Podatki dla kanadyjskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości na hiszpańskim wybrzeżu Costa del Sol oferuje kanadyjskim nabywcom atrakcyjne połączenie stylu życia i potencjału inwestycyjnego. Jednak poruszanie się po hiszpańskim systemie podatkowym jako zagraniczny nabywca wymaga szczególnej uwagi. Niniejszy przewodnik przedstawia kluczowe podatki i kwestie finansowe dla Kanadyjczyków nabywających nowo wybudowaną nieruchomość (obra nueva) w Hiszpanii, ze szczególnym uwzględnieniem przepisów obowiązujących w Andaluzji w 2026 roku.

Podatki od zakupu nieruchomości (z rynku pierwotnego)

Kiedy nabywasz nowo wybudowaną nieruchomość bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, obowiązuje określony zestaw podatków, różniący się od tych dla nieruchomości z rynku wtórnego. Są to przede wszystkim podatek od wartości dodanej (IVA) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD).

Podatek od wartości dodanej (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Stawka: Dla nowych nieruchomości mieszkalnych standardowa stawka IVA wynosi 10% ceny zakupu. Ma to zastosowanie, gdy nieruchomość jest sprzedawana po raz pierwszy bezpośrednio przez dewelopera.
• Płatność: IVA jest zazwyczaj płacony przez kupującego w momencie podpisania publicznego aktu sprzedaży przed notariuszem.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Oprócz IVA, zakup nieruchomości z rynku pierwotnego podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten jest nakładany na notarialnie poświadczone dokumenty prawne, w tym publiczny akt własności nieruchomości.

• Stawka w Andaluzji: Ogólna stawka AJD w Andaluzji wynosi około 1.2% ceny zakupu.
• Płatność: AJD jest składany po zakończeniu transakcji, zazwyczaj w ciągu 30 dni roboczych. Warto zauważyć, że jeśli transakcja wiąże się z kredytem hipotecznym, kredytodawca zazwyczaj pokrywa AJD związany z samym aktem hipotecznym.

Inne koszty związane z zakupem

Oprócz podstawowych podatków, kupujący powinni uwzględnić w budżecie inne koszty związane z procesem zakupu:

• Opłaty notarialne: Są to regulowane opłaty za publiczny akt sprzedaży.
• Opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości (Land Registry): Opłaty za rejestrację nieruchomości na Twoje nazwisko w Rejestrze Nieruchomości (Land Registry).
• Opłaty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Opłaty prawne zazwyczaj wynoszą około 1% ceny zakupu, plus 21% VAT od ich usług.

Biorąc pod uwagę IVA, AJD i te dodatkowe opłaty, kanadyjscy nabywcy powinni przewidzieć, że całkowite koszty zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego wyniosą od 12% do 15% ceny nieruchomości.

Bieżące podatki od posiadania nieruchomości

Po posiadaniu nieruchomości w Hiszpanii należy wziąć pod uwagę powtarzające się roczne podatki.

Podatek komunalny (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI to lokalny podatek miejski, podobny do podatku komunalnego lub stawek nieruchomości w innych krajach. Jest to główne źródło dochodów dla władz lokalnych i przyczynia się do finansowania usług lokalnych oraz infrastruktury.

• Obliczanie: IBI jest obliczany na podstawie oficjalnej wartości administracyjnej nieruchomości, znanej jako valor catastral (wartość katastralna). Wartość ta jest zazwyczaj niższa niż wartość rynkowa, często o 30% do 60%.
• Stawki: Stawki są ustalane przez każdą gminę w ramach limitów krajowych. Dla nieruchomości miejskich stawki IBI zazwyczaj wahają się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej. Na przykład w Maladze stawka dla nieruchomości miejskich wynosi 0.4510%.
• Odpowiedzialność: Osoba, która jest właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku, odpowiada za IBI za cały ten rok.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, ale posiadasz tam nieruchomość, podlegasz IRNR. Podatek ten ma zastosowanie niezależnie od tego, czy wynajmujesz swoją nieruchomość, czy używasz jej wyłącznie do użytku osobistego. Podatek deklaruje się za pomocą formularza Modelo 210.

Do użytku osobistego (dochód szacunkowy)

Nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości, hiszpańskie władze podatkowe przypisują Ci dochód nominalny z tytułu samego posiadania nieruchomości dostępnej do użytku osobistego. Jest to znane jako „dochód przypisany” (imputación de rentas inmobiliarias).

• Obliczanie: Ten przypisany dochód wynosi zazwyczaj 1.1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości.
• Stawka podatkowa: Dla rezydentów krajów UE/EOG oraz krajów, z którymi Hiszpania ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (co obejmuje Kanadę), ten przypisany dochód jest opodatkowany stawką 19%.
• Zgłoszenie: Formularz Modelo 210 dla przypisanego dochodu składa się corocznie, zazwyczaj do 31 grudnia za poprzedni rok kalendarzowy.

Dla dochodów z najmu

Jeśli wynajmujesz swoją hiszpańską nieruchomość, rzeczywisty dochód z najmu podlega IRNR. Dla rezydentów kanadyjskich, bezpośrednio związane z tym wydatki (np. utrzymanie, media, odsetki od kredytu hipotecznego) mogą być odliczone, znacząco zmniejszając podstawę opodatkowania.

• Stawka podatkowa: Dochód netto z najmu jest opodatkowany stawką 19% dla rezydentów kanadyjskich.
• Zgłoszenie: W przypadku dochodów uzyskanych od 2024 roku, dochody z najmu muszą być zgłaszane corocznie, zazwyczaj między 1 stycznia a 20 stycznia roku następującego po roku uzyskania dochodu.

Podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio)

Hiszpania nakłada podatek majątkowy na aktywa netto, z progami i stawkami, które mogą się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej. Dla nierezydentów podatek ten ma zastosowanie wyłącznie do aktywów znajdujących się w Hiszpanii.

• Próg: Nierezydenci podlegają generalnie podatkowi majątkowemu od swoich hiszpańskich aktywów przekraczających indywidualną ulgę w wysokości 700 000 euro.
• Stawki: Stawki są progresywne i mogą wynosić od 0.2% do 3.5%.
• Specyfika Andaluzji: Chociaż Andaluzja w dużej mierze zniosła swój regionalny podatek majątkowy, krajowy Podatek Solidarnościowy od Dużych Majątków (Solidarity Tax on Large Fortunes) ma zastosowanie do aktywów netto powyżej 3 milionów euro, ze stawkami od 1.7% do 3.5%.

Podatki od przyszłej sprzedaży nieruchomości

Chociaż obecnie jesteś kupującym, zrozumienie podatków, które będą miały zastosowanie przy ostatecznej sprzedaży nieruchomości, jest kluczowe dla planowania finansowego.

Miejski podatek od wzrostu wartości gruntów (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Jest to lokalny podatek pobierany przez urzędy miasta od wzrostu wartości gruntów miejskich, gdy nieruchomość jest przenoszona (np. poprzez sprzedaż, dziedziczenie lub darowiznę). Opiera się wyłącznie na wartości gruntu, a nie budynku.

• Metody obliczania: Od reformy z 2021 roku podatnicy mogą wybierać między dwiema metodami obliczeń: Metodą Obiektywną (opartą na katastralnej wartości gruntu i współczynnikach) lub Metodą Bezpośrednią (opartą na rzeczywistym zysku kapitałowym z części gruntu). Możesz wybrać metodę, która skutkuje niższym zobowiązaniem podatkowym.
• Stawka podatkowa: Maksymalna stawka podatkowa stosowana przez gminy wynosi 30%.
• Odpowiedzialność: Przy sprzedaży sprzedający jest zazwyczaj odpowiedzialny za zapłacenie tego podatku. Jednakże, jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący może prawnie potrącić szacowaną Plusvalía z ceny zakupu, aby zapewnić zapłatę.

Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

Jako nierezydent, każdy zysk uzyskany ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości (różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia, w tym podatkami od zakupu i udokumentowanymi ulepszeniami) podlega podatkowi od zysków kapitałowych.

• Stawka podatkowa: Dla nierezydentów zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane stałą stawką 19%.

3% zatrzymania dla sprzedawców nierezydentów

Jest to kluczowa kwestia, którą kanadyjscy nabywcy powinni zrozumieć, ponieważ dotyczy ich, jeśli później sprzedadzą swoją nieruchomość:

• Mechanizm: Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% uzgodnionej ceny sprzedaży. Kwota ta jest następnie wpłacana bezpośrednio do hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Tributaria) przez kupującego, zazwyczaj za pomocą formularza Modelo 211, w ciągu 30 dni od sprzedaży.
• Cel: To 3% zatrzymania działa jako zaliczka na poczet zobowiązania sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych, zapewniając hiszpańskim władzom podatkowym możliwość pobrania podatku od osób, które po sprzedaży mogą nie mieć już obecności w Hiszpanii.
• Zwrot/Korekta: Sprzedający nierezydent składa następnie deklarację podatkową Modelo 210, aby zadeklarować swój rzeczywisty 19% zysk kapitałowy. Jeśli potrącone 3% przekracza ich rzeczywiste zobowiązanie podatkowe, mogą ubiegać się o zwrot. Jeśli zobowiązanie jest wyższe, muszą dopłacić różnicę.

Kluczowe kroki administracyjne i inne kwestie

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE to numer identyfikacyjny cudzoziemca (Foreigner Identification Number) i jest obowiązkowy dla każdego nierezydenta prowadzącego działalność finansową lub prawną w Hiszpanii, w tym zakup nieruchomości, otwarcie konta bankowego, podłączenie mediów i płacenie podatków. Jest to jeden z pierwszych kroków, które musisz podjąć.

Hiszpańskie konto bankowe

Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego jest niezbędne do zarządzania wydatkami związanymi z nieruchomością, takimi jak spłaty kredytu hipotecznego, rachunki za media, IBI i inne podatki. To znacznie upraszcza administrację finansową.

Kwestie związane z kredytem hipotecznym dla nierezydentów

Kanadyjscy nabywcy rozważający kredyt hipoteczny w Hiszpanii powinni być świadomi, że warunki dla nierezydentów różnią się od tych dla rezydentów.

• Wskaźnik kredytu do wartości (LTV): Hiszpańskie banki zazwyczaj oferują nierezydentom wskaźnik kredytu do wartości (LTV) wynoszący od 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny nieruchomości (w zależności od tego, która wartość jest niższa). Oznacza to, że zazwyczaj potrzebowałbyś wpłaty własnej w wysokości od 30% do 40% wartości nieruchomości, oprócz pokrycia wszystkich związanych z zakupem podatków i opłat.

Opcje wizowe i pobytowe

Chociaż skupiamy się na podatkach, kanadyjscy nabywcy często rozważają opcje pobytowe przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii:

• Złota Wiza (Wiza Inwestorska): Droga do uzyskania Złotej Wizy poprzez inwestycje w nieruchomości (minimum 500 000 euro) została oficjalnie zamknięta Ustawą Organiczną 1/2025, obowiązującą od 3 kwietnia 2025 roku. Jednakże, inne drogi inwestycyjne dla Wizy Inwestorskiej nadal istnieją, takie jak inwestowanie 1 miliona euro w akcje hiszpańskich firm lub depozyty bankowe, lub 2 milionów euro w dług publiczny. Istniejący posiadacze Złotej Wizy, którzy uzyskali ją poprzez inwestycje w nieruchomości, są chronieni i mogą odnawiać swoje zezwolenia, jeśli utrzymają swoją pierwotną inwestycję.
• Wiza bez prawa do pracy (NLV – Non-Lucrative Visa): Wiza ta pozwala obywatelom spoza UE z wystarczającymi niezależnymi środkami finansowymi na pobyt w Hiszpanii bez prawa do pracy. Na rok 2026, główny wnioskodawca musi wykazać dochód pasywny lub oszczędności odpowiadające co najmniej 28 800 euro rocznie (400% IPREM), z dodatkowymi 7 200 euro rocznie na każdego członka rodziny. Wiza NLV surowo zabrania podejmowania jakiejkolwiek działalności zawodowej lub gospodarczej w Hiszpanii.

Podsumowanie

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii jako obywatel Kanady wiąże się z wyraźnym zrozumieniem różnych podatków i związanych z nimi kosztów. Od początkowych podatków od zakupu, takich jak IVA i AJD, poprzez bieżące roczne zobowiązania, takie jak IBI i IRNR, po przyszłe kwestie, takie jak podatek od zysków kapitałowych i 3% zatrzymania, kluczowe jest planowanie. Zdecydowanie zaleca się współpracę z prawnikami i doradcami podatkowymi doświadczonymi w hiszpańskich transakcjach nieruchomości dla zagranicznych nabywców, aby zapewnić zgodność z przepisami i uniknąć nieoczekiwanych zobowiązań.