Plusvalía i zyski kapitałowe przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

# Plusvalía i podatki od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Ważne, prosimy przeczytać najpierw. Są to ogólne informacje dla szerokiej publiczności, a nie spersonalizowana porada prawna lub podatkowa, i żaden prawnik ani doradca podatkowy (asesor fiscal) nie oceniał Twojej indywidualnej sytuacji. Hiszpańskie stawki podatkowe, progi i formularze często się zmieniają; poniższe dane odzwierciedlają przepisy, które, jak się przyjmuje, obowiązują na dzień weryfikacji (28 lipca 2026 r.) i mogły ulec zmianie od tego czasu. Przed podjęciem działań potwierdź stawki i zasady mające zastosowanie w Twojej konkretnej sprawie u wykwalifikowanego, zarejestrowanego (colegiado) doradcy podatkowego lub prawnika. eVoost nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie tych ogólnych informacji.

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii zazwyczaj wiąże się z dwoma podatkami: podatkiem państwowym od zysku netto, czyli podatkiem od zysków kapitałowych (ganancia patrimonial), oraz podatkiem lokalnym pobieranym przez urząd miasta od wzrostu wartości gruntu, zwanym plusvalía municipal lub IIVTNU ⁴⁵. Sposób obliczania zysku zależy od rezydencji: rezydenci uwzględniają go w swoim rocznym zeznaniu IRPF, natomiast nierezydenci składają zeznanie o podatku dochodowym od nierezydentów (IRNR) ¹³.

Plusvalía Municipal (IIVTNU): lokalny podatek od wartości gruntu

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), powszechnie nazywany plusvalía municipal, opodatkowuje wzrost wartości gruntów miejskich między nabyciem a sprzedażą i jest zarządzany przez urząd miasta, w którym znajduje się nieruchomość ⁵. Przy sprzedaży obowiązek zapłaty spoczywa na sprzedającym, zazwyczaj w ciągu 30 dni roboczych od sprzedaży ⁵.

W następstwie orzeczenia Hiszpańskiego Trybunału Konstytucyjnego (STC 182/2021) oraz reformy wprowadzonej Królewskim Dekretem-Ustawą 26/2021, metoda obliczania została gruntownie zmieniona ⁴. Kluczowa konsekwencja: jeśli nie ma realnego zysku z transferu, podatek nie jest już należny ⁴. Sprzedający mogą zazwyczaj wybrać jedną z dwóch metod i zastosować tę, która skutkuje niższą kwotą do zapłaty ⁴:

1. Metoda obiektywna: mnoży katastralną wartość gruntu (valor catastral del suelo) przez współczynnik ustalony przez rząd, który zmienia się w zależności od liczby lat posiadania, a następnie stosuje stawkę ustaloną przez urząd miasta ⁴⁵.
2. Metoda realnego zysku: opiera podatek na faktycznym zysku przypisanym gruntowi, porównując ceny zakupu i sprzedaży oraz stosując udział gruntu w całkowitej wartości katastralnej ⁴. Gdy realny zysk jest niewielki lub zerowy, ta metoda jest często korzystniejsza ⁴.

Dokładne współczynniki i stawki gminne różnią się w zależności od urzędu miasta i okresowo się zmieniają, dlatego obowiązujące dane należy potwierdzić lokalnie.

Podatek od zysków kapitałowych (Ganancia Patrimonial): państwowy podatek od zysku

Podatek od zysków kapitałowych (ganancia patrimonial) to podatek krajowy administrowany przez Agencia Tributaria, pobierany od zysku netto. Zysk jest ogólnie obliczany jako:

Zysk = (Cena Sprzedaży − Koszty Sprzedaży) − (Cena Zakupu + Koszty Zakupu + Poważne Ulepszenia)

Dopuszczalne pozycje zazwyczaj obejmują opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej i prowizje agentów. Stawka różni się dla rezydentów i nierezydentów ¹³.

Sprzedający nierezydenci

Jeśli nie jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym, zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości jest zazwyczaj opodatkowany stałą stawką 19%, która dotyczy nierezydentów niezależnie od kraju pochodzenia, w tym rezydentów UE, Wielkiej Brytanii i USA ¹²⁸.

Sprzedający rezydenci

Dla hiszpańskich rezydentów podatkowych zysk jest traktowany jako dochód z oszczędności (renta del ahorro) i opodatkowany progresywnie w ramach rocznego zeznania IRPF ³. Progi dochodu z oszczędności na 2026 rok to ³⁸:

• Do 6 000 EUR: 19%
• 6 001 EUR – 50 000 EUR: 21%
• 50 001 EUR – 200 000 EUR: 23%
• 200 001 EUR – 300 000 EUR: 27%
• Ponad 300 000 EUR: 30%

(Najwyższy próg wzrósł z 28% do 30% dla dochodów powyżej 300 000 EUR zgodnie z Ley 7/2024, obowiązującą od 2025 r. ³⁸.)

3% potrącenie (Retención) przy sprzedaży przez nierezydentów

W celu zabezpieczenia należnego podatku, hiszpańskie prawo wymaga, aby kupujący potrącił 3% zadeklarowanej ceny sprzedaży i wpłacił ją do Agencji Podatkowej w imieniu sprzedającego, używając Modelo 211, zazwyczaj w ciągu jednego miesiąca od finalizacji transakcji ¹².

To 3% nie jest ostatecznym podatkiem, lecz zaliczką na poczet 19% zobowiązania sprzedającego z tytułu zysków kapitałowych ¹². Po sprzedaży sprzedający składa Modelo 210, aby zadeklarować faktyczny zysk i rozliczyć się ¹²:

• Jeśli podatek 19% od zysku jest większy niż potrącone 3%, sprzedający dopłaca różnicę ¹².
• Jeśli jest mniejszy (lub nieruchomość została sprzedana ze stratą), sprzedający może ubiegać się o zwrot nadpłaty ¹².

Formularz Modelo 210 jest zazwyczaj wymagany do złożenia w ciągu czterech miesięcy od aktu sprzedaży; niezłożenie go w terminie może zagrozić zwrotowi ¹². Potwierdź aktualne terminy i procedury przed złożeniem.

Ulga z tytułu unikania podwójnego opodatkowania dla sprzedających z zagranicy

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w innym kraju, zysk ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości może być tam również opodatkowany. Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, Hiszpania zawarła umowy z wieloma krajami, w tym ze Stanami Zjednoczonymi i Wielką Brytanią ⁶⁷. Zazwyczaj umowy te umożliwiają zagraniczny kredyt podatkowy za podatek od zysków kapitałowych zapłacony w Hiszpanii, co zmniejsza podatek należny w kraju zamieszkania ⁶⁷.

Dla obywateli USA, hiszpański podatek może być zazwyczaj zaliczony na poczet podatku USA od tego samego zysku, z zastrzeżeniem przepisów IRS, a obowiązki sprawozdawcze USA (takie jak FBAR/FATCA) nadal obowiązują ⁶. Rezydenci Wielkiej Brytanii mogą ubiegać się o ulgę na podstawie konwencji między Wielką Brytanią a Hiszpanią ⁷. Wyniki traktatów są zależne od konkretnych faktów; potwierdź u doradcy w swoim kraju zamieszkania.

Ulgi i zwolnienia

Główne ulgi z tytułu zysków kapitałowych w Hiszpanii są skierowane do rezydentów sprzedających swoją główną rezydencję (vivienda habitual) ³:

• Zwolnienie z tytułu reinwestycji w główną rezydencję: rezydenci mogą być całkowicie zwolnieni, jeśli reinwestują całość dochodów w nową główną rezydencję w ciągu dwóch lat (przed lub po sprzedaży) ³.
• Zwolnienie dla osób powyżej 65 roku życia: rezydenci powyżej 65 roku życia sprzedający swoją główną rezydencję mogą być całkowicie zwolnieni z podatku od zysku, bez wymogu reinwestycji ³.

Nierezydenci zazwyczaj nie mogą korzystać z tych ulg ², z jednym godnym uwagi, specyficznym wyjątkiem: nierezydent, który jest rezydentem podatkowym w innym kraju UE/EOG z umową o wymianie informacji podatkowych, może ubiegać się o ulgę z tytułu reinwestycji przy sprzedaży swojej poprzedniej głównej rezydencji w Hiszpanii i reinwestowaniu w nową główną rezydencję w innym kraju UE/EOG ².

Jak zazwyczaj przebiega proces dla sprzedającego nierezydenta

W skrócie: do finalizacji sprzedaży potrzebny jest ważny NIE; przy akcie kupujący potrąca 3% i wpłaca je za pośrednictwem Modelo 211 (zazwyczaj w ciągu jednego miesiąca); następnie sprzedający składa Modelo 210 (zazwyczaj w ciągu czterech miesięcy) w celu rozliczenia 19% i zapłaty lub odzyskania różnicy ¹²⁸; sprzedający składa i opłaca również plusvalía municipal w urzędzie miasta w ciągu około 30 dni roboczych, stosując tańszą z dwóch metod ⁴⁵; i na koniec zysk jest deklarowany w kraju rezydencji, z ubieganiem się o kredyt traktatowy za podatek hiszpański ⁶⁷. Ponieważ terminy, formularze i dane zmieniają się i zależą od gminy oraz Twojej rezydencji, wykwalifikowany doradca podatkowy (colegiado) lub prawnik powinien potwierdzić kroki w Twojej sprawie.