Przeprowadzka z Irlandii do Hiszpanii

Przeprowadzka z Irlandii do Hiszpanii to jedna z najłatwiejszych relokacji, jakiej może dokonać obywatel UE, a Costa del Sol (od Malagi przez Marbellę po Esteponę i Sotogrande) pozostaje najpopularniejszym miejscem docelowym dla irlandzkich nabywców. Ponieważ Irlandia jest państwem członkowskim Unii Europejskiej, obywatele irlandzcy cieszą się pełną swobodą przemieszczania się: nie jest wymagana wiza, Złota Wiza ani Wiza Nielukratywna. Ten przewodnik omawia kwestie związane z rezydencją, podatki od zakupu nowo wybudowanego domu oraz związane z tym koszty eksploatacji i obowiązki. Aby dowiedzieć się więcej o mechanice samego zakupu, zapoznaj się z naszymi towarzyszącymi przewodnikami dotyczącymi zakupu nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii i uzyskania numeru NIE.

Rezydencja: czego właściwie potrzebują obywatele irlandzcy

Zgodnie z unijnymi zasadami swobodnego przepływu, obywatel irlandzki może mieszkać w Hiszpanii przez czas nieokreślony. Jeśli przebywasz dłużej niż trzy miesiące, musisz się zarejestrować i uzyskać Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (zielony certyfikat rezydencji UE), o który wnioskuje się w Oficina de Extranjeria lub wyznaczonej stacji Policia Nacional.¹ Aby się zarejestrować, zazwyczaj trzeba wykazać wystarczające środki finansowe oraz prywatne lub publiczne ubezpieczenie zdrowotne, a także dowód adresu.¹ Dla obywateli UE nie ma karty TIE: zielony certyfikat w formacie A4 lub wielkości karty kredytowej jest dokumentem, który zachowujesz.

Po uzyskaniu adresu powinieneś również zarejestrować się w padron (empadronamiento) w swoim lokalnym ratuszu. Padron stanowi podstawę dostępu do usług lokalnych, miejsc w szkołach i systemu opieki zdrowotnej, a jego uzyskanie jest szybkie. Ponieważ Hiszpania, podobnie jak Irlandia, używa euro, irlandzcy przeprowadzający się unikają ryzyka kursowego, z jakim borykają się kupujący w funtach szterlingach lub dolarach, co upraszcza budżetowanie zarówno zakupu, jak i codziennego życia.

Zakup domu: NIE, podatki i koszty zakończenia transakcji

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacji podatkowej wymaganego do podpisania aktu notarialnego, otwarcia konta bankowego i płacenia podatków. Podatek płacony przy zakupie zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego.

Nieruchomość nowo wybudowana

Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega podatkowi IVA (VAT) w wysokości 10% ceny, plus AJD (Actos Juridicos Documentados, podatek skarbowy).²³ W Andaluzji ogólna stawka AJD wynosi 1.2% po regionalnej reformie podatkowej z 2021 roku, która obniżyła ją z poprzednich 1.5%.³ Zatem w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości należy uwzględnić w budżecie około 11.2% na podatki od zakupu, przed opłatami notarialnymi, rejestracji w Księgach Wieczystych i kosztami prawnymi.

Nieruchomość z rynku wtórnego

Nieruchomość z rynku wtórnego (używana) nie podlega IVA; zamiast tego podlega ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Andaluzja stosuje stałą stawkę 7%, uproszczoną z wcześniejszej progresywnej skali 8% do 10% w tej samej reformie z 2021 roku.³ Żadna oddzielna opłata AJD nie jest pobierana przy sprzedaży z rynku wtórnego, która podlega ITP.

Oprócz podatku, należy uwzględnić opłaty notarialne, wpis do Księgi Wieczystej i koszty prawne (zdecydowanie zaleca się niezależnego prawnika, zazwyczaj około 1% plus IVA). Z grubsza, całkowite koszty transakcji w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol wynoszą około 12% do 14% ceny. Szczegółowy rozkład kosztów znajdziesz w naszym przewodniku dotyczącym rzeczywistych kosztów zakupu nieruchomości na Costa del Sol.

Ochrona kupującego nieruchomości z planu

Jeśli kupujesz nieruchomość z planu, hiszpańskie prawo (wywodzące się z Ley 57/1968, a obecnie osadzone w przepisach budowlanych) wymaga od dewelopera zabezpieczenia Twoich płatności etapowych poprzez gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, dzięki czemu Twoje depozyty są chronione w przypadku niedostarczenia projektu. Zawsze upewnij się, że ta gwarancja jest aktywna przed dokonaniem płatności.

Finansowanie: kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale ze niższymi wskaźnikami wartości kredytu do wartości nieruchomości niż rezydentom. Zgodnie z normą rynkową (nie jest to prawny limit), nabywcom nierezydentom oferuje się zazwyczaj około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, w zależności od tego, która jest niższa, dlatego należy zaplanować większą zaliczkę niż w Irlandii.[flags] Stawki, warunki i wymagana dokumentacja różnią się w zależności od kredytodawcy; nasz przewodnik po hiszpańskich kredytach hipotecznych dla nierezydentów omawia ten proces. Po zarejestrowaniu się jako hiszpański rezydent, zazwyczaj dostępne stają się lepsze wskaźniki LTV i warunki dla rezydentów.

Rezydencja podatkowa i traktat Irlandia-Hiszpania

Stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, jeśli spędzasz w Hiszpanii ponad 183 dni w roku kalendarzowym lub jeśli Twoje główne interesy ekonomiczne mają tam swoją siedzibę.⁴ Rezydenci podatkowi są opodatkowani od swoich dochodów na całym świecie i składają roczną deklarację IRPF. Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Irlandią a Hiszpanią rozdziela prawa do opodatkowania między dwoma krajami, tak aby ten sam dochód nie był opodatkowany dwukrotnie, z mechanizmami ulgi kredytowej.⁵ Ogólnie rzecz biorąc, większość prywatnych emerytur podlega opodatkowaniu w kraju Twojej rezydencji, podczas gdy emerytury służbowe rządu zazwyczaj pozostają opodatkowane u źródła; ponieważ zasady te są specyficzne dla danego przypadku, zasięgnij porady przed przeniesieniem emerytury.⁵[flags]

Nowo przybyli, którzy stają się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi i posiadają aktywa za granicą o wartości ponad 50 000 euro w dowolnej kategorii, muszą złożyć informacyjną deklarację Modelo 720.⁶ Związany z tym system kar został unieważniony przez Trybunał Sprawiedliwości UE, ale sam obowiązek sprawozdawczy pozostaje, więc nie pomijaj go.⁶

Jeśli zachowasz swój dom jako nierezydent

Wielu irlandzkich nabywców najpierw kupuje dom wakacyjny lub inwestycyjny, zanim przeprowadzi się na stałe. Jako właściciel nierezydent masz obowiązki wynikające z IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), deklarowane na Modelo 210.⁷

• Dochód przypisany (nieruchomość nie wynajmowana): Hiszpania uznaje fikcyjny dochód w wysokości 1.1% wartości katastralnej (lub 2%, jeśli wartość nie była weryfikowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat). Dla rezydentów UE/EOG, w tym Irlandii, jest to opodatkowane stawką 19%.⁷
• Dochód z wynajmu: rezydenci UE/EOG są opodatkowani stawką 19% od dochodu netto z wynajmu i mogą odliczyć dopuszczalne wydatki; właściciele spoza UE płacą 24% od kwoty brutto bez odliczeń. Bycie Irlandczykiem (UE) jest tutaj prawdziwą zaletą.⁷

Bieżące koszty: IBI, wspólnota i media

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny lokalny podatek od nieruchomości ustalany przez każdy ratusz jako procent wartości katastralnej; stawki różnią się w zależności od gminy i oscylują w przedziale od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich.⁸[flags] Ujęcie w budżecie również opłat wspólnotowych (comunidad) za mieszkania i osiedla zamknięte, opłat za wywóz śmieci (basura), ubezpieczenia domu i mediów. Jeśli później sprzedasz, kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży od sprzedającego nierezydenta i wpłaca je do urzędu skarbowego na Modelo 211 jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych, a sprzedający reguluje pozostałą kwotę (stawka podatku od zysków kapitałowych w UE/EOG 19%) za pośrednictwem Modelo 210.⁷

Opieka zdrowotna i szkoły

Jako obywatel UE masz kilka opcji dotyczących opieki zdrowotnej. Irlandzcy emeryci państwowi mogą zarejestrować formularz S1, aby uzyskać dostęp do hiszpańskiej publicznej opieki zdrowotnej finansowanej przez Irlandię; pracownicy, którzy płacą hiszpańskie składki na ubezpieczenie społeczne, są objęci systemem; a każdy może posiadać prywatne ubezpieczenie, które często jest używane do spełnienia wymogu rejestracji rezydencji.¹[flags] W okresie przejściowym miej przy sobie Europejską Kartę Ubezpieczenia Zdrowotnego. Dla rodzin, Costa del Sol oferuje szeroki wybór szkół publicznych (bezpłatnych) oraz prywatnych szkół międzynarodowych i z brytyjskim programem nauczania, skoncentrowanych wokół Marbelli, Estepony i Malagi, które odpowiadają irlandzkim rodzinom poszukującym edukacji w języku angielskim. Zasady rekrutacji i obszar rejonizacji należy sprawdzić bezpośrednio w każdym ratuszu i szkole.

Rozsądna kolejność kroków

1. Złóż wniosek o swój NIE (osobiście w Hiszpanii lub za pośrednictwem konsulatu hiszpańskiego).
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe i zorganizuj finansowanie, jeśli jest to konieczne.
3. Zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika przed podpisaniem czegokolwiek.
4. Dokończ zakup u notariusza i zapłać IVA plus AJD, lub ITP.
5. Zarejestruj się w padron, a następnie uzyskaj swój zielony certyfikat rezydencji UE po trzech miesiącach.
6. Ureguluj kwestie opieki zdrowotnej (S1, ubezpieczenie pracownicze lub prywatne) i, w przypadku wynajmu, zarejestruj się w Modelo 210.

Ponieważ przeprowadzasz się w obrębie UE i pozostajesz w strefie euro, trudności są głównie administracyjne, a nie prawne. Upewnij się co do prawidłowej kolejności spraw podatkowych i rezydencji, skorzystaj z usług niezależnego prawnika, a przeprowadzka z Irlandii na Costa del Sol jest bardzo wykonalna.