Podatki dla katarskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Ten przewodnik wyjaśnia podatki dla katarskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii, ze szczególnym uwzględnieniem Costa del Sol (prowincja Malaga, Andaluzja). Główne stawki są takie same dla każdego zagranicznego nabywcy, ale Twoja pozycja jako obywatela i rezydenta podatkowego Kataru (kraju spoza UE, spoza EOG) zmienia sposób opodatkowania Twoich dochodów i zysków każdego roku. Podatek od nieruchomości w Hiszpanii to kwestia życia lub śmierci (dosł. «Twoje pieniądze albo Twoje życie»), więc poniższe dane są powiązane z oficjalnymi źródłami i zawsze powinieneś potwierdzić swoją sytuację z hiszpańskim gestorem lub prawnikiem przed podpisaniem umowy.

Dlaczego katarski nabywcy wybierają Costa del Sol

Costa del Sol łączy całoroczne słońce, ugruntowaną społeczność międzynarodową i doskonałą łączność. Lotnisko Malaga-Costa del Sol jest jednym z najbardziej ruchliwych w Hiszpanii, z szerokimi połączeniami europejskimi i długodystansowymi, które łączą Dohę przez główne węzły komunikacyjne ⁶. Wybrzeże posiada duże skupisko szkół międzynarodowych i z brytyjskim programem nauczania, publiczny system opieki zdrowotnej (Servicio Andaluz de Salud) obok rozbudowanej sieci prywatnych klinik oraz dojrzały rynek odsprzedaży i nowych budynków od Malagi na zachód po Esteponę i Sotogrande. Żadna z tych rzeczy nie zmienia stawki podatkowej, ale wyjaśnia, dlaczego istnieje popyt.

Podatki od zakupu: nowy budynek a odsprzedaż

Podatek, który płacisz po zakończeniu transakcji, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany i kupiony od dewelopera, czy też jest to odsprzedaż kupiona od prywatnego właściciela. Narodowość nie zmienia tych stawek; są one ustalane przez prawo hiszpańskie i andaluzyjskie i mają zastosowanie zarówno do rezydentów, jak i nierezydentów ¹³.

Oprócz podatku powinieneś przeznaczyć około 1% do 2% na opłaty notarialne, opłaty za wpis do Księgi Wieczystej i opłaty prawne. Realistyczna łączna kwota kosztów zakupu na Costa del Sol wynosi zatem około 10% do 13% ceny. Jeśli kupujesz nieruchomość na etapie projektu (off-plan), wpłaty zaliczkowe i płatności etapowe dokonywane przed ukończeniem muszą być zgodnie z prawem zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (zasada ustanowiona historyczną Ley 57/68, a obecnie zawarta w ustawodawstwie sektora budowlanego, Ley 38/1999), dlatego upewnij się, że deweloper ją posiada ⁹.

Uzyskanie NIE i sfinalizowanie transakcji

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacji podatkowej, bez którego nie można sfinalizować transakcji, płacić podatków ani podłączyć mediów. Obywatele Kataru składają wnioski w hiszpańskim konsulacie lub w Hiszpanii za pośrednictwem przedstawiciela z pełnomocnictwem. Sam zakup jest podpisywany przed notariuszem, rejestrowany w Księdze Wieczystej, a podatek od zakupu jest składany i opłacany w ciągu 30 dni roboczych od sporządzenia aktu notarialnego. Więcej szczegółów na temat etapów przeniesienia własności można znaleźć w powiązanym przewodniku po procesie zakupu.

Roczne podatki po nabyciu nieruchomości

Jako właściciel nierezydent masz dwa cykliczne obowiązki. Pierwszym jest IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), lokalny podatek gminny od nieruchomości. Jest on ustalany przez każdy ratusz jako procent wartości katastralnej (valor catastral) i zazwyczaj wynosi od 0.4% do 1.1% rocznie, w zależności od gminy ⁸. Odbiór odpadów (basura) jest zazwyczaj fakturowany oddzielnie.

Drugi to podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR, deklarowany na Modelo 210 w Agencia Tributaria ¹². To, co płacisz, zależy od tego, czy nieruchomość jest przeznaczona do własnego użytku, czy wynajmowana.

Jeśli zachowujesz dom do użytku osobistego

Hiszpania opodatkowuje założony lub przypisany dochód od drugiego domu, który nie jest wynajmowany. Podstawą opodatkowania jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku. Ponieważ jesteś rezydentem kraju spoza UE, stawka podatkowa stosowana do tej podstawy wynosi 24% (rezydent UE lub EOG zapłaciłby 19%) ¹². W praktyce jest to skromny rachunek roczny, składany raz w roku na Modelo 210 do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość

Dochód z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii jest dochodem ze źródeł hiszpańskich i jest tutaj opodatkowany. Jest to najważniejsza różnica dla katarskiego właściciela: jako rezydent spoza UE, spoza EOG płacisz 24% od czynszu brutto i nie możesz odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego, opłat wspólnotowych, kosztów napraw ani kosztów agenta. Rezydent UE lub EOG, w przeciwieństwie do tego, płaci 19% od kwoty netto po tych odliczeniach ¹². Dochód z wynajmu jest deklarowany na Modelo 210. Planuj swój zwrot z inwestycji wokół stawki 24% brutto, a nie kwoty netto. Typowe stopy zwrotu z wynajmu brutto na Costa del Sol są powszechnie podawane w przedziale od 4% do 6%, choć różni się to znacznie w zależności od miasta i rodzaju nieruchomości, dlatego każdą wartość zwrotu należy traktować jako oszacowanie rynkowe, a nie gwarancję. Szczegółowe informacje o okolicy można znaleźć w powiązanych przewodnikach dotyczących stóp zwrotu z wynajmu i kosztów życia.

Sprzedaż: 3% potrącenie, zyski kapitałowe i plusvalia

Gdy nierezydent sprzedaje, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria na Modelo 211, jako zaliczki na podatek sprzedającego ². Następnie deklarujesz rzeczywisty zysk na Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy i albo dopłacasz resztę, albo odzyskujesz nadpłatę. Zyski kapitałowe uzyskane przez nierezydentów są opodatkowane stałą stawką 19% ¹². Oddzielnie, ratusz pobiera plusvalia municipal (IIVTNU), podatek od wzrostu wartości gruntu w okresie Twojego posiadania. Zachowaj każdą fakturę za zakup, zapłacone podatki i wszelkie prace ulepszeniowe, ponieważ podnoszą one Twoją podstawę kosztową i zmniejszają podlegający opodatkowaniu zysk.

Podatek od majątku i podatek solidarnościowy

Andaluzja stosuje 100% ulgę w regionalnym podatku od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), więc w praktyce większość właścicieli w regionie nic pod nim nie płaci ³. Jednakże, państwowy Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas może nadal obejmować nieruchomości o wysokiej wartości. Nierezydenci są opodatkowani wyłącznie od swoich hiszpańskich aktywów (obligacion real) i korzystają z ulgi osobistej, przy czym podatek solidarnościowy zazwyczaj dotyczy hiszpańskiego majątku netto powyżej trzech milionów euro. Jeśli kupujesz na bardzo wysokim końcu rynku, zasięgnij specjalistycznej porady w tej kwestii.

Rezydencja, wizy i koniec złotej wizy

Ważna niedawna zmiana: Hiszpania zniosła złotą wizę (rezydencja w zamian za inwestycję w nieruchomość o wartości 500 000 euro) ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 r., poprzez reformę Ley 14/2013 ⁵. Zakup domu na Costa del Sol nie przyznaje już żadnych praw pobytu. Posiadacze paszportów katarskich mogą podróżować do Hiszpanii i strefy Schengen bez wizy krótkoterminowej na okres do 90 dni w każdym 180-dniowym okresie, co obejmuje większość zastosowań wakacyjnych. W przypadku dłuższych pobytów należy rozważyć inne opcje, takie jak wiza niezarobkowa (non-lucrative visa) lub wiza dla cyfrowych nomadów (digital nomad visa), które są opisane w powiązanym przewodniku po rezydencjach i wizach. Posiadanie nieruchomości samo w sobie nie czyni Cię hiszpańskim rezydentem podatkowym; dzieje się tak zazwyczaj, jeśli spędzasz w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku.

Hiszpańsko-katarski traktat o unikaniu podwójnego opodatkowania

Hiszpania i Katar posiadają Konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania, która obowiązuje od 2018 roku ⁷. W praktyce jej głównym znaczeniem jest alokacja praw do opodatkowania oraz wymiana informacji między dwoma organami podatkowymi. Ponieważ Katar nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych, katarski rezydent zazwyczaj nie ma rachunku podatkowego w swoim kraju, na poczet którego mógłby zaliczyć hiszpański podatek, więc opisane powyżej podatki hiszpańskie są zazwyczaj kosztem ostatecznym, a nie czymś, co można odliczyć w kraju. Traktat ma nadal znaczenie dla pewności i dla każdego, kto posiada nieruchomość za pośrednictwem firmy.

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów z Kataru

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale przy bardziej konserwatywnych wskaźnikach kredytu do wartości nieruchomości niż w przypadku rezydentów. Zasadniczo nierezydenci mogą spodziewać się finansowania w wysokości około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny bankowej, w zależności od tego, która kwota jest niższa, przy czym pozostała kwota i wszystkie podatki są finansowane z własnych środków. Pamiętaj, że odsetki od kredytu hipotecznego nie podlegają odliczeniu od hiszpańskiego podatku od wynajmu jako właściciel spoza UE. Powiązany przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów szczegółowo opisuje dokumentację i proces.

Podsumowanie

Dla katarskiego nabywcy rachunek jest prosty, gdy oddzieli się jednorazowe podatki od zakupu (identyczne dla wszystkich) od podatków rocznych i podatków od wyjścia (gdzie stawka 24% dla dochodu spoza UE i 3% potrącenie przy sprzedaży są kluczowymi punktami do zaplanowania). Stwórz pełny model kosztów przed złożeniem oferty, skorzystaj z dwujęzycznego prawnika niezależnego od sprzedającego i prowadź rzetelną dokumentację od pierwszego dnia. Dzięki tej dyscyplinie Costa del Sol pozostaje jednym z najbardziej przejrzystych i dostępnych rynków w basenie Morza Śródziemnego dla międzynarodowych nabywców.