Kupno po Brexicie: Co się zmieniło dla kupujących z Wielkiej Brytanii

Kupowanie nieruchomości na Costa del Sol po Brexicie jest nadal całkowicie możliwe dla obywateli Wielkiej Brytanii, a sama transakcja przebiega w dużej mierze tak samo jak wcześniej. Zmienił się twój status prawny: od 1 stycznia 2021 roku Wielka Brytania jest państwem trzecim spoza UE i EOG, a ta reklasyfikacja po cichu zmieniła kształt rocznego podatku, który płacisz jako właściciel, twoje prawo do spędzania czasu w hiszpańskim domu oraz sposób, w jaki uzyskujesz dostęp do opieki zdrowotnej. Ten przewodnik przedstawia, dla całej Costa del Sol, dokładnie to, co zmieniło się dla kupujących z Wielkiej Brytanii i, co równie ważne, co się nie zmieniło.

Co się nie zmieniło podczas zakupu

Podatki od zakupu nowego budownictwa na Costa del Sol są identyczne dla rezydentów i nierezydentów, i Brexit ich nie dotknął. W przypadku nowo wybudowanego domu kupionego od dewelopera w Andaluzji płacisz 10% IVA (VAT) plus podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) w wysokości 1,2% w Andaluzji, czyli w sumie około 11,2% podatku. ¹² Do tego, uwzględnij w budżecie opłaty notarialne w wysokości około 0,5% do 1% oraz opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości w wysokości około 0,3% do 0,5% ceny, obie ustalone według regulowanych stawek, plus opłaty prawne. ² Z reguły należy liczyć około 12% do 14% powyżej ceny ofertowej za nowe budownictwo. W przypadku domów z rynku wtórnego płaci się podatek od przeniesienia własności (ITP), co jest osobnym tematem omówionym w naszym przewodniku dotyczącym IVA i AJD dla nowego budownictwa.

Mechanika również pozostała niezmieniona. Nadal potrzebujesz NIE (Numero de Identidad de Extranjero) zanim podpiszesz dokumenty, nadal finalizujesz transakcję u notariusza, a akt notarialny jest nadal rejestrowany w Rejestrze Nieruchomości. Wpłaty za nieruchomości w budowie są nadal chronione gwarancją bankową zgodnie z Ley 57/68. Żadna z tych rzeczy nie zależy od członkostwa w UE, więc kupujący z Wielkiej Brytanii podąża tą samą ścieżką przeniesienia własności co wcześniej.

Największa zmiana: roczny podatek jako właściciel nierezydent

To jest punkt, gdzie Brexit daje się we znaki. Właściciele nierezydenci płacą hiszpański podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) za pośrednictwem Modelo 210, a stawka zależy od tego, czy jesteś rezydentem w UE/EOG, czy w państwie trzecim. Ponieważ mieszkańcy Wielkiej Brytanii są teraz rezydentami państw trzecich, główna stawka IRNR wzrosła z 19% do 24%, i straciłeś prawo do odliczania kosztów. ³⁴

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Przed Brexitem, wynajmujący z UE i EOG byli opodatkowani stawką 19% od dochodu z wynajmu netto i mogli odliczyć koszty takie jak IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, naprawy, odsetki od kredytu hipotecznego i amortyzację. Jako rezydent Wielkiej Brytanii płacisz dziś 24% od czynszu brutto, bez możliwości odliczeń. ³⁴ W przypadku nieruchomości generującej, powiedzmy, 12 000 euro czynszu przy kosztach 4 000 euro, rezydent UE byłby opodatkowany od 8 000 euro, natomiast rezydent Wielkiej Brytanii jest opodatkowany od pełnych 12 000 euro i według wyższej stawki. Warto zauważyć nowość: przełomowe orzeczenie hiszpańskiego sądu otworzyło drzwi dla niektórych właścicieli spoza UE do odliczania wydatków, ale sytuacja nadal ewoluuje, dlatego ostrożnie podchodź do możliwości odliczeń i zasięgnij porady. ⁵

Jeśli trzymasz ją na własny użytek

Nawet pusty drugi dom, który nigdy nie jest wynajmowany, generuje podatek od dochodu przypisanego (renta imputada). Podstawą opodatkowania jest 1,1% wartości katastralnej (2%, jeśli wartość nie była weryfikowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat), a stawka stosowana do tej podstawy wynosi obecnie 24% dla właścicieli z Wielkiej Brytanii, a nie 19%. ⁵ Deklarujesz to na Modelo 210 do 31 grudnia następnego roku. Oddzielnie, twój urząd miasta wystawia roczny rachunek za IBI (lokalny podatek od nieruchomości) na podstawie wartości katastralnej, na którą Brexit nie ma wpływu. Oba tematy są omówione w naszym przewodniku po opłatach wspólnotowych, IBI i kosztach posiadania.

Późniejsza sprzedaż: nadal obowiązuje 3% potrącenie

Gdy nierezydent sprzedaje, kupujący musi potrącić 3% ceny i wpłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca. ⁶ Jest to zaliczka na podatek od zysków kapitałowych, a nie dodatkowy podatek, i obowiązywała również przed Brexitem. Następnie składasz Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby zadeklarować rzeczywisty zysk i albo odzyskać nadpłatę, albo dopłacić różnicę. ⁶ Stawka podatku od zysków kapitałowych dla nierezydentów jest powszechnie stosowana w wysokości 19%. ⁷ Toczą się prawdziwe dyskusje, czy sprzedający z państw trzecich powinni płacić 24% zamiast 19%, dlatego przed sprzedażą potwierdź aktualną sytuację z hiszpańskim doradcą podatkowym. Nasz przewodnik po sprzedaży jako nierezydent szczegółowo omawia mechanikę.

Twoje prawo do spędzania tu czasu: zasada 90/180

Zmiana, którą właściciele z Wielkiej Brytanii odczuwają najbardziej, dotyczy kalendarza. Jako obywatel państwa trzeciego możesz teraz przebywać w Hiszpanii i szerszej strefie Schengen przez maksymalnie 90 dni w dowolnym okresie 180 dni bez wizy. ⁸ Posiadanie domu nie przedłuża tego limitu. Od drugiej połowy 2026 roku, odwiedzający zwolnieni z obowiązku wizowego, w tym Brytyjczycy, będą również potrzebować ETIAS, autoryzacji przed podróżą kosztującej około 7 euro i ważnej na wiele krótkich pobytów, wraz z kontrolami biometrycznymi w ramach nowego Systemu Wjazdu/Wyjazdu. ⁹

Aby mieszkać w swoim domu na Costa del Sol dłużej, potrzebujesz wizy pobytowej. Dwie popularne ścieżki dla kupujących z Wielkiej Brytanii to:

• Wiza bez prawa do pracy (NLV), dla osób z dochodem pasywnym, które nie będą pracować w Hiszpanii. Na rok 2026 musisz wykazać około 2400 euro miesięcznie (400% IPREM), plus około 600 euro miesięcznie na każdego członka rodziny na utrzymaniu. ⁸¹⁰
• Wiza dla cyfrowych nomadów (DNV), dla pracowników zdalnych i freelancerów z przeważnie niezhiszpańskimi klientami, wymagająca około 2849 euro miesięcznie (200% płacy minimalnej) w 2026 roku. ¹²

Zwróć uwagę, że Hiszpania zniosła złotą wizę (rezydencję za inwestycję w nieruchomości) 3 kwietnia 2025 roku, więc zakup domu nie jest już drogą do uzyskania rezydencji, chociaż posiadacze, którzy złożyli wniosek przed tą datą, zachowują swoje prawa. ¹¹¹³ Te ścieżki są szczegółowo opisane w naszych przewodnikach po wizach bez prawa do pracy i dla cyfrowych nomadów.

Kredyty hipoteczne: surowsze warunki dla kupujących z Wielkiej Brytanii

Hiszpańskie banki nadal udzielają kredytów Brytyjczykom, ale jako nierezydenci pożyczasz mniej. Kupujący nierezydenci są zazwyczaj ograniczeni do 60% do 70% wyceny bankowej, a niektórzy kredytodawcy traktują wnioskodawców z Wielkiej Brytanii po Brexicie bardziej konserwatywnie, w przedziale 50% do 60%, więc zaplanuj depozyt w wysokości 30% do 40% plus koszty zakupu. ¹⁴¹⁵ Jest to różnica w polityce kredytowej, a nie zakaz prawny, a silniejsze profile finansowe zapewniają lepsze warunki. Nasz przewodnik po depozytach hipotecznych i LTV dla nierezydentów wyjaśnia proces składania wniosków.

Opieka zdrowotna i emerytury

Brytyjscy emeryci państwowi przeprowadzający się do Hiszpanii nadal mogą eksportować swoje prawo do NHS za pomocą formularza S1, który pozostaje ważny po Brexicie i zapewnia dostęp do hiszpańskiego systemu publicznego z kosztami zwracanymi przez Wielką Brytanię. ¹⁶ GHIC (następca EHIC) obejmuje tylko niezbędne leczenie podczas krótkich wizyt, a nie pobyt stały. Jeśli jesteś w wieku przedemerytalnym i nie pracujesz w Hiszpanii, wiza taka jak NLV wymaga kompleksowego prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego. W kwestii podatków, umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Wielką Brytanią a Hiszpanią nadal reguluje, który kraj opodatkowuje twoją emeryturę i zapobiega podwójnemu opodatkowaniu, więc przeczytaj to razem z naszymi przewodnikami po umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania i przechodzeniu na emeryturę w Hiszpanii.

Praktyczne wnioski dla kupujących z Wielkiej Brytanii

1. Koszty zakupu pozostają niezmienione: należy liczyć około 12% do 14% ponad cenę za andaluzyjskie nowe budownictwo. ¹²
2. Zaplanuj wyższy podatek roczny: 24% od czynszu brutto lub dochodu przypisanego, z ograniczonymi lub bez odliczeń. ³⁵
3. Zaplanuj swój czas: 90 dni w dowolnym okresie 180 dni, plus ETIAS od końca 2026 roku, chyba że posiadasz wizę pobytową. ⁸⁹
4. Spodziewaj się większego depozytu, jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego. ¹⁴¹⁵
5. Pamiętaj o 3% potrąceniu przy każdej przyszłej sprzedaży. ⁶

Brexit sprawił, że posiadanie domu na Costa del Sol stało się dla obywateli Wielkiej Brytanii bardziej ćwiczeniem administracyjnym i podatkowym, ale nie zamknął drzwi. Z dobrym prawnikiem, gestorem do składania Modelo 210 i realistycznym planowaniem wokół zasady 90/180, zakup po Brexicie pozostaje prosty. Aby poznać kolejne kroki, przeczytaj nasze przewodniki dotyczące kosztów zakupu nowego budownictwa, podatków dla nierezydentów i opcji rezydencji.