Hiszpańska rezydencja podatkowa dla właścicieli z USA nieruchomości z rynku pierwotnego

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa del Sol oferuje mnóstwo możliwości obywatelom USA poszukującym śródziemnomorskiego stylu życia lub solidnej inwestycji. Jednakże, poruszanie się po hiszpańskim systemie podatkowym, w szczególności po niuansach rezydencji podatkowej, jest kluczowe dla podejmowania świadomych decyzji. Ten przewodnik, opracowany przez Life in Costa, szczegółowo opisuje kluczowe aspekty hiszpańskiej rezydencji podatkowej oraz związane z nią obowiązki fiskalne dla amerykańskich właścicieli inwestycji, które polecamy w Andaluzji.

Zrozumienie hiszpańskiej rezydencji podatkowej

Hiszpańska rezydencja podatkowa jest przede wszystkim określana na podstawie fizycznej obecności i więzi ekonomicznych z krajem. Dla obywateli USA zrozumienie tych kryteriów jest kluczowe, ponieważ zostanie rezydentem podatkowym w Hiszpanii oznacza opodatkowanie dochodów uzyskiwanych na całym świecie, a nie tylko dochodów pochodzących z Hiszpanii.

Kryteria hiszpańskiej rezydencji podatkowej

Osoba fizyczna jest ogólnie uważana za rezydenta podatkowego w Hiszpanii, jeśli spełniony jest którykolwiek z poniższych warunków w ciągu roku kalendarzowego:

• Fizyczna obecność: Spędzasz więcej niż 183 dni na terytorium Hiszpanii w ciągu roku kalendarzowego. Sporadyczne nieobecności są wliczane do tego okresu, chyba że możesz udowodnić rezydencję podatkową w innym kraju.
• Centrum interesów ekonomicznych: Główna baza lub centrum Twoich działań lub interesów ekonomicznych, bezpośrednio lub pośrednio, znajduje się w Hiszpanii. Kryterium to może mieć zastosowanie nawet jeśli spędzasz mniej niż 183 dni w Hiszpanii.
• Więzi rodzinne (domniemanie): Zakłada się, chyba że udowodniono inaczej, że jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, jeśli Twój prawnie nierozdzielony małżonek i nieletnie dzieci pozostające na Twoim utrzymaniu stale zamieszkują w Hiszpanii.

Ważne jest, aby pamiętać, że status rezydenta podatkowego obowiązuje przez cały rok kalendarzowy; nie możesz być rezydentem podatkowym tylko przez część roku w Hiszpanii.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między USA a Hiszpanią

Konwencja między Królestwem Hiszpanii a Stanami Zjednoczonymi Ameryki w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu (Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między USA a Hiszpanią) odgrywa kluczową rolę w zapobieganiu podwójnemu opodatkowaniu obywateli USA od tych samych dochodów. Traktat ten zawiera zasady rozstrzygające, które określają rezydencję w przypadkach, gdy osoba fizyczna może być uznana za rezydenta obu krajów zgodnie z ich odpowiednimi przepisami krajowymi. Na przykład, zyski kapitałowe z nieruchomości położonych w jednym kraju mogą być opodatkowane w tym kraju.

Podatki dla nierezydentów USA będących właścicielami nieruchomości

Jeśli posiadasz nowo wybudowaną nieruchomość na Costa del Sol, ale nie jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym, nadal podlegasz pewnym hiszpańskim podatkom od dochodów lub aktywów znajdujących się w Hiszpanii.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) – Modelo 210

Nierezydenci muszą złożyć Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) za pomocą Modelo 210. Dotyczy to różnych rodzajów dochodów generowanych w Hiszpanii, w tym:

• Dochód z wynajmu: Jeśli wynajmujesz swoją nowo wybudowaną nieruchomość, dochód netto z wynajmu podlega IRNR. Dla obywateli USA, ogólna stawka podatku od dochodów z wynajmu wynosi 24%. Niektóre wydatki mogą być odliczalne dla rezydentów UE/EOG, ale dla nierezydentów z USA odliczenia są zazwyczaj bardziej ograniczone.
• Dochód imputowany: Jeśli Twoja nieruchomość nie jest wynajmowana lub jest używana wyłącznie do użytku osobistego, Hiszpania nakłada podatek od dochodu imputowanego, oparty na wartości katastralnej nieruchomości. Jest to również deklarowane za pośrednictwem Modelo 210 i opodatkowane stawką 24% dla obywateli USA. Dochód imputowany wynosi zazwyczaj 1.1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, kiedy wartość była ostatnio zmieniana.

Modelo 210 może być składane rocznie dla dochodu imputowanego lub kwartalnie dla dochodu z wynajmu.

Podatki dla rezydentów USA będących właścicielami nieruchomości

Gdy staniesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, Twoje zobowiązania podatkowe rozszerzą się na dochody i aktywa na całym świecie. Będziesz zazwyczaj podlegać Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF – podatek dochodowy od osób fizycznych) oraz innym podatkom.

Podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF)

Jako hiszpański rezydent podatkowy, podlegasz IRPF od swoich dochodów na całym świecie. Dochody są kategoryzowane na dochody ogólne i dochody z oszczędności, z których każdy ma własne progresywne stawki podatkowe. Zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane jako dochody z oszczędności.

• Podatek od zysków kapitałowych: Zyski ze sprzedaży nieruchomości podlegają podatkowi od zysków kapitałowych jako część dochodu z oszczędności, według progresywnych stawek. Stawki te zazwyczaj zaczynają się od 19% dla zysków do 6 000 €, rosnąc do 21% dla zysków między 6 000 € a 50 000 €, 23% dla zysków między 50 000 € a 200 000 €, i 26% dla zysków przekraczających 200 000 €.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Podatek od majątku to roczny podatek od aktywów netto na całym świecie dla hiszpańskich rezydentów podatkowych. Chociaż jest to podatek na poziomie państwowym, wspólnoty autonomiczne, takie jak Andaluzja, mogą ustalać własne stawki i ulgi. Co istotne, Junta de Andalucía stosuje 100% odliczenie od podatku od majątku, co w praktyce oznacza, że rezydenci w Andaluzji nie płacą tego podatku. Jest to znacząca zaleta dla osób przenoszących się na Costa del Sol.

Deklaracja aktywów zagranicznych (Modelo 720)

Hiszpańscy rezydenci podatkowi są zobowiązani do deklarowania aktywów posiadanych poza Hiszpanią, przekraczających określone progi, za pomocą Modelo 720. Obejmuje to:

• Konta w instytucjach finansowych za granicą.
• Papiery wartościowe, prawa, ubezpieczenia i dochody zdeponowane, zarządzane lub uzyskane za granicą.
• Nieruchomości i prawa do nieruchomości położonych za granicą.

Jest to deklaracja informacyjna, a nie płatność podatkowa, ale niezłożenie jej lub podanie nieprawidłowych informacji może skutkować znacznymi karami, jeśli nie jest zgodne z ogólnym prawem podatkowym. Obowiązek deklaracji ma zastosowanie, jeśli wartość aktywów w którejkolwiek z trzech kategorii przekracza 50 000 €.

Podatki przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera na Costa del Sol, mają zastosowanie specyficzne podatki, różniące się od tych dla nieruchomości z rynku wtórnego.

Podatek od wartości dodanej (IVA)

Nowo wybudowane nieruchomości podlegają IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) zamiast ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Standardowa stawka IVA dla nowych nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii wynosi 10% ceny zakupu. Stawka ta dotyczy również do dwóch miejsc parkingowych i pomieszczeń gospodarczych, jeśli są sprzedawane wraz z nieruchomością. Dla mieszkań chronionych urzędowo (VPO) może obowiązywać obniżona stawka 4%.

Podatek od dokumentów prawnych (AJD)

Oprócz IVA, zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), czyli Podatkowi od dokumentów prawnych, który opodatkowuje oficjalne dokumenty prawne. W Andaluzji, ogólna stawka AJD dla transakcji nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1.2% wartości aktu notarialnego.

Bieżące podatki związane z nieruchomościami

Niezależnie od statusu rezydencji podatkowej, wszyscy właściciele nieruchomości w Hiszpanii podlegają rocznym i okolicznościowym podatkom od nieruchomości.

Podatek komunalny (IBI)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to roczny podatek miejski płacony do lokalnego urzędu miasta. Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, która jest wartością administracyjną przypisaną przez urząd katastralny. Stawka podatku różni się w zależności od gminy, ale zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej dla nieruchomości miejskich. Na przykład, w mieście Málaga stawka wynosi około 0.451%. IBI jest płatne przez właściciela nieruchomości na dzień 1 stycznia każdego roku.

Opłata za wywóz śmieci (Tasa de Basura)

Jest to lokalna opłata komunalna za odbiór odpadów, różniąca się w zależności od gminy oraz wielkości/typu nieruchomości.

Plusvalía Municipal (Podatek od wzrostu wartości gruntu)

Oficjalnie znany jako Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), jest to podatek miejski nakładany na wzrost wartości gruntu (nie zabudowy) przy sprzedaży, dziedziczeniu lub darowaniu nieruchomości. Obliczenie uwzględnia wartość katastralną gruntu, liczbę lat posiadania nieruchomości oraz współczynniki ustalone przez lokalny urząd miasta. Podatnicy mogą wybrać między obiektywną metodą obliczeniową a metodą opartą na faktycznie zrealizowanym zysku kapitałowym ze sprzedaży, wybierając tę, która jest bardziej korzystna. Generalnie, podatek ten płaci sprzedający; jednakże, jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący może być odpowiedzialny za zapłatę.

Wiza i kwestie relokacji

Dla obywateli USA, którzy chcą kupić nieruchomość i potencjalnie zamieszkać w Hiszpanii, opcje wizowe są kluczową kwestią:

• Złota Wiza (Wiza Inwestorska): Do niedawna popularną drogą dla obywateli spoza UE była Złota Wiza, która oferowała prawo pobytu w zamian za znaczną inwestycję, w tym zakup nieruchomości o wartości 500 000 € lub więcej. Jednakże, od kwietnia 2025 roku, droga inwestycji w nieruchomości w ramach Złotej Wizy została zniesiona dla nowych wnioskodawców. Inne drogi inwestycyjne pozostają dostępne.
• Wiza bez prawa do pracy (Non-Lucrative Visa): Wiza ta pozwala obywatelom spoza UE na pobyt w Hiszpanii bez prawa do pracy, pod warunkiem, że mogą udowodnić wystarczające środki finansowe na utrzymanie siebie i swoich podopiecznych. Minimalny wymagany dochód odpowiada 400% IPREM (Public Income Indicator for Multiple Effects) dla głównego wnioskodawcy i 100% IPREM dla każdego dodatkowego członka rodziny. Od 2024 roku IPREM wynosi 600 € miesięcznie, co oznacza, że pojedynczy wnioskodawca musi wykazać co najmniej 28 800 € rocznie.

Life in Costa współpracuje z zaufanymi doradcami prawnymi i finansowymi, którzy mogą zapewnić aktualne informacje i spersonalizowane wskazówki dotyczące wniosków wizowych i planowania podatkowego.