Nowe budownictwo vs rynek wtórny na Costa del Sol: Różnica w opodatkowaniu

Dla zagranicznych nabywców, którzy mają na oku skąpane w słońcu Costa del Sol, zrozumienie krajobrazu podatkowego jest najważniejsze. Wybór między nieruchomością z rynku pierwotnego (obra nueva) a nieruchomością z rynku wtórnego wiąże się z odrębnymi konsekwencjami podatkowymi, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt inwestycji. Ten przewodnik szczegółowo omawia te różnice, przedstawiając autorytatywny przegląd w języku angielskim, koncentrując się na zobowiązaniach podatkowych dla międzynarodowych nabywców w Andaluzji, Hiszpania.

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego: kluczowe podatki

Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera na Costa del Sol, będziesz podlegał głównie dwóm znaczącym podatkom: IVA i AJD.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – podatek od wartości dodanej)

IVA to hiszpański odpowiednik VAT-u i ma zastosowanie wyłącznie do nowych nieruchomości sprzedawanych po raz pierwszy przez dewelopera. Standardowa stawka dla nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego, w tym do dwóch miejsc garażowych i aneksów sprzedawanych wraz z domem, wynosi obecnie 10% ceny zakupu [4, 24, 30, 35, 42]. W przypadku niektórych rodzajów mieszkań objętych subsydiami (Viviendas de Protección Oficial – VPO) może obowiązywać obniżona stawka 4%, pod warunkiem spełnienia określonych warunków [24, 30, 35].

AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – podatek od czynności cywilnoprawnych)

Oprócz IVA, zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego pociągają za sobą również AJD, podatek od czynności cywilnoprawnych nakładany na oficjalne dokumenty prawne wymagające rejestracji, takie jak publiczny akt sprzedaży. W Andaluzji ogólna stawka AJD dla nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1.2% ceny zakupu [4, 9, 30, 35, 40].

Inne koszty zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego

Oprócz głównych podatków, nabywcy powinni uwzględnić w budżecie dodatkowe koszty:

• Opłaty notarialne: Są to regulowane opłaty za publiczny akt sprzedaży, zazwyczaj wynoszące od 0.1% do 0.5% wartości nieruchomości, zwykle między 600 EUR a 1 200 EUR [13, 15, 33, 48].
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości: Za zarejestrowanie nieruchomości na Twoje nazwisko, opłaty te zazwyczaj wynoszą od 0.1% do 0.25% wartości nieruchomości, często między 300 EUR a 600 EUR [10, 13, 15, 48].
• Opłaty prawne: Chociaż są opcjonalne, zatrudnienie adwokata jest wysoce zalecane dla zagranicznych nabywców, aby poradzić sobie ze złożonościami hiszpańskiego prawa nieruchomości. Opłaty zazwyczaj wynoszą od 1% do 1.5% ceny zakupu, plus IVA.
• Opłaty gestorii: Agencja administracyjna (gestoría) może zajmować się płatnościami podatków i dokumentacją administracyjną. Ich opłaty zazwyczaj wynoszą od 300 EUR do 600 EUR [4, 10, 13, 15].

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego: kluczowe podatki

Przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego od osoby prywatnej na Costa del Sol, struktura podatkowa znacznie się różni, a IVA jest zastępowana przez ITP.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – podatek od przeniesienia własności)

ITP to główny podatek dla nieruchomości z rynku wtórnego. W przeciwieństwie do IVA, która jest stałą stawką krajową, stawki ITP są ustalane przez każdą wspólnotę autonomiczną. W Andaluzji ogólna stawka ITP wynosi 7% ceny zakupu [8, 9, 35, 40, 47]. Ważne jest, aby zauważyć, że podstawa opodatkowania dla ITP w Andaluzji jest wyższą z zadeklarowanej ceny zakupu lub wartości referencyjnej (valor de referencia) ustalonej przez Kataster ³⁵. Obniżone stawki mogą mieć zastosowanie dla niektórych nabywców lub typów nieruchomości (np. nieruchomości o niższej wartości przeznaczonych na pierwsze mieszkanie lub nabywców poniżej 35 roku życia w określonych okolicznościach) [35, 40, 41, 47], ale zagraniczni nabywcy zazwyczaj podlegają ogólnej stawce.

Inne koszty zakupu nieruchomości z rynku wtórnego

Dodatkowe koszty dla nieruchomości z rynku wtórnego są podobne do tych dla nieruchomości z rynku pierwotnego:

• Opłaty notarialne: 0.1% do 0.5% wartości nieruchomości [13, 15, 33, 48].
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości: 0.1% do 0.25% wartości nieruchomości [10, 13, 15, 48].
• Opłaty prawne: Zalecane do należytej staranności i zarządzania procesem.
• Opłaty gestorii: Za zadania administracyjne.

Roczne podatki od nieruchomości dla właścicieli zagranicznych

Gdy staniesz się właścicielem nieruchomości na Costa del Sol, obowiązuje kilka rocznych podatków, niezależnie od tego, czy jest to nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – lokalny podatek od nieruchomości)

IBI to coroczny podatek miejski płacony do lokalnego urzędu miasta. Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną zazwyczaj niższą od wartości rynkowej [5, 37, 39, 46]. Stawka podatku jest ustalana przez każdą gminę w granicach prawnych i zazwyczaj waha się od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej ³⁷. Właściciel nieruchomości na dzień 1 stycznia danego roku odpowiada za IBI za ten rok ⁵.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – podatek dochodowy od nierezydentów) / Modelo 210

Zagraniczni właściciele nieruchomości, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, muszą deklarować dochody uzyskane w Hiszpanii za pośrednictwem IRNR (Modelo 210). Dotyczy to dwóch scenariuszy:

1. Dochód imputowany (do użytku osobistego lub pustych nieruchomości): Jeśli Twoja nieruchomość nie jest wynajmowana, hiszpańskie władze podatkowe zakładają dochód fikcyjny (renta imputada). Jest to zazwyczaj obliczane jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej (2% jeśli wartość katastralna nie była rewidowana w ciągu ostatnich 10 lat) [16, 36, 37, 38, 46]. Ten dochód imputowany jest następnie opodatkowany corocznie stawką 19% dla rezydentów krajów UE/EOG i 24% dla rezydentów spoza UE/EOG [16, 22, 34, 36, 37, 38, 46].
2. Dochód z wynajmu: Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, musisz zadeklarować rzeczywisty dochód z wynajmu. Dla rezydentów UE/EOG, niektóre wydatki związane z działalnością najmu mogą zostać odliczone, a dochód netto jest opodatkowany stawką 19% [16, 19, 20, 28, 34, 36, 46]. Dla rezydentów spoza UE/EOG, dochód brutto z wynajmu jest opodatkowany stawką 24%, z mniejszą liczbą odliczalnych wydatków [19, 20, 34, 36]. Zazwyczaj jest to deklarowane kwartalnie [16, 34].

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Podatek od majątku to podatek na poziomie państwowym, częściowo przekazany wspólnotom autonomicznym, który ma zastosowanie do aktywów netto przekraczających określone progi. Chociaż istnieje krajowe zwolnienie w wysokości 700 000 EUR na osobę, wspólnoty autonomiczne, takie jak Andaluzja, mogą modyfikować te progi i stawki. Nierezydenci są opodatkowani tylko od aktywów znajdujących się w Hiszpanii [38, 39]. Wskazane jest skonsultowanie się z doradcą podatkowym w celu ustalenia, czy ten podatek ma zastosowanie do Twojej konkretnej sytuacji finansowej.

Podatki od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Kiedy zagraniczny właściciel decyduje się sprzedać nieruchomość na Costa del Sol, w grę wchodzi kilka podatków.

Podatek od zysków kapitałowych (Impuesto sobre el Incremento Patrimonial)

Ten podatek jest nakładany na zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Zysk jest obliczany jako różnica między ceną sprzedaży (pomniejszoną o koszty sprzedaży) a ceną nabycia (powiększoną o koszty zakupu i udokumentowane koszty ulepszeń) [6, 11, 18, 32, 43]. Dla nierezydentów sprzedających, stawka podatku od zysków kapitałowych wynosi 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla rezydentów spoza UE/EOG [6, 18, 34, 43]. Jest to deklarowane za pośrednictwem Modelo 210 [6, 11, 17].

3% Retencja dla nierezydentów

Kluczowym aspektem dla nierezydentów sprzedających jest obowiązkowa 3% retencja od ceny sprzedaży. Kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 211 [6, 12, 14, 18, 23, 26]. Stanowi to zaliczkę na poczet zobowiązania sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych [12, 17, 18]. Sprzedający ma następnie cztery miesiące na złożenie swojego Modelo 210 dotyczącego podatku od zysków kapitałowych. Jeśli faktyczne zobowiązanie podatkowe jest niższe niż zatrzymane 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy [12, 17]. Jeśli nie było zysku kapitałowego, całe 3% może zostać odzyskane [14, 17].

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)

Jest to lokalny podatek miejski od wzrostu wartości gruntu miejskiego (nie samego budynku) od daty nabycia do daty sprzedaży [7, 21, 29, 31]. Sprzedający jest zazwyczaj odpowiedzialny za zapłatę tego podatku, który jest obliczany na podstawie wartości katastralnej gruntu i liczby lat posiadania nieruchomości [7, 21, 31]. Metoda obliczeń i współczynniki różnią się w zależności od gminy ⁷. Co ważne, jeśli przy sprzedaży nieruchomości nie osiągnięto faktycznego zysku finansowego, Plusvalía Municipal może nie być należna [27, 31].

Wnioski

Rozróżnienie podatkowe między nieruchomościami z rynku pierwotnego a wtórnego na Costa del Sol jest fundamentalnym czynnikiem dla zagranicznych nabywców. Podczas gdy nieruchomości z rynku pierwotnego głównie podlegają IVA i AJD, nieruchomości z rynku wtórnego podlegają ITP. Dodatkowo, roczne podatki, takie jak IBI i IRNR, mają zastosowanie do wszystkich właścicieli nieruchomości, z określonymi stawkami i przepisami dla nierezydentów. Przy sprzedaży kluczowe są podatek od zysków kapitałowych, 3% retencja i Plusvalía Municipal. Współpraca z wykwalifikowanymi prawnikami i doradcami podatkowymi jest niezbędna, aby zapewnić zgodność z przepisami i zoptymalizować Twoją inwestycję w tej pięknej części Hiszpanii.