Kupowanie po Brexicie: Co się zmieniło dla kupujących z Wielkiej Brytanii

Kupno nieruchomości na Costa del Sol po Brexicie jest nadal w pełni możliwe dla obywateli Wielkiej Brytanii, a sama transakcja przebiega podobnie jak wcześniej. Zmienił się Twój status prawny: od 1 stycznia 2021 roku Wielka Brytania jest krajem trzecim spoza UE i EOG, a ta reklasyfikacja po cichu zmieniła roczny podatek, który płacisz jako właściciel, Twoje prawo do spędzania czasu w swoim hiszpańskim domu oraz sposób dostępu do opieki zdrowotnej. Ten przewodnik przedstawia, dla całego Costa del Sol, dokładnie to, co zmieniło się dla kupujących z Wielkiej Brytanii, i co równie ważne, co pozostało bez zmian.

Co nie zmieniło się przy zakupie

Podatki od zakupu nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol są identyczne dla rezydentów i nierezydentów, a Brexit ich nie dotknął. W przypadku nowo wybudowanego domu zakupionego od dewelopera w Andaluzji płaci się 10% IVA (VAT) plus podatek skarbowy (AJD) w wysokości 1.2% w Andaluzji, co daje łącznie około 11.2% podatku. ¹² Dodatkowo należy uwzględnić opłaty notarialne w wysokości około 0.5% do 1% oraz opłaty za wpis do księgi wieczystej w wysokości około 0.3% do 0.5% ceny, obie ustalone według regulowanych taryf, plus opłaty prawne. ² Z reguły należy doliczyć około 12% do 14% do ceny katalogowej nowo wybudowanej nieruchomości. Nieruchomości z rynku wtórnego zamiast tego podlegają podatkowi od przeniesienia własności (ITP), co jest osobnym tematem omówionym w naszym przewodniku dotyczącym IVA i AJD dla nowych nieruchomości.

Mechanizmy również pozostały niezmienione. Nadal potrzebujesz NIE (Numero de Identidad de Extranjero) zanim będziesz mógł podpisać, nadal finalizujesz transakcję przed notariuszem, a akt notarialny jest nadal rejestrowany w Rejestrze Nieruchomości. Zaliczki na nieruchomości w budowie są nadal chronione gwarancją bankową zgodnie z Ley 57/68. Żadna z tych kwestii nie zależy od członkostwa w UE, więc kupujący z Wielkiej Brytanii podąża tą samą ścieżką zakupu nieruchomości, co wcześniej.

Największa zmiana: roczny podatek jako nierezydent

To jest właśnie to, gdzie Brexit daje się we znaki. Właściciele-nierezydenci płacą hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) za pośrednictwem Modelo 210, a stawka zależy od tego, czy jesteś rezydentem UE/EOG, czy kraju trzeciego. Ponieważ rezydenci Wielkiej Brytanii są teraz rezydentami kraju trzeciego, podstawowa stawka IRNR wzrosła z 19% do 24%, a Ty straciłeś prawo do odliczania wydatków. ³⁴

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Przed Brexitem, właściciele nieruchomości z UE i EOG byli opodatkowani stawką 19% od dochodu z wynajmu netto i mogli odliczać koszty takie jak IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, naprawy, odsetki hipoteczne i amortyzację. Jako rezydent Wielkiej Brytanii płacisz dziś 24% od dochodu z wynajmu brutto, bez możliwości odliczeń. ³⁴ W przypadku nieruchomości generującej, powiedzmy, 12,000 euro czynszu przy kosztach 4,000 euro, rezydent UE byłby opodatkowany od 8,000 euro, natomiast rezydent Wielkiej Brytanii jest opodatkowany od pełnych 12,000 euro i to po wyższej stawce. Zwróć uwagę na rozwijający się punkt: przełomowe orzeczenie hiszpańskiego sądu otworzyło drzwi dla niektórych właścicieli spoza UE do odliczania wydatków, ale sytuacja jest wciąż rozwojowa, dlatego należy ostrożnie podchodzić do możliwości odliczeń i zasięgnąć porady. ⁵

Jeśli trzymasz ją do własnego użytku

Nawet pusta nieruchomość rekreacyjna, która nigdy nie jest wynajmowana, powoduje naliczenie podatku od dochodu imputowanego (renta imputada). Podstawa opodatkowania wynosi 1.1% wartości katastralnej (2%, jeśli wartość nie była weryfikowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat), a stawka zastosowana do tej podstawy wynosi obecnie 24% dla właścicieli z Wielkiej Brytanii, a nie 19%. ⁵ Deklarujesz to na Modelo 210 do 31 grudnia następnego roku. Oddzielnie, Twój urząd miasta wystawia roczny rachunek za IBI (lokalny podatek od nieruchomości) na podstawie wartości katastralnej, na którą Brexit nie ma wpływu. Obie kwestie są omówione w naszym przewodniku dotyczącym opłat wspólnotowych, IBI i kosztów posiadania.

Sprzedaż w przyszłości: 3% zatrzymanie nadal obowiązuje

Gdy nierezydent sprzedaje, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i zapłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca. ⁶ Jest to płatność zaliczkowa na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych, a nie dodatkowy podatek, i obowiązywała również przed Brexitem. Następnie składasz Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby zadeklarować rzeczywisty zysk i albo odzyskać nadpłatę, albo uregulować niedopłatę. ⁶ Stawka podatku od zysków kapitałowych dla nierezydentów jest powszechnie stosowana na poziomie 19%. ⁷ Istnieje prawdziwa debata, czy sprzedawcy z krajów trzecich powinni płacić 24% zamiast 19%, dlatego przed sprzedażą potwierdź aktualną sytuację z hiszpańskim doradcą podatkowym. Nasz przewodnik dotyczący sprzedaży jako nierezydent szczegółowo omawia mechanizmy.

Twoje prawo do spędzania tutaj czasu: zasada 90/180

Zmiana, którą właściciele z Wielkiej Brytanii odczuwają najbardziej, dotyczy kalendarza. Jako obywatel kraju trzeciego możesz teraz przebywać w Hiszpanii i szerszej strefie Schengen maksymalnie przez 90 dni w dowolnym 180-dniowym okresie, bez wizy. ⁸ Posiadanie domu nie wydłuża tego limitu. Od drugiej połowy 2026 roku, odwiedzający zwolnieni z obowiązku wizowego, w tym Brytyjczycy, będą również potrzebować ETIAS, wstępnej autoryzacji podróży kosztującej około 7 euro i ważnej na wiele krótkich pobytów, wraz z kontrolami biometrycznymi w ramach nowego Systemu Wjazdu/Wyjazdu. ⁹

Aby mieszkać w swoim domu na Costa del Sol dłużej, potrzebujesz wizy pobytowej. Dwie popularne ścieżki dla kupujących z Wielkiej Brytanii to:

• Wiza non-lucrativa (NLV), dla osób z dochodem pasywnym, które nie będą pracować w Hiszpanii. Na rok 2026 musisz wykazać około 2,400 euro miesięcznie (400% IPREM), plus około 600 euro miesięcznie na każdą osobę na utrzymaniu. ⁸¹⁰
• Wiza dla cyfrowych nomadów (DNV), dla pracowników zdalnych i freelancerów posiadających głównie klientów spoza Hiszpanii, wymagająca około 2,849 euro miesięcznie (200% płacy minimalnej) w 2026 roku. ¹²

Należy zauważyć, że Hiszpania zniosła złotą wizę (pobyt poprzez inwestycje w nieruchomości) 3 kwietnia 2025 roku, więc kupno domu nie jest już drogą do uzyskania rezydencji, chociaż osoby, które złożyły wniosek przed tą datą, zachowują swoje prawa. ¹¹¹³ Te ścieżki są szczegółowo opisane w naszych przewodnikach dotyczących wizy non-lucrativa i wizy dla cyfrowych nomadów.

Kredyty hipoteczne: zaostrzone warunki dla kupujących z Wielkiej Brytanii

Hiszpańskie banki nadal udzielają kredytów Brytyjczykom, ale jako nierezydenci pożyczasz mniej. Kupujący-nierezydenci są zazwyczaj ograniczeni do 60% do 70% wyceny bankowej, a niektórzy kredytodawcy traktują wnioskodawców z Wielkiej Brytanii po Brexicie bardziej konserwatywnie, na poziomie 50% do 60%, dlatego planuj wkład własny w wysokości od 30% do 40% plus koszty zakupu. ¹⁴¹⁵ Jest to różnica w polityce kredytowej, a nie zakaz prawny, a silniejsze profile finansowe zapewniają lepsze warunki. Nasz przewodnik dotyczący wkładu własnego i LTV dla nierezydentów wyjaśnia proces składania wniosków.

Opieka zdrowotna i emerytury

Brytyjscy emeryci państwowi przenoszący się do Hiszpanii nadal mogą eksportować swoje uprawnienia do NHS za pomocą formularza S1, który pozostaje ważny po Brexicie i zapewnia dostęp do hiszpańskiego systemu publicznego z kosztami zwracanymi przez Wielką Brytanię. ¹⁶ GHIC (następca EHIC) obejmuje tylko niezbędne leczenie podczas krótkich wizyt, a nie rezydencję. Jeśli jesteś przed wiekiem emerytalnym i nie pracujesz w Hiszpanii, wiza taka jak NLV wymaga kompleksowego prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego. W kwestii podatków, umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Wielką Brytanią a Hiszpanią nadal reguluje, który kraj opodatkowuje Twoją emeryturę i zapobiega podwójnemu opodatkowaniu, dlatego warto zapoznać się z naszymi przewodnikami dotyczącymi umów o unikaniu podwójnego opodatkowania i przejścia na emeryturę w Hiszpanii.

Praktyczne wnioski dla kupujących z Wielkiej Brytanii

1. Koszty zakupu są niezmienione: dolicz około 12% do 14% do ceny za nowo wybudowaną nieruchomość w Andaluzji. ¹²
2. Zaplanuj wyższy roczny podatek: 24% od dochodu z wynajmu brutto lub od dochodu imputowanego, z ograniczonymi lub brakiem odliczeń. ³⁵
3. Zaplanuj swój czas: 90 dni w dowolnym 180-dniowym okresie, plus ETIAS od końca 2026 roku, chyba że posiadasz wizę pobytową. ⁸⁹
4. Spodziewaj się większego wkładu własnego, jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego. ¹⁴¹⁵
5. Pamiętaj o 3% zatrzymaniu w przypadku każdej przyszłej sprzedaży. ⁶

Brexit sprawił, że posiadanie domu na Costa del Sol stało się bardziej kwestią administracyjną i podatkową dla obywateli Wielkiej Brytanii, ale nie zamknął drzwi. Z dobrym prawnikiem, gestorem do rozliczania Modelo 210 i realistycznym planowaniem wokół zasady 90/180, zakup po Brexicie pozostaje prosty. Aby poznać kolejne kroki, zapoznaj się z naszymi przewodnikami na temat kosztów zakupu nowych nieruchomości, podatków dla nierezydentów i opcji rezydencji.