Podatki dla fińskich kupujących nieruchomości w Hiszpanii

Wprowadzenie do zakupu nieruchomości w Hiszpanii jako obywatel Finlandii

Hiszpania, ze swoją żywą kulturą, przyjemnym klimatem i atrakcyjnym rynkiem nieruchomości, nadal jest ulubionym miejscem dla obywateli Finlandii poszukujących nowego domu lub inwestycji, zwłaszcza wzdłuż Costa del Sol. Dla tych, którzy rozważają nieruchomości z rynku pierwotnego lub w budowie, zrozumienie związanych z tym zobowiązań podatkowych i procesów prawnych jest sprawą najwyższej wagi. Niniejszy przewodnik stanowi autorytatywny przegląd podatków i rozważań finansowych dla fińskich nabywców w Hiszpanii, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości z rynku pierwotnego.

Podatki i koszty przy nabyciu nieruchomości z rynku pierwotnego

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Zanim jakakolwiek transakcja nieruchomościowa może się rozpocząć, każda osoba fizyczna lub prawna z zagranicy musi uzyskać hiszpański Numer Identyfikacji Obcokrajowca (NIE). Ten unikalny, osobisty i wyłączny numer jest niezbędny do wszelkich działań finansowych i prawnych w Hiszpanii, włączając w to podpisywanie aktów notarialnych, płacenie podatków, otwieranie kont bankowych i rejestrację nieruchomości. O NIE można ubiegać się na hiszpańskich posterunkach policji (Oficinas de Extranjería) lub za pośrednictwem hiszpańskich konsulatów za granicą.

2. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – Podatek od wartości dodanej

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera lub promotora, głównym podatkiem jest IVA. Na kontynentalnej Hiszpanii i Balearach, standardowa stawka IVA na nowe nieruchomości mieszkalne wynosi 10% ceny zakupu. Jest ona płacona bezpośrednio sprzedającemu, który następnie przekazuje ją organom podatkowym. W przypadku mieszkań chronionych urzędowo (VPO) lub mieszkań z promocji publicznej, może obowiązywać obniżona stawka 4%, jeśli spełnione są określone kryteria.

3. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) – Podatek od czynności cywilnoprawnych

Oprócz IVA, zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych (AJD). Podatek ten dotyczy aktów publicznych i dokumentów, które są rejestrowane w Rejestrze Nieruchomości. Stawka AJD różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej. W Andaluzji, gdzie znajduje się Costa del Sol, ogólna stawka dla nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1.2% wartości aktu. Podatek ten jest również zazwyczaj płacony przez kupującego.

4. Opłaty notarialne (Honorarios Notariales)

Opłaty notarialne są regulowane krajową taryfą (Real Decreto 1426/1989) i są zazwyczaj stałe, w zależności od zadeklarowanej wartości nieruchomości. W przypadku typowego zakupu nieruchomości, opłaty te zazwyczaj wahają się od 600 euro do 1200 euro. Notariusze mogą oferować zniżkę do 10% od tych taryf.

5. Opłaty za rejestr nieruchomości (Tasas del Registro de la Propiedad)

Opłaty te pokrywają koszty rejestracji aktu notarialnego nieruchomości w Rejestrze Nieruchomości i są również regulowane oficjalnymi taryfami (Real Decreto 1427/1989). Podobnie jak opłaty notarialne, zależą one od wartości nieruchomości, z minimalną opłatą w wysokości 24.04 euro i maksymalną w wysokości 2181.67 euro.

6. Opłaty prawne i gestoria (Honorarios Legales y de Gestoría)

Chociaż nie są to podatki, opłaty prawne i gestoria (usługi administracyjne) stanowią znaczące koszty. Zdecydowanie zaleca się zaangażowanie hiszpańskiego prawnika w celu zapewnienia przeprowadzenia należytej staranności prawnej i poruszania się po złożoności hiszpańskiego prawa nieruchomości. Ich opłaty zazwyczaj wahają się od 0.5% do 1.5% ceny zakupu. Gestor może pomóc w deklaracjach podatkowych, podłączaniu mediów i innych zadaniach administracyjnych.

Bieżące podatki od posiadania nieruchomości

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Lokalny podatek od nieruchomości

IBI to roczny podatek miejski płacony przez wszystkich właścicieli nieruchomości. Jest obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną przypisaną przez Urząd Katastralny, oraz stawki podatkowej ustalonej przez każdą radę lokalną. Stawka podatkowa dla nieruchomości miejskich zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1%. IBI jest płacony przez osobę, która jest właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku.

2. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Podatek dochodowy od nierezydentów

Obywatele Finlandii, jako nierezydenci posiadający nieruchomości w Hiszpanii, podlegają IRNR od wszelkich dochodów generowanych z ich hiszpańskiej nieruchomości. Jest to deklarowane za pośrednictwem Modelo 210.

• W przypadku nieruchomości niewynajmowanych: Imputowany podatek dochodowy jest naliczany rocznie, na podstawie wartości katastralnej. Podstawa opodatkowania wynosi zazwyczaj 1.1% lub 2% wartości katastralnej (w zależności od tego, kiedy wartość była ostatnio aktualizowana). Obowiązująca stawka podatkowa dla obywateli UE/EOG, w tym Finów, wynosi 19% od tego imputowanego dochodu.

• W przypadku nieruchomości wynajmowanych: Nierezydenci muszą deklarować dochody z najmu kwartalnie. Dla rezydentów UE/EOG, stawka podatkowa wynosi 19% od dochodu netto z najmu, co oznacza, że niektóre wydatki związane z działalnością najmu (np. utrzymanie nieruchomości, IBI, odsetki od kredytu hipotecznego) mogą być odliczone.

3. Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Hiszpania posiada podatek od majątku netto. Chociaż jest to podatek państwowy, wspólnoty autonomiczne mają znaczne uprawnienia do jego regulowania. W Andaluzji, od 2022 roku stosowany jest 100% bonus na regionalny podatek od majątku, co skutecznie redukuje zobowiązanie podatkowe do zera dla wielu osób. Jednak tymczasowy podatek państwowy, Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), ma zastosowanie do majątku netto przekraczającego 3 miliony euro. Dla nierezydentów minimalne zwolnienie wynosi 700 000 euro, co oznacza, że ITSGF generalnie ma zastosowanie do majątku netto powyżej 3.7 miliona euro. Nierezydenci mogą zdecydować się na zastosowanie zasad wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się najwyższa wartość ich hiszpańskich aktywów, jeśli jest to dla nich korzystniejsze.

Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

1. Podatek od zysków kapitałowych (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii nierezydenci podlegają podatkowi od zysków kapitałowych od wszelkich zysków osiągniętych ze sprzedaży. Dla obywateli Finlandii (rezydentów UE/EOG) stawka podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości wynosi stałe 19%. Zysk jest obliczany jako cena sprzedaży minus koszt nabycia i związane z nim odliczalne wydatki (np. podatki od zakupu, opłaty notarialne, opłaty prawne i koszty ulepszeń).

2. 3% Potrącenie dla sprzedawców nierezydentów (Retención del 3%)

Kluczowym aspektem dla sprzedawców nierezydentów jest obowiązkowe potrącenie 3% od ceny sprzedaży. Kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i zapłacenia jej bezpośrednio hiszpańskim organom podatkowym (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od daty sprzedaży. Stanowi to zaliczkę na poczet zobowiązania sprzedawcy z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Sprzedawca nierezydent musi następnie złożyć Modelo 210, aby zadeklarować swój rzeczywisty zysk kapitałowy. Jeśli potrącenie 3% przekroczy ostateczny podatek do zapłaty, sprzedawca może ubiegać się o zwrot nadpłaconej kwoty. I odwrotnie, jeśli rzeczywiste zobowiązanie podatkowe jest wyższe, sprzedawca musi zapłacić różnicę.

3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Jest to lokalny podatek pobierany przez radę miejską od wzrostu wartości katastralnej gruntu miejskiego od ostatniej sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj płaci go sprzedawca. Metoda obliczania może być złożona i niedawno uległa zmianom.

Rozważania finansowe dla fińskich nabywców

1. Hiszpańskie konto bankowe

Otworzenie hiszpańskiego konta bankowego jest niezbędne do zakupu i posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Jest ono wymagane do płacenia podatków, rachunków za media, opłat wspólnotowych i otrzymywania dochodów z wynajmu. Będziesz potrzebował swojego NIE, aby otworzyć konto.

2. Kredyt hipoteczny dla nierezydentów (Hipoteca para No Residentes)

Hiszpańskie banki oferują kredyty hipoteczne nierezydentom, ale warunki różnią się od tych dla rezydentów. Zazwyczaj stosunek kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nierezydentów jest niższy, często około 60% do 70% wartości oszacowania nieruchomości lub ceny zakupu, w zależności od tego, która jest niższa. Oznacza to, że fińscy nabywcy będą zazwyczaj potrzebować większej zaliczki. Konkretne warunki zależą od sytuacji finansowej wnioskodawcy i polityki banku.

3. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

Hiszpania i Finlandia mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, która weszła w życie w 2018 roku. Celem tej umowy jest zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu osób fizycznych i firm od tego samego dochodu lub kapitału w obu krajach. Określa ona, które państwo ma prawo opodatkować różne rodzaje dochodów i przewiduje mechanizmy ulg w przypadku podwójnego opodatkowania. Zaleca się konsultację z doradcą podatkowym zaznajomionym zarówno z hiszpańskim, jak i fińskim prawem podatkowym, aby zrozumieć, jak ta umowa ma zastosowanie do konkretnej sytuacji.

Relokacja i rezydencja dla fińskich nabywców

Ponieważ Finlandia jest członkiem Unii Europejskiej, obywatele Finlandii mają prawo mieszkać i pracować w Hiszpanii. W przypadku pobytów dłuższych niż trzy miesiące, obywatele Finlandii muszą zarejestrować się w Centralnym Rejestrze Obcokrajowców (Registro Central de Extranjeros), aby uzyskać Zaświadczenie o Rejestracji Obywatela UE. To zaświadczenie potwierdza legalną rezydencję i zawiera numer NIE.

Podsumowanie

Nawigowanie po krajobrazie podatkowym i prawnym zakupu nieruchomości w Hiszpanii może być skomplikowane, zwłaszcza dla zagranicznych nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego. Chociaż perspektywa posiadania nieruchomości na Costa del Sol jest ekscytująca, zrozumienie tych zobowiązań finansowych jest kluczowe. Zdecydowanie zaleca się zaangażowanie doświadczonych specjalistów prawnych i podatkowych, którzy specjalizują się w doradztwie zagranicznym nabywcom, aby zapewnić płynną i zgodną z przepisami transakcję. Mogą oni zapewnić spersonalizowane porady i pomóc złagodzić potencjalne problemy, zapewniając, że Twoje marzenie o nieruchomości w Hiszpanii stanie się rzeczywistością bez nieoczekiwanych obciążeń.