Hypotheken für britische Käufer in Spanien

Hypotheken für britische Käufer in Spanien: das Wesentliche

Eine Hypothek in Spanien als britischer Käufer zu bekommen, ist absolut machbar, aber der Brexit hat die Berechnung geändert. Seit dem Austritt des Vereinigten Königreichs aus der EU werden britische Staatsbürger als Nicht-EU-(„Drittland“)-Antragsteller behandelt, was sowohl die Höhe des Betrags, den eine spanische Bank leiht, als auch die Steuern, die Sie als Eigentümer zahlen, beeinflusst. Dieser Leitfaden erläutert die Hypothekenregeln, Anzahlungen, Zinssätze und Abschlusskosten, die für die gesamte Costa del Sol gelten, ob Sie in Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas oder Malaga Stadt kaufen. Er konzentriert sich auf den Kauf von Neubauten von einem Bauträger, obwohl die Hypothekenmechanismen für den Weiterverkauf die gleichen sind.

Wie viel kann ein britischer Käufer leihen? Beleihungsgrenzen für Nicht-Residenten

Spanische Banken beleihen nach dem Beleihungswert (LTV), und Nicht-Residenten wird weniger angeboten als Residenten. Residenten können oft 80% des Preises leihen; Nicht-Residenten sind typischerweise auf 60-70% begrenzt, und einige Kreditgeber begrenzen Nicht-EU-Antragsteller (zu denen jetzt auch britische Käufer gehören) auf 50-60%.¹² Planen Sie in der Praxis eine Anzahlung von 30-40% des Preises ein.¹

Ein entscheidendes Detail: Der LTV wird anhand des niedrigeren Werts der bankeigenen Bewertung (tasación) und des Kaufpreises berechnet, nicht des Angebotspreises.¹ Wenn die Bank die Immobilie unter dem von Ihnen vereinbarten Preis bewertet, sinkt Ihr Darlehen und Ihre Baranzahlung steigt. Kalkulieren Sie immer konservativ.

Erschwinglichkeit und der Einkommenstest

Über den LTV hinaus wenden spanische Banken einen Erschwinglichkeitstest (Schuld-Einkommen-Verhältnis) an. Als Faustregel gilt, dass Kreditgeber wollen, dass Ihre gesamten monatlichen Schuldendienste, einschließlich der neuen spanischen Hypothek, innerhalb von ungefähr 30-35% Ihres Nettoeinkommens bleiben, obwohl die genaue Grenze je nach Bank variiert und gesetzlich nicht festgelegt ist.² Sie müssen Ihr Einkommen sauber dokumentieren: aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Konten, Steuererklärungen (UK SA302s oder P60s), Kontoauszüge und eine Übersicht über bestehende Verpflichtungen.¹²

Zinssätze für Nicht-Residenten im Jahr 2026

Die Zinssätze für Nicht-Residenten sind etwas höher als die für Residenten, was das wahrgenommene Risiko widerspiegelt, an ausländische Kreditnehmer zu verleihen.² Sie können fest oder variabel wählen:

• Variable Zinssätze richten sich nach dem 12-Monats-Euribor plus einer Bankmarge (Differenz). Der 12-Monats-Euribor hat sich nach EZB-Senkungen entspannt und lag Anfang 2026 im Bereich von 2.4-2.8%; Banken fügen einen Aufschlag von etwa 1.0-2.5% hinzu.²
• Feste Zinssätze bieten Zahlungssicherheit für die gesamte Laufzeit und werden Nicht-Residenten häufig angeboten.

Laufzeiten betragen üblicherweise bis zu 20-25 Jahre, oft mit einer oberen Altersgrenze am Ende der Laufzeit. Bestätigen Sie den genauen Zinssatz, die Marge und eventuelle Produktverknüpfungsbedingungen (siehe unten) schriftlich bei jeder Bank, da sich Angebote mit dem Markt bewegen.

Was die Hypothek Sie tatsächlich kostet

Das spanische Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) verlagerte die meisten Einrichtungsgebühren für Hypotheken vom Kreditnehmer auf die Bank. Der Kreditgeber zahlt nun die Notar- und Grundbuchgebühren für die Hypothekenurkunde und, entscheidend, die Stempelsteuer (AJD) auf das Darlehen selbst.³ Als Kreditnehmer bleiben Ihnen im Allgemeinen:

• Die Immobilienbewertungsgebühr (tasación), typischerweise um die 300-500 Euro.³
• Eine Bearbeitungs-/Eröffnungsgebühr (comisión de apertura) von 0-1.5% des Darlehens, falls die Bank eine erhebt.³

Banken verlangen routinemäßig den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung und in vielen Fällen einer Lebensversicherung als Darlehensbedingung und bieten möglicherweise eine niedrigere Marge an, wenn Sie dies tun (bonificaciones). Dies sind optionale Verknüpfungen, keine gesetzlichen Anforderungen; wägen Sie den Rabatt gegen die Kosten ab.

Kaufsteuern bei einem Neubau (diese kommen zusätzlich zur Anzahlung)

Ihre Hypothek deckt nur einen Teil des Preises ab. Zusätzlich zur Anzahlung müssen Sie die Kaufsteuern bar finanzieren, da Banken dafür keine Darlehen vergeben. Für einen Neubau, der von einem Bauträger in Andalusien gekauft wird, zahlen Sie:

Das sind 11.2% Steuer auf einen Neubau, höher als die 7% ITP (Grunderwerbsteuer), die bei Weiterverkaufsimmobilien in Andalusien erhoben werden.⁴⁵ Ein reduzierter 2% ITP kann für bestimmte Weiterverkäufe bis zu 500.000 Euro gemäß den andalusischen Regeln von 2026 gelten, aber dies ist eine Erleichterung nur für Weiterverkäufe und gilt nicht für Neubauten.⁵ Sobald Sie Notar-, Grundbuch-, Anwalts- und Gestor-Gebühren hinzufügen, planen Sie etwa 14-15% zusätzlich zum Preis für einen Neubau ein.⁴ Siehe unseren verwandten Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern für die vollständige Aufschlüsselung.

Anzahlungen bei Käufen ab Plan sind gesetzlich geschützt

Wenn Sie ab Plan kaufen und Ratenzahlungen leisten, bevor das Haus fertiggestellt ist, muss der Bauträger gesetzlich jeden Euro, den Sie übergeben, garantieren. Gemäß Ley 57/1968 und Ley 38/1999 (geändert durch Ley 20/2015) muss jede Vorauszahlung einzeln durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice abgesichert sein, die den genauen gezahlten Betrag zuzüglich Mehrwertsteuer und gesetzlicher Zinsen abdeckt und erstattungsfähig ist, falls der Bauträger nicht liefert.⁶ Zahlen Sie niemals eine Bauträger-Anzahlung, die nicht durch diese Garantie abgedeckt ist, und lassen Sie dies von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen.

Die Steuern, die Sie als Eigentümer weiterhin zahlen

Das Eigentum beendet Ihre spanischen Steuerpflichten nicht. Als nicht-ansässiger britischer Eigentümer sehen Sie sich folgenden Verpflichtungen gegenüber:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, von jeder Stadtverwaltung zwischen 0.4% und 1.1% des Katasterwerts (valor catastral) festgelegt, der weit unter dem Marktwert liegt.⁷ Der Satz hängt von der jeweiligen Gemeinde an der Costa del Sol ab.
• IRNR / Modelo 210, Einkommensteuer für Nicht-Residenten. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, schulden Sie immer noch Steuern auf “fiktives Einkommen”: ein fiktiver Wert von 1.1% oder 2% des Katasterwerts, besteuert mit dem Nicht-EU-Satz von 24% (britische Käufer qualifizieren sich nicht mehr für den 19% EU-Satz).⁸ Modelo 210 für ein bestimmtes Jahr wird bis zum 31. Dezember des Folgejahres eingereicht.⁸
• Wenn Sie es vermieten, wird das Mieteinkommen für Nicht-EU-Eigentümer mit 24% besteuert, und (im Gegensatz zu EU-Residenten) können Sie im Allgemeinen keine Ausgaben abziehen.⁸

Diese Einreichungen werden über die Agencia Tributaria (AEAT) abgewickelt. Unser Leitfaden zur Steuer für Nicht-Residenten (Modelo 210) behandelt den Prozess im Detail.

Wenn Sie verkaufen: die 3%ige Einbehaltung

Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diesen innerhalb eines Monats mittels Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen. Dies ist ein Vorschuss auf Ihre Kapitalertragssteuer, nicht die endgültige Rechnung.⁹ Nicht-Residenten zahlen eine Kapitalertragssteuer von pauschal 19% auf den tatsächlichen Gewinn; Sie reichen dann Modelo 210 ein, um die Abrechnung zu erledigen und überschüssige Einbehaltung zurückzufordern.⁹ Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien soll verhindern, dass Sie zweimal auf denselben Gewinn besteuert werden, aber Sie können immer noch eine Meldepflicht im Vereinigten Königreich haben, daher sollten Sie grenzüberschreitenden Rat einholen.

Schritt für Schritt: der Zeitplan für Hypothek und Kauf

1. Besorgen Sie sich Ihre NIE. Sie benötigen eine Numero de Identificacion de Extranjero, um zu kaufen und zu leihen. Siehe unseren Leitfaden zu NIE und spanischem Bankkonto.
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für die Hypothek, Lastschriften und Versorgungsrechnungen.
3. Holen Sie eine prinzipielle Zusage von einer oder mehreren Banken (oder nutzen Sie einen Hypothekenmakler) ein, bevor Sie sich festlegen.
4. Reservieren Sie die Immobilie und unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag, idealerweise unter Vorbehalt der Hypothekengenehmigung.
5. Bankbewertung und vollständiges Angebot. Die Bank beauftragt einen Gutachter und unterbreitet ein verbindliches Angebot (FEIN/FiPre) mit einer obligatorischen Bedenkzeit.
6. Schließen Sie beim Notar ab, indem Sie die Eigentumsurkunde (escritura) und die Hypothekenurkunde zusammen unterzeichnen, dann im Grundbuchamt eintragen.

Rechnen Sie als Nicht-Resident mit etwa vier bis fünf Monaten von der Angebotsabgabe bis zum Abschluss.¹ Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht einen vom Verkäufer empfohlenen) und erwarten Sie, dass der gesamte Prozess länger dauert als ein Kauf im Vereinigten Königreich.

Ein Hinweis zu Wohnsitz und Visa

Der Kauf einer Immobilie verleiht keinen Wohnsitz mehr. Spanien hat seine “Golden Visa”-Investorenroute im April 2025 abgeschafft, sodass ein Immobilienkauf kein Recht auf Aufenthalt in Spanien begründet. Als britischer Staatsbürger können Sie unter der Schengen-Regel von 90 Tagen in 180 Tagen besuchen; längere Aufenthalte erfordern ein separates Visum wie das Non-Lucrative- oder Digital-Nomad-Visum. Unser Leitfaden zu Wohnsitz und Visa behandelt die aktuellen Optionen. Der Kauf mit einer Hypothek und der Kauf für den Wohnsitz sind zwei getrennte Entscheidungen.