Verkauf als Nichtansässiger: Die 3%ige Einbehaltung und Kapitalgewinnsteuer
Wenn ein Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkauft, behält der Käufer 3% des Kaufpreises ein und zahlt diese an das Finanzamt (Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers. Der Verkäufer reicht daraufhin innerhalb von vier Monaten das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren, der pauschal mit 19% besteuert wird, und fordert entweder den Überschuss zurück oder zahlt die Differenz. Sie schulden außerdem die plusvalia municipal der Gemeinde.
Der Verkauf als Nichtansässiger an der Costa del Sol bringt zwei Steuermechanismen mit sich, die die meisten ausländischen Eigentümer überraschen: die 3%ige Quellensteuer, die bei Vertragsabschluss einbehalten wird, und die Kapitalertragsteuer, die danach über Modelo 210 abgewickelt wird. Dieser Leitfaden erklärt, wie die 3%ige Quellensteuer funktioniert, wie Ihr Kapitalgewinn gemäß der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) berechnet und besteuert wird und welche weiteren Gebühren (plusvalia municipal, IBI) Sie vor und nach der Unterzeichnung begleichen müssen. Die Regeln sind national, daher gelten sie in Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas oder überall entlang der Küste gleichermaßen.
Die 3%ige Quellensteuer erklärt (Modelo 211)
Wenn der Verkäufer einer spanischen Immobilie nichtansässig ist, schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer 3% des vereinbarten Verkaufspreises einbehalten und diese innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss (Datum der notariellen Urkunde) direkt an die Agencia Tributaria über Modelo 211 zahlen muss.123 Der Käufer übergibt dem Verkäufer dann eine gestempelte Kopie des Modelo 211 als Nachweis.
Diese 3% sind keine zusätzliche Steuer. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die eventuelle Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers gemäß IRNR und dient als Garantie, damit der spanische Staat von einem Steuerpflichtigen, der im Ausland lebt, Steuern einziehen kann.12 Das Modelo 211 enthält einen eindeutigen Referenzcode, den der Verkäufer in seiner eigenen Kapitalertragssteuererklärung angeben muss, um den bereits einbehaltenen Betrag zu verrechnen oder zurückzufordern.3
Da sie auf den vollen Verkaufspreis und nicht auf den Gewinn berechnet wird, ist die 3%ige Quellensteuer häufig größer oder kleiner als die tatsächlich fällige Steuer. Genau diese Diskrepanz behebt der Verkäufer anschließend über Modelo 210.
Kapitalertragsteuer für Nichtansässige (Modelo 210)
Nach Vertragsabschluss muss der nichtansässige Verkäufer den tatsächlichen Kapitalgewinn erklären und die endgültige Steuer mithilfe von Modelo 210, der IRNR-Erklärung, begleichen. Die Frist beträgt vier Monate ab dem Verkaufsdatum, was in der Praxis drei Monate nach Ablauf der einmonatigen Frist des Käufers zur Zahlung der 3% ist.157
Kapitalgewinne aus der Übertragung spanischer Immobilien durch einen Nichtansässigen werden mit einem Pauschalsatz von 19% auf den Nettogewinn besteuert, und dieser Satz gilt für alle Nichtansässigen unabhängig von ihrer Nationalität.56 (Verwechseln Sie dies nicht mit der Aufteilung von 19% gegenüber 24%, die für Mieteinnahmen und unterstellte Einkünfte gilt und weiter unten behandelt wird.)
Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Erwerbswert, nach Abzug der spanischen gesetzlich zulässigen Abzüge:67
- Erwerbswert: der ursprüngliche Kaufpreis zuzüglich der Steuern und Kosten, die Sie beim Kauf bezahlt haben (Grunderwerbsteuer oder IVA/AJD, Notar, Grundbuchamt und Anwaltskosten), zuzüglich der Kosten für dokumentierte Kapitalverbesserungen.
- Übertragungswert: der aktuelle Verkaufspreis, abzüglich der Ausgaben und Steuern, die Ihnen als Verkäufer entstehen (zum Beispiel Maklerprovision und plusvalia municipal).
Bewahren Sie jede Rechnung auf. Verbesserungen und Anschaffungskosten erhöhen Ihren Erwerbswert und mindern somit den Gewinn, aber nur, wenn Sie diese der Agencia Tributaria nachweisen können.
Überschuss zurückfordern oder die Differenz zahlen
| Situation | Was passiert |
|---|---|
| Die tatsächliche Kapitalertragsteuer ist geringer als die einbehaltenen 3% | Sie reichen Modelo 210 ein, um eine Rückerstattung des Überschusses zu beantragen. Die Rückzahlung dauert in der Regel etwa 6 bis 12 Monate, sobald die Erklärung bearbeitet wurde.15 |
| Die tatsächliche Kapitalertragsteuer ist höher als die einbehaltenen 3% | Sie zahlen den Fehlbetrag, wenn Sie Modelo 210 einreichen, wobei die bereits verbuchten 3% verrechnet werden.16 |
| Sie haben mit Verlust verkauft | Es ist keine Kapitalertragsteuer fällig, und Sie reichen Modelo 210 ein, um die volle 3%ige Quellensteuer zurückzufordern. |
Rückerstattungen werden erst freigegeben, wenn Ihre IBI und andere Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind. Begleichen Sie daher eventuelle Rückstände, bevor Sie verkaufen. Viele Nichtansässige beauftragen einen Steuervertreter oder Anwalt, um das Modelo 210 einzureichen und der Rückerstattung nachzugehen, da die Agencia Tributaria auf Spanisch korrespondiert und Rückzahlungen auf ausländische Bankkonten ohne Nachverfolgung ins Stocken geraten können.
Plusvalia municipal (IIVTNU): der Anteil der Gemeinde
Neben der staatlichen Kapitalertragsteuer schuldet der Verkäufer auch die plusvalia municipal, offiziell die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es ist eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens (nicht des Gebäudes) während Ihres Eigentums, die an das Rathaus der Gemeinde gezahlt wird, in der sich die Immobilie befindet.4
Gesetzlich ist der Verkäufer der Steuerpflichtige, aber wenn der Verkäufer nichtansässig ist, wird der Käufer zum Ersatzschuldner oder Gesamtschuldner und kann die Steuer im Namen des Verkäufers einbehalten und zahlen, wenn sie nicht direkt beglichen wird.4 Aus diesem Grund bestehen Käufer von Immobilien von Nichtansässigen oft darauf, die plusvalia bei Vertragsabschluss einzubehalten. Die Erklärung muss innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung der Urkunde eingereicht werden.4
Seit der Reform von 2021 bis 2022 können Sie die Methode wählen, die zu einer niedrigeren Rechnung führt: die objektive Methode, basierend auf dem Katasterwert des Grundstücks und der Anzahl der Besitzjahre, oder die Realgewinnmethode, basierend auf dem tatsächlich erzielten Gewinn.4 Wenn Sie mit Verlust verkauft haben, ist prinzipiell keine plusvalia zu zahlen, aber Sie müssen den Verlust trotzdem deklarieren und nachweisen.
Offene Punkte, die vor der Unterschrift geklärt werden müssen
Neben den beiden Hauptsteuern hängt ein reibungsloser Verkauf durch einen Nichtansässigen an der Costa del Sol von mehreren Dokumenten und laufenden Kosten ab, die in Ordnung sein müssen:
- NIE: beide Parteien benötigen eine gültige spanische Ausländeridentifikationsnummer zur Unterschrift; siehe den zugehörigen Leitfaden zum Erhalt Ihrer NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Die jährliche Gemeindegrundsteuer muss auf dem neuesten Stand sein, und das aktuelle Jahr wird in der Regel bei Vertragsabschluss zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Halten Sie die letzte IBI-Quittung bereit, da ihr Katasterwert auch in die Berechnungen für plusvalia und zugerechnete Einkommen einfließt.
- Zugerechnetes und Mieteinkommen während Ihres Eigentums: Wenn Sie die Immobilie nie vermietet haben, rechnet die Agencia Tributaria dennoch ein fiktives Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts pro Jahr an (1.1%, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, ansonsten 2%), das jährlich auf Modelo 210 deklariert wird.1 Wenn Sie sie vermietet haben, werden Mieteinnahmen für EU-/EWR-Ansässige (die Ausgaben abziehen dürfen) mit 19% und für Nicht-EU-Ansässige wie britische Eigentümer, die auf den Bruttobetrag besteuert werden, mit 24% besteuert.1 Nicht bezahlte Rückstände aus früheren Jahren können Ihren Verkauf oder Ihre 3%ige Rückerstattung blockieren.
- Ein Energieausweis (certificado energetico) und eine aktuelle Bescheinigung über die Gebühren der Eigentümergemeinschaft sind für den Abschluss erforderlich.
Für ein vollständigeres Bild der jährlichen Verpflichtungen siehe die verwandten Leitfäden zu Immobiliensteuern für Nichtansässige und Modelo 210.
Ein beispielhafter Zeitplan
- Abschlusstag: Die Urkunde wird unterzeichnet; der Käufer behält 3% des Preises (und oft die plusvalia) ein.
- Innerhalb von 30 Arbeitstagen: plusvalia municipal wird dem Rathaus deklariert und bezahlt.4
- Innerhalb von 1 Monat: Der Käufer zahlt die 3% an die Agencia Tributaria über Modelo 211 und übergibt dem Verkäufer die gestempelte Kopie.13
- Innerhalb von 4 Monaten: Der Verkäufer reicht Modelo 210 ein, deklariert den realen Gewinn zu 19%, verrechnet die 3% und beantragt entweder eine Rückerstattung oder zahlt die Differenz.15
- 6 bis 12 Monate später: Eine eventuelle Rückerstattung wird in der Regel gezahlt, vorausgesetzt, alle Grundsteuern sind aktuell.15
Praktische Tipps zur Schmerzlinderung
- Stellen Sie Ihre Kostenunterlagen frühzeitig zusammen. Die ursprüngliche Kaufurkunde, Kaufsteuerbelege, Notar- und Registerrechnungen, Maklerprovision und Verbesserungsarbeiten mindern alle Ihren steuerpflichtigen Gewinn, wenn sie dokumentiert sind.
- Klären Sie Ihre Situation, bevor Sie die Immobilie inserieren. Bringen Sie IBI, zugerechnete Einkommen und eventuelle Mietdeklarationen auf den neuesten Stand, damit Rückerstattungen nicht zurückgehalten werden.
- Planen Sie die Liquiditätslücke ein. Bei einem Verkauf mit geringem Gewinn oder Verlust können die 3% einen erheblichen Betrag für den größten Teil eines Jahres binden, bis die Rückerstattung eintrifft.
- Nutzen Sie einen Steuervertreter. Ein lokaler Anwalt oder Steuerberater kümmert sich um das Modelo 210, den Rückerstattungsantrag und die Korrespondenz mit der Agencia Tributaria auf Spanisch, wo die meisten Verzögerungen auftreten.
Richtig gehandhabt sind die 3%ige Quellensteuer und die Kapitalertragsteuer vorhersehbar statt strafend. Der Schlüssel liegt darin, die 3% als Anzahlung auf eine 19%ige Rechnung zu betrachten, Ihre Unterlagen lückenlos zu führen und das Modelo 210 fristgerecht einzureichen.
Dieser Leitfaden dient als allgemeine Information, nicht als persönliche Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze und Schwellenwerte können sich ändern, und Ihre Situation hängt von Ihrem Wohnsitzland und etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Bestätigen Sie die aktuellen Regeln mit der Agencia Tributaria oder einem qualifizierten Berater, bevor Sie handeln.
Häufig gestellte Fragen
Ist die 3%ige Einbehaltung eine zusätzliche Steuer, wenn ich verkaufe?
Nein. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt sie innerhalb eines Monats nach Abschluss des Kaufs über das Modelo 211 an die Agencia Tributaria. Sie verrechnen oder fordern diese später in Ihrem Modelo 210 zurück.
Welchen Kapitalertragsteuersatz zahlt ein Nichtansässiger, wenn er in Spanien verkauft?
Ein Pauschalsatz von 19% auf den Nettogewinn (Übertragungswert minus Anschaffungswert, nach abzugsfähigen Anschaffungskosten und dokumentierten Verbesserungen). Diese 19% gelten für alle Nichtansässigen, unabhängig von ihrer Nationalität, und ist getrennt von der 19%/24%-Aufteilung, die für Mieteinnahmen und unterstellte Einkünfte verwendet wird.
Wie erhalte ich die 3% zurück, wenn ich mit Verlust oder geringem Gewinn verkauft habe?
Reichen Sie das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein und geben Sie dabei den Referenzcode des Modelo 211 des Käufers an. Wenn Ihre tatsächliche Steuer unter den einbehaltenen 3% (oder Null) liegt, fordern Sie den Überschuss als Rückerstattung zurück. Die Rückzahlung dauert in der Regel etwa 6 bis 12 Monate und erfordert, dass alle Ihre Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind.
Was ist die plusvalia municipal und wer zahlt sie?
Es handelt sich um eine lokale Gemeindesteuer (IIVTNU) auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens während Ihrer Eigentumszeit. Der Verkäufer ist der Steuerpflichtige, aber wenn der Verkäufer ein Nichtansässiger ist, kann der Käufer zum Ersatzzahler werden und diese einbehalten. Sie muss innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Abschluss des Verkaufs angemeldet werden, und seit der Reform von 2022 können Sie die Berechnungsmethode wählen, die zur niedrigsten Rechnung führt.
Was ist die Frist zur Einreichung des Modelo 210 nach dem Verkauf?
Vier Monate ab dem Verkaufsdatum (der notariellen Urkunde). Das sind effektiv drei Monate, nachdem das einmonatige Zeitfenster des Käufers zur Zahlung der 3%igen Einbehaltung abgelaufen ist.
Schulde ich noch etwas, wenn die Immobilie leer stand und nie vermietet wurde?
Ja. Spanien unterstellt jedes Jahr ein fiktives Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts (1.1%, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, sonst 2%), das im Modelo 210 deklariert wird. Nicht bezahlte Vorjahre sollten vor dem Verkauf beglichen werden, da sie den Abschluss oder Ihre 3%-Rückerstattung verzögern können.
