Hypotheken für nordische Käufer in Spanien
Schwedische Käufer können eine spanische Hypothek für Nichtansässige erhalten, aber Banken beleihen typischerweise 60 bis 70 Prozent des Wertes. Planen Sie daher eine größere Anzahlung plus etwa 10 bis 12 Prozent für Steuern und Gebühren ein. Als EU-Bürger benötigen Schweden kein Visum, sondern lediglich eine NIE, und sollten den IRNR (Modelo 210) sowie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweden und Spanien vorausschauend planen.
Hypothekenrechner
| Darlehensbetrag | 227.500 € |
|---|---|
| Gesamtrückzahlung | 341.676 € |
| Gesamtzinsen | 114.176 € |
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nichtansässigen Käufern in Spanien werden meist 60–70% des Preises oder Werts finanziert; planen Sie daher 30–40% Eigenkapital plus die oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Hypotheken für nordische Käufer in Spanien: Was Sie erwarten können
Die Finanzierung eines Neubaus an der Costa del Sol ist für nordische Käufer unkompliziert, doch die Regeln für eine spanische Hypothek für Nichtansässige unterscheiden sich von denen in Schweden, Norwegen, Dänemark oder Finnland. Dieser Leitfaden erklärt, wie viel spanische Banken leihen, welche Steuern mit dem Darlehen verbunden sind und welche Unterlagen ein schwedischer Käufer benötigt. Da Schweden EU-Bürger sind, ist kein Investitionsvisum erforderlich, um in Spanien zu kaufen oder zu leben; Sie registrieren sich als EU-Bürger, wenn Sie umziehen. Für weitere Informationen siehe unsere Leitfäden zu Kaufkosten und Steuern, dem NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos sowie zum Off-Plan-Kauf und Bankgarantien.
Wie viel wird eine spanische Bank einem Nichtansässigen leihen?
Der größte Unterschied bei einer Hypothek für Nichtansässige ist der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV). Spanische Banken leihen Einwohnern typischerweise bis zu 80 Prozent des niedrigeren Werts von Kaufpreis oder Bewertung, aber für Nichtansässige liegt die Obergrenze in der Regel bei etwa 60 bis 70 Prozent.1 Das bedeutet, dass ein schwedischer Käufer eine Anzahlung von mindestens 30 bis 40 Prozent des Preises einplanen sollte, zusätzlich zu den Kaufsteuern und Gebühren. Der LTV ist eine Geschäftspolitik, die je nach Bank und Profil des Kreditnehmers variiert und keine feste gesetzliche Grenze darstellt, daher lohnt es sich, mehrere Kreditgeber zu vergleichen oder einen Hypothekenmakler zu beauftragen.
Leistbarkeit und Dokumentation
Spanische Kreditgeber beurteilen die Leistbarkeit konservativ. Als Faustregel gilt, dass die gesamten Schuldenrückzahlungen (einschließlich der neuen Hypothek) nicht mehr als etwa 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollten. Rechnen Sie damit, folgende Unterlagen bereitzustellen (bei Bedarf übersetzt): Reisepass und NIE, die Steuererklärungen der letzten zwei oder drei Jahre aus Schweden und Gehaltsabrechnungen oder Firmenkonten bei Selbstständigkeit, aktuelle Kontoauszüge, eine Arbeitsbescheinigung und eine Aufstellung bestehender Schulden. Nichtansässigen werden in der Regel Euro-Hypotheken angeboten; die Kreditaufnahme in Euro bei Einnahmen in schwedischen Kronen birgt ein Wechselkursrisiko, das Sie in Ihr Budget einbeziehen sollten.
Zinssätze, Laufzeit und Produkttyp
Spanische Hypotheken sind als Festzins-, Variabelzins- (indexiert an 12-Monats-Euribor plus Marge) oder Mischprodukte erhältlich. Die Laufzeiten für Nichtansässige betragen üblicherweise bis zu 20 bis 25 Jahre und müssen in der Regel bis zu einem festgelegten Alter (oft 70 bis 75) enden. Vergleichen Sie den TAE/APR (der Gebühren beinhaltet) statt des beworbenen Zinssatzes und achten Sie auf gekoppelte Produkte wie Hausratversicherung oder Lebensversicherungen, die Kreditgeber hinzufügen können.
Die Steuern, die mit der Hypothek einhergehen
Für einen Neubau (erste Übertragung vom Bauträger) zahlen Sie keine Übertragungssteuer. Stattdessen zahlen Sie:
| Kosten | Satz | Basis / Hinweise |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) auf das Eigenheim | 10% | Nationaler Satz für Wohnneubau; auf den Preis.2 |
| AJD (Stempelsteuer) in Andalusien | 1.2% | Actos Jurídicos Documentados auf die Urkunde; allgemeiner Satz in Andalusien.3 |
| Notar und Grundbuchamt | ~1 bis 1.5% | Festgelegt nach offiziellen Tarifen; höher, wenn auch eine Hypothekenurkunde eingetragen wird. |
| Anwaltskosten | ~1% + IVA | Unabhängiger Anwalt, dringend empfohlen. |
Als Richtwert sollten Sie etwa 11 bis 13 Prozent des Preises für einen Neubau an Steuern und Gebühren einplanen, bevor die Hypothekenbearbeitungskosten anfallen. Im Gegensatz dazu wird eine Wiederverkaufsimmobilie in Andalusien unter ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) mit einem Pauschalsatz von 7 Prozent besteuert, nicht mit IVA plus AJD.3 Seit der Hypothekenkostenreform 2021 zahlt die Bank (nicht der Kreditnehmer) die AJD für die Hypothekenurkunde selbst, zuzüglich ihrer eigenen Gestoria- und bewertungsbezogenen Registrierungskosten; die Immobilienbewertung (tasación) zahlen Sie in der Regel weiterhin.
Einkommensteuer für Nichtansässige: IRNR und Modelo 210
Als Eigentümer einer spanischen Immobilie unterliegen Sie der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), die auf Modelo 210 erklärt wird.4 Es gibt zwei Situationen:
- Eigennutzung (keine Vermietung): Spanien besteuert ein zugerechnetes Einkommen von 1.1 Prozent des Katasterwerts (2 Prozent, wenn der Wert in letzter Zeit nicht überprüft wurde).5 Da Schweden ein EU-Mitgliedstaat ist, wird diese Basis mit 19 Prozent besteuert, anstatt der 24 Prozent, die für Nicht-EU-/EWR-Ansässige gelten.5
- Mieteinnahmen: EU-/EWR-Ansässige zahlen 19 Prozent und können damit verbundene Ausgaben (Finanzierungskosten, Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherung, Abschreibungen) abziehen; Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne Abzüge.5
Als EU-Land erhalten schwedische Eigentümer den niedrigeren Satz von 19 Prozent und die Abzüge, was die Steuer auf eine vermietete Immobilie im Vergleich zu beispielsweise einem britischen Eigentümer erheblich reduziert.
Beim Verkauf: die 3-Prozent-Einbehaltung
Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3 Prozent des Preises einbehalten und diese als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers an das Finanzamt (Modelo 211) zahlen; der Verkäufer begleicht oder fordert den Restbetrag dann über Modelo 210 zurück.45 Der Verkäufer zahlt normalerweise auch die plusvalía municipal (die lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks).
IBI und andere laufende Kosten
Jeder Eigentümer zahlt die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), eine jährliche kommunale Grundsteuer auf den Katasterwert. Das Gesetz legt den städtischen Satz zwischen 0.4 Prozent und 1.1 Prozent fest, wobei die genaue Zahl von jeder Stadtverwaltung festgelegt wird,6 sodass die IBI an der Costa del Sol zwischen Gemeinden wie Marbella, Estepona, Mijas und Fuengirola variiert. Planen Sie auch Gemeinschaftsgebühren, Müllabfuhr, Nebenkosten und die Steuererklärung für Nichtansässige ein.
Vermögens- und Solidaritätssteuern
Andalusien hebt seine regionale Vermögenssteuer durch eine vollständige Rückerstattung faktisch auf, doch eine staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen kann für sehr wohlhabende Personen gelten. Nichtansässige werden nur auf spanische Vermögenswerte besteuert, und Hypothekenschulden mindern die Steuerbemessungsgrundlage. Schwellenwerte und Freibeträge ändern sich, daher sollten Sie sich beraten lassen, wenn Ihre spanischen Vermögenswerte beträchtlich sind.
Off-Plan-Sicherheiten für Käufer von Neubauten
Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf tätigen und Ratenzahlungen vor Fertigstellung leisten, verlangt das spanische Gesetz, dass der Bauträger jeden von Ihnen übergebenen Betrag durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice absichert, sodass Ihr Geld geschützt ist, falls das Projekt scheitert. Dieser Schutz, historisch bekannt unter Ley 57/68, ist nun in der ersten zusätzlichen Bestimmung des Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) festgelegt.7 Bestätigen Sie immer, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie Gelder überweisen, und zahlen Sie auf das spezielle Treuhandkonto des Bauträgers ein.
Leben in Spanien: Aufenthalt, Gesundheitsversorgung und Schulen
Spaniens Aufenthaltsgenehmigung durch Investition (das „goldene Visum“) wurde im April 2025 abgeschafft,8 aber schwedische Käufer benötigen sie nicht: Als EU-Bürger haben Sie Freizügigkeit und erhalten einfach ein EU-Registrierungszertifikat (certificado de registro), wenn Sie länger als 90 Tage bleiben. Für die Gesundheitsversorgung nutzen EU-Bürger für kurze Aufenthalte die EHIC; schwedische Rentner, die umziehen, können über das S1-Formular Zugang zum spanischen öffentlichen System erhalten, und viele Eigentümer haben auch eine private Krankenversicherung. Familien, die aus Schweden umziehen, haben die Möglichkeit, die staatlich anerkannte schwedische Schule an der Costa del Sol in Fuengirola zu besuchen, neben zahlreichen internationalen und zweisprachigen Schulen entlang der Küste.9
Der steuerliche Aspekt Schweden-Spanien
Schweden und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das festlegt, welches Land welche Einkünfte besteuert und verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird.10 In der Praxis wird spanisches Eigentum in Spanien besteuert (IRNR, IBI, eventuelle Veräußerungsgewinne), während Ihre schwedische Steuerposition zu diesen Einkünften gemäß dem Abkommen und den schwedischen Regeln behandelt wird. Die grenzüberschreitende Besteuerung nordischer Einwohner (insbesondere von Renten) war ein sich entwickelnder Bereich, daher sollten Sie Ihre Position vor dem Abschluss mit einem in beiden Ländern qualifizierten Berater klären.
Die richtigen Unterlagen beschaffen
Zwei Dokumente öffnen alle Türen. Erstens, die NIE (Número de Identidad de Extranjero), die Steuernummer für Ausländer, die Sie benötigen, bevor Sie etwas unterschreiben, ein Bankkonto eröffnen oder eine Hypothek registrieren; Sie können sie bei einem spanischen Konsulat in Schweden oder persönlich in Spanien beantragen. Zweitens, ein unabhängiger Anwalt (nicht der des Bauträgers), um die Due Diligence durchzuführen, die Garantie zu prüfen und den Abschluss beim Notar zu verwalten. Mit der NIE, einem Anwalt und einer prinzipiellen Hypothekenzusage in der Hand kann ein nordischer Käufer einen Neubau an der Costa del Sol reibungslos erwerben. Für die nächsten Schritte siehe unsere verwandten Leitfäden zur NIE, zu den Kaufkosten und zum Off-Plan-Prozess.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Anzahlung benötigen schwedische Käufer für eine spanische Hypothek?
Spanische Banken beleihen Nichtansässige in der Regel mit etwa 60 bis 70 percent des Gutachtenwerts. Planen Sie daher eine Anzahlung von mindestens 30 bis 40 percent des Kaufpreises ein, zuzüglich etwa 11 bis 13 percent für Steuern und Gebühren bei einem Neubau. Der LTV wird von jeder Bank festgelegt, vergleichen Sie also die Kreditgeber.
Benötigen Schweden ein golden visa, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Nein. Das golden visa wurde im April 2025 abgeschafft, und Schweden haben es nie benötigt: Als EU-Bürger haben Sie Freizügigkeit. Sie benötigen lediglich eine NIE zum Kauf und eine EU-Registrierungsbescheinigung, wenn Sie länger als 90 Tage in Spanien bleiben.
Welche Steuer zahle ich bei einem Neubau im Vergleich zu einem Wiederverkauf in Andalusien?
Ein Neubau unterliegt 10 percent IVA zuzüglich 1.2 percent AJD Stempelsteuer. Ein Wiederverkauf wird unter ITP pauschal mit 7 percent in Andalusien besteuert. Neubau-Steuern und Gebühren belaufen sich zusammen in der Regel auf etwa 11 bis 13 percent des Preises.
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen?
Modelo 210 ist die Erklärung für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Ja: Als nichtansässiger Eigentümer reichen Sie diese jährlich ein, entweder für zugerechnetes Einkommen bei Eigennutzung (besteuert mit 19 percent für EU-Bürger wie Schweden) oder für Mieteinnahmen sowie für jeden Gewinn beim Verkauf.
Ist meine Anzahlung für einen Off-Plan-Kauf geschützt, wenn der Bauträger insolvent wird?
Ja. Der Bauträger muss jede Ratenzahlung mit einer Bankbürgschaft oder Versicherung absichern, gemäß dem Rahmen, der historisch als Ley 57/68 bekannt ist und heute die erste zusätzliche Bestimmung der Ley 38/1999 darstellt. Bestätigen Sie die Bürgschaft, bevor Sie Geld überweisen.
Werde ich doppelt besteuert, in Spanien und Schweden?
Im Allgemeinen nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweden und Spanien teilt die Besteuerungsrechte auf und sorgt für Entlastung, sodass Einkommen nicht zweimal besteuert wird. Spanisches Eigentum wird in Spanien besteuert; holen Sie sich Rat zu Ihrer schwedischen Situation, insbesondere für Renten.
