prawne, finansowe i podatkowe aspekty zakupu na Costa del Sol były ze sobą zgodne przed podpisaniem umowy.